Um casal francês a quem tenho mostrado apartamentos em Lagos perguntou-me isto ao café na semana passada: “Se comprarmos agora e arrendarmos no Airbnb até à reforma, o rendimento do arrendamento pode pagar o imóvel?” Estão na casa dos cinquenta anos, querem um T2 perto da água onde possam eventualmente reformar-se, e gostam da ideia de o imóvel se sustentar entretanto.
É uma das perguntas mais comuns que recebo de compradores de segunda habitação. A resposta honesta é: em parte, se comprar o imóvel certo e o gerir corretamente. Mas “pago pelo Airbnb” é forçar a nota em 2026. Foi exatamente isto que lhes disse.
O rendimento do Airbnb consegue realmente pagar um apartamento no Algarve?
Não, não sozinho, e não aos preços atuais. Um T2 bem localizado em Lagos ou na Meia Praia consegue, de forma realista, cobrir os seus custos correntes e uma boa parte de um crédito habitação, mas a era em que o rendimento do arrendamento de curta duração liquidava todo o preço de compra já passou.
Os preços subiram bastante. Lagos está agora perto dos 3.800 euros por metro quadrado, com zonas privilegiadas da Praia da Luz mais próximas dos 6.800. Ao mesmo tempo, as regras em torno do arrendamento de curta duração apertaram-se. O intervalo entre o sonho e a folha de cálculo é onde passo a maior parte destas conversas.
As regras de 2026 para arrendamento de curta duração que precisa mesmo de conhecer
Três aspetos mudaram o panorama, e os três são importantes antes de assumir um único euro de rendimento.
- As plataformas fiscalizam agora as licenças. Desde 20 de maio de 2026, um regulamento da UE obriga o Airbnb, a Booking.com e a Vrbo a verificar o número de licença de Alojamento Local (AL) e a remover automaticamente qualquer imóvel que não esteja registado. Sem AL válido, não há anúncio nem rendimento.
- O registo de AL é específico de cada imóvel. Se é sequer possível obter uma licença de AL depende do edifício exato e do município, e algumas zonas restringem novos registos. Por isso, a primeira pergunta nunca é “quanto vai render”, é se este apartamento em concreto pode ser registado para Alojamento Local. Verifico isso por imóvel, não por localidade.
- O IMT de 7,5% continua a aplicar-se a não residentes. Numa compra de 500.000 euros, isso são 37.500 euros só em imposto de transmissão, antes de notário, honorários e mobiliário. Isto reformula desde o início as contas do retorno, como referi no meu artigo sobre o IMT de 7,5% de Portugal para compradores não residentes.
Já dissuadi compradores de “apartamentos perfeitos para Airbnb” que nunca poderiam ser legalmente arrendados por curta duração. O rendimento só existe se a licença existir. O panorama regulatório voltou a mudar em setembro de 2026, por isso vale a pena ler o que a Lei Europeia da Habitação Acessível muda para compradores no Algarve antes de projetar um único euro.
Como são realmente os números
Passei o perfil exato deles pelo meu próprio simulador de arrendamento de curta duração do Algarve: um apartamento T2 no Barlavento Algarvio, de Lagos a Sagres, uma compra de 500.000 euros, ocupação média de cerca de 50% ao longo do ano, com gestão profissional. Eis o que foi projetado:
- Receita bruta de arrendamento: cerca de 25.960 euros por ano, com base em tarifas noturnas próximas de 212 euros em julho e agosto (época alta), 127 nos meses intermédios e 85 no inverno.
- Custos correntes: cerca de 8.190 euros, cobrindo a comissão de gestão de 20%, limpeza e taxas das plataformas.
- Lucro líquido após imposto no regime simplificado português: cerca de 15.500 euros.
- Retorno sobre o preço de compra: 3,1%.
É um número real e útil. Cobre os custos de manutenção e uma boa parte de um crédito habitação, mas não paga sozinho um apartamento de 500.000 euros. E oscila fortemente em função de duas variáveis: localização e ocupação. Aumente a ocupação até ao nível de superhost e o retorno sobe; desça para 30%, típico de um anúncio novo, e cai rapidamente. É exatamente por isso que construí a ferramenta como um controlo deslizante, e não como um número único.
Um sinal do mercado impede-me de projetar com base no melhor cenário: as rendas médias pedidas a nível nacional já caem há cinco meses consecutivos, mesmo com os preços de venda a atingirem novos máximos. Faça as suas projeções com base na realidade atual, não no pico de 2023.
Faça a sua própria projeção. Introduza o preço-alvo, a zona e a ocupação no simulador gratuito de arrendamento de curta duração do Algarve e verá números de melhor cenário, realista e conservador para o imóvel exato que tem em mente. É a mesma ferramenta que utilizo com os clientes.
Arrendamento de curta duração, longa duração, ou manter para uso próprio?
