De Portugese regering keurde op 9 juli 2026 een hervorming van de huurmarkt goed die het evenwicht naar de verhuurder verschuift. Het plafond van 2 % op huurverhogingen bij nieuwe huurcontracten verdwijnt. De bovengrens voor waarborgsommen verdwijnt. Huurachterstand geeft recht op ontbinding na twee maanden in plaats van drie.
Het is nog geen wet. Het pakket ligt bij de Assembleia da República en het parlement kan het nog wijzigen. De richting staat echter vast, en als u een verhuurd pand bezit in de West-Algarve, of er een overweegt waar al een huurder in zit, is dit het Portugese wetsvoorstel dat u vóór september moet begrijpen.
Wat zijn de nieuwe Portugese huurregels voor verhuurders in 2026?
Kort samengevat: huren bij nieuwe contracten mogen vrij worden bepaald, waarborgsommen kennen geen plafond meer, verhuurders mogen tot drie maanden vooruit vragen in plaats van twee, huurachterstand geeft recht op ontbinding na twee in plaats van drie maanden, en een automatische verlenging weigeren wordt eenvoudiger. Het pakket werd op 9 juli 2026 goedgekeurd door de ministerraad en gepresenteerd door de minister van Infrastructuur en Huisvesting, Miguel Pinto Luz. Het ligt nu bij het parlement en is nog niet van kracht.
De grootste verandering is het schrappen van het plafond van 2 % op huurverhogingen wanneer een pand naar een nieuw contract overgaat. Dat plafond werd ingevoerd om de huurinflatie af te remmen en zou tot 2029 gelden. Het drie jaar eerder schrappen betekent dat wat u een nieuwe huurder vraagt, vanaf de inwerkingtreding van de wet een zaak is tussen u en de huurder.
Huidige regels tegenover de voorgestelde hervorming
Hier het voor en na, naast elkaar. Houd er rekening mee dat de rechterkolom een voorstel blijft tot het parlement stemt.
| Langdurige verhuur | Huidige regels | Voorgestelde hervorming |
|---|---|---|
| Huur bij een nieuw contract | Verhoging beperkt tot 2 % wanneer het pand naar een nieuw contract overgaat | Plafond geschrapt. Huur vrij overeengekomen tussen partijen |
| Huur vooruit | Maximaal twee maanden | Maximaal drie maanden |
| Waarborgsom | Er geldt een wettelijk plafond | Plafond geschrapt. Waarborgsom vrij overeengekomen |
| Automatische verlenging weigeren | Beperkte gronden voor de verhuurder | Verhuurder mag weigeren met voorafgaande kennisgeving |
| Achterstand voordat u kunt ontbinden | Drie maanden | Twee maanden |
| Herhaald te laat betalen | Geen zelfstandige grond | Meer dan drie keer in 12 maanden, of vier keer in 18 maanden |
| Contractduur | Eén tot 30 jaar | Ongewijzigd, één tot 30 jaar |
| Huurcontracten van vóór 1990 | Huren grotendeels bevroren | Bescherming blijft voor huurders boven de 65 of met een arbeidsongeschiktheid van 60 % of meer. De huur kan stijgen zodra het huishoudinkomen ongeveer 64.000 EUR per jaar overschrijdt |
| Vangnet voor de huurder | Sociale steun per geval | Nieuw Noodfonds Huisvesting via het IHRU, uitbetaling binnen 10 dagen na aanvraag |
Wat het betekent als u bezit in Lagos of Praia da Luz
Het praktische effect is dat langdurige verhuur een minder risicovolle optie wordt dan zij was. Wat eigenaren afschrikt is zelden de hoogte van de huur. Het is het pand terugkrijgen. Een huurder die stopt met betalen en blijft zitten, was in Portugal van oudsher een traag en duur probleem. De achterstandsdrempel verlagen van drie naar twee maanden, en herhaald te laat betalen als zelfstandige grond toevoegen, maakt uitzetting niet snel. Het laat haar eerder beginnen.
De context is belangrijk. De gemiddelde vraaghuur landelijk kwam in juli uit op 1.350 EUR per maand, 3,8 % hoger dan in juni. De twaalfmaands Euribor is gezakt naar ongeveer 2,73 %, tegen 2,87 % half juli, zodat de financieringslasten van een aankoop voor verhuur eerder dalen dan stijgen. En de Algarve blijft volledig open voor nieuwe Alojamento Local registraties, anders dan het beperkte historische centrum van Lissabon. Eigenaren hebben hier nog steeds beide routes, wat niet overal in Portugal geldt.
Dat maakt langdurige verhuur niet automatisch het betere antwoord. Kortdurende verhuur wint doorgaans nog altijd op brutorendement in een kustplaats met een echt zomerseizoen, en ik heb de cijfers uitgerekend in Kan Airbnb uw pensioenwoning in de Algarve betalen?. Wat verandert is de risicokant van de vergelijking. Langdurige verhuur was altijd de optie met een lager rendement en minder gedoe, met één groot staartrisico eraan vast. Deze hervorming verkleint dat staartrisico.
Het deel dat kopers moeten lezen: panden die met een huurder komen
Een advertentie die te goedkoop lijkt voor de straat waarin zij staat, heeft de reden soms in de kleine lettertjes: er zit een huurder in met een oud contract. Huurcontracten van vóór 1990 zijn de extreme variant. De huren daarvan zijn al decennia grotendeels bevroren, en het pand is waard wat het waard is min een zittende huurder die economisch niet te verwijderen is.
