Am 9. September schlug die Europäische Kommission das Gesetz für bezahlbaren Wohnraum vor, und innerhalb weniger Stunden titelten die Schlagzeilen, es verbiete Airbnb. Das stimmt nicht. Der Vorschlag legt fest, welche Nachweise eine Stadt erbringen muss, bevor sie Kurzzeitvermietungen oder Zweitwohnsitze einschränkt, und ändert nichts für alle, die heute an der Algarve Eigentum besitzen oder kaufen.
Wird die EU Airbnb und Kurzzeitvermietungen in Portugal verbieten?
Nein. Das eigene Frage-und-Antwort-Dokument der Kommission bringt es auf den Punkt: «Die Verordnung verbietet oder beschränkt Kurzzeitvermietungen nicht.» Bei Zweitwohnsitzen ist sie ebenso deutlich und stellt klar, dass das Gesetz «keine EU-Beschränkung für den Kauf oder die Nutzung von Zweitwohnsitzen (oder auch von Kurzzeitvermietungen) einführt», und den lokalen Behörden keine neue Befugnis einräumt, eine solche einzuführen.
Der Vorschlag legt in Wirklichkeit gemeinsame Bedingungen fest, die eine nationale, regionale oder kommunale Behörde erfüllen muss, falls sie beschließt, Kurzzeitvermietungen oder nicht als Hauptwohnsitz genutzte Immobilien einzuschränken. Die Wohnungspolitik bleibt genau dort, wo sie war. Auch das stellt die Kommission unmissverständlich klar: «Letztlich verbleiben Entscheidungen über die Wohnungspolitik bei den nationalen, regionalen und lokalen Behörden.»
Was die Kommission am 9. September 2026 vorgeschlagen hat
Das Dokument trägt die Bezeichnung COM(2026) 599 final, eingetragen als 2026/0268 (COD), mit Artikel 114 AEUV als Rechtsgrundlage. Es handelt sich um einen Verordnungsvorschlag, noch kein Gesetz. Er geht nun im Rahmen des ordentlichen Gesetzgebungsverfahrens an das Europäische Parlament und den Rat, wo er geändert, verzögert oder fallengelassen werden kann. Parallel dazu veröffentlichte die Kommission eine gesonderte Empfehlung, die für niemanden bindend ist.
Hier die Lücke zwischen der Berichterstattung und dem Text.
| Was Sie diese Woche lesen werden | Was COM(2026) 599 tatsächlich sagt |
|---|---|
| Die EU verbietet Airbnb | «Die Verordnung verbietet oder beschränkt Kurzzeitvermietungen nicht» |
| Brüssel wird Zweitwohnsitze einschränken | Keine EU-Beschränkung für Kauf oder Nutzung eines Zweitwohnsitzes, und keine neue Befugnis für Behörden, eine solche zu schaffen |
| Es ist bereits Gesetz | Ein Vorschlag, am Anfang des ordentlichen Gesetzgebungsverfahrens |
| Gemeinden können nach Belieben handeln | Sie müssen zunächst Wohnraumdruck nachweisen, dann Erforderlichkeit und Verhältnismäßigkeit |
| Bestehende Eigentümer sind betroffen | Erwerbsmaßnahmen dürfen nicht rückwirkend gelten und binden nur Immobilien, die nach dem Datum der Maßnahme gekauft wurden |
Die Zweitwohnsitz-Komponente, über die fast niemand berichtet
Das ist der Teil, der für meine Kunden am meisten zählt, und er geht unter den Airbnb-Schlagzeilen unter. Der Vorschlag hat zwei Komponenten, nicht eine. Die erste betrifft Maßnahmen zur Einschränkung von Kurzzeitvermietungsdiensten. Die zweite betrifft Maßnahmen zur Einschränkung des Erwerbs oder der Nutzung von Wohnimmobilien, die „nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden“. Die Pressemitteilung der Kommission nennt das Beispiel unmissverständlich: Zweitwohnsitze und längerer Leerstand.
Wenn Sie ein Ferienhaus in Lagos oder Praia da Luz kaufen, betrifft Sie diese zweite Komponente, und sie kommt mit einer Schutzklausel, die Sie kennen sollten. Jede Erwerbsmaßnahme gilt nur für Immobilien, die nach Inkrafttreten dieser Maßnahme gekauft werden. Sie kann nicht rückwirkend ein Haus erfassen, das Sie bereits besitzen. Bei Kurzzeitvermietungen müssen sich Maßnahmen gegen Aktivitäten in gewerblichem Umfang richten, nicht gegen einen Eigentümer, der eine einzelne Wohnung vermietet.
Mehrere Bereiche liegen vollständig außerhalb des Anwendungsbereichs: allgemeine Eigentums- und Übertragungsregeln für Immobilien, Erbschaften, Schenkungen und familieninterne Übertragungen, Mietregulierung, Wohngeld, Bauvorschriften, allgemeine Flächennutzungsplanung und Besteuerung. Letzteres ist wichtiger, als es scheint. Steuern sind ausdrücklich ausgeschlossen, dieser Vorschlag ist also keine Hintertür für eine Abgabe auf ausländische Käufer oder eine Änderung der IMT, was auch immer nahegelegt wird.
