Ein britisches Paar hat mich letzte Woche Folgendes gefragt: Wenn wir im nächsten Frühjahr unser Haus in Praia da Luz kaufen, zahlen wir dann wirklich zehntausend Euro mehr Steuern, nur weil wir nicht in Portugal ansässig sind? Die kurze Antwort lautet Ja. Hier erfahren Sie genau, wie es funktioniert, was es kostet und welche drei legalen Auswege es gibt.
Was sich tatsächlich geändert hat
Im Mai 2026 hat Portugal sein steuerliches Wohnungspaket veröffentlicht, den sogenannten „choque fiscal para a habitação“. Es wurde durch das Gesetz Lei n.º 9-A/2026 ermächtigt und durch das Decreto-Lei n.º 97/2026 in Kraft gesetzt. Das meiste davon soll Wohnraum in die langfristige Vermietung lenken und dafür sorgen, dass schneller mehr Wohnungen gebaut werden.
Die Schlagzeile, die die meisten meiner Kunden gehört haben, zielt jedoch direkt auf sie: eine pauschale IMT von 7,5 % für nicht ansässige Käufer. Das Paket enthält weit mehr als diese eine Zahl, und manches davon wirkt zu Ihren Gunsten. Es lohnt sich also, das Gesamtbild zu verstehen, bevor Sie entscheiden, wann Sie kaufen.
Was bedeutet Portugals neue IMT von 7,5 % für nicht ansässige Käufer in Lagos?
Wer in Portugal nicht steuerlich ansässig ist, zahlt beim Kauf einer Wohnimmobilie eine pauschale IMT von 7,5 %, berechnet ab dem ersten Euro. Es gibt keine progressiven Stufen, keine Ermäßigungen und keine Befreiungen. Maßgeblich ist Ihr steuerlicher Wohnsitz, nicht Ihre Staatsangehörigkeit, sodass EU-Käufer und Käufer aus Drittstaaten völlig gleich behandelt werden.
Ein Vorbehalt zum Zeitpunkt, denn er ist wichtig. Das Gesetz wurde am 20. Mai 2026 veröffentlicht, und große Teile des Pakets gelten ab dem 1. September 2026. Der Starttermin für genau diesen Satz ist jedoch umstritten. Die Kammer der zertifizierten Buchhalter liest ihn so, dass er bereits seit Ende Mai 2026 gilt, da der Artikel zur IMT für Nichtansässige keine Übergangsregelung enthält, während andere Kommentatoren auf den 1. September verweisen. Solange die Steuerbehörde das nicht klärt, sollten Sie die 7,5 % als möglicherweise bereits wirksam behandeln und sich beraten lassen, bevor Sie einen Kauf um irgendeine Frist herum planen. Ich habe inzwischen noch einmal das Dekret geprüft und festgehalten, wo diese Lesart gelandet ist, und zwar in Es gibt keine Frist zum 1. September.
Nach den alten Regeln zahlte ein Nichtansässiger beim Kauf einer Ferienimmobilie dieselbe progressive Staffel, die ein in Portugal Ansässiger für eine Zweitwohnung zahlt, wobei die unteren Stufen niedrig besteuert wurden. Der Pauschalsatz beseitigt all das. Die folgende Tabelle vergleicht die alte progressive Staffel mit dem neuen Pauschalsatz bei einem typischen Kauf einer Ferienimmobilie auf dem Festland.
| Kaufpreis | Alte progressive Staffel | Neuer Pauschalsatz von 7,5 % | Ihre Mehrkosten |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 11.606 € (3,9 %) | 22.500 € | +10.894 € |
| 400.000 € | 19.300 € (4,8 %) | 30.000 € | +10.700 € |
| 500.000 € | 27.300 € (5,5 %) | 37.500 € | +10.200 € |
| 700.000 € | 42.000 € (6,0 %) | 52.500 € | +10.500 € |
| 900.000 € | 54.000 € (6,0 %) | 67.500 € | +13.500 € |
| 1.100.000 € | 66.000 € (6,0 %) | 82.500 € | +16.500 € |
| 1.200.000 €+ | 90.000 € (7,5 %) | 90.000 € | 0 € |
Eine Besonderheit sollten Sie kennen. Ab etwa 1,15 Mio. € zahlen in Portugal Ansässige bereits pauschal 7,5 %, sodass die neue Regel am oberen Ende des Marktes nichts ändert. Der eigentliche Einschnitt liegt im Bereich von 300.000 bis 700.000 €, genau dort, wo die meisten meiner ausländischen Käufer nach einer Wohnung oder Villa in Lagos, Praia da Luz oder Burgau suchen. In dieser Spanne sollten Sie mit etwa 10.000 bis 11.000 € mehr rechnen, als Sie im vergangenen Jahr gezahlt hätten. Falls diese zusätzliche Steuerlast Ihre Finanzierungspläne verändert: Nicht ansässige Käufer, auch Amerikaner, können über eine portugiesische Bank in der Regel 60 bis 65 % des Immobilienwerts beleihen. In einem separaten Beitrag erkläre ich, wie die Finanzierung für Nichtansässige tatsächlich funktioniert.
