Sehr wenig, wenn Sie aus dem Ausland in Lagos kaufen. Der Vorschlag für den portugiesischen Staatshaushalt 2027, der dem Parlament am 8. Oktober 2026 vorgelegt wurde, hebt die IMT-Stufen um 2,3 % an und lässt IMI, Stempelsteuer und den pauschalen IMT-Satz von 7,5 % für Nichtansässige unberührt. Für Käufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Portugal beträgt die Ersparnis null.
Falls Sie sich fragen, ob Sie mit dem Kauf auf den Haushalt warten sollten: Ich habe den Vorschlag und die Analyse von PwC dazu durchgesehen. Unten finden Sie, was das Dokument tatsächlich enthält, was es bei einem typischen Haus für €550.000 in Lagos wert ist und warum meine Antwort auf diese Frage Nein lautet.
Was ändert der portugiesische Staatshaushalt 2027 für Immobilienkäufer?
Drei Dinge, und nur eines davon betrifft die meisten meiner Käufer.
- IMT-Stufen um 2,3 % indexiert. Die Schwelle, bis zu der ein Hauptwohnsitz keinen IMT zahlt, steigt von €106.346 auf €108.792. Jede darüberliegende Stufe steigt um dieselben 2,3 %.
- IMT Jovem verlängert und indexiert. Käufer bis 35 Jahre, die ihren ersten Hauptwohnsitz erwerben, zahlen bis €338.141 (bisher €330.539) weder IMT noch Stempelsteuer, auf den darüberliegenden Teil bis €676.185 fallen 8 % an.
- Keine Änderung an den Kodizes zu IMI, Stempelsteuer oder Mehrwertsteuer. PwC nennt es einen Haushalt der Kontinuität: Werte aktualisiert, auslaufende Regelungen verlängert, Prozentsätze angepasst.
Alles Übrige im Kapitel zum Wohnungswesen ist entweder bereits Gesetz aus dem Maßnahmenpaket vom Mai 2026 (die 6 % Mehrwertsteuer auf förderfähige Bauleistungen, der IRS-Satz von 10 % auf moderate langfristige Mieten) oder richtet sich an Arbeitgeber, die ihre Beschäftigten unterbringen. Der Regierungsbericht selbst prognostiziert für 2027 einen Rückgang der IMT-Einnahmen um 2,3 % und der IMI-Einnahmen um 5,6 %. Das ist eine Einnahmenprognose, keine Steuersenkung für Sie.
Was der Haushalt bei einem Haus für €550.000 in Lagos wert ist
Nehmen wir ein britisches Paar, das ein Reihenhaus für €550.000 in Lagos als Ferienhaus in Betracht zieht. Hier steht der IMT nach der Skala 2026 neben dem Vorschlag für 2027, für das Paar und für die drei anderen Käuferprofile, die der Haushalt unterschiedlich behandelt.
| Käuferprofil | IMT 2026 | IMT 2027 (Vorschlag) | Ersparnis |
|---|---|---|---|
| Nichtansässiger, pauschal 7,5 % | €41.250 | €41.250 | €0 |
| In Portugal steuerlich Ansässiger, Ferienhaus | €31.300 | €31.008 | €292 |
| In Portugal steuerlich Ansässiger, Hauptwohnsitz | €30.237 | €29.920 | €317 |
| Ansässiger bis 35 Jahre, erster Hauptwohnsitz | €17.557 | €16.949 | €608 |
Zwei Dinge fallen auf. Die größte Ersparnis der gesamten Tabelle beträgt €608, und sie geht an ein Profil, das fast keiner meiner internationalen Kunden erfüllt. Und oberhalb von €648.511 bei einem Ferienhaus, wo in beiden Jahren der einheitliche Satz von 6 % gilt, ist die Ersparnis auch für Ansässige exakt null. Wenn Sie sehen möchten, wo Ihr eigener Zielpreis liegt, berechnet der Kaufnebenkosten-Rechner IMT und Stempelsteuer in zwei Minuten. Und falls Sie verkaufen, um den Umzug zu finanzieren, erfahren Sie mit der SunnySteve-Schätzung, was Ihr derzeitiges Zuhause wert ist.
Warum der Satz von 7,5 % die entscheidende Zahl ist
Seit Decreto-Lei 97/2026 Ende Mai in Kraft getreten ist, zahlt jeder, der in Portugal nicht steuerlich ansässig ist, einen pauschalen IMT von 7,5 % auf Wohnimmobilien, ganz ohne Stufen. Deshalb bringt die Indexierung der Stufen einem Nichtansässigen nichts: Die Stufen kommen in seiner Berechnung schlicht nicht vor. Wie dieser Satz funktioniert und warum es nie eine Frist zum 1. September gab, habe ich in meinem Beitrag vom August zum IMT von 7,5 % dargelegt.
