De Portugese regering heeft op 9 juli 2026 een hervorming van de huurmarkt goedgekeurd die de balans doet doorslaan in het voordeel van verhuurders. Het plafond van 2% op huurverhogingen bij nieuwe huurovereenkomsten vervalt. Het maximum voor de waarborgsom vervalt. Huurachterstand geeft nu al na twee maanden in plaats van drie maanden recht op beëindiging van het contract.
Het is nog geen wet. Het pakket is doorgestuurd naar de Assembleia da República, en het parlement kan het nog wijzigen. Maar de richting staat vast, en als u een woning in de West-Algarve bezit die u verhuurt, of overweegt er een te kopen waar al een huurder in zit, dan is dit het stuk Portugese wetgeving dat het waard is om vóór september te begrijpen.
Wat zijn de nieuwe Portugese huurregels voor verhuurders in 2026?
Kort gezegd: huurprijzen bij nieuwe huurovereenkomsten kunnen vrij worden vastgesteld, waarborgsommen zijn niet langer gemaximeerd, verhuurders kunnen tot drie maanden huur vooraf vragen in plaats van twee, achterstand kan al na twee maanden in plaats van drie maanden tot beëindiging leiden, en het weigeren van een automatische verlenging wordt eenvoudiger. Het pakket werd op 9 juli 2026 goedgekeurd door de ministerraad en aangekondigd door de minister van Infrastructuur en Huisvesting, Miguel Pinto Luz. Het ligt nu bij het parlement en is nog niet van kracht.
De belangrijkste wijziging is het schrappen van het plafond van 2% op huurverhogingen wanneer een woning overgaat naar een nieuwe huurovereenkomst. Dit plafond werd ingevoerd om de huurinflatie af te remmen en zou tot 2029 gelden. Door het drie jaar eerder te schrappen, wordt de huur voor een nieuwe huurder vanaf de inwerkingtreding van de wet uitsluitend een zaak tussen u en de huurder.
Huidige regels versus de voorgestelde hervorming
Hier ziet u het voor en het na, naast elkaar. Bedenk dat de rechterkolom een voorstel blijft totdat het parlement erover heeft gestemd.
| Langdurige verhuur | Huidige regels | Voorgestelde hervorming |
|---|---|---|
| Huur bij nieuwe huurovereenkomst | Verhoging beperkt tot 2% bij overgang naar nieuw contract | Plafond geschrapt. Huur vrij overeengekomen tussen partijen |
| Huur vooraf | Maximaal twee maanden | Maximaal drie maanden |
| Waarborgsom | Wettelijk maximum van toepassing | Maximum geschrapt. Waarborgsom vrij overeengekomen |
| Weigeren automatische verlenging | Beperkte gronden voor de verhuurder | Verhuurder mag weigeren met voorafgaande kennisgeving |
| Achterstand vóór beëindiging mogelijk is | Drie maanden | Twee maanden |
| Herhaalde late betaling | Geen zelfstandige grond | Meer dan drie keer in 12 maanden, of vier keer in 18 maanden |
| Contractduur | Eén tot 30 jaar | Ongewijzigd, één tot 30 jaar |
| Huurcontracten van vóór 1990 | Huren grotendeels bevroren | Bescherming behouden voor huurders ouder dan 65 jaar of met 60% of meer arbeidsongeschiktheid. De huur kan stijgen zodra het gezinsinkomen ongeveer 64.000 EUR per jaar overschrijdt |
| Vangnet voor de huurder | Sociale ondersteuning per geval | Nieuw noodfonds voor huisvesting via het IHRU, uitbetaling binnen 10 dagen na aanvraag |
Wat dit betekent als u een woning bezit in Lagos of Praia da Luz
In de praktijk wordt langdurige verhuur hierdoor een minder risicovolle optie dan voorheen. Wat eigenaren afschrikt, is zelden de hoogte van de huur. Het is het terugkrijgen van de woning. Een huurder die stopt met betalen en toch blijft zitten, is in Portugal altijd al een traag en kostbaar probleem geweest. Het verlagen van de achterstandsdrempel van drie naar twee maanden, en het toevoegen van herhaalde late betaling als zelfstandige grond, maakt uitzetting niet sneller. Het zorgt er alleen voor dat deze eerder kan beginnen.
