Le gouvernement portugais a approuvé, le 9 juillet 2026, une réforme du marché locatif qui déplace l’équilibre en faveur des propriétaires bailleurs. Le plafond de 2% sur les hausses de loyer pour les nouveaux baux disparaît. Le plafond du dépôt de garantie disparaît. Les impayés de loyer déclenchent désormais la résiliation après deux mois au lieu de trois.
Ce n’est pas encore une loi. Le texte a été transmis à l’Assembleia da República, et le Parlement peut encore le modifier. Mais l’orientation est fixée, et si vous possédez un bien dans le Barlavento Algarvio que vous louez, ou si vous envisagez d’en acquérir un déjà occupé par un locataire, c’est ce texte de loi portugais qu’il vaut la peine de comprendre avant septembre.
Quelles sont les nouvelles règles locatives portugaises pour les propriétaires bailleurs en 2026 ?
En résumé : les loyers des nouveaux baux peuvent être fixés librement, les dépôts de garantie ne sont plus plafonnés, les propriétaires peuvent demander jusqu’à trois mois de loyer d’avance au lieu de deux, les impayés peuvent déclencher la résiliation après deux mois au lieu de trois, et refuser un renouvellement automatique devient plus simple. Le texte a été approuvé en Conseil des ministres le 9 juillet 2026 et annoncé par le ministre des Infrastructures et du Logement, Miguel Pinto Luz. Il est désormais entre les mains du Parlement et n’est pas encore en vigueur.
Le changement le plus important est la suppression du plafond de 2% sur les hausses de loyer lorsqu’un bien passe à un nouveau bail. Ce plafond avait été instauré pour freiner l’inflation locative et devait courir jusqu’en 2029. Le supprimer trois ans plus tôt signifie que, dès l’entrée en vigueur de la loi, le montant demandé à un nouveau locataire relève uniquement de l’accord entre vous et lui.
Règles actuelles face à la réforme proposée
Voici l’avant et l’après, côte à côte. Rappelez-vous que la colonne de droite reste une proposition tant que le Parlement ne l’a pas votée.
| Location longue durée | Règles actuelles | Réforme proposée |
|---|---|---|
| Loyer d’un nouveau bail | Hausse plafonnée à 2% lors du passage à un nouveau contrat | Plafond supprimé. Loyer librement convenu entre les parties |
| Loyer d’avance | Deux mois maximum | Trois mois maximum |
| Dépôt de garantie | Un plafond légal s’applique | Plafond supprimé. Dépôt librement convenu |
| Refus du renouvellement automatique | Motifs limités pour le propriétaire | Le propriétaire peut refuser avec préavis |
| Impayés avant résiliation possible | Trois mois | Deux mois |
| Retards de paiement répétés | N’est pas un motif à part entière | Plus de trois occurrences en 12 mois, ou quatre en 18 mois |
| Durée du bail | Un à 30 ans | Inchangée, un à 30 ans |
| Baux antérieurs à 1990 | Loyers largement gelés | Protection maintenue pour les locataires de plus de 65 ans ou en situation de handicap à 60% ou plus. Le loyer peut augmenter lorsque le revenu du ménage dépasse environ 64.000 EUR par an |
| Filet de sécurité pour le locataire | Soutien social au cas par cas | Nouveau fonds d’urgence pour le logement via l’IHRU, versement sous 10 jours après la demande |
Ce que cela signifie si vous êtes propriétaire à Lagos ou à Praia da Luz
En pratique, la location longue durée devient une option moins risquée qu’elle ne l’était. Ce qui décourage les propriétaires n’est que rarement le niveau du loyer. C’est la difficulté à récupérer le bien. Un locataire qui cesse de payer tout en restant sur place a toujours été, au Portugal, un problème lent et coûteux. Réduire le seuil d’impayés de trois à deux mois, et ajouter les retards de paiement répétés comme motif à part entière, ne rend pas l’expulsion plus rapide. Cela permet simplement qu’elle commence plus tôt.
Le contexte compte ici. Le loyer moyen demandé au niveau national a atteint 1.350 EUR par mois en juillet, en hausse de 3,8% par rapport à juin. L’Euribor à 12 mois s’est détendu à environ 2,73%, contre 2,87% à la mi-juillet, si bien que le coût de financement d’un investissement locatif tend à baisser plutôt qu’à augmenter. Et l’Algarve reste totalement ouverte aux nouvelles inscriptions d’Alojamento Local, contrairement au centre historique de Lisbonne, soumis à des restrictions. Les propriétaires y disposent donc toujours des deux options, ce qui n’est pas le cas partout au Portugal.
Cela ne fait pas automatiquement de la location longue durée la meilleure réponse. La location courte durée l’emporte en général encore sur le rendement brut dans une ville côtière avec une vraie saison estivale, et j’ai fait les calculs réels à ce sujet dans Can Airbnb Pay Off Your Algarve Retirement Home?. Ce qui change, c’est le volet risque de cette comparaison. La location longue durée a toujours été l’option au rendement plus faible et aux contraintes moindres, assortie d’un risque extrême important. Cette réforme réduit ce risque extrême. La location courte durée a ses propres règles, incluant désormais une proposition européenne largement mal comprise dans les médias : j’explique ce que l’EU Affordable Housing Act change pour les acheteurs en Algarve.
Ce que les acheteurs doivent lire : les biens avec locataire en place
Une annonce qui semble sous-évaluée pour sa rue en trouve parfois la raison dans les petites lignes : il existe un locataire sous un ancien bail. Les baux antérieurs à 1990 en sont la version extrême. Leurs loyers sont largement gelés depuis des décennies, et le bien vaut ce qu’il vaut, moins un locataire en place qu’il n’est pas économiquement possible de faire partir.
