Un couple français à qui je fais visiter des appartements à Lagos m’a posé cette question autour d’un café la semaine dernière : “Si nous achetons maintenant et que nous louons sur Airbnb jusqu’à la retraite, les revenus locatifs peuvent-ils rembourser le bien ?” Ils ont un peu plus de cinquante ans, cherchent un T2 près de l’eau où ils pourront s’installer à la retraite, et aiment l’idée que le bien se paie tout seul entre-temps.
C’est l’une des questions qui reviennent le plus souvent chez les acheteurs de résidence secondaire. La réponse honnête est : en partie, si vous achetez le bon bien et que vous le gérez correctement. Mais “remboursé par Airbnb” reste exagéré en 2026. Voici exactement ce que je leur ai dit.
Les revenus Airbnb peuvent-ils vraiment rembourser un appartement en Algarve ?
Non, pas à eux seuls, et pas aux prix actuels. Un T2 bien situé à Lagos ou à Meia Praia peut raisonnablement couvrir ses charges et une bonne partie d’un crédit, mais l’époque où les revenus de la location courte durée remboursaient tout le prix d’achat est derrière nous.
Les prix ont fortement grimpé. Lagos se situe désormais autour de 3.800 euros le mètre carré, et les meilleurs secteurs de Praia da Luz plutôt autour de 6.800. Dans le même temps, les règles de la location courte durée se sont durcies. C’est dans cet écart entre le rêve et le tableur que se joue l’essentiel de ces conversations.
Les règles 2026 de la location courte durée qu’il faut vraiment connaître
Trois choses ont changé la donne, et toutes les trois comptent avant de compter le moindre euro de revenu.
- Les plateformes contrôlent désormais les licences. Depuis le 20 mai 2026, un règlement européen oblige Airbnb, Booking.com et Vrbo à vérifier votre numéro de licence Alojamento Local (AL) et à retirer automatiquement tout bien non enregistré. Sans AL valide, pas d’annonce et pas de revenus.
- L’enregistrement AL dépend du bien lui-même. Savoir si vous pouvez seulement obtenir une licence AL dépend de l’immeuble précis et de la municipalité, et certaines zones limitent les nouveaux enregistrements. La première question n’est donc jamais “combien cela va-t-il rapporter”, mais si cet appartement précis peut être enregistré en Alojamento Local. Je le vérifie bien par bien, et non ville par ville.
- L’IMT de 7,5% s’applique toujours aux non-résidents. Sur un achat de 500.000 euros, cela représente 37.500 euros de droits de mutation à eux seuls, avant notaire, frais juridiques et ameublement. Cela change le calcul de rentabilité dès le premier jour, comme je l’expliquais dans mon article sur l’IMT portugais de 7,5% pour les acheteurs non-résidents.
J’ai déjà dissuadé des acheteurs d'”appartements parfaits pour Airbnb” qui n’auraient jamais pu être loués légalement en courte durée. Le rendement n’existe que si la licence existe.
À quoi ressemblent vraiment les chiffres
J’ai passé leur profil exact dans mon propre simulateur de location courte durée en Algarve : un appartement T2 dans l’Algarve occidental, de Lagos à Sagres, un achat de 500.000 euros, un taux d’occupation moyen d’environ 50% sur l’année, en gestion professionnelle. Voici la projection :
- Revenus locatifs bruts : environ 25.960 euros par an, sur la base de nuitées proches de 212 euros au pic de juillet et août, 127 en moyenne saison et 85 en hiver.
- Charges de fonctionnement : environ 8.190 euros, comprenant les 20% de frais de gestion, le ménage et les commissions des plateformes.
- Bénéfice net après l’impôt portugais du régime simplifié : environ 15.500 euros.
- Rendement sur le prix d’achat : 3,1%.
C’est un chiffre réel et utile. Il couvre vos coûts de détention et une bonne partie d’un crédit, mais il ne rembourse pas à lui seul un appartement à 500.000 euros. Et il varie beaucoup selon deux leviers : l’emplacement et le taux d’occupation. Poussez l’occupation vers un niveau de superhôte et le rendement grimpe ; descendez aux 30% d’une annonce récente et il chute vite. C’est exactement pour cela que j’ai conçu l’outil comme un curseur et non comme un chiffre unique.
Un signal de marché m’empêche de modéliser sur le meilleur scénario : les loyers demandés au niveau national baissent depuis cinq mois consécutifs, alors même que les prix de vente atteignent de nouveaux records. Modélisez sur la réalité d’aujourd’hui, pas sur le pic de 2023.
Faites votre propre projection. Entrez votre prix cible, votre secteur et votre taux d’occupation dans le simulateur gratuit de location courte durée en Algarve et vous obtiendrez des chiffres optimistes, réalistes et prudents pour le bien exact que vous avez en tête. C’est le même outil que j’utilise avec mes clients.
Courte durée, longue durée, ou garder le bien pour vous ?