Einen indirekten Effekt sollten Sie kennen. Wenn Sie als Nichtansässiger kaufen und innerhalb von zwei Jahren nach der Beurkundung in Portugal steuerlich ansässig werden, können Sie beantragen, dass die Differenz zwischen den 7,5 % und der normalen Skala erlassen wird. Kaufen Sie 2027, ist diese normale Skala die indexierte Skala 2027, sodass die Erstattung um einige hundert Euro höher ausfällt. Das ist bei einem Umzug eine Rundungsdifferenz und kein Grund, ihn zeitlich zu steuern.
Sollten Sie mit dem Kauf auf den Haushalt warten?
Nein, und der Kalender spricht schon für sich. Die Generaldebatte findet am 27. und 28. Oktober statt, die Änderungsanträge im Ausschuss laufen den ganzen November hindurch, und die abschließende Gesamtabstimmung ist für den 24. November 2026 angesetzt. Wird er angenommen, gilt er ab dem 1. Januar 2027. Bis dahin ist jede Zahl in diesem Beitrag ein Vorschlag.
Der Vorteil des Wartens beträgt für einen ansässigen Käufer eines Ferienhauses für €550.000 €292. Die Kosten des Wartens bestehen darin, was in der Zwischenzeit mit dem Haus geschieht, das Sie wollten. Im Segment von €400.000 bis €700.000 in Lagos, Praia da Luz und Burgau kann ein gut bepreistes Haus mit geordneten Unterlagen leicht innerhalb von zwei Monaten weg sein. Ich sage Käufern schlicht: Entscheiden Sie nach der Immobilie und dem Preis, nicht nach dem Haushalt.
Die nützlichere Planungsfrage ist der Wohnsitz. Wenn Sie vorhaben, hierher zu ziehen, ist der Zeitpunkt Ihres steuerlichen Wohnsitzes im Verhältnis zum Beurkundungsdatum weit mehr wert als alles in diesem Haushalt, denn er macht den Unterschied zwischen 7,5 % und der normalen Skala aus. Dieses Gespräch gehört in die Phase des Angebots, mit Ihrem Anwalt und Ihrem Steuerberater am Tisch.
Dies ist die Zusammenfassung eines Haushaltsvorschlags und keine Steuerberatung. Die Regeln können sich im parlamentarischen Verfahren ändern. Lassen Sie daher Ihre eigene Situation von einem portugiesischen Anwalt oder Steuerberater bestätigen, bevor Sie unterschreiben.
Häufig gestellte Fragen
Ändert der Haushalt 2027 Portugals den IMT-Satz von 7,5 % für Käufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Portugal?
Nein. Der Vorschlag OE2027, der dem Parlament am 8. Oktober 2026 vorgelegt wurde, ändert den pauschalen IMT-Satz von 7,5 % nicht, den Nichtansässige nach Decreto-Lei 97/2026 beim Kauf von Wohnimmobilien zahlen. Wer als Nichtansässiger ein Haus für €550.000 in Lagos kauft, zahlt 2026 €41.250 IMT und würde 2027 denselben Betrag von €41.250 zahlen.
Steigt die IMI in Portugal 2027?
Nicht durch den Haushalt. Laut PwC-Auswertung des Vorschlags gehört der IMI-Kodex zu den vier Steuerkodizes, die unverändert bleiben, sodass Satzband und Regeln bestehen bleiben. In Lagos legt die Gemeinde den kommunalen IMI-Satz jedes Jahr gesondert fest. Prüfen Sie daher diesen Beschluss und nicht den Staatshaushalt.
Kann ein Ausländer IMT Jovem beim Immobilienkauf in Portugal nutzen?
Nur wenn er dieselben Bedingungen erfüllt wie jeder andere: bei der Beurkundung höchstens 35 Jahre alt, Kauf einer ersten Wohnung als eigener Hauptwohnsitz, derzeit und in den vergangenen drei Jahren kein Wohneigentum und kein Unterhaltsberechtigter im Sinne der IRS. Entscheidend sind Alter und Nutzung als Hauptwohnsitz, nicht die Staatsangehörigkeit. Die meisten internationalen Käufer, mit denen ich in der Westalgarve arbeite, erfüllen diese Voraussetzungen jedoch nicht.
Wann tritt der Staatshaushalt 2027 Portugals in Kraft?
Wenn das Parlament zustimmt, am 1. Januar 2027. Die Generaldebatte ist für den 27. und 28. Oktober 2026 angesetzt, Änderungen werden bis Ende November im Ausschuss beraten, und die abschließende Gesamtabstimmung ist für den 24. November 2026 vorgesehen. Bis dahin kann sich jede Zahl des Vorschlags noch ändern.
Sie überlegen, in Lagos zu kaufen, und möchten die realen Zahlen für Ihre Situation, einschließlich des Zeitpunkts Ihres Wohnsitzes? Sagen Sie mir, wonach Sie suchen, und ich zeige Ihnen Steuern und Zeitplan auf, bevor Sie ein Angebot abgeben.
