Zuletzt aktualisiert: Oktober 2026
Eine Zwei-Zimmer-Ferienwohnung in Lagos, die für rund €350.000 gekauft wird, kann pro Jahr brutto knapp 9% erzielen. Nach Verwaltung, laufenden Kosten, IMI und Steuern liegt die realistische Nettorendite bei etwa 4,8%. Dieselbe Wohnung bringt bei Langzeitvermietung netto rund 2%.
Mit diesen Zahlen gehe ich britische und niederländische Investoren durch, wenn sie mir sagen, sie wünschten sich in Lagos eine Wohnung, die sich selbst trägt. Unten finden Sie die vollständige Rechnung, damit Sie Ihre eigenen Zahlen einsetzen können.
Welche Rendite können Sie 2026 mit einer Ferienvermietung in Lagos, Portugal, erwarten?
Nehmen wir einen typischen Kauf im Bereich von €300.000 bis €400.000: eine 75 m² große Zwei-Zimmer-Wohnung in Meia Praia oder am Rand der Altstadt, gekauft für €350.000. Bei Lagos’ durchschnittlichem Angebotspreis von €4.729/m² (idealista, September 2026) ist das für diese Größe ein fairer Preis.
Für die Ferienvermietung verwende ich die Marktdaten von AirROI für Lagos (August 2025 bis Juli 2026): ein durchschnittlicher Nachtpreis von etwa €184 und eine durchschnittliche Auslastung von 46% über das ganze Jahr, bei rund 3.580 aktiven Inseraten. Für die Langzeitvermietung nutze ich die jüngste Angebotsmiete von idealista für Lagos, €16,20/m² im Monat. So schneiden die beiden Varianten für dieselbe Wohnung im Vergleich ab:
| €350k T2 in Lagos, 75 m² | Ferienvermietung (AL) | Langzeitvermietung |
|---|---|---|
| Auslastung | Etwa 46% über das Jahr: 64% von Juni bis September, 33% von November bis Januar | 11 Monate vermietet, ein Monat Leerstand zwischen zwei Mietern |
| Preis | Durchschnittlich etwa €184 pro Nacht: rund €210 im Sommer, €160 im Winter | Etwa €1.215 im Monat (€16,20/m²) |
| Bruttoeinnahmen | €31.000 | €13.365 |
| Verwaltung | €6.820 (22% der Bruttoeinnahmen) | €1.340 (10% der Miete) |
| Nebenkosten, Internet, Versicherung, Wäsche | €3.000 | €300 (Versicherung; der Mieter zahlt die Nebenkosten) |
| Hausgeld (Condominium) | €1.200 | €1.200 |
| IMI (0,3% in Lagos) | €540 | €540 |
| Einkommensteuer (Nichtresident) | €2.710 | €2.910 |
| Nettoeinnahmen | €16.730 | €7.080 |
| Bruttorendite / Nettorendite | 8,9% / 4,8% | 3,8% / 2,0% |
Einige dieser Zeilen brauchen eine Erklärung, denn genau hier machen die meisten Online-Renditerechner Fehler.
Brutto- und Nettorendite: wohin das Geld fließt
- Die Verwaltung ist der größte Kostenblock. Wenn Sie nicht vor Ort leben, brauchen Sie jemanden, der sich um Check-ins, Reinigung, Wäsche und die Kommunikation mit den Gästen kümmert. An der Algarve liegt das typischerweise bei 20 bis 25% der Bruttobuchungen. Ich rechne mit 22%.
- Bei einer Ferienvermietung zahlt der Eigentümer die Rechnungen. Strom, Wasser, Internet, Versicherung und Wäsche gehen zu Ihren Lasten. Bei einer Langzeitvermietung zahlt der Mieter die Nebenkosten.
- Der IMI ist in Lagos niedrig. Die Gemeinde hält die Grundsteuer bei 0,3%, dem gesetzlichen Minimum, und hat bestätigt, dass es auch 2027 dabei bleibt. Sie wird auf den Steuerwert der Immobilie erhoben, der meist deutlich unter dem Kaufpreis liegt.
- Kaufnebenkosten sind hier nicht enthalten. IMT, Stempelsteuer und Notarkosten kommen zu den €350.000 hinzu. Rechnen Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner Ihre eigenen Zahlen durch.
Wie Einnahmen aus Ferienvermietung bei Nichtresidenten besteuert werden
Für einen nicht in Portugal ansässigen Eigentümer gelten Einnahmen aus der Ferienvermietung als Einkünfte aus Gewerbebetrieb (Kategorie B). Im vereinfachten Regime werden nur 35% der Bruttoeinnahmen als steuerpflichtig behandelt, und dieser Anteil wird mit 25% besteuert. Bei €31.000 brutto ergibt das etwa €2.710, ein effektiver Satz von unter 9% des Umsatzes.
Einnahmen aus Langzeitvermietung werden anders besteuert: 25% auf die Miete nach Abzug absetzbarer Kosten wie Hausgeld und IMI. Bei geringeren Einnahmen fällt die Steuer in Euro am Ende etwas höher aus als bei der Ferienvermietung. Die 2023 eingeführte außerordentliche AL-Abgabe (CEAL) wurde 2024 wieder abgeschafft, es gibt also keine zusätzliche Abgabe obendrauf. Die steuerlichen Regeln hängen von Ihrer persönlichen Situation ab, lassen Sie sich daher vor einer Entscheidung von einem portugiesischen Steuerberater beraten. Dies ist keine Steuerberatung.
Bekommt man 2026 in Lagos noch eine AL-Lizenz?