De hervorming veegt die contracten niet weg. Huurders boven de 65, of met een arbeidsongeschiktheid van 60 % of meer, behouden hun bescherming. Wat er wel bij komt is een inkomenstoets: overschrijdt het jaarlijkse huishoudinkomen ongeveer 64.000 EUR, dan kan de huur worden aangepast. Dat is een smalle wijziging en zij maakt van een pand met bevroren huren geen normaal bezit. Maar het is de eerste beweging hierin in jaren, en bij een verhuurd pand in de oude stad van Lagos loont het nu om een advocaat te laten nakijken aan welke kant van die grens de huurder valt, voordat u het bod helemaal afschrijft.
Wat ik nu zou doen
Niets dramatisch en niets onomkeerbaars. Dit is een voorstel, geen wet, en het parlement heeft huisvestingswetten eerder gewijzigd.
- Staat u op het punt een nieuw langlopend huurcontract te tekenen, vraag uw advocaat dan of wachten op de stemming uw positie wezenlijk verbetert. In veel gevallen niet, maar het is een vraag van vijf minuten.
- Houdt u een pand leeg omdat verhuren voelde als een deur die maar één kant op gaat, dan is dit het moment om die beslissing te herzien in plaats van aan te nemen dat de oude regels nog gelden.
- Verkoopt u een verhuurd pand, reken dan op kopers die scherpere vragen stellen over de leeftijd, het inkomen en de contractdatum van de huurder, want dat verandert nu de rekensom.
- Bepaalt u de prijs van een pand voor verkoop en niet voor verhuur, dan is aan de prijsdiscipline niets veranderd. Over wat beter geïnformeerde kopers doen met advertenties die blijven staan, schreef ik in Slimmere kopers, stilstaande advertenties.
Mijn eerlijke inschatting: dit is een echte verbetering voor verhuurders, en een kleinere dan de koppen suggereren. Het lost niet op wat mensen werkelijk afschrikt, namelijk hoe lang een betwiste uitzetting duurt zodra zij bij de rechter ligt. Het verkort de aanloop naar het starten van die procedure en geeft prijsvrijheid terug bij nieuwe contracten. In een markt waarin de vraagprijzen in het district Faro landelijk inmiddels alleen nog achter Lissabon liggen, gemiddeld 587.250 EUR en 8,8 % hoger dan een jaar eerder, is prijsvrijheid aan de huurkant niet niets. Of de bredere prijsstijging nog ruimte heeft is een aparte vraag, en die heb ik rechtstreeks behandeld in Huizenprijzen in Portugal: hoe lang kan de stijging duren?
Veelgestelde vragen
Wat zijn de nieuwe Portugese huurregels voor verhuurders in 2026?
De op 9 juli 2026 goedgekeurde hervorming schrapt het plafond van 2 % op huurverhogingen bij nieuwe contracten, schrapt de bovengrens voor waarborgsommen, verhoogt de vooruitbetaling van twee naar drie maanden, laat verhuurders een automatische verlenging weigeren met voorafgaande kennisgeving, en verkort de achterstandsperiode voor ontbinding van drie naar twee maanden. Zij passeerde de ministerraad en ligt nu bij het parlement, dus zij is nog niet van kracht.
Is de nieuwe Portugese huurwet al van kracht?
Nee. De ministerraad keurde het pakket op 9 juli 2026 goed en stuurde het naar de Assembleia da República. Het parlement moet erover stemmen en kan het wijzigen voordat het wet wordt. Tot die tijd gelden de bestaande regels, waaronder het plafond van 2 % bij nieuwe contracten en de drempel van drie maanden achterstand.
Kan ik in Portugal een huurder uitzetten wegens het niet betalen van de huur?
U kunt een ontbindingsprocedure starten, en met de hervorming daalt de drempel van drie naar twee maanden achterstand, waarbij herhaald te laat betalen een zelfstandige grond wordt. Wat de hervorming niet verandert, is hoe lang een betwiste zaak duurt zodra zij bij de rechter ligt. Reken op een traag verloop, en beschouw de selectie van uw huurder als uw werkelijke bescherming, niet de wet.
Moet ik mijn pand in de Algarve langdurig of kortdurend verhuren?
Kortdurende verhuur levert doorgaans nog steeds een hoger brutorendement op in een kustplaats als Lagos met een echt zomerseizoen, en de Algarve blijft open voor nieuwe Alojamento Local registraties. Langdurige verhuur levert minder op maar vraagt veel minder van uw tijd, en deze hervorming verkleint het belangrijkste risico dat eigenaren ervan weerhield. Is het pand uw toekomstige pensioenwoning en geen zuivere belegging, dan is langdurige verhuur meestal de verstandigere tussenoplossing.
Heeft deze hervorming gevolgen voor oude bevroren huurcontracten van vóór 1990?
Alleen in de marge. Huurders boven de 65, of met een arbeidsongeschiktheid van 60 % of meer, behouden hun bestaande bescherming. Overschrijdt het jaarlijkse huishoudinkomen ongeveer 64.000 EUR, dan kan de huur worden aangepast. Overweegt u een pand in Lagos te kopen met een huurder van vóór 1990, laat een advocaat dan de status van de huurder bevestigen voordat u aanneemt dat de korting blijvend is.
Twijfelt u of u een pand in Lagos of de West-Algarve moet verhuren, verkopen of aanhouden? Begin hier en ik kom bij u terug met een gratis marktwaardebepaling en een eerlijke kijk op welke van de drie het meest zinvol is voor uw pand.
Doe mee aan de discussie