Última atualização: outubro de 2026
Um apartamento T2 de arrendamento de curta duração em Lagos, comprado por cerca de 350.000 €, pode render perto de 9% brutos por ano. Depois de gestão, custos de funcionamento, IMI e impostos, uma rentabilidade líquida realista ronda os 4,8%. O mesmo apartamento em arrendamento de longa duração rende cerca de 2% líquidos.
Estes são os números que apresento aos investidores britânicos e neerlandeses quando me dizem que querem uma casa em Lagos que se pague a si própria. Segue-se o cálculo completo, para que possa substituir os valores pelos seus.
Que rentabilidade posso esperar de um arrendamento de curta duração em Lagos, Portugal, em 2026?
Tome como exemplo uma compra típica na faixa dos 300.000 € a 400.000 €: um apartamento T2 de 75 m² na Meia Praia ou nos limites do centro histórico, adquirido por 350.000 €. Com o preço médio pedido em Lagos de 4.729 €/m² (idealista, setembro de 2026), trata-se de um preço justo para esta área.
Para o arrendamento de curta duração, uso os dados de mercado da AirROI para Lagos, de agosto de 2025 a julho de 2026: uma tarifa média por noite de cerca de 184 € e uma taxa de ocupação média de 46% ao longo do ano, com aproximadamente 3.580 anúncios ativos. Para o arrendamento de longa duração, uso a renda pedida mais recente da idealista para Lagos, de 16,20 €/m² por mês. Eis a comparação entre os dois cenários para o mesmo apartamento:
| T2 de 350.000 € em Lagos, 75 m² | Arrendamento de curta duração (AL) | Arrendamento de longa duração |
|---|---|---|
| Ocupação | Cerca de 46% ao longo do ano: 64% de junho a setembro, 33% de novembro a janeiro | 11 meses arrendado, um mês vazio entre inquilinos |
| Tarifa | Cerca de 184 € por noite em média: à volta de 210 € no verão, 160 € no inverno | Cerca de 1.215 € por mês (16,20 €/m²) |
| Rendimento bruto | 31.000 € | 13.365 € |
| Gestão | 6.820 € (22% do rendimento bruto) | 1.340 € (10% da renda) |
| Serviços, internet, seguro, roupa de cama e banho | 3.000 € | 300 € (seguro; o inquilino paga os serviços) |
| Condomínio | 1.200 € | 1.200 € |
| IMI (0,3% em Lagos) | 540 € | 540 € |
| Imposto sobre o rendimento (não residente) | 2.710 € | 2.910 € |
| Rendimento líquido | 16.730 € | 7.080 € |
| Rentabilidade bruta / líquida | 8,9% / 4,8% | 3,8% / 2,0% |
Algumas destas linhas precisam de explicação, porque é nelas que a maioria das calculadoras de rentabilidade na internet falha.
Rentabilidade bruta vs líquida: para onde vai o dinheiro
- A gestão é o maior custo. A menos que viva cá, precisa de alguém que trate dos check-ins, da limpeza, da lavandaria e das mensagens dos hóspedes. No Algarve, isto custa tipicamente entre 20 e 25% das reservas brutas. Eu uso 22%.
- Num arrendamento de curta duração, as despesas são do proprietário. Eletricidade, água, internet, seguro e roupa de cama e banho ficam a seu cargo. Num arrendamento de longa duração, o inquilino paga os serviços.
- O IMI é baixo em Lagos. A Câmara mantém o imposto sobre o imóvel em 0,3%, o mínimo legal, e confirmou que assim continuará em 2027. Incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, que costuma ficar bastante abaixo do preço que paga.
- Nada disto inclui os custos de aquisição. O IMT, o imposto do selo e os custos notariais acrescem aos 350.000 €. Faça as suas próprias contas com a calculadora de custos de escritura.
Como é tributado o rendimento do arrendamento de curta duração para não residentes
Para um proprietário não residente, o rendimento do arrendamento de curta duração é rendimento empresarial (Categoria B). No regime simplificado, apenas 35% do rendimento bruto é considerado tributável, e essa parcela é tributada a 25%. Sobre 31.000 € brutos, isso resulta em cerca de 2.710 €, uma taxa efetiva inferior a 9% do volume de negócios.
O rendimento do arrendamento de longa duração é tributado de forma diferente: 25% sobre a renda após dedução de custos como o condomínio e o IMI. Com um rendimento inferior, a fatura fiscal acaba por ser ligeiramente superior, em euros, à do arrendamento de curta duração. A contribuição extraordinária sobre o AL (CEAL), introduzida em 2023, foi abolida em 2024, pelo que não existe nenhuma taxa adicional. As regras fiscais dependem da sua situação pessoal, por isso consulte um contabilista português antes de se comprometer. Isto não constitui aconselhamento fiscal.