Wie eine Gemeinde ihren Fall nachweisen müsste
Bevor eine Behörde irgendetwas einschränkt, muss sie das Gebiet als unter „Wohnraumdruck“ stehend einstufen. Die Kommission legt dafür eine Abfolge fest.
- Eine Vorprüfung des Preis-Einkommens-Verhältnisses: Die durchschnittliche Wohnung muss mindestens acht Jahre des verfügbaren Pro-Kopf-Einkommens kosten.
- Dieses Verhältnis muss zudem in den letzten zehn Jahren gestiegen sein, sofern es nicht bereits bei zehn oder mehr liegt, in welchem Fall der Wachstumstest entfällt.
- Eine detaillierte Betrachtung des lokalen Wohnungsangebots und der Nachfrage sowie demografischer und Bevölkerungstrends.
- Eine Feststellung, dass sich der Druck in den nächsten drei Jahren voraussichtlich nicht verringern wird.
- Objektive, transparente und überprüfbare Daten.
Wenn diese Schwelle erreicht ist und weiterhin gehandelt werden soll, muss zusätzlich eine erhebliche nachteilige Auswirkung auf Erschwinglichkeit oder Verfügbarkeit über mindestens drei Jahre nachgewiesen werden, gezeigt werden, dass weniger einschränkende Alternativen nicht ebenso gut wirken würden, die Maßnahme auf das betroffene Gebiet begrenzt, das Eigentumsrecht nach Artikel 17 der Charta gewahrt, die Maßnahme auf fünf Jahre befristet und regelmäßig überprüft werden.
Ob Lagos oder Portimão diese Preis-Einkommens-Schwelle erreichen würden, ist eine offene Frage. Mir ist keine veröffentlichte lokale Zahl bekannt, und ich würde sie sehen wollen, bevor ich eine Behauptung in die eine oder andere Richtung akzeptiere. Zum Größenvergleich: Das eigene Beispiel der Kommission ist die Madrider Innenstadt, wo es rund 40 Kurzzeitvermietungen auf 100 Wohnungen im langfristigen Mietmarkt gibt. Die Westalgarve ist nicht Madrid.
Was das bedeutet, wenn Sie eine AL in Lagos, Vila do Bispo oder Aljezur besitzen
Diese Woche: nichts. Ich beobachte das Alojamento-Local-Register in diesen drei Gemeinden, und dieser Vorschlag ändert keine einzige Registrierung, Lizenz oder Verpflichtung darin. Wer Ihnen sagt, Sie sollten verkaufen, bevor die EU Sie „abschaltet“, liest Schlagzeilen statt des Textes.
Was Ihre Aufmerksamkeit verdient, ist die Regel, die bereits gilt, siehe unten. Wenn Sie überlegen, ob sich eine AL-Lizenz überhaupt noch lohnt, habe ich die aktuelle Lage in Lagos in Können Sie in Lagos noch eine AL-Lizenz erhalten? durchgegangen, und nichts davon wird durch das am 9. September Geschehene außer Kraft gesetzt.
Was das bedeutet, wenn Sie im Bereich von 300.000 bis 500.000 Euro kaufen
In diesem Bereich liegt üblicherweise eine AL-fähige Wohnung in Lagos, und von dort kommen die meisten Fragen zu Kapitalanlagen, die ich erhalte. Zwei Punkte gelten direkt. Keine Rückwirkung bedeutet, dass ein jetzt abgeschlossener Kauf nicht von einer künftigen Erwerbsmaßnahme erfasst werden kann. Die Ausrichtung auf gewerblichen Umfang bedeutet, dass eine einzelne, für einen Teil des Jahres vermietete Wohnung nicht das Profil ist, auf das dieser Rahmen abzielt.
Ob sich Kurzzeitvermietung tatsächlich rechnet, ist eine eigene Frage, über die ich mir mehr Gedanken machen würde als über diesen Vorschlag. Die tatsächlichen Zahlen habe ich in Kann Airbnb Ihren Ruhestand an der Algarve finanzieren? durchgerechnet.
Die Regel, die sich bereits geändert hat, und die fast alle übersehen haben
Während alle über einen Vorschlag diskutieren, ist seit Mai 2026 eine verbindliche EU-Verordnung in Kraft. Die Verordnung (EU) 2024/1028, angenommen am 11. April 2024, regelt die Erhebung und den Austausch von Daten für Kurzzeitvermietungsdienste. Sie ist es, die Registrierungsnummern und den Austausch von Plattformdaten in einen gemeinsamen europäischen Rahmen einbindet, damit Behörden endlich sehen können, was tatsächlich vermietet wird.
