Le 9 septembre, la Commission européenne a proposé la Loi sur le Logement Abordable, et en quelques heures les gros titres affirmaient qu’elle interdisait Airbnb. Ce n’est pas le cas. La proposition définit les preuves qu’une ville doit fournir avant de restreindre les locations de courte durée ou les résidences secondaires, et ne change rien pour quiconque possède ou achète un bien en Algarve aujourd’hui.
L’UE va-t-elle interdire Airbnb et les locations de courte durée au Portugal ?
Non. Le document de questions-réponses de la Commission le résume en une phrase : « Le règlement n’interdit ni ne restreint les locations de courte durée. » Sur les résidences secondaires, elle est tout aussi directe, affirmant que la Loi « n’introduit aucune restriction de l’UE sur l’achat ou l’utilisation de résidences secondaires (ni d’ailleurs sur les locations de courte durée) », et n’accorde aux autorités locales aucun nouveau pouvoir d’en imposer une.
Ce que fait réellement la proposition, c’est fixer des conditions communes qu’une autorité nationale, régionale ou municipale doit respecter si elle décide de restreindre les locations de courte durée ou les biens autres que résidence principale. La politique du logement reste exactement où elle était. La Commission est tout aussi directe sur ce point : « En définitive, les décisions en matière de politique du logement resteront du ressort des autorités nationales, régionales et locales. »
Ce que la Commission a proposé le 9 septembre 2026
Le document est le COM(2026) 599 final, enregistré sous 2026/0268 (COD), avec l’article 114 du TFUE comme base juridique. Il s’agit d’une proposition de règlement, pas encore d’une loi. Elle passe maintenant devant le Parlement européen et le Conseil dans le cadre de la procédure législative ordinaire, où elle peut être amendée, retardée ou abandonnée. En parallèle, la Commission a publié une recommandation distincte, qui n’est contraignante pour personne.
Voici l’écart entre la couverture médiatique et le texte.
| Ce que vous lirez cette semaine | Ce que dit réellement le COM(2026) 599 |
|---|---|
| L’UE interdit Airbnb | « Le règlement n’interdit ni ne restreint les locations de courte durée » |
| Bruxelles va restreindre les résidences secondaires | Aucune restriction de l’UE sur l’achat ou l’utilisation d’une résidence secondaire, ni aucun nouveau pouvoir pour les autorités d’en créer une |
| C’est déjà la loi | Une proposition, au tout début de la procédure législative ordinaire |
| Les municipalités peuvent agir comme bon leur semble | Elles doivent d’abord prouver une tension du marché du logement, puis la nécessité et la proportionnalité |
| Les propriétaires actuels sont exposés | Les mesures d’acquisition ne peuvent pas être rétroactives et ne s’appliquent qu’aux biens achetés après la date de la mesure |
Le volet des résidences secondaires que presque personne ne relaie
C’est la partie qui importe le plus à mes clients, et elle est enterrée sous les gros titres sur Airbnb. La proposition comporte deux volets, pas un seul. Le premier concerne les mesures restreignant les services de location de courte durée. Le second concerne les mesures restreignant l’acquisition ou l’utilisation de biens résidentiels « non utilisés comme résidence principale ». Le communiqué de presse de la Commission donne l’exemple sans détour : résidences secondaires et vacance prolongée.
Si vous achetez une résidence de vacances à Lagos ou à Praia da Luz, c’est ce second volet qui vous concerne, et il s’accompagne d’une garantie qu’il vaut la peine de connaître. Toute mesure d’acquisition ne s’applique qu’aux biens achetés après l’entrée en vigueur de cette mesure. Elle ne peut pas s’appliquer rétroactivement à un bien que vous possédez déjà. Pour les locations de courte durée, les mesures doivent viser une activité d’ampleur commerciale plutôt qu’un propriétaire louant un seul appartement.
Plusieurs éléments sont totalement hors du champ d’application : les règles générales de propriété et de transmission des biens, les successions, les donations et les transmissions intrafamiliales, la réglementation des loyers, les aides au logement, les normes de construction, l’urbanisme général et la fiscalité. Ce dernier point compte plus qu’il n’y paraît. La fiscalité est explicitement exclue du champ d’application, cette proposition n’est donc pas une porte dérobée vers une taxe sur les acheteurs étrangers ou une modification de l’IMT, quoi qu’on puisse suggérer.
Comment une municipalité devrait prouver son dossier
Avant de restreindre quoi que ce soit, une autorité doit désigner la zone comme étant sous « tension du marché du logement ». La Commission fixe une séquence pour cela.
- Une présélection sur le rapport prix/revenu : le logement moyen doit coûter au moins huit années de revenu disponible par habitant.
- Ce rapport doit également avoir augmenté au cours des dix dernières années, sauf s’il se situe déjà à dix ou plus, auquel cas le test de croissance ne s’applique plus.
- Un examen détaillé de l’offre et de la demande de logements locaux, ainsi que des tendances démographiques et de population.