Ja, Stand Anfang Oktober 2026. Lagos hat weder Beschränkungsgebiete eingerichtet noch eine kommunale AL-Verordnung veröffentlicht, daher sind neue AL-Registrierungen für Wohnungen und Häuser im gesamten Gemeindegebiet weiterhin möglich. Die Einzelheiten habe ich in meinem Alojamento-Local-Ratgeber behandelt.
Ein Datum sollten Sie im Auge behalten. Gemeinden mit mehr als 1.000 AL-Registrierungen, zu denen Lagos zählt, haben bis zum 31. Dezember 2026 Zeit, über eine Regulierung zu entscheiden, und können in der Zwischenzeit neue Registrierungen aussetzen. Bestehende Lizenzen sind davon nicht betroffen. Wenn Sie eine Ferienvermietung planen, registrieren Sie sich so bald wie möglich nach Abschluss des Kaufs und prüfen Sie die Haltung der Gemeinde noch einmal, bevor Sie den Kaufvorvertrag unterzeichnen.
Der häufigste Fehler: die Wohnung im August selbst nutzen
Die meisten meiner Investorenkäufer sind keine reinen Investoren. Sie möchten, dass sich die Wohnung selbst trägt, und sie möchten jeden Sommer sechs Wochen Sonne darin verbringen. Das ist völlig nachvollziehbar, aber teuer. Der August ist der stärkste Monat in Lagos, mit einer Auslastung von rund 78%.
Wenn Sie sechs Sommerwochen für sich selbst sperren, verzichten Sie auf etwa €6.900 an Buchungen. Nach Abzug der eingesparten Verwaltungsgebühr und Steuer sinken die Nettoeinnahmen auf etwa €11.960, also 3,4%. Nutzen Sie die Wohnung stattdessen im Mai oder Oktober, verlieren Sie deutlich weniger. Wenn Sie noch überlegen, wo Sie kaufen möchten, begleitet Sie mein Ratgeber zum Immobilienkauf in Lagos als Ausländer von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Ferienvermietung oder Langzeitvermietung: Wofür sollten Sie sich entscheiden?
Wählen Sie die Ferienvermietung, wenn Sie die höhere Rendite wollen, bereit sind, einen guten lokalen Verwalter zu bezahlen, und damit leben können, dass die Wintermonate die Kosten kaum decken. Wählen Sie die Langzeitvermietung, wenn Sie ein stetiges Einkommen mit fast keinem Aufwand wünschen oder sich Sorgen machen, dass sich die AL-Regeln ändern könnten.
Eines sollten Sie auf der Seite der Langzeitvermietung wissen: Die im Juli 2026 von der Regierung beschlossene Mietrechtsreform in Portugal würde die Begrenzung von Mieterhöhungen zwischen zwei Verträgen aufheben und es erleichtern, bei Mietrückständen vorzugehen. Was das bedeutet, habe ich in Portugals neue Mietregeln für Vermieter erklärt. Die Reform liegt noch im Parlament, preisen Sie sie also noch nicht ein.
Meine Einschätzung: Für ein T1 oder T2 in Lagos zwischen €300.000 und €400.000 ist eine gut geführte Ferienvermietung weiterhin die bessere Investition, und eine Nettorendite von 4 bis 5% ist eine faire Erwartung. Wer Ihnen 8% netto für eine Wohnung in der Stadt verspricht, nennt die Bruttorendite. Um Ihre eigenen Zahlen zu schätzen, probieren Sie den Kurzzeitvermietungs-Simulator aus, oder ermitteln Sie mit der SunnySteve-Bewertung, was eine Immobilie, die Sie bereits besitzen, wert ist.
Häufig gestellte Fragen
Welche Rendite können Sie 2026 mit einer Ferienvermietung in Lagos, Portugal, erwarten?
Eine Zwei-Zimmer-Ferienwohnung in Lagos für €350.000 kann pro Jahr brutto etwa 8,9% erzielen, rund €31.000. Nach Verwaltung, laufenden Kosten, IMI und Steuern für Nichtresidenten liegt die realistische Nettorendite bei etwa 4,8%. Wenn Sie die Wohnung selbst sechs Wochen im Sommer nutzen, rechnen Sie eher mit 3,4%.
Was ist eine gute Mietrendite in Portugal?
Für eine Ferienvermietung in einer etablierten Algarve-Stadt wie Lagos sind 4 bis 5% netto ein gutes, realistisches Ergebnis. Langzeitvermietungen in Lagos bringen typischerweise netto rund 2%, weil die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedrig sind. Seien Sie bei jeder Zahl über 7% skeptisch, sofern sie nicht klar als Bruttowert gekennzeichnet ist.
Ist Airbnb an der Algarve eine gute Investition?
Das kann sie sein, wenn die Immobilie in einer starken Urlaubslage liegt und professionell verwaltet wird. In Lagos liegt die Auslastung im Jahresdurchschnitt bei etwa 46%, von rund 78% im August bis 30% im Dezember, sodass die Sommermonate das ganze Jahr tragen. Eine Immobilie, die auf Winterbuchungen angewiesen ist, wird es schwer haben.
Wie viel Steuer zahlen Nichtresidenten auf Einnahmen aus Ferienvermietung in Portugal?
Im vereinfachten Regime werden 35% der Bruttoeinnahmen aus der Ferienvermietung als steuerpflichtig behandelt und mit 25% besteuert, was unter 9% des Umsatzes entspricht. Einnahmen aus Langzeitvermietung werden nach Abzug absetzbarer Kosten mit 25% besteuert. Lassen Sie Ihre persönliche Situation immer von einem portugiesischen Steuerberater bestätigen.
Sie suchen eine Wohnung in Lagos, die sich selbst trägt? Sagen Sie mir, was Sie suchen, und ich sende Ihnen Angebote mit realistischen Mietzahlen, nicht mit Prospektzahlen.
