Le 9 septembre, la Commission européenne a proposé la loi sur le logement abordable (Affordable Housing Act), et en quelques heures les gros titres annonçaient l’interdiction d’Airbnb. Ce n’est pas le cas. La proposition fixe les preuves qu’une ville doit apporter avant de restreindre les locations de courte durée ou les résidences secondaires, et elle ne change rien pour quiconque possède ou achète aujourd’hui un bien en Algarve.
L’UE va-t-elle interdire Airbnb et les locations de courte durée au Portugal ?
Non. Le document de questions-réponses de la Commission le résume en une ligne : « The Regulation does not ban or restrict Short-Term Rentals » (le règlement n’interdit ni ne restreint les locations de courte durée). Sur les résidences secondaires, elle est tout aussi directe : la loi « does not introduce any EU restriction on the purchase or use of second homes (or indeed on STRs) » (n’introduit aucune restriction européenne sur l’achat ou l’usage des résidences secondaires, ni d’ailleurs sur les locations de courte durée), et ne confère aux autorités locales aucun nouveau pouvoir d’en imposer une.
Ce que la proposition fait réellement, c’est fixer des conditions communes qu’une autorité nationale, régionale ou municipale doit remplir si elle décide de restreindre les locations de courte durée ou les biens qui ne sont pas une résidence principale. La politique du logement reste exactement là où elle était. La Commission est tout aussi claire sur ce point : « Ultimately, decisions about housing policy will remain with national, regional and local authorities » (en définitive, les décisions de politique du logement resteront du ressort des autorités nationales, régionales et locales).
Ce que la Commission a proposé le 9 septembre 2026
Le document est le COM(2026) 599 final, enregistré sous la référence 2026/0268 (COD), avec l’article 114 du TFUE comme base juridique. Il s’agit d’une proposition de règlement, pas d’une loi. Elle est désormais transmise au Parlement européen et au Conseil dans le cadre de la procédure législative ordinaire, où elle peut être amendée, retardée ou abandonnée. En parallèle, la Commission a publié une recommandation distincte, qui n’est contraignante pour personne.
Voici l’écart entre la couverture médiatique et le texte.
| Ce que vous lirez cette semaine | Ce que dit le COM(2026) 599 |
|---|---|
| L’UE interdit Airbnb | « The Regulation does not ban or restrict Short-Term Rentals » (le règlement n’interdit ni ne restreint les locations de courte durée) |
| Bruxelles va restreindre les résidences secondaires | Aucune restriction européenne sur l’achat ou l’usage d’une résidence secondaire, et aucun nouveau pouvoir pour les autorités d’en créer une |
| C’est désormais la loi | Une proposition, au début de la procédure législative ordinaire |
| Les communes peuvent agir à leur guise | Elles doivent d’abord prouver la tension sur le logement, puis démontrer la nécessité et la proportionnalité |
| Les propriétaires actuels sont exposés | Les mesures sur l’acquisition ne peuvent pas être rétroactives et ne s’appliquent qu’aux biens achetés après la date de la mesure |
Le volet résidences secondaires, dont presque personne ne parle
C’est la partie qui compte le plus pour mes clients, et elle est enfouie sous les titres sur Airbnb. La proposition comporte deux volets, pas un seul. Le premier couvre les mesures restreignant les services d’hébergement de courte durée. Le second couvre les mesures restreignant l’acquisition ou l’usage de biens résidentiels « not used as primary residence » (non utilisés comme résidence principale). Le communiqué de presse de la Commission donne l’exemple sans détour : les résidences secondaires et la vacance prolongée.
Si vous achetez une maison de vacances à Lagos ou à Praia da Luz, ce second volet est celui qui vous concerne, et il s’accompagne d’une garantie utile à connaître. Toute mesure sur l’acquisition ne s’applique qu’aux biens achetés après son entrée en vigueur. Elle ne peut pas remonter dans le temps et frapper un bien que vous possédez déjà. Quand les manifestations de logement d’octobre 2026 ont relancé le débat sur une interdiction, j’ai expliqué si le Portugal va restreindre les acheteurs étrangers et ce qui est réellement sur la table. Pour les locations de courte durée, les mesures doivent viser une activité d’échelle commerciale plutôt qu’un propriétaire qui loue un seul appartement.