La réforme ne balaie pas ces baux. Les locataires de plus de 65 ans, ou en situation de handicap à 60% ou plus, conservent leur protection. Ce qu’elle ajoute, c’est un test de revenu : lorsque le revenu annuel du ménage dépasse environ 64.000 EUR, le loyer peut être ajusté. C’est un changement limité, qui ne transformera pas un immeuble à bail gelé en actif ordinaire. Mais c’est la première évolution en la matière depuis des années, et pour un bien loué dans le centre historique de Lagos, il vaut désormais la peine de faire vérifier par un avocat de quel côté de cette limite se situe le locataire avant d’écarter totalement l’offre.
Ce que je ferais maintenant
Rien de spectaculaire, et rien d’irréversible. C’est une proposition, pas une loi, et le Parlement a déjà modifié des textes sur le logement par le passé.
- Si vous êtes sur le point de signer un nouveau bail de longue durée, il vaut la peine de demander à votre avocat si attendre le vote améliore réellement votre position. Dans bien des cas, ce ne sera pas le cas, mais la question ne prend que cinq minutes.
- Si vous avez laissé un bien vide parce que la location vous semblait être un chemin sans retour, c’est le moment de revoir cette décision plutôt que de supposer que les anciennes règles s’appliquent toujours.
- Si vous vendez un bien loué, attendez-vous à ce que les acheteurs posent des questions plus précises sur l’âge, les revenus et la date du bail du locataire, car ces éléments modifient désormais les calculs.
- Si vous fixez le prix d’un bien pour le vendre plutôt que pour le louer, la discipline tarifaire reste la même. J’ai écrit sur ce que font les acheteurs plus avisés face aux annonces qui stagnent dans Smarter Buyers, Stale Listings.
Mon avis honnête : il s’agit d’une véritable amélioration pour les propriétaires bailleurs, et d’une ampleur plus modeste que ne le laissent penser les gros titres. Elle ne règle pas ce qui décourage réellement les gens, à savoir la durée d’une expulsion contestée une fois qu’elle arrive devant les tribunaux. Elle raccourcit le délai avant le déclenchement de cette procédure et redonne une liberté tarifaire sur les nouveaux baux. Dans un marché où les prix demandés dans le district de Faro sont désormais les deuxièmes du pays, juste derrière Lisbonne, avec une moyenne de 587.250 EUR et une hausse de 8,8% sur un an, cette liberté tarifaire côté location n’est pas négligeable. Reste à savoir si la hausse générale des prix a encore de la marge, une question que j’ai traitée directement dans Portugal House Prices: How Long Can the Rise Last?
Questions Fréquentes
Quelles sont les nouvelles règles locatives portugaises pour les propriétaires bailleurs en 2026 ?
La réforme approuvée le 9 juillet 2026 supprime le plafond de 2% sur les hausses de loyer des nouveaux baux, supprime le plafond du dépôt de garantie, porte le loyer d’avance de deux à trois mois, permet aux propriétaires de refuser un renouvellement automatique avec préavis, et réduit de trois à deux mois le délai d’impayés avant résiliation possible du bail. Elle a été adoptée en Conseil des ministres et se trouve désormais devant le Parlement, elle n’est donc pas encore en vigueur.
La nouvelle loi portugaise sur la location est-elle déjà en vigueur ?
Non. Le Conseil des ministres a approuvé le texte le 9 juillet 2026 et l’a transmis à l’Assembleia da República. Le Parlement doit encore voter le texte et peut l’amender avant qu’il ne devienne loi. D’ici là, les règles actuelles s’appliquent, y compris le plafond de 2% sur les nouveaux baux et le seuil de trois mois d’impayés.
Puis-je expulser un locataire au Portugal pour non-paiement du loyer ?
Vous pouvez engager une procédure de résiliation, et dans le cadre de la réforme, le seuil passe de trois mois d’impayés à deux, les retards de paiement répétés devenant un motif à part entière. Ce que la réforme ne change pas, c’est la durée d’une procédure contestée une fois qu’elle arrive devant les tribunaux. Prévoyez que cela sera lent, et considérez la sélection du locataire comme votre véritable protection, plus que la loi.
Dois-je louer mon bien en Algarve à long terme ou à court terme ?
La location courte durée génère en général encore un rendement brut plus élevé dans une ville côtière comme Lagos, avec une vraie saison estivale, et l’Algarve reste ouverte aux nouvelles inscriptions d’Alojamento Local. La location longue durée génère moins, mais demande beaucoup moins de votre temps, et cette réforme réduit le principal risque qui décourageait les propriétaires de cette option. Si le bien est destiné à devenir votre future résidence de retraite plutôt qu’un pur investissement, la location longue durée reste généralement la solution la plus raisonnable.
Cette réforme concerne-t-elle les anciens baux gelés d’avant 1990 ?
Seulement à la marge. Les locataires de plus de 65 ans, ou en situation de handicap à 60% ou plus, conservent leur protection actuelle. Lorsque le revenu annuel du ménage dépasse environ 64.000 EUR, le loyer peut être ajusté. Si vous envisagez d’acheter un bien à Lagos occupé par un locataire sous un bail antérieur à 1990, faites confirmer son statut par un avocat avant de considérer la décote comme permanente.
Vous vous demandez si vous devez louer, vendre ou conserver un bien à Lagos ou dans le Barlavento Algarvio ? Commencez ici et je reviendrai vers vous avec une estimation de marché gratuite et un avis honnête sur celle des trois options qui convient le mieux à votre bien.
