Des clients qui construisent ou rénovent ici en ce moment me posent sans cesse une variante de la même question : le nouveau taux de TVA portugais à 6% s’applique-t-il vraiment à mon cas ? C’est une question légitime, car le chiffre qui fait les gros titres est très repris, et les petites lignes beaucoup moins. Voici ces petites lignes, en langage clair, pour toute personne qui construit ou rénove une maison à Lagos ou à Praia da Luz.
Ce qui a changé : la nouvelle TVA portugaise à 6% sur la construction
Depuis le 1er juillet 2026, le Portugal applique un taux de TVA réduit de 6% aux contrats de construction et de rénovation éligibles, contre 23% au taux normal. Le taux porte sur l’empreitada, c’est-à-dire la prestation de construction de l’entrepreneur elle-même, et non sur les matériaux que vous achetez séparément chez un négociant. Si les matériaux représentent plus de 20% de la valeur totale du contrat, le taux réduit ne s’applique pas : la remise vise donc réellement les contrats de construction et de rénovation à forte main-d’œuvre, et non une liste de courses de matériaux en autoconstruction.
Pour un acheteur britannique ou irlandais qui construit par la voie CLT (Construção Leve Tradicional) ou qui rénove une maison de ville ancienne à Lagos, cette distinction compte. La facture de votre entrepreneur pour la construction elle-même peut porter une TVA à 6%. Un achat séparé de carrelage ou d’une cuisine chez un revendeur, non.
Le nouveau taux de TVA portugais à 6% s’applique-t-il à votre construction en Algarve ?
Oui, mais uniquement si toutes les conditions suivantes sont réunies. Le bien doit devenir votre propre résidence permanente, occupée pendant au moins 12 mois. La valeur du bien achevé doit rester sous EUR 660,982. Les travaux doivent commencer entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029, la TVA elle-même étant exigible au plus tard le 31 décembre 2032. Les particuliers qui font construire en engageant directement un entrepreneur peuvent aussi en bénéficier, puis demander le remboursement de la différence de TVA.
Cette combinaison correspond à un profil de client précis et fréquent chez moi : un couple britannique ou irlandais de 50 ou 60 ans, qui construit ou rénove une maison de EUR 500,000 à EUR 650,000 à Lagos ou à Praia da Luz comme le lieu où il va réellement vivre, et non comme un appartement de vacances visité deux fois par an.
Ce que cela ne couvre pas
C’est là que je dois tempérer les attentes, car une part importante de mes acheteurs ne construit pas une résidence principale. Le taux réduit exclut expressément les résidences secondaires et les biens de vacances, l’usage commercial ou professionnel, ainsi que tout bien qui change de destination après la construction. Les revenus locatifs font l’objet d’une exception distincte : une location de longue durée ne peut bénéficier du taux réduit que si le loyer mensuel reste sous EUR 2,300, et il s’agit d’une règle pour les biens locatifs, pas d’une voie pour une location de vacances ou un logement en Alojamento Local.
Si vous construisez une résidence secondaire à Burgau ou à Salema que vous occuperez deux mois par an, la TVA normale de 23% continue de s’appliquer à votre contrat de construction. Je préfère le dire d’emblée à un client plutôt que de le laisser bâtir son budget autour d’une remise qu’il n’obtiendra pas.
Ce que l’écart de 17 points représente vraiment en euros
Prenez une construction éligible avec EUR 300,000 de valeur de contrat de construction éligible, un chiffre réaliste pour une autoconstruction de taille moyenne dans la région de Lagos une fois le terrain exclu. À 23% de TVA, cette facture de construction porte environ EUR 69,000 de TVA. À 6%, elle en porte environ EUR 18,000. Cela fait une différence d’environ EUR 51,000 qui reste dans votre budget de construction au lieu de partir en TVA, et ce sur le seul contrat de construction.
Voyez cela comme un ordre de grandeur, pas comme un devis. Votre valeur de contrat éligible réelle, la répartition entre matériaux et main-d’œuvre et la facturation propre à votre entrepreneur feront bouger le chiffre réel. Je ferais toujours confirmer le montant éligible par votre comptable ou par le conseiller fiscal de l’entrepreneur avant de m’appuyer dessus dans un budget.
Si vous mettez cela en balance avec le calendrier complet d’une autoconstruction, j’ai décrit le côté pratique de ce processus dans Construire une villa en Algarve en un an avec la CLT. Ce changement de TVA est la couche d’économie fiscale qui vient s’ajouter à cette même voie.
Et si construire n’est pas encore acquis et que vous hésitez toujours avec l’achat d’un bien déjà terminé, j’ai détaillé les vrais arbitrages de coût et de risque dans Neuf ou ancien en Algarve : que faut-il acheter ?
Questions fréquentes
Le taux de TVA à 6% s’applique-t-il si j’achète un bien ancien à Lagos ?
Non. Le taux réduit ne s’applique qu’aux contrats de construction neuve ou de rénovation, c’est-à-dire l’empreitada elle-même. L’achat d’une maison ancienne déjà terminée est une acquisition immobilière, pas un contrat de construction : ce changement de TVA ne le concerne donc pas du tout.
Puis-je utiliser le taux de TVA à 6% pour une maison de vacances en Algarve ?
Non. Le taux réduit est réservé à un bien qui devient votre propre résidence permanente, occupée pendant au moins 12 mois. Une résidence secondaire ou un bien de vacances à Burgau, à Salema ou ailleurs dans l’Ouest de l’Algarve reste soumis à la TVA normale de 23% pour son contrat de construction.
Que se passe-t-il si ma construction en Algarve coûte plus de EUR 660,982 ?
Dépasser le plafond de EUR 660,982 sur la valeur du bien achevé déclenche une régularisation obligatoire : vous devez alors rembourser les 17 points d’écart entre 6% et 23% de TVA. Prévoyez une marge sous le plafond si vous voulez de la certitude, et faites vérifier l’estimation de coût de votre entrepreneur avant de signer.
La TVA à 6% s’applique-t-elle aux projets d’autoconstruction CLT à Lagos ?
Oui, les particuliers qui engagent directement un entrepreneur pour une construction de type CLT peuvent en bénéficier, puis demander le remboursement de la différence de TVA, à condition que la maison achevée soit votre résidence principale et reste sous le plafond de valeur. Cela fonctionne en parallèle du processus de construction CLT habituel, sans le remplacer.
Prêt à lancer votre construction ou votre rénovation en Algarve comme il faut ? Dites-moi ce que vous cherchez et je vous aiderai à déterminer si votre projet y a droit.
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