Plusieurs sujets sont entièrement hors du champ de la proposition : les règles générales de propriété et de transfert, les successions, les donations et les transferts intrafamiliaux, la régulation des loyers, les aides au logement, les normes de construction, l’urbanisme général et la fiscalité. Ce dernier point compte plus qu’il n’y paraît. La fiscalité est explicitement exclue, donc cette proposition n’est pas une porte dérobée vers une taxe sur les acheteurs étrangers ou vers un changement de l’IMT, quoi que l’on vous suggère.
Comment une commune devrait prouver son dossier
Avant de restreindre quoi que ce soit, une autorité doit désigner la zone comme étant en « housing stress » (tension sur le logement). La Commission fixe pour cela une séquence.
- Un pré-examen du rapport prix/revenu : le logement moyen doit coûter au moins huit ans de revenu disponible par habitant.
- Ce rapport doit aussi avoir augmenté au cours des dix dernières années, sauf s’il atteint déjà dix ou plus, auquel cas le test de croissance ne s’applique plus.
- Un examen détaillé de l’offre et de la demande locales de logements, ainsi que des tendances démographiques et de population.
- Un constat selon lequel la tension a peu de chances de se résorber au cours des trois prochaines années.
- Des données objectives, transparentes et vérifiables.
Si elle franchit ce seuil et souhaite toujours agir, elle doit ensuite démontrer un effet défavorable significatif sur l’accessibilité financière ou la disponibilité des logements, d’une durée d’au moins trois ans, montrer que des alternatives moins restrictives ne fonctionneraient pas aussi bien, cibler la mesure sur la zone en tension, respecter le droit de propriété prévu à l’article 17 de la Charte, limiter la mesure à cinq ans et la réexaminer régulièrement.
Reste à savoir si Lagos ou Portimão franchiraient ce seuil de rapport prix/revenu. Je n’ai vu personne publier le chiffre local, et je voudrais le voir avant d’accepter l’affirmation de qui que ce soit, dans un sens comme dans l’autre. Pour mesurer l’échelle, l’exemple chiffré de la Commission elle-même est le centre de Madrid, où l’on compte environ 40 locations de courte durée pour 100 logements sur le marché de la location longue durée. L’Algarve occidental n’est pas Madrid.
Ce que cela signifie si vous possédez un AL à Lagos, Vila do Bispo ou Aljezur
Cette semaine, rien. Je surveille le registre de l’Alojamento Local dans ces trois communes, et cette proposition ne modifie aucun enregistrement, aucune licence ni aucune obligation qui y figure. Quiconque vous dit de vendre avant que l’UE ne vous ferme la porte lit des titres plutôt que le texte.
Ce qui mérite votre attention, c’est la règle qui s’applique déjà, présentée plus bas. Si vous vous demandez si une licence AL vaut encore la peine, j’ai fait le point sur la situation actuelle à Lagos dans Peut-on encore obtenir une licence AL à Lagos ?, et rien de tout cela n’est remis en cause par ce qui s’est passé le 9 septembre.
Ce que cela signifie si vous achetez dans la tranche de 300 000 à 500 000 euros
C’est la tranche dans laquelle se situe généralement un appartement compatible AL à Lagos, et c’est de là que viennent la plupart des questions d’investissement locatif que je reçois. Deux points s’appliquent directement. La non-rétroactivité signifie qu’un achat que vous concluez maintenant ne peut pas être rattrapé par une future mesure sur l’acquisition. Le ciblage de l’échelle commerciale signifie qu’un appartement loué une partie de l’année n’est pas le profil visé par ce cadre.
La question de savoir si la location de courte durée est réellement rentable est un autre sujet, et celui auquel je réfléchirais davantage qu’à cette proposition. J’ai calculé les chiffres réels dans Airbnb peut-il rentabiliser votre maison de retraite en Algarve ?
La règle qui a déjà changé, et que la plupart ont manquée
Pendant que tout le monde débat d’une proposition, un règlement européen contraignant est en vigueur depuis mai 2026. Le règlement (UE) 2024/1028, adopté le 11 avril 2024, encadre la collecte et le partage des données relatives aux services d’hébergement de courte durée. C’est lui qui place les numéros d’enregistrement et le partage des données des plateformes dans un cadre européen commun, afin que les autorités puissent enfin voir ce qui est réellement loué.