Ainda é possível obter uma licença de AL em Lagos em 2026?
Sim, a início de outubro de 2026. Lagos não criou áreas de contenção nem publicou um regulamento municipal de AL, pelo que os novos registos de AL para apartamentos e moradias continuam a ser possíveis em todo o concelho. Abordei o tema em pormenor no meu guia de Alojamento Local.
Há uma data a ter em conta. Os municípios com mais de 1.000 registos de AL, o que inclui Lagos, têm até 31 de dezembro de 2026 para decidir se regulamentam e podem suspender novos registos enquanto o fazem. As licenças existentes não são afetadas. Se o seu plano é o arrendamento de curta duração, registe-se logo após a escritura e volte a verificar a posição da Câmara antes de assinar o contrato-promessa.
O erro que mais vejo: usar o apartamento em agosto
A maioria dos meus compradores investidores não são investidores puros. Querem que o apartamento se pague a si próprio e querem seis semanas de sol nele todos os verões. É perfeitamente razoável, mas é caro. Agosto é o melhor mês de Lagos, com uma ocupação de cerca de 78%.
Se bloquear seis semanas de verão para si, abdica de aproximadamente 6.900 € em reservas. Depois da comissão de gestão e do imposto que teria poupado, o rendimento líquido desce para cerca de 11.960 €, ou 3,4%. Se usar o apartamento em maio ou outubro, perde muito menos. Se ainda está a decidir onde comprar, o meu guia sobre comprar casa em Lagos como estrangeiro cobre o processo desde a primeira visita até à entrega das chaves.
Arrendamento de curta ou de longa duração: qual deve escolher?
Escolha o arrendamento de curta duração se quer a rentabilidade mais elevada, se está disposto a pagar a um bom gestor local e se consegue viver com meses de inverno que mal cobrem os custos. Escolha o arrendamento de longa duração se quer um rendimento estável com quase nenhum trabalho direto, ou se receia que as regras do AL mudem.
Um aspeto que vale a pena conhecer no arrendamento de longa duração: a reforma do arrendamento em Portugal, aprovada pelo Governo em julho de 2026, eliminaria o limite aos aumentos de renda entre contratos e facilitaria a ação em caso de rendas em atraso. Expliquei o que isso significa em as novas regras de arrendamento em Portugal para senhorios. Ainda está em apreciação no Parlamento, por isso não conte já com ela nos seus cálculos.
A minha opinião: para um T1 ou T2 em Lagos entre 300.000 € e 400.000 €, um arrendamento de curta duração bem gerido continua a ser o melhor investimento, e uma rentabilidade líquida de 4 a 5% é uma expectativa razoável. Quem lhe prometer 8% líquidos num apartamento na cidade está a falar de valores brutos. Para estimar os seus próprios números, experimente o simulador de arrendamento de curta duração, ou veja quanto vale um imóvel que já possua com a avaliação SunnySteve.
Perguntas Frequentes
Que rentabilidade posso esperar de um arrendamento de curta duração em Lagos, Portugal, em 2026?
Um T2 de 350.000 € em arrendamento de curta duração em Lagos pode render cerca de 8,9% brutos por ano, aproximadamente 31.000 €. Depois de gestão, custos de funcionamento, IMI e imposto de não residente, uma rentabilidade líquida realista ronda os 4,8%. Se usar o apartamento durante seis semanas de verão, espere perto de 3,4%.
O que é uma boa rentabilidade de arrendamento em Portugal?
Para um arrendamento de curta duração numa cidade algarvia consolidada como Lagos, 4 a 5% líquidos é um resultado bom e realista. Os arrendamentos de longa duração em Lagos rendem tipicamente cerca de 2% líquidos, porque as rendas são baixas em relação aos preços de compra. Desconfie de qualquer valor acima de 7%, a menos que esteja claramente indicado como bruto.
O Airbnb é um bom investimento no Algarve?
Pode ser, se o imóvel estiver numa localização turística forte e for gerido profissionalmente. Em Lagos, a ocupação média ronda os 46% ao longo do ano, de cerca de 78% em agosto a 30% em dezembro, pelo que os meses de verão sustentam o ano inteiro. Um imóvel que dependa de reservas no inverno terá dificuldades.
Quanto imposto pagam os não residentes sobre o rendimento de arrendamento de curta duração em Portugal?
No regime simplificado, 35% do rendimento bruto do arrendamento de curta duração é considerado tributável e é tributado a 25%, o que resulta em menos de 9% do volume de negócios. O rendimento do arrendamento de longa duração é tributado a 25% após dedução dos custos. Confirme sempre a sua situação com um contabilista português.
Procura um apartamento em Lagos que se pague a si próprio? Diga-me o que procura e enviarei opções com valores de arrendamento realistas, não valores de brochura.
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