Vorige week stelde een Brits echtpaar mij deze vraag: als wij volgend voorjaar onze woning in Praia da Luz kopen, betalen wij dan echt tienduizend euro extra belasting, alleen omdat wij geen ingezetenen zijn? Het korte antwoord is ja. Hieronder leg ik precies uit hoe het werkt, wat het kost en wat de drie legale uitwegen zijn.
Wat er precies is veranderd
In mei 2026 publiceerde Portugal zijn fiscale woningpakket, het zogenaamde “choque fiscal para a habitação”. Het werd toegestaan door Lei n.º 9-A/2026 en in werking gesteld door Decreto-Lei n.º 97/2026. Het grootste deel is bedoeld om vastgoed richting langetermijnverhuur te sturen en om sneller meer woningen te laten bouwen.
De kop die de meeste van mijn klanten kennen, is echter de maatregel die rechtstreeks op hen gericht is: een vast tarief van 7,5% IMT voor kopers die niet in Portugal wonen. Het pakket bevat veel meer dan dat ene getal, en een deel ervan werkt in uw voordeel. Het loont dus om het hele plaatje te begrijpen voordat u beslist wanneer u koopt.
Wat betekent de nieuwe Portugese IMT van 7,5% voor kopers in Lagos die niet in Portugal wonen?
Wie geen Portugees belastingresident is, betaalt bij de aankoop van een woning een vast tarief van 7,5% IMT, geheven vanaf de eerste euro. Geen progressieve schijven, geen kortingen, geen vrijstellingen. Het tarief hangt af van uw fiscale woonplaats en niet van uw nationaliteit, dus kopers uit de EU en van buiten de EU worden precies gelijk behandeld.
Eén kanttekening over de timing, want die is belangrijk. De wet is op 20 mei 2026 gepubliceerd en een groot deel van het pakket is gedateerd op 1 september 2026, maar de ingangsdatum van dit specifieke tarief is omstreden. De beroepsorganisatie van gecertificeerde boekhouders leest het als al van kracht sinds eind mei 2026, omdat het artikel over de IMT voor niet-ingezetenen geen overgangsbepaling bevat, terwijl andere commentatoren naar 1 september verwijzen. Zolang de belastingdienst hierover geen uitsluitsel geeft, kunt u de 7,5% beter beschouwen als mogelijk al van toepassing en advies inwinnen voordat u een aankoop rond een bepaalde deadline plant. Ik ben inmiddels teruggegaan naar het decreet en heb uiteengezet waar die lezing is uitgekomen in Er is geen deadline op 1 september.
Onder de oude regels betaalde een niet-ingezetene die een vakantiewoning kocht dezelfde progressieve schaal als een Portugese ingezetene bij een tweede woning, waarbij de lagere schijven mild belast werden. Het vaste tarief schaft dat allemaal af. De tabel hieronder vergelijkt de oude progressieve schaal met het nieuwe vaste tarief, voor een typische aankoop van een vakantiewoning op het vasteland.
| Aankoopprijs | Oude progressieve schaal | Nieuw vast tarief van 7,5% | Extra kosten voor u |
|---|---|---|---|
| €300.000 | €11.606 (3,9%) | €22.500 | +€10.894 |
| €400.000 | €19.300 (4,8%) | €30.000 | +€10.700 |
| €500.000 | €27.300 (5,5%) | €37.500 | +€10.200 |
| €700.000 | €42.000 (6,0%) | €52.500 | +€10.500 |
| €900.000 | €54.000 (6,0%) | €67.500 | +€13.500 |
| €1.100.000 | €66.000 (6,0%) | €82.500 | +€16.500 |
| €1.200.000+ | €90.000 (7,5%) | €90.000 | €0 |
Er is een bijzonderheid die u moet weten. Boven ongeveer €1,15 miljoen betalen ingezetenen al een vast tarief van 7,5%, dus de nieuwe regel verandert niets aan de top van de markt. De echte klap valt in het segment van €300.000 tot €700.000, precies waar de meeste van mijn expat-kopers zoeken naar een appartement of villa in Lagos, Praia da Luz of Burgau. Reken in dat segment op ongeveer €10.000 tot €11.000 meer dan u vorig jaar had betaald. Als die extra belastingrekening uw financieringsplannen verandert: kopers die niet in Portugal wonen, Amerikanen inbegrepen, kunnen doorgaans 60 tot 65% van de waarde van de woning lenen via een Portugese bank. In een apart artikel leg ik uit hoe hypotheekfinanciering voor niet-ingezetenen in de praktijk werkt.
Elke woning is anders en de belastbare waarde kan hoger liggen dan de prijs die u werkelijk betaalt, dus de bovenstaande bedragen zijn een richtlijn en geen offerte. De snelste manier om uw eigen bedrag te zien, is uw beoogde prijs door mijn gratis kostencalculator te halen: u krijgt de IMT en uw totale aankoopkosten in ongeveer twee minuten.
Zie wat de 7,5% doet met uw eigen budget: de gratis Portugese hypotheekcalculator berekent uw maximale prijs, aanbetaling en belastingen, en toont ter vergelijking de IMT die u als ingezetene zou betalen.
De drie uitwegen uit de 7,5%
Het vaste tarief is niet altijd definitief. De wet bevat drie situaties waarin u het ontloopt of het verschil terugvraagt bij de belastingdienst.
De eerste is verblijfsstatus. Bent u op de dag van aankoop al Portugees belastingresident, of wordt u dat binnen twee jaar na de aankoop, dan valt u terug op de normale progressieve tarieven. Voor klanten die nu kopen en binnen een paar jaar echt naar Portugal verhuizen, is dit de schone route.
De tweede is langetermijnverhuur. Verhuurt u de woning tegen een gematigde huur, begrensd op €2.300 per maand, tekent u het huurcontract binnen zes maanden na de aankoop en houdt u de woning minimaal 36 maanden verhuurd binnen de eerste vijf jaar, dan kunt u het verschil terugvragen. Dat past bij een beleggende koper, minder bij iemand die de woning vrij wil houden voor de eigen zomers.
De derde is beperkt: het bekleden van een Portugese openbare functie. Die geldt voor de meeste lezers niet, maar hij bestaat.
Het deel dat echt helpt: verhuurprikkels
Koopt u om te verhuren in plaats van voor eigen gebruik, dan is dit pakket werkelijk gul. De inkomstenbelasting voor verhuurders op langetermijnverhuur daalt van 25% naar 10% voor huren tot €2.300 per maand, vastgelegd tot en met 2029. Eenheden die onder die grens verhuurd worden, zijn bovendien vrijgesteld van de AIMI-vermogensbelasting, en voor het bouwen of renoveren van een woning in die categorie geldt 6% btw in plaats van 23%.
Leg die voordelen naast elkaar en de rekensom voor langetermijnverhuur in de West-Algarve ziet er heel anders uit dan een jaar geleden. Het is het duidelijkste signaal dat de overheid in jaren heeft afgegeven: breng een woning op de langetermijnmarkt en het belastingstelsel beloont u daarvoor. Dat is ook de reden dat de verhuurroute meteen uw uitweg uit de 7,5% IMT is.
Als u overweegt te verkopen
Er is een nieuwe vrijstelling voor meerwaarde, en die is breder dan de oude regel. Tot nu toe ontliep u IRS over de winst alleen als u de opbrengst herbelegde in een nieuwe vaste woning.
Vanaf 2026 geldt de vrijstelling ook voor de verkoop van een tweede woning of vakantiewoning, en niet alleen voor uw hoofdverblijf, op voorwaarde dat u de opbrengst herinvesteert in Portugees vastgoed dat u langdurig verhuurt tegen een gematigde huur van maximaal €2.300 per maand. Het herinvesteringsvenster loopt van 24 maanden vóór de verkoop tot 36 maanden erna, en een gedeeltelijke herinvestering levert een gedeeltelijke vrijstelling op.
De adder onder het gras is wat u met het geld moet doen. Om de vrijstelling te behouden moet u langetermijnverhuurder worden: de woning moet verhuurd blijven tegen maximaal €2.300 en gedurende de vereiste periode verhuurd zijn, grofweg 36 maanden binnen de eerste vijf jaar. De vrijstelling wordt met rente teruggevorderd als u de voorwaarden schendt of te vroeg verkoopt. Het beloont dus een verkoper die kapitaal hergebruikt in de langetermijnverhuurmarkt, en niet iemand die helemaal uit vastgoed stapt. Het geldt alleen voor herinvestering in Portugal, en niet-ingezetenen moeten hun recht erop bij een boekhouder bevestigen voordat zij erop vertrouwen.
Mijn eerlijke mening
Voor het Portugese woningprobleem wijst dit pakket een verstandige kant op. Het echte probleem van het land is te weinig aanbod en te veel woningen die voor kortetermijn-vakantieverhuur worden gebruikt, en de belastingverlagingen voor verhuur plus een sneller bouwproces pakken beide aan. Ik zou de diagnose niet willen betwisten.
Maar “goed voor de markt” en “goed voor een koper van een vakantiewoning die niet in Portugal woont” zijn niet dezelfde zin. De 7,5% IMT wordt gepresenteerd als maatregel tegen speculatie, maar in de praktijk is het een belasting op buitenlandse vraag, en de mensen die het als eerste raakt zijn precies de lifestyle-kopers met wie ik elke week werk. Of het de prijzen afkoelt of alleen dit ene segment, is een open vraag. De echte stabilisatoren in deze wet zijn de maatregelen aan de aanbodzijde, niet de toeslag.
Mijn advies is dus praktisch en niet politiek. Koopt u een woning voor eigen gebruik en gaat u niet naar Portugal verhuizen of verhuren, dan zijn de kosten reëel en moet u ermee rekenen, en omdat de ingangsdatum onzeker is, moet u er niet van uitgaan dat u tot september de tijd hebt. Controleer de actuele stand van zaken bij een advocaat voordat u een bod doet. Voor het laatste nieuws: het voorstel voor 2027 laat het tarief ongemoeid, wat ik behandel in wat de Portugese staatsbegroting voor 2027 verandert voor kopers in Lagos. Koopt u om te verhuren, of verhuist u echt naar Portugal, dan biedt dezelfde wet u een manier eromheen en een betere deal dan kopers vorig jaar kregen.
Veelgestelde vragen
Geldt de 7,5% IMT ook voor EU-burgers?
Ja. De regel is gebaseerd op fiscale woonplaats en niet op nationaliteit, dus een EU-koper die geen Portugees belastingresident is, betaalt hetzelfde vaste tarief van 7,5% als een koper van buiten de EU. De enigen die zijn uitgezonderd, zijn Portugese emigranten.
Hoe vermijd ik de nieuwe 7,5% IMT in Portugal?
Er zijn twee realistische routes. Word binnen twee jaar na de aankoop Portugees belastingresident en u valt terug op de normale progressieve tarieven, of verhuur de woning langdurig tegen een gematigde huur van maximaal €2.300 per maand, getekend binnen zes maanden en minstens 36 maanden aangehouden binnen vijf jaar, en vraag het verschil terug. Ik loop met klanten door welke route bij hun plannen past voordat wij een bod uitbrengen.
Wanneer gaat de 7,5% IMT in?
De ingangsdatum is werkelijk omstreden. De wet is op 20 mei 2026 gepubliceerd en de overheid presenteerde het pakket rond 1 september 2026, maar de beroepsorganisatie van gecertificeerde boekhouders leest dit tarief als al van kracht sinds eind mei 2026, omdat het artikel geen overgangsbepaling bevat. Ga er, zolang de belastingdienst het niet bevestigt, van uit dat het mogelijk al geldt en controleer de actuele stand van zaken voordat u tekent.
Betaal ik meer IMT op een dure woning in Lagos?
Niet per se. Boven ongeveer €1,15 miljoen betalen Portugese ingezetenen al een vast tarief van 7,5%, dus een koper die niet in Portugal woont en op dat niveau koopt, betaalt hetzelfde als iedereen. De toeslag valt het zwaarst tussen €300.000 en €700.000, het gebruikelijke segment voor vakantiewoningen.
Kan ik meerwaardebelasting vermijden als ik verkoop en herbelegg?
Ja, en vanaf 2026 is dat ruimer dan voorheen: het geldt nu ook voor de verkoop van een tweede woning of vakantiewoning, en niet alleen voor uw hoofdverblijf. De voorwaarde is dat u de opbrengst herinvesteert in Portugees vastgoed dat langdurig wordt verhuurd tegen maximaal €2.300 per maand, binnen het venster van 24 maanden vóór tot 36 maanden na de verkoop, en dat u het gedurende de vereiste periode verhuurd houdt. De vrijstelling wordt met rente teruggevorderd als u de voorwaarden schendt, dus het past bij verkopers die langetermijnverhuurder willen worden en niet bij verkopers die willen uitstappen.
Wilt u precies weten wat uw aankoop onder de nieuwe regels kost? Haal uw cijfers door mijn gratis kostencalculator en zie uw IMT en totale aankoopkosten in twee minuten. Overweegt u vervolgens een aankoop vóór de septemberdeadline, of vraagt u zich af of u nu moet verkopen, boek dan een gratis gesprek van 30 minuten met mij en wij brengen de belasting en timing voor uw situatie in kaart. Wilt u verkopen? Vraag binnen 48 uur een gratis woningwaardering aan.