La loi sur le logement abordable s’appuie délibérément sur ce règlement. Les autorités seraient tenues de tenir compte des données obtenues au titre du 2024/1028, ainsi que de l’appliquer et de le faire respecter, y compris les obligations d’enregistrement. La séquence concrète n’est donc pas « l’UE interdit Airbnb ». C’est : les données arrivent d’abord, et ce n’est qu’ensuite que l’on peut débattre de restrictions à partir de preuves.
Un dernier point de confusion mérite d’être dissipé. Nous sommes ici dans le domaine de la location de courte durée, qui relève d’un régime différent de la réforme de la location de longue durée adoptée plus tôt cette année, que j’ai présentée dans Les nouvelles règles de location au Portugal. Si quelqu’un vous cite l’une pour argumenter sur l’autre, il se trompe de loi.
Où cela nous mène vraiment
Une proposition au début de la procédure législative ordinaire est très loin de tout ce qui exigerait une action de votre part. Le Parlement a formulé des objections dès le premier jour. Même dans la version adoptée par la Commission, le dispositif est un ensemble de freins imposés aux autorités locales, pas un ensemble de pouvoirs confiés à Bruxelles. Si elle est un jour adoptée, l’effet concret dans l’Algarve occidental serait que toute commune souhaitant restreindre devrait publier des chiffres réels et les défendre, ce qui représente plus de redevabilité qu’aujourd’hui, et non moins.
Questions fréquentes
Dois-je faire quelque chose dès maintenant au sujet de ma licence d’Alojamento Local ?
Non. La loi sur le logement abordable proposée le 9 septembre 2026 est une proposition législative, pas une loi, et elle ne modifie aucun enregistrement ni aucune obligation AL à Lagos, Vila do Bispo ou Aljezur. La règle qui s’applique déjà est le règlement (UE) 2024/1028 sur les données et l’enregistrement des locations de courte durée, en vigueur depuis mai 2026. Si votre enregistrement est en règle à ce titre, il n’y a rien de nouveau à faire cette semaine.
Lagos pourrait-elle restreindre les locations de courte durée avec ces nouvelles règles européennes ?
Seulement si elle se désigne d’abord comme zone en tension sur le logement, ce qui suppose de démontrer qu’un logement moyen coûte au moins huit ans de revenu disponible par habitant, que ce rapport a augmenté sur dix ans, et que la pression a peu de chances de se résorber d’ici trois ans. Elle devrait ensuite prouver que toute restriction est nécessaire, proportionnée et ciblée, et la limiter à cinq ans. Je n’ai vu personne publier le rapport prix/revenu de Lagos, donc nul ne peut honnêtement affirmer que la ville franchit déjà ce seuil.
Cela affecte-t-il l’achat d’une résidence secondaire en Algarve ?
Pas aujourd’hui. La Commission indique que la loi n’introduit aucune restriction européenne sur l’achat ou l’usage des résidences secondaires et ne donne aux autorités aucun nouveau pouvoir d’en créer une. La proposition couvre bien des mesures sur les biens qui ne sont pas une résidence principale, mais une telle mesure ne s’appliquerait qu’aux biens achetés après son entrée en vigueur, et ne peut donc pas atteindre un bien que vous possédez déjà.
Est-ce la même chose que la réforme portugaise de la location au début de 2026 ?
Non, et les deux sont constamment confondues. La réforme portugaise de 2026 a modifié le régime des baux de longue durée pour les propriétaires qui louent sous contrat d’habitation. Cette proposition européenne concerne la location touristique de courte durée et les biens qui ne sont pas une résidence principale. Ce sont des régimes distincts, avec des règles distinctes, de sorte qu’un argument sur l’un ne dit rien de l’autre.
Une taxe sur les acheteurs étrangers peut-elle arriver par cette proposition ?
Non. La fiscalité est explicitement hors du champ de la loi sur le logement abordable, tout comme les règles générales de propriété et de transfert, les successions, les donations, la régulation des loyers, les normes de construction et l’urbanisme. Toute modification de l’IMT ou toute taxe sur les acheteurs non-résidents devrait venir de la législation fiscale portugaise, pas de ce texte.
Prêt à lancer votre recherche immobilière en Algarve ? Dites-moi ce que vous recherchez et je vous dirai honnêtement ce que ces règles touchent ou non.