Pour un couple qui compte s’installer à la retraite dans le bien, la vraie décision ne porte pas seulement sur les revenus. Elle porte sur la part de l’année pendant laquelle vous voulez disposer de l’appartement. Voici comment se comparent les trois options.
| Courte durée (AL / Airbnb) | Location longue durée (12 mois) | Garder pour votre usage | |
|---|---|---|---|
| Potentiel de revenus | Le brut le plus élevé (~26.000), ~3,1% net à occupation moyenne | Plus régulier, ~2,5 à 3,5% net, moins volatil | Aucun |
| Règles et charge de travail | Licence AL obligatoire, contrôles des plateformes, gestion soutenue | Bail classique, peu d’efforts, protections du locataire | Aucune règle de location à gérer |
| Disponible pour vous ? | Oui, vous bloquez vos propres dates | Non, le bien est immobilisé pour la durée du bail | Totalement, quand vous le souhaitez |
| Idéal pour | Les propriétaires qui veulent des revenus et un accès l’été | Les propriétaires qui veulent un rendement stable sans effort | Les acheteurs dont la priorité est la résidence de retraite elle-même |
Pour les acheteurs qui veulent vraiment le bien pour leur retraite, la courte durée l’emporte généralement sur la flexibilité : vous gagnez pendant les semaines de pointe et gardez le logement pour vos propres séjours de printemps et d’automne. Le volet longue durée de cette comparaison évolue toutefois, et j’ai expliqué ce que la réforme de 2026 change pour le bailleur dans Les nouvelles règles locatives au Portugal : ce que les bailleurs gagnent en 2026.
Ce que j’ai dit au couple français
Achetez l’appartement que vous seriez heureux de posséder même s’il ne rapportait jamais un centime. Traitez ensuite les revenus de courte durée comme un moyen de compenser le coût de détention, et non comme un plan d’affaires qui rembourse le crédit.
Les vents leur sont réellement favorables. La France figure aujourd’hui parmi les nationalités qui recherchent le plus de biens en Algarve, et l’accès direct continue de s’améliorer : Faro a ajouté plus de 600.000 sièges aériens pour l’été 2026, ce qui alimente à la fois la demande de revente et le taux d’occupation des locations saisonnières près des plages de Lagos. Si le bien est le bon et la licence en règle, les revenus sont réels. Ils ne sont simplement pas magiques.
Questions fréquentes
Les revenus locatifs Airbnb peuvent-ils rembourser un appartement de retraite en Algarve ?
Pas à eux seuls, et pas aux prix de 2026. Mon simulateur de location en Algarve projette environ 3,1% net, soit à peu près 15.500 euros par an pour un T2 à 500.000 euros à occupation moyenne, ce qui couvre les charges et une partie d’un crédit plutôt que le prix d’achat. Achetez un bien que vous voudriez posséder de toute façon et considérez les revenus locatifs comme une compensation de coûts.
Ai-je besoin d’une licence AL pour louer mon bien en Algarve sur Airbnb en 2026 ?
Oui. Depuis le 20 mai 2026, un règlement européen oblige Airbnb, Booking.com et Vrbo à vérifier votre numéro de licence Alojamento Local et à retirer les biens non licenciés. La possibilité de licencier un appartement donné dépend de l’immeuble et de la municipalité, je confirme donc toujours la faisabilité AL sur le bien précis avant de parler de rendement.
Combien peut rapporter un T2 près de Lagos en location courte durée ?
Mon simulateur de location projette environ 26.000 euros bruts et 15.500 euros nets après impôt à une occupation moyenne d’environ 50%, avec des nuitées de pointe proches de 212 euros en juillet et août. Les revenus se concentrent fortement de juin à septembre. Passez votre propre prix et votre taux d’occupation dans le simulateur pour voir votre fourchette réaliste.
Vaut-il mieux louer un appartement en Algarve en courte ou en longue durée ?
La courte durée rapporte davantage en brut et laisse le bien disponible pour vos propres dates, mais elle exige une licence AL et une gestion active. La longue durée demande moins de travail et reste plus régulière, autour de 2,5 à 3,5% net, mais immobilise l’appartement pour la durée du bail. Pour les acheteurs qui veulent s’y installer à la retraite, la courte durée l’emporte généralement sur la flexibilité.
Les non-résidents paient-ils un impôt supplémentaire à l’achat d’un bien locatif au Portugal ?
Les acheteurs non-résidents paient actuellement un IMT forfaitaire de 7,5%, soit 37.500 euros sur un achat de 500.000 euros, avant frais de notaire et frais juridiques. Intégrez-le à votre calcul de rentabilité dès le départ.
Vous pensez à un appartement à Lagos qui fonctionne à la fois comme résidence de retraite et comme location saisonnière ? Dites-moi ce que vous cherchez et je trouverai des biens où la licence AL tient vraiment la route. Commencez ici votre recherche immobilière en Algarve.
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