Das Gesetz für bezahlbaren Wohnraum baut bewusst darauf auf. Behörden wären verpflichtet, im Rahmen der Verordnung 2024/1028 erhobene Daten zu berücksichtigen sowie sie anzuwenden und durchzusetzen, einschließlich der Registrierungspflichten. Der praktische Ablauf lautet also nicht „die EU verbietet Airbnb“. Er lautet: Erst kommen die Daten, und erst dann kann überhaupt jemand anhand von Nachweisen über Einschränkungen diskutieren.
Noch ein letzter Punkt, der Verwirrung stiftet und geklärt werden sollte. Dies ist der Bereich der Kurzzeitvermietung, ein anderes Regelwerk als die Reform der langfristigen Vermietung, die Anfang dieses Jahres verabschiedet wurde und die ich in Portugals neue Mietregeln behandelt habe. Wenn Ihnen jemand das eine zitiert, um einen Punkt zum anderen zu machen, hat er das falsche Gesetz.
Wo das Ganze tatsächlich steht
Ein Vorschlag am Anfang des ordentlichen Gesetzgebungsverfahrens ist weit entfernt von etwas, worauf Sie reagieren müssten. Das Parlament erhob bereits am ersten Tag Einwände. Selbst in der von der Kommission verabschiedeten Fassung besteht das Konzept aus Bremsen für lokale Behörden, nicht aus Befugnissen für Brüssel. Sollte es letztlich verabschiedet werden, besteht die praktische Wirkung an der Westalgarve darin, dass jede Gemeinde, die einschränken möchte, echte Zahlen veröffentlichen und verteidigen müsste, was mehr Rechenschaftspflicht bedeutet als heute, nicht weniger.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich jetzt etwas wegen meiner Alojamento-Local-Lizenz unternehmen?
Nein. Das am 9. September 2026 vorgeschlagene Gesetz für bezahlbaren Wohnraum ist ein Gesetzesvorschlag, kein Gesetz, und ändert keine AL-Registrierung oder -Pflicht in Lagos, Vila do Bispo oder Aljezur. Die Regel, die bereits gilt, ist die Verordnung (EU) 2024/1028 zu Daten und Registrierung von Kurzzeitvermietungen, in Kraft seit Mai 2026. Wenn Ihre Registrierung danach in Ordnung ist, gibt es diese Woche nichts Neues zu tun.
Könnte Lagos Kurzzeitvermietungen nach diesen neuen EU-Regeln einschränken?
Nur wenn sich die Gemeinde zunächst selbst als Gebiet unter Wohnraumdruck einstuft, das heißt, sie muss zeigen, dass eine durchschnittliche Wohnung mindestens acht Jahre des verfügbaren Pro-Kopf-Einkommens kostet, dass dieses Verhältnis über zehn Jahre gestiegen ist und dass sich der Druck voraussichtlich nicht innerhalb von drei Jahren verringert. Sie müsste dann nachweisen, dass jede Einschränkung erforderlich, verhältnismäßig und gezielt ist, und sie auf fünf Jahre begrenzen. Mir ist keine veröffentlichte Preis-Einkommens-Zahl für Lagos bekannt, sodass niemand ehrlich behaupten kann, die Stadt erreiche diese Schwelle bereits.
Betrifft das den Kauf eines Zweitwohnsitzes an der Algarve?
Heute nicht. Die Kommission erklärt, dass das Gesetz keine EU-Beschränkung für den Kauf oder die Nutzung von Zweitwohnsitzen einführt und Behörden keine neue Befugnis einräumt, eine solche zu schaffen. Der Vorschlag umfasst zwar Maßnahmen zu nicht als Hauptwohnsitz genutzten Immobilien, doch jede solche Maßnahme würde nur für Immobilien gelten, die nach ihrem Inkrafttreten gekauft werden, sodass sie ein bereits vorhandenes Haus nicht erfassen kann.
Ist das dasselbe wie Portugals Mietrechtsreform von Anfang 2026?
Nein, und beide werden ständig verwechselt. Portugals Reform von 2026 änderte das Langzeitmietverhältnis für Vermieter mit Wohnraumverträgen. Dieser EU-Vorschlag betrifft die kurzfristige Ferienvermietung und nicht als Hauptwohnsitz genutzte Immobilien. Es handelt sich um getrennte Regelwerke mit getrennten Regeln, ein Argument zum einen sagt also nichts über das andere aus.
Kommt durch diesen Vorschlag eine Steuer für ausländische Käufer?
Das kann nicht sein. Besteuerung liegt ausdrücklich außerhalb des Anwendungsbereichs des Gesetzes für bezahlbaren Wohnraum, ebenso wie allgemeine Eigentums- und Übertragungsregeln für Immobilien, Erbschaften, Schenkungen, Mietregulierung, Bauvorschriften und Flächennutzungsplanung. Jede Änderung der IMT oder eine Abgabe für gebietsfremde Käufer müsste aus Portugals eigener Steuergesetzgebung kommen, nicht aus diesem Text.
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