- Une conclusion selon laquelle il est peu probable que la tension s’atténue au cours des trois prochaines années.
- Des données objectives, transparentes et vérifiables.
Si ce seuil est franchi et qu’elle souhaite tout de même agir, elle doit alors démontrer un effet négatif significatif sur l’accessibilité ou la disponibilité pendant au moins trois ans, démontrer que des alternatives moins restrictives ne fonctionneraient pas aussi bien, cibler la mesure sur la zone concernée, respecter le droit de propriété au titre de l’article 17 de la Charte, plafonner la mesure à cinq ans, et la réexaminer régulièrement.
Savoir si Lagos ou Portimão franchiraient ce seuil prix/revenu reste une question ouverte. Je n’ai vu personne publier le chiffre local, et je voudrais le voir avant d’accepter une affirmation dans un sens ou dans l’autre. À titre de comparaison, l’exemple concret donné par la Commission elle-même est le centre de Madrid, où l’on compte environ 40 locations de courte durée pour 100 logements sur le marché locatif de longue durée. L’Algarve occidental n’est pas Madrid.
Ce que cela signifie si vous possédez un AL à Lagos, Vila do Bispo ou Aljezur
Cette semaine, rien. Je surveille le registre de l’Alojamento Local dans ces trois municipalités, et cette proposition ne modifie pas un seul enregistrement, licence ou obligation qui en relève. Quiconque vous dit de vendre avant que l’UE ne vous « ferme la porte » lit les gros titres, pas le texte.
Ce qui mérite votre attention, c’est la règle déjà en vigueur, abordée ci-dessous. Si vous vous demandez si une licence d’AL vaut encore la peine d’être conservée, j’ai détaillé la situation actuelle à Lagos dans Peut-on encore obtenir une licence d’AL à Lagos ?, et rien de tout cela n’est remis en cause par ce qui s’est passé le 9 septembre.
Ce que cela signifie si vous achetez dans la fourchette de 300 000 à 500 000 euros
C’est la fourchette dans laquelle se situe généralement un appartement éligible à l’AL à Lagos, et c’est de là que viennent la plupart des questions sur l’investissement locatif que je reçois. Deux points s’appliquent directement. L’absence de rétroactivité signifie qu’un achat conclu maintenant ne peut pas être visé par une future mesure d’acquisition. Le ciblage à l’échelle commerciale signifie qu’un seul appartement loué une partie de l’année n’est pas le profil visé par ce cadre.
La question de savoir si la location de courte durée est réellement rentable est une question distincte, à laquelle je réfléchirais davantage qu’à cette proposition. J’ai fait les vrais calculs dans Airbnb peut-il financer votre retraite en Algarve ?
La règle qui a déjà changé, et que presque tout le monde a manquée
Pendant que tout le monde discute d’une proposition, un règlement européen contraignant est en vigueur depuis mai 2026. Le règlement (UE) 2024/1028, adopté le 11 avril 2024, régit la collecte et le partage des données pour les services de location de courte durée. C’est lui qui intègre les numéros d’enregistrement et le partage des données des plateformes dans un cadre européen commun, permettant enfin aux autorités de voir ce qui est réellement loué.
La Loi sur le Logement Abordable s’appuie délibérément sur ce règlement. Les autorités seraient tenues de prendre en compte les données obtenues au titre du règlement 2024/1028, et de l’appliquer et de le faire respecter, exigences d’enregistrement comprises. La séquence pratique n’est donc pas « l’UE interdit Airbnb ». Elle est la suivante : les données arrivent d’abord, et ce n’est qu’ensuite que l’on peut discuter de restrictions à partir de preuves.
Un dernier point de confusion mérite d’être clarifié. Il s’agit ici du domaine de la location de courte durée, un régime différent de la réforme de la location de longue durée adoptée plus tôt cette année, que j’ai traitée dans Les nouvelles règles de location du Portugal. Si quelqu’un vous cite l’une pour argumenter sur l’autre, il se trompe de loi.
Où cela en est réellement
Une proposition au tout début de la procédure législative ordinaire est loin d’être quelque chose sur lequel vous devez agir. Le Parlement a soulevé des objections dès le premier jour. Même dans la version adoptée par la Commission, le dispositif consiste en des garde-fous pour les autorités locales, et non en de nouveaux pouvoirs accordés à Bruxelles. Si elle finit par être adoptée, l’effet pratique en Algarve occidental sera que toute municipalité souhaitant restreindre devra publier des chiffres réels et les justifier, ce qui représente davantage de responsabilité qu’aujourd’hui, pas moins.
Questions Fréquentes
Dois-je faire quelque chose concernant ma licence d’Alojamento Local dès maintenant ?
Non. La Loi sur le Logement Abordable proposée le 9 septembre 2026 est une proposition législative, pas une loi, et ne modifie aucun enregistrement ni obligation d’AL à Lagos, Vila do Bispo ou Aljezur. La règle déjà en vigