Ein britisches Paar hat mich das letzte Woche gefragt: Wenn wir im nächsten Frühjahr unser Haus in Praia da Luz kaufen, zahlen wir dann wirklich zehntausend Euro mehr Steuern, nur weil wir keine Residenten sind? Die kurze Antwort lautet ja. Hier steht genau, wie es funktioniert, was es kostet und welche drei legalen Auswege es gibt.
Was sich tatsächlich geändert hat
Im Mai 2026 hat Portugal sein Steuerpaket für den Wohnungsmarkt veröffentlicht, den sogenannten “choque fiscal para a habitação”. Er wurde durch die Lei n.º 9-A/2026 ermächtigt und durch das Decreto-Lei n.º 97/2026 in Kraft gesetzt. Der größte Teil davon soll Immobilien in die Langzeitvermietung lenken und dafür sorgen, dass schneller mehr Wohnraum gebaut wird.
Die Schlagzeile, von der die meisten meiner Kunden gehört haben, ist allerdings die, die direkt auf sie zielt: eine pauschale IMT von 7,5% für nicht ansässige Käufer. In dem Paket steckt weit mehr als diese eine Zahl, und ein Teil davon spielt Ihnen in die Hände. Es lohnt sich also, das ganze Bild zu verstehen, bevor Sie entscheiden, wann Sie kaufen.
Was bedeutet Portugals neue IMT von 7,5% für nicht ansässige Käufer in Lagos?
Wer in Portugal nicht steuerlich ansässig ist, zahlt beim Kauf einer Wohnimmobilie eine pauschale IMT von 7,5%, und zwar ab dem ersten Euro. Keine progressiven Stufen, keine Ermäßigungen, keine Befreiungen. Maßgeblich ist der steuerliche Wohnsitz, nicht die Staatsangehörigkeit, deshalb werden Käufer aus der EU und von außerhalb der EU genau gleich behandelt.
Ein wichtiger Vorbehalt zum Zeitpunkt. Das Gesetz wurde am 20. Mai 2026 veröffentlicht, und ein großer Teil des Pakets trägt das Datum 1. September 2026, doch der Beginn genau dieses Satzes ist umstritten. Die Berufsorganisation der zertifizierten Buchhalter liest ihn als bereits seit Ende Mai 2026 in Kraft, da der Artikel zur IMT für nicht Ansässige keine Übergangsregelung enthält, während andere Kommentatoren auf den 1. September verweisen. Bis die Steuerbehörde das klärt, sollten Sie die 7,5% als möglicherweise bereits geltend behandeln und sich beraten lassen, bevor Sie einen Kauf an einer Frist ausrichten.
Nach den alten Regeln zahlte ein nicht Ansässiger beim Kauf eines Ferienhauses dieselbe progressive Skala wie ein portugiesischer Resident bei einer Zweitimmobilie, wobei die unteren Stufen nur milde besteuert wurden. Der Pauschalsatz beseitigt all das. Die Tabelle unten vergleicht die alte progressive Skala mit dem neuen Pauschalsatz, für einen typischen Ferienhauskauf auf dem Festland.
| Kaufpreis | Alte progressive Skala | Neuer Pauschalsatz 7,5% | Mehrkosten für Sie |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 11.606 € (3,9%) | 22.500 € | +10.894 € |
| 400.000 € | 19.300 € (4,8%) | 30.000 € | +10.700 € |
| 500.000 € | 27.300 € (5,5%) | 37.500 € | +10.200 € |
| 700.000 € | 42.000 € (6,0%) | 52.500 € | +10.500 € |
| 900.000 € | 54.000 € (6,0%) | 67.500 € | +13.500 € |
| 1.100.000 € | 66.000 € (6,0%) | 82.500 € | +16.500 € |
| 1.200.000 € und mehr | 90.000 € (7,5%) | 90.000 € | 0 € |
Eine Wendung ist wissenswert. Oberhalb von rund 1,15 Millionen Euro zahlen Residenten ohnehin pauschal 7,5%, an der Spitze des Marktes ändert die neue Regel also nichts. Richtig zu spüren ist sie im Bereich von 300.000 bis 700.000 Euro, und genau dort suchen die meisten meiner Expat-Käufer eine Wohnung oder eine Villa in Lagos, Praia da Luz oder Burgau. In dieser Spanne sollten Sie rund 10.000 bis 11.000 Euro mehr einplanen, als Sie im vergangenen Jahr gezahlt hätten.
Jede Immobilie ist anders, und der Steuerwert kann über dem Preis liegen, den Sie tatsächlich zahlen. Die Zahlen oben sind daher eine Orientierung und kein Angebot. Am schnellsten sehen Sie Ihren eigenen Wert, wenn Sie Ihren Zielpreis durch meinen kostenlosen Kostenrechner laufen lassen: Er nennt Ihnen die IMT und Ihre gesamten Kaufnebenkosten in etwa zwei Minuten.
Die drei Auswege aus den 7,5%
Der Pauschalsatz ist nicht immer endgültig. Das Gesetz sieht drei Situationen vor, in denen Sie ihn entweder vermeiden oder sich die Differenz von der Steuerbehörde zurückholen.
Die erste ist die steuerliche Ansässigkeit. Wenn Sie am Kauftag bereits in Portugal steuerlich ansässig sind oder es innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf werden, fallen Sie auf die normalen progressiven Sätze zurück. Für Kunden, die jetzt kaufen und innerhalb von zwei Jahren richtig herüberziehen, ist das der saubere Weg.
Die zweite ist die Langzeitvermietung. Wenn Sie die Immobilie zu einer moderaten Miete vermieten, gedeckelt bei 2.300 Euro im Monat, den Mietvertrag innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf unterschreiben und sie über die ersten fünf Jahre hinweg mindestens 36 Monate vermietet halten, können Sie die Differenz zurückfordern. Das passt zu einem Investorenkäufer, deutlich weniger zu jemandem, der das Haus für die eigenen Sommer frei haben möchte.
Die dritte ist eng gefasst: die Ausübung eines portugiesischen öffentlichen Amtes. Für die meisten Leser trifft das nicht zu, aber es gibt sie.
Der Teil, der wirklich hilft: die Mietanreize
Wenn Sie zum Vermieten kaufen und nicht für den eigenen Gebrauch, ist dieses Paket wirklich großzügig. Die Einkommensteuer für Vermieter sinkt bei Langzeitvermietungen von 25% auf 10% für Mieten bis 2.300 Euro im Monat, festgeschrieben bis 2029. Einheiten, die unterhalb dieser Schwelle vermietet werden, sind zudem von der Vermögensteuer AIMI befreit, und der Bau oder die Renovierung einer Wohnung in dieser Kategorie wird mit 6% statt 23% Mehrwertsteuer belegt.
Zusammengenommen sieht die Rechnung für eine Langzeitvermietung an der Westalgarve ganz anders aus als vor einem Jahr. Es ist das klarste Signal, das die Regierung seit Jahren gesendet hat: Wer eine Wohnung in den Langzeitmarkt gibt, wird vom Steuersystem belohnt. Auch deshalb ist der Vermietungsweg zugleich Ihr Ausweg aus der IMT von 7,5%.
Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken
Es gibt hier eine neue Erleichterung bei den Veräußerungsgewinnen, und sie ist breiter als die alte Regel. Bisher entgingen Sie der IRS auf den Gewinn nur, wenn Sie den Erlös in eine neue Hauptwohnung steckten.
Ab 2026 erfasst die Befreiung auch den Verkauf einer Zweitwohnung oder eines Ferienobjekts, nicht nur den Ihres Hauptwohnsitzes, sofern Sie den Erlös in eine portugiesische Immobilie reinvestieren, die Sie langfristig zu einer moderaten Miete von höchstens 2.300 Euro im Monat vermieten. Das Reinvestitionsfenster reicht von 24 Monaten vor dem Verkauf bis 36 Monate danach, und eine teilweise Reinvestition bringt eine anteilige Befreiung.
Der Haken liegt darin, was Sie mit dem Geld tun müssen. Um die Erleichterung zu behalten, müssen Sie Langzeitvermieter werden: Die Immobilie muss zu höchstens 2.300 Euro vermietet bleiben und über den geforderten Zeitraum vermietet sein, im Wesentlichen 36 Monate innerhalb der ersten fünf Jahre, und die Befreiung wird mit Zinsen zurückgefordert, wenn Sie die Bedingungen brechen oder vorzeitig verkaufen. Sie belohnt also einen Verkäufer, der Kapital in den Langzeitmietmarkt umschichtet, und nicht jemanden, der ganz aus Immobilien aussteigt. Sie gilt nur für Reinvestitionen in Portugal, und nicht Ansässige sollten die Voraussetzungen mit einem Steuerberater bestätigen, bevor sie sich darauf verlassen.
Meine ehrliche Einschätzung
Für Portugals Wohnungsproblem zeigt dieses Paket in eine vernünftige Richtung. Das eigentliche Problem des Landes ist zu wenig Angebot und zu viel Bestand, der in die kurzfristige Ferienvermietung gedrängt wird, und die Steuersenkungen bei der Vermietung plus ein schnelleres Bauverfahren greifen beides an. Der Diagnose würde ich nicht widersprechen.
Aber “gut für den Markt” und “gut für einen nicht ansässigen Ferienhauskäufer” sind nicht derselbe Satz. Die IMT von 7,5% wird als Maßnahme gegen Spekulation präsentiert, mechanisch ist sie jedoch eine Steuer auf ausländische Nachfrage, und zuerst trifft sie genau die Lifestyle-Käufer, mit denen ich jede Woche arbeite. Ob sie die Preise dämpft oder nur dieses eine Segment, ist eine offene Frage. Die echten Stabilisatoren in diesem Gesetz sind die Bausteine auf der Angebotsseite, nicht der Aufschlag.
Mein Rat ist deshalb praktisch, nicht politisch. Wenn Sie ein Haus für den eigenen Gebrauch kaufen und weder herüberziehen noch vermieten wollen, sind die Kosten real und Sie sollten sie einplanen, und weil das Startdatum ungeklärt ist, sollten Sie nicht davon ausgehen, dass Sie bis September Zeit haben. Klären Sie die aktuelle Lage mit einem Anwalt, bevor Sie ein Angebot machen. Wenn Sie zum Vermieten kaufen oder wirklich hierherziehen, gibt Ihnen dasselbe Gesetz einen Weg daran vorbei und bessere Konditionen, als Käufer sie im vergangenen Jahr hatten.
Häufig gestellte Fragen
Gilt die IMT von 7,5% auch für EU-Bürger?
Ja. Die Regel stellt auf den steuerlichen Wohnsitz ab, nicht auf die Staatsangehörigkeit. Ein EU-Käufer, der in Portugal nicht steuerlich ansässig ist, zahlt dieselben pauschalen 7,5% wie ein Käufer von außerhalb der EU. Ausgenommen sind allein portugiesische Auswanderer.
Wie vermeide ich die neue IMT von 7,5% in Portugal?
Es gibt zwei realistische Wege. Werden Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig, dann gelten wieder die normalen progressiven Sätze. Oder vermieten Sie die Immobilie langfristig zu einer moderaten Miete von bis zu 2.300 Euro im Monat, mit einem Vertrag, der innerhalb von sechs Monaten unterschrieben und über fünf Jahre hinweg mindestens 36 Monate gehalten wird, und fordern Sie die Differenz zurück. Ich gehe mit Kunden durch, welcher Weg zu ihren Plänen passt, bevor wir ein Angebot machen.
Wann beginnt die IMT von 7,5%?
Das Startdatum ist wirklich umstritten. Das Gesetz wurde am 20. Mai 2026 veröffentlicht, und die Regierung hat das Paket um den 1. September 2026 herum aufgebaut. Die Berufsorganisation der zertifizierten Buchhalter liest diesen Satz jedoch als bereits seit Ende Mai 2026 geltend, weil der Artikel keine Übergangsregelung enthält. Bis die Steuerbehörde das bestätigt, sollten Sie davon ausgehen, dass er schon gelten kann, und die aktuelle Lage vor der Unterschrift prüfen.
Zahle ich bei einem teuren Haus in Lagos mehr IMT?
Nicht unbedingt. Oberhalb von rund 1,15 Millionen Euro zahlen portugiesische Residenten ohnehin pauschal 7,5%, ein nicht ansässiger Käufer zahlt auf diesem Niveau also dasselbe wie alle anderen. Am stärksten trifft der Aufschlag zwischen 300.000 und 700.000 Euro, der typischen Ferienhausspanne.
Kann ich die Steuer auf den Veräußerungsgewinn vermeiden, wenn ich verkaufe und reinvestiere?
Ja, und seit 2026 ist die Regelung weiter gefasst als zuvor: Sie deckt nun auch den Verkauf einer Zweitwohnung oder eines Ferienobjekts ab, nicht nur den des Hauptwohnsitzes. Bedingung ist, dass Sie den Erlös in eine portugiesische Immobilie reinvestieren, die langfristig zu höchstens 2.300 Euro im Monat vermietet wird, innerhalb des Fensters von 24 Monaten davor bis 36 Monaten danach, und sie über den geforderten Zeitraum vermietet halten. Die Erleichterung wird mit Zinsen zurückgefordert, wenn Sie die Bedingungen brechen. Sie passt also zu Verkäufern, die Langzeitvermieter werden wollen, statt auszusteigen.
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