De context is hier van belang. De gemiddelde vraagprijs voor huur bereikte in juli landelijk 1.350 EUR per maand, een stijging van 3,8% ten opzichte van juni. De 12-maands Euribor is gedaald tot ongeveer 2,73%, van 2,87% medio juli, waardoor de financieringskosten voor een verhuurpand eerder dalen dan stijgen. En de Algarve blijft volledig open voor nieuwe Alojamento Local-registraties, in tegenstelling tot het beperkte historische centrum van Lissabon. Eigenaren hier houden dus beide opties beschikbaar, wat niet overal in Portugal het geval is.
Dit maakt langdurige verhuur niet automatisch de betere keuze. Kortdurende verhuur levert doorgaans nog steeds een hoger brutorendement op in een kustplaats met een echt zomerseizoen, en ik heb de werkelijke cijfers hierover doorgerekend in Can Airbnb Pay Off Your Algarve Retirement Home?. Wat verandert, is de risicokant van deze vergelijking. Langdurige verhuur was altijd al de optie met een lager rendement en minder rompslomp, met één groot staartrisico eraan verbonden. Deze hervorming verkleint dat staartrisico. Kortdurende verhuur heeft zijn eigen regelgeving, inmiddels inclusief een EU-voorstel waarover veel onjuist wordt bericht: ik zet uiteen wat de EU Affordable Housing Act verandert voor kopers in de Algarve.
Het deel dat kopers moeten lezen: woningen met een zittende huurder
Een aanbieding die ondergewaardeerd lijkt voor haar straat, heeft de reden daarvoor soms in de kleine lettertjes: er zit een huurder in met een oud contract. Contracten van vóór 1990 zijn de meest extreme versie hiervan. De huren van deze contracten zijn al decennia grotendeels bevroren, en de woning is waard wat ze waard is, min een zittende huurder die economisch niet te verwijderen is.
De hervorming veegt deze contracten niet weg. Huurders ouder dan 65 jaar, of met 60% of meer arbeidsongeschiktheid, behouden hun bescherming. Wat wordt toegevoegd, is een inkomenstoets: wanneer het jaarlijkse gezinsinkomen ongeveer 64.000 EUR overschrijdt, kan de huur worden aangepast. Dat is een beperkte wijziging, en die maakt van een gebouw met bevroren huurcontract geen normaal bezit. Maar het is de eerste beweging op dit vlak in jaren, en bij een verhuurde woning in de oude binnenstad van Lagos is het nu de moeite waard om door een advocaat te laten nagaan aan welke kant van die grens de huurder valt, voordat u het bod volledig afschrijft.
Wat ik nu zou doen
Niets drastisch, en niets onomkeerbaars. Dit is een voorstel, geen wet, en het parlement heeft eerder al huisvestingswetten gewijzigd.
- Als u op het punt staat een nieuw langdurig huurcontract te ondertekenen, is het de moeite waard uw advocaat te vragen of wachten op de stemming uw positie wezenlijk verbetert. In veel gevallen zal dat niet zo zijn, maar het is een vraag van vijf minuten.
- Als u een woning leeg heeft laten staan omdat verhuur voor u aanvoelde als een weg zonder terugkeer, is dit het moment om die beslissing te heroverwegen in plaats van aan te nemen dat de oude regels nog gelden.
- Als u een verhuurde woning verkoopt, verwacht dan dat kopers scherpere vragen gaan stellen over de leeftijd, het inkomen en de contractdatum van de huurder, want deze factoren veranderen nu de rekensom.
- Als u een woning prijst om te verkopen in plaats van te verhuren, is de prijsdiscipline ongewijzigd. Ik schreef over wat slimmere kopers doen met vastzittende aanbiedingen in Smarter Buyers, Stale Listings.
