Von Kunden, die hier gerade bauen oder sanieren, höre ich immer wieder dieselbe Frage in verschiedenen Varianten: Gilt Portugals neuer Mehrwertsteuersatz von 6 % eigentlich auch für mich? Das ist eine berechtigte Frage, denn die Schlagzeile wird oft wiederholt, das Kleingedruckte deutlich seltener. Hier ist das Kleingedruckte, verständlich erklärt, für alle, die in Lagos oder Praia da Luz ein Haus bauen oder sanieren.
Was sich geändert hat: Portugals neue Mehrwertsteuer von 6 % auf Bauleistungen
Seit dem 1. Juli 2026 wendet Portugal auf förderfähige Bau- und Sanierungsverträge einen ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 6 % an, statt der regulären 23 %. Der Satz gilt für die empreitada, also die Bauleistung des Bauunternehmers selbst, nicht für Materialien, die Sie separat im Baustoffhandel kaufen. Machen die Materialien mehr als 20 % des gesamten Auftragswerts aus, gilt der ermäßigte Satz nicht. Die Ermäßigung zielt also auf arbeitsintensive Bau- und Sanierungsverträge ab und nicht auf einen Materialeinkauf in Eigenregie.
Für britische oder irische Käufer, die über den Weg CLT (Construção Leve Tradicional) bauen oder ein älteres Reihenhaus in Lagos sanieren, ist dieser Unterschied entscheidend. Die Rechnung Ihres Bauunternehmers für den Bau selbst kann 6 % Mehrwertsteuer ausweisen. Ein separater Einkauf von Fliesen oder einer Küche bei einem Einzelhändler nicht.
Gilt Portugals neuer Mehrwertsteuersatz von 6 % für Ihr Bauvorhaben an der Algarve?
Ja, aber nur wenn alle folgenden Punkte zutreffen. Die Immobilie muss Ihr eigener dauerhafter Wohnsitz werden und mindestens 12 Monate bewohnt sein. Der Wert der fertiggestellten Immobilie muss unter 660.982 Euro bleiben. Die Arbeiten müssen zwischen dem 25. September 2025 und dem 31. Dezember 2029 beginnen, wobei die Mehrwertsteuer selbst spätestens am 31. Dezember 2032 fällig wird. Auch Bauherren, die einen Bauunternehmer direkt beauftragen, können profitieren und anschließend die Erstattung der Mehrwertsteuerdifferenz beantragen.
Diese Kombination passt zu einem bestimmten, bei mir häufigen Kundentyp: ein britisches oder irisches Paar in den Fünfzigern oder Sechzigern, das in Lagos oder Praia da Luz ein Haus für 500.000 bis 650.000 Euro baut oder saniert, und zwar als den Ort, an dem es tatsächlich leben wird, nicht als Ferienwohnung, die zweimal im Jahr besucht wird.
Was hiervon nicht abgedeckt ist
Hier muss ich Erwartungen dämpfen, denn ein beachtlicher Teil meiner Käufer baut keinen Erstwohnsitz. Der ermäßigte Satz schließt Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien, gewerbliche oder berufliche Nutzung sowie jede Immobilie, die nach dem Bau ihren Zweck ändert, ausdrücklich aus. Mieteinnahmen sind eine gesonderte Ausnahme: Eine langfristige Vermietung kann den ermäßigten Satz nur erhalten, wenn die Monatsmiete unter 2.300 Euro bleibt. Das ist eine Regel für Mietobjekte und kein Weg für eine Ferienvermietung oder eine Einheit im Alojamento Local.
Wenn Sie in Burgau oder Salema einen Zweitwohnsitz bauen, den Sie zwei Monate im Jahr nutzen, gilt für Ihren Bauvertrag weiterhin die reguläre Mehrwertsteuer von 23 %. Das sage ich einem Kunden lieber von Anfang an, als ihn ein Budget um eine Ermäßigung herum planen zu lassen, die er nicht bekommt.
