Das Decreto-Lei n.º 97/2026 wurde am 20. Mai 2026 im Diário da República veröffentlicht. Inmitten einer langen Liste von Wohnungsmaßnahmen führte es eine pauschale IMT von 7,5 % auf Wohnimmobilien ein, die von Personen erworben werden, die nicht in Portugal steuerlich ansässig sind, ohne progressive Staffelung und ohne Befreiungen.
Seither kursiert an der Algarve eine Frist: Wer vor dem 1. September 2026 abschließt, zahlt noch die alten progressiven Sätze. Ich habe das auf Maklerwebsites, in Käufer-Newslettern und diesen Monat in einer Relocation-Gruppe gesehen. Es ist falsch. Der September gehört zu zwei anderen Teilen desselben Gesetzes.
Muss ich vor dem 1. September 2026 in Portugal kaufen, um die IMT von 7,5 % zu vermeiden?
Nein. Für den IMT-Satz für Nichtansässige gibt es keine Stichtagsfrist zum 1. September. Der Artikel, der ihn einführt, enthält keine Übergangsregelung, weshalb die fachliche Lesart lautet, dass er seit Inkrafttreten des Dekrets Ende Mai 2026 gilt.
Die Zusammenfassung des Dekrets von PwC Portugal führt den IMT-Satz für Nichtansässige ohne künftiges Startdatum auf und weist ausdrücklich darauf hin, dass zwei andere Regelungen desselben Gesetzes ab dem 1. September wirken. Die Anmerkung von Andersen zum Dekret sagt dasselbe mit anderen Worten: Die meisten Bestimmungen gelten ab dem 1. Januar 2026, die Mehrwertsteueränderungen ab dem 1. Juli 2026, und nur die beiden neuen Mietregelungen warten bis September.
Als ich im Juni über diesen Satz schrieb, sagte ich, der Starttermin sei tatsächlich umstritten, und riet davon ab, um eine Septemberfrist herum zu planen. Drei Monate später sind die Kanzleien, die solche Dekrete berufsmäßig lesen, zu einer gemeinsamen Linie gelangt, und keine von ihnen verortet diesen Satz im September.
Eine ehrliche Einschränkung. Die Steuerbehörde hat meines Wissens keine förmliche Klarstellung veröffentlicht, die die Frage schriftlich klärt. Es handelt sich also um einen starken fachlichen Konsens und nicht um eine Entscheidung. Lassen Sie sich die Rechtslage von Ihrem Anwalt bestätigen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben, was Sie ohnehin tun sollten.
Was sich am 1. September 2026 tatsächlich ändert
An diesem Tag starten zwei neue Regelungen, und keine von beiden betrifft Käufer:
- Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA). Vereinbarungen zwischen Investoren und dem IHRU mit einer Laufzeit von bis zu 25 Jahren für Projekte, die mindestens 70 % der Bruttobaufläche der Wohnraumvermietung mit Mieten von bis zu 2.300 Euro pro Monat widmen. Sie sind von IMT, Stempelsteuer, IMI und AIMI befreit.
- Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). Der Ersatz für das frühere Programm für bezahlbares Wohnen zur Miete, mit vollständiger IRS- und IRC-Befreiung für qualifizierte Mieteinnahmen.
Beide richten sich an Bauträger und Vermieter, die langfristigen Mietwohnraum bereitstellen. Wenn Sie ein niederländisches Paar sind, das eine T2-Wohnung in Lagos kauft, um dort zu wohnen, gilt keine von beiden für Sie, und keine ist ein Grund, einen Kauf zu überstürzen.
Was die 7,5 % einen nicht ansässigen Käufer tatsächlich kosten
Hier die tatsächliche Rechnung: der pauschale Satz von 7,5 % im Vergleich zur progressiven Staffel 2026 für ein Haus, das nicht Ihr ständiger Wohnsitz ist. Die Stufenwerte stammen aus dem Guia Fiscal 2026 von PwC.
| Kaufpreis | IMT nach progressiver Staffel | Pauschal 7,5 % für Nichtansässige | Ihr Mehrbetrag |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 8.106 € | 18.750 € | 10.644 € |
| 350.000 € | 15.300 € | 26.250 € | 10.950 € |
| 500.000 € | 27.300 € | 37.500 € | 10.200 € |
| 750.000 € | 45.000 € | 56.250 € | 11.250 € |
| 1.000.000 € | 60.000 € | 75.000 € | 15.000 € |
| 1.200.000 € | 90.000 € | 90.000 € | 0 € |
Zwei Dinge in dieser Tabelle sind wichtiger als die Schlagzeile. Erstens liegen die Mehrkosten über weite Teile des Marktes im Westalgarve in einem recht engen Band von etwa 10.000 bis 15.000 Euro, weil oberhalb von 330.539 Euro der normale Grenzsteuersatz bereits 8 % beträgt, also mehr als 7,5 %.
Zweitens, und das erwähnt fast niemand: Oberhalb von 1.150.853 Euro kostet die Änderung einen Nichtansässigen überhaupt nichts. Der normale Einheitssatz liegt auf diesem Niveau bereits bei 7,5 %. Wenn Sie eine Villa an der Küste bei Lagos oder Praia da Luz oberhalb von rund 1,15 Mio. Euro kaufen, ist Ihre IMT-Rechnung in beiden Fällen identisch.
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Die zwei Wege, die Differenz zurückzubekommen
Die 7,5 % verhalten sich weniger wie eine Steuer und mehr wie eine erstattbare Kaution, sofern Sie eine von zwei Bedingungen erfüllen. Auf Antrag kann die Steuerbehörde die Differenz zwischen dem, was Sie gezahlt haben, und dem, was die normalen Sätze ergeben hätten, stornieren.