Mijn eerlijke inschatting: dit is een echte verbetering voor verhuurders, en een kleinere dan de krantenkoppen doen vermoeden. Het lost niet op wat mensen daadwerkelijk afschrikt, namelijk hoe lang een betwiste uitzetting duurt zodra deze bij de rechter belandt. Het verkort de aanlooptijd tot het starten van die procedure en geeft prijsvrijheid terug bij nieuwe contracten. In een markt waar de vraagprijzen in het district Faro landelijk inmiddels op de tweede plaats staan, na Lissabon, met een gemiddelde van 587.250 EUR en een stijging van 8,8% op jaarbasis, is prijsvrijheid aan de huurkant niet niets. Of de bredere prijsstijging nog verder doorzet, is een aparte vraag, die ik rechtstreeks behandel in Portugal House Prices: How Long Can the Rise Last?
Veelgestelde Vragen
Wat zijn de nieuwe Portugese huurregels voor verhuurders in 2026?
De hervorming die op 9 juli 2026 werd goedgekeurd, schrapt het plafond van 2% op huurverhogingen bij nieuwe huurovereenkomsten, schrapt het maximum voor waarborgsommen, verhoogt de huur vooraf van twee naar drie maanden, laat verhuurders een automatische verlenging weigeren met voorafgaande kennisgeving, en verkort de achterstandsperiode vóór beëindiging van drie naar twee maanden. Het pakket is goedgekeurd door de ministerraad en ligt nu bij het parlement, en is dus nog niet van kracht.
Is de nieuwe Portugese huurwet al van kracht?
Nee. De ministerraad keurde het pakket op 9 juli 2026 goed en stuurde het door naar de Assembleia da República. Het parlement moet erover stemmen en kan het nog wijzigen voordat het wet wordt. Tot die tijd gelden de huidige regels, waaronder het plafond van 2% bij nieuwe huurovereenkomsten en de drempel van drie maanden achterstand.
Kan ik in Portugal een huurder uitzetten wegens het niet betalen van de huur?
U kunt een beëindigingsprocedure starten, en onder de hervorming daalt de drempel van drie maanden achterstand naar twee, waarbij herhaalde late betaling op zichzelf een grond wordt. Wat de hervorming niet verandert, is hoe lang een betwiste zaak duurt zodra deze bij de rechter belandt. Reken op een traag verloop en zie de selectie van de huurder als uw werkelijke bescherming, meer dan de wet.
Moet ik mijn woning in de Algarve langdurig of kortdurend verhuren?
Kortdurende verhuur levert in een kustplaats als Lagos met een echt zomerseizoen doorgaans nog steeds een hoger brutorendement op, en de Algarve blijft open voor nieuwe Alojamento Local-registraties. Langdurige verhuur levert minder op, maar vraagt veel minder van uw tijd, en deze hervorming vermindert het belangrijkste risico dat eigenaren hiervan weerhield. Als de woning uw toekomstige pensioenwoning wordt in plaats van een zuivere investering, is langdurige verhuur meestal de verstandigere keuze.
Heeft deze hervorming gevolgen voor oude bevroren huurcontracten van vóór 1990?
Slechts marginaal. Huurders ouder dan 65 jaar, of met 60% of meer arbeidsongeschiktheid, behouden hun huidige bescherming. Wanneer het jaarlijkse gezinsinkomen ongeveer 64.000 EUR overschrijdt, kan de huur worden aangepast. Als u overweegt een woning in Lagos te kopen met een huurder onder een contract van vóór 1990, laat dan door een advocaat de status van de huurder bevestigen voordat u ervan uitgaat dat de korting permanent is.
Twijfelt u of u een woning in Lagos of de West-Algarve moet verhuren, verkopen of aanhouden? Begin hier en ik kom bij u terug met een gratis marktwaardering en een eerlijk oordeel over welke van de drie opties het beste past bij uw woning.