Jede Immobilie ist anders, und der steuerpflichtige Wert kann über dem tatsächlich gezahlten Preis liegen. Die obigen Zahlen sind daher ein Richtwert und kein Angebot. Am schnellsten sehen Sie Ihre eigene Zahl, wenn Sie Ihren Zielpreis in meinen kostenlosen Kostenrechner eingeben: Er zeigt Ihnen die IMT und Ihre gesamten Kaufnebenkosten in etwa zwei Minuten.
Sehen Sie, was die 7,5 % für Ihr eigenes Budget bedeuten: Der kostenlose Hypothekenrechner für Portugal ermittelt Ihren maximalen Kaufpreis, die Anzahlung und die Steuern und zeigt zum Vergleich die IMT, die Sie als in Portugal Ansässiger zahlen würden.
Die drei Auswege aus den 7,5 %
Der Pauschalsatz ist nicht immer endgültig. Das Gesetz sieht drei Situationen vor, in denen Sie ihn entweder vermeiden oder sich die Differenz von der Steuerbehörde zurückholen können.
Der erste Weg ist der Wohnsitz. Wenn Sie am Tag des Kaufs bereits in Portugal steuerlich ansässig sind oder es innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf werden, fallen Sie auf die normalen progressiven Sätze zurück. Für Kunden, die jetzt kaufen und innerhalb weniger Jahre richtig übersiedeln, ist das der saubere Weg.
Der zweite Weg ist die langfristige Vermietung. Wenn Sie die Immobilie zu einer moderaten Miete von höchstens 2.300 € im Monat vermieten, den Mietvertrag innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf abschließen und sie innerhalb der ersten fünf Jahre mindestens 36 Monate vermietet halten, können Sie sich die Differenz erstatten lassen. Das passt zu einem Anlagekäufer, weniger zu jemandem, der das Haus für die eigenen Sommer frei halten möchte.
Der dritte Weg ist eng gefasst: die Ausübung eines portugiesischen öffentlichen Amtes. Für die meisten Leser kommt er nicht infrage, aber es gibt ihn.
Der Teil, der wirklich hilft: Anreize für die Vermietung
Wenn Sie zum Vermieten kaufen und nicht zur Eigennutzung, ist dieses Paket wirklich großzügig. Die Einkommensteuer für Vermieter auf langfristige Vermietungen sinkt bei Mieten bis zu 2.300 € im Monat von 25 % auf 10 %, festgeschrieben bis 2029. Einheiten, die unterhalb dieser Schwelle vermietet werden, sind außerdem von der Vermögensteuer AIMI befreit, und der Bau oder die Renovierung einer Wohnung in dieser Preisklasse wird mit 6 % Mehrwertsteuer statt 23 % belegt.
Rechnen Sie das zusammen, dann sieht die Rechnung für eine langfristige Vermietung im Westalgarve ganz anders aus als noch vor einem Jahr. Es ist das deutlichste Signal, das die Regierung seit Jahren gesendet hat: Bringen Sie eine Wohnung in den langfristigen Markt, und das Steuersystem belohnt Sie dafür. Genau deshalb ist der Vermietungsweg zugleich Ihr Ausweg aus der IMT von 7,5 %.
Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken
Es gibt hier eine neue Vergünstigung bei der Kapitalertragsteuer, und sie ist weiter gefasst als die alte Regel. Bisher blieb der Gewinn nur dann von der IRS verschont, wenn Sie den Erlös in einen neuen dauerhaften Wohnsitz steckten.
Ab 2026 umfasst die Befreiung auch den Verkauf einer Zweitwohnung oder Ferienimmobilie, nicht nur Ihres Hauptwohnsitzes, sofern Sie den Erlös in eine portugiesische Immobilie reinvestieren, die Sie langfristig zu einer moderaten Miete von höchstens 2.300 € im Monat vermieten. Das Reinvestitionsfenster reicht von 24 Monaten vor dem Verkauf bis 36 Monate danach, und bei einer Teilreinvestition gibt es eine Teilbefreiung.
Der Haken ist, was Sie mit dem Geld tun müssen. Um die Vergünstigung zu behalten, müssen Sie langfristiger Vermieter werden: Die Immobilie muss zu höchstens 2.300 € vermietet bleiben und für den vorgeschriebenen Zeitraum vermietet sein, grob 36 Monate innerhalb der ersten fünf Jahre, und die Befreiung wird mit Zinsen zurückgefordert, wenn Sie die Bedingungen verletzen oder zu früh verkaufen. Sie belohnt also Verkäufer, die Kapital in den langfristigen Mietmarkt umschichten, und nicht jemanden, der ganz aus dem Immobilienmarkt aussteigt. Sie gilt nur für Reinvestitionen in Portugal, und Nichtansässige sollten die Anspruchsberechtigung mit einem Steuerberater klären, bevor sie sich darauf verlassen.