Was die Differenz von 17 Punkten tatsächlich in Euro bedeutet
Nehmen wir ein förderfähiges Bauvorhaben mit 300.000 Euro förderfähigem Auftragswert, ein realistischer Wert für ein mittelgroßes Eigenheim im Raum Lagos, ohne Grundstück. Bei 23 % Mehrwertsteuer entfallen auf diese Baurechnung rund 69.000 Euro Mehrwertsteuer. Bei 6 % sind es rund 18.000 Euro. Das ist ein Unterschied von etwa 51.000 Euro, die allein beim Bauvertrag im Baubudget bleiben, statt an die Mehrwertsteuer zu gehen.
Betrachten Sie das als Veranschaulichung der Größenordnung, nicht als Angebot. Ihr tatsächlich förderfähiger Auftragswert, die Aufteilung zwischen Material und Arbeitsleistung und die Rechnungsstellung Ihres konkreten Bauunternehmers verändern die reale Zahl. Ich würde den förderfähigen Betrag immer von Ihrem Steuerberater oder dem Steuerberater des Bauunternehmers bestätigen lassen, bevor Sie sich im Budget darauf verlassen.
Wenn Sie das gegen den gesamten Zeitplan eines Eigenbaus abwägen, habe ich die praktische Seite dieses Prozesses in Eine Villa an der Algarve in einem Jahr mit CLT bauen beschrieben. Diese Mehrwertsteueränderung ist die Steuerersparnis-Ebene über genau diesem Weg.
Häufig gestellte Fragen
Gilt der Mehrwertsteuersatz von 6 % auch, wenn ich eine Bestandsimmobilie in Lagos kaufe?
Nein. Der ermäßigte Satz gilt nur für Neubau- oder Sanierungsverträge, also die empreitada selbst. Der Kauf eines bereits fertiggestellten Bestandshauses ist ein Immobilienkauf und kein Bauvertrag und wird von dieser Mehrwertsteueränderung daher überhaupt nicht berührt.
Kann ich den Mehrwertsteuersatz von 6 % für ein Ferienhaus an der Algarve nutzen?
Nein. Der ermäßigte Satz ist auf eine Immobilie beschränkt, die Ihr eigener dauerhafter Wohnsitz wird und mindestens 12 Monate bewohnt ist. Für einen Zweitwohnsitz oder eine Ferienimmobilie in Burgau, Salema oder anderswo in der Westalgarve bleibt es beim regulären Satz von 23 % Mehrwertsteuer auf den Bauvertrag.
Was passiert, wenn mein Bauvorhaben an der Algarve mehr als 660.982 Euro kostet?
Wird die Grenze von 660.982 Euro beim Wert der fertiggestellten Immobilie überschritten, löst das eine verpflichtende Nachversteuerung aus. Sie schulden dann die Differenz von 17 Punkten zwischen 6 % und 23 % Mehrwertsteuer nach. Kalkulieren Sie mit einem Puffer unter der Grenze, wenn Sie Sicherheit wollen, und lassen Sie die Kostenschätzung Ihres Bauunternehmers vor der Unterzeichnung prüfen.
Gilt die Mehrwertsteuer von 6 % für CLT Eigenbauprojekte in Lagos?
Ja, Bauherren, die für einen Bau im CLT Stil einen Bauunternehmer direkt beauftragen, können profitieren und anschließend die Erstattung der Mehrwertsteuerdifferenz beantragen, sofern das fertige Haus Ihr Hauptwohnsitz ist und unter der Wertgrenze bleibt. Das funktioniert zusätzlich zum üblichen CLT Bauprozess, es ersetzt ihn nicht.
Möchten Sie Ihren Bau oder Ihre Sanierung an der Algarve von Anfang an richtig angehen? Sagen Sie mir, was Sie suchen, und ich helfe Ihnen herauszufinden, ob Ihr Projekt die Bedingungen erfüllt.
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