- Werden Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig. Die Frist läuft ab der Escritura, nicht ab dem Vorvertrag. Für alle, die mit einem D7- oder D8-Visum umziehen, ist das der naheliegende Weg, und er macht die gesamte Änderung zu einem Nullsummenspiel.
- Vermieten Sie die Immobilie langfristig zu einer moderaten Miete. Miete von höchstens 2.300 Euro pro Monat, Vertragsabschluss innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf und Vermietung der Immobilie über mindestens 36 Monate innerhalb der ersten fünf Jahre.
Beides erfordert Planung vor der Unterschrift, nicht danach. Den Zeitplan für die Ansässigkeit sollten Sie insbesondere schon in der Angebotsphase festlegen, denn zwei Jahre vergehen schnell, wenn ein Umzug den Verkauf eines Hauses anderswo einschließt.
Was das bedeutet, wenn Sie jetzt kaufen
Pressen Sie einen Kauf nicht zusammen, um ein Datum zu erreichen, das es nicht gibt. Eine überstürzte Escritura bedeutet eine überstürzte Due-Diligence-Prüfung, und genau dort geht in dieser Region das eigentliche Geld verloren: nicht genehmigte Anbauten, eine Caderneta Predial, die nicht mit dem Gebauten übereinstimmt, ein Rustikgrundstück, das jemand als Bauland beschrieben hat. Diese Fälle zu bereinigen kostet weit mehr als 10.000 Euro.
Wenn Sie kaufen, um hier zu leben, planen Sie die 7,5 % als Bargeld ein, das Sie zurückbekommen, und planen Sie den Zeitplan für die Ansässigkeit sorgfältig. Wenn Sie ein Ferienhaus kaufen, das Sie weder vermieten noch selbst beziehen werden, sind es echte Kosten, und sie gehören in Ihre Angebotsrechnung und nicht in Ihren Abschlusstermin. Es lohnt sich auch zu wissen, was dasselbe Dekret Ihnen sonst noch bietet, darunter den Mehrwertsteuersatz von 6 % auf qualifizierte Bauarbeiten, der erheblich mehr wert sein kann, als die IMT Sie kostet.
Und wenn Ihnen jemand sagt, das Fenster schließe sich am 31. August, fragen Sie ihn, welchen Artikel des Dekrets er gerade liest.
Häufig gestellte Fragen
Seit wann gilt Portugals IMT von 7,5 % für Nichtansässige tatsächlich?
Das Decreto-Lei n.º 97/2026 wurde am 20. Mai 2026 veröffentlicht, und der IMT-Artikel für Nichtansässige enthält keine Übergangsregelung. Die fachliche Lesart lautet daher, dass er seit Inkrafttreten des Dekrets Ende Mai 2026 gilt. Das Datum 1. September 2026, das mit diesem Paket verbunden wird, gehört zu den beiden neuen Mietregelungen, CIA und RSAA, und nicht zum Käufersatz.
Gilt die IMT von 7,5 % für Grundstücke oder Gewerbeimmobilien?
Nein. Sie gilt nur für städtische Wohnimmobilien, also ein Haus, eine Wohnung oder eine selbstständige Einheit, die ausschließlich zum Wohnen genutzt wird. Baugrundstücke, Gewerbeeinheiten und Rustikgrundstücke sind nicht betroffen und behalten ihre normale IMT-Behandlung, nämlich 6,5 % für die meisten städtischen Nichtwohnimmobilien und 5 % für Rustikgrundstücke. Das ist im Westalgarve wichtig, wo viele Käufer Grundstücke zum Bebauen erwerben.
Werden die 7,5 % zusätzlich zur normalen IMT erhoben?
Nein, sie ersetzen sie. Sie zahlen 7,5 % des Kaufpreises anstelle der progressiven Staffel, nicht zusätzlich dazu. Bei einem Haus für 500.000 Euro sind das 37.500 Euro statt 27.300 Euro, die Mehrkosten betragen also 10.200 Euro. Die Stempelsteuer von 0,8 %, Notar- und Anwaltskosten bleiben unverändert und kommen zu beiden Beträgen hinzu.
Gilt die IMT von 7,5 % für EU-Bürger, die in Portugal kaufen?
Ja, wenn Sie zum Zeitpunkt des Kaufs nicht in Portugal steuerlich ansässig sind. Maßgeblich ist die steuerliche Ansässigkeit, nicht die Staatsangehörigkeit oder die EU-Mitgliedschaft. Ein niederländischer oder irischer Käufer, der sich nicht in Portugal als ansässig registriert hat, wird genauso behandelt wie ein amerikanischer oder britischer, und dieselben zwei Erstattungswege stehen allen offen.
Wie fordere ich die Differenz zurück, wenn ich ansässig werde?
Sie stellen einen Antrag bei der Steuerbehörde, die dann die Differenz zwischen den gezahlten 7,5 % und dem, was die normalen Sätze ergeben hätten, stornieren kann. Sie müssen innerhalb von zwei Jahren ab dem Erwerbsdatum in Portugal steuerlich ansässig geworden sein, gerechnet ab der Escritura und nicht ab dem Vorvertrag. Stimmen Sie diesen Zeitplan vor der Unterschrift mit Ihrem Steuerberater ab, denn die zwei Jahre vergehen bei einem internationalen Umzug schnell.
Möchten Sie wissen, was Ihr eigener Kauf nach den aktuellen Regeln tatsächlich kosten würde? Sagen Sie mir, wonach Sie suchen, und ich stelle Zahlen und Zeitplan für Ihre Situation zusammen.