Para um casal a planear reformar-se no imóvel, a decisão real não é apenas sobre rendimento. É sobre quanto tempo do ano querem o apartamento disponível para uso próprio. Eis como comparam as três opções.
| Curta duração (AL / Airbnb) | Longa duração (12 meses) | Manter para uso próprio | |
|---|---|---|---|
| Potencial de rendimento | Bruto mais elevado (~26 mil), ~3,1% líquido em ocupação média | Mais estável, ~2,5 a 3,5% líquido, menos volátil | Nenhum |
| Regras e esforço | Licença de AL obrigatória, verificações das plataformas, gestão intensiva | Contrato padrão, baixo esforço, proteções do inquilino | Sem regras de arrendamento a gerir |
| Disponível para si? | Sim, pode bloquear as suas próprias datas | Não, fica indisponível durante o prazo do inquilino | Totalmente, sempre que quiser |
| Ideal para | Proprietários que querem rendimento e acesso no verão | Proprietários que querem um retorno estável e sem esforço | Compradores cuja prioridade é a própria casa de reforma |
Para compradores que realmente querem o imóvel para a reforma, o arrendamento de curta duração costuma vencer em flexibilidade: rende nas semanas de época alta e continua disponível para as suas próprias estadias na primavera e no outono. O lado do arrendamento de longa duração nesta comparação está, no entanto, a mudar, e abordei o que a reforma de 2026 significa para a posição de um senhorio em Portugal’s New Rental Rules: What Landlords Gain in 2026.
O que disse ao casal francês
Compre o apartamento que ficaria feliz por possuir mesmo que nunca rendesse um cêntimo. Depois trate o rendimento do arrendamento de curta duração como uma forma de compensar o custo de o manter, e não como um plano de negócio que liquida o crédito habitação.
Os ventos favoráveis estão genuinamente do lado deles. A França é agora uma das principais nacionalidades a procurar imóveis no Algarve, e o acesso direto continua a melhorar: o aeroporto de Faro acrescentou mais de 600.000 lugares aéreos para o verão de 2026, o que alimenta tanto a procura de revenda como a ocupação de arrendamento de férias perto das praias de Lagos. Se o imóvel for o certo e a licença estiver em ordem, o rendimento é real. Só não é mágico.
Perguntas Frequentes
O rendimento do arrendamento no Airbnb consegue pagar um apartamento de reforma no Algarve?
Não sozinho, não aos preços de 2026. O meu simulador de arrendamento no Algarve projeta cerca de 3,1% líquido, aproximadamente 15.500 euros por ano num T2 de 500.000 euros em ocupação média, o que cobre custos correntes e parte de um crédito habitação, mas não o preço de compra. Compre um imóvel que queira possuir de qualquer forma, e trate o rendimento do arrendamento como uma compensação de custos.
Preciso de uma licença de AL para arrendar o meu imóvel no Algarve através do Airbnb em 2026?
Sim. Desde 20 de maio de 2026, um regulamento da UE obriga o Airbnb, a Booking.com e a Vrbo a verificar o número de licença de Alojamento Local e a remover imóveis não licenciados. Se um determinado apartamento pode ser licenciado depende do edifício e do município, por isso confirmo sempre a viabilidade do AL para o imóvel específico antes de falar de rendimento.
Quanto pode render um T2 perto de Lagos em arrendamento de curta duração?
O meu simulador de arrendamento projeta cerca de 26.000 euros de receita bruta e 15.500 euros líquidos após imposto, com uma ocupação média de cerca de 50%, e tarifas noturnas de pico próximas de 212 euros em julho e agosto. O rendimento concentra-se fortemente entre junho e setembro. Introduza o seu próprio preço e ocupação no simulador para ver o seu intervalo realista.
É melhor arrendar um apartamento no Algarve por curta ou longa duração?
O arrendamento de curta duração rende mais em termos brutos e mantém o imóvel disponível para as suas próprias datas, mas exige licença de AL e gestão ativa. O arrendamento de longa duração exige menos esforço e é mais estável, com cerca de 2,5 a 3,5% líquido, mas indisponibiliza o apartamento durante o prazo do inquilino. Para compradores que querem reformar-se no imóvel, o arrendamento de curta duração costuma vencer em flexibilidade.
Os não residentes pagam imposto adicional ao comprar um imóvel para arrendamento em Portugal?
Os compradores não residentes pagam atualmente um IMT fixo de 7,5%, o que equivale a 37.500 euros numa compra de 500.000 euros, antes de custos de notário e honorários. Inclua este valor no seu cálculo de retorno desde o início.
Está a pensar num apartamento em Lagos que funcione como casa de reforma e arrendamento de férias? Diga-me o que procura e encontrarei imóveis onde a licença de AL realmente faça sentido. Comece aqui a sua procura de imóvel no Algarve.
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