Meine ehrliche Einschätzung
Für Portugals Wohnungsproblem weist dieses Paket in eine vernünftige Richtung. Das eigentliche Problem des Landes ist ein zu geringes Angebot und ein zu großer Bestand, der in die kurzfristige Ferienvermietung gedrängt wird, und die Steuersenkungen für die Vermietung sowie ein schnelleres Bauverfahren packen beides an. Der Diagnose würde ich nicht widersprechen.
Aber „gut für den Markt“ und „gut für einen nicht ansässigen Käufer eines Ferienhauses“ sind nicht dasselbe. Die IMT von 7,5 % wird als Maßnahme gegen Spekulation dargestellt, ist mechanisch jedoch eine Steuer auf ausländische Nachfrage, und die Menschen, die sie zuerst trifft, sind genau die Lifestyle-Käufer, mit denen ich jede Woche arbeite. Ob sie die Preise dämpft oder nur dieses eine Segment abkühlt, ist eine offene Frage. Die wirklichen Stabilisatoren in diesem Gesetz sind die angebotsseitigen Elemente, nicht der Aufschlag.
Mein Rat ist deshalb praktisch und nicht politisch. Wenn Sie ein Haus zur Eigennutzung kaufen und weder übersiedeln noch vermieten wollen, sind die Kosten real, und Sie sollten sie einplanen. Und weil der Starttermin ungeklärt ist, sollten Sie nicht davon ausgehen, dass Sie bis September Zeit haben. Klären Sie die aktuelle Lage mit einem Anwalt, bevor Sie ein Angebot abgeben. Zum neuesten Stand: Der Vorschlag für 2027 lässt den Satz unangetastet, was ich in Was Portugals Staatshaushalt 2027 für Käufer in Lagos ändert behandle. Wenn Sie zum Vermieten kaufen oder wirklich hierher ziehen, gibt dasselbe Gesetz Ihnen einen Weg drumherum und ein besseres Angebot, als Käufer es im vergangenen Jahr hatten.
Häufig gestellte Fragen
Gilt die IMT von 7,5 % auch für EU-Bürger?
Ja. Die Regel knüpft an den steuerlichen Wohnsitz an, nicht an die Staatsangehörigkeit. Ein EU-Käufer, der in Portugal nicht steuerlich ansässig ist, zahlt daher denselben pauschalen Satz von 7,5 % wie ein Käufer aus einem Nicht-EU-Land. Ausgenommen sind nur portugiesische Auswanderer.
Wie vermeide ich die neue IMT von 7,5 % in Portugal?
Es gibt zwei realistische Wege. Entweder Sie werden innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig, dann gelten wieder die normalen progressiven Sätze. Oder Sie vermieten die Immobilie langfristig zu einer moderaten Miete von bis zu 2.300 € im Monat, schließen den Vertrag innerhalb von sechs Monaten ab, halten die Vermietung mindestens 36 Monate innerhalb von fünf Jahren aufrecht und lassen sich die Differenz erstatten. Ich gehe mit meinen Kunden durch, welcher Weg zu ihren Plänen passt, bevor wir ein Angebot abgeben.
Ab wann gilt die IMT von 7,5 %?
Der Starttermin ist tatsächlich umstritten. Das Gesetz wurde am 20. Mai 2026 veröffentlicht, und die Regierung hat das Paket auf den 1. September 2026 ausgerichtet. Die Kammer der zertifizierten Buchhalter liest diesen Satz jedoch so, dass er bereits seit Ende Mai 2026 gilt, weil der Artikel keine Übergangsregelung enthält. Solange die Steuerbehörde nichts bestätigt, sollten Sie davon ausgehen, dass er schon greifen kann, und die aktuelle Lage prüfen, bevor Sie unterschreiben.
Zahle ich bei einer teuren Immobilie in Lagos mehr IMT?
Nicht unbedingt. Ab etwa 1,15 Mio. € zahlen in Portugal ansässige Käufer bereits pauschal 7,5 %, sodass ein Nichtansässiger auf diesem Preisniveau genauso viel zahlt wie alle anderen. Am stärksten schlägt der Aufschlag zwischen 300.000 und 700.000 € zu Buche, der typischen Preisspanne für Ferienimmobilien.
Kann ich die Kapitalertragsteuer vermeiden, wenn ich verkaufe und reinvestiere?
Ja, und ab 2026 gilt das großzügiger als bisher: Die Befreiung umfasst jetzt auch den Verkauf einer Zweitwohnung oder Ferienimmobilie, nicht nur Ihres Hauptwohnsitzes. Voraussetzung ist, dass Sie den Erlös in eine portugiesische Immobilie reinvestieren, die Sie langfristig für höchstens 2.300 € im Monat vermieten, und zwar innerhalb des Zeitfensters von 24 Monaten vor bis 36 Monaten nach dem Verkauf, und dass Sie sie für den vorgeschriebenen Zeitraum vermietet halten. Die Vergünstigung wird mit Zinsen zurückgefordert, wenn Sie die Bedingungen verletzen. Sie eignet sich daher für Verkäufer, die langfristige Vermieter werden möchten, und nicht für alle, die einfach aussteigen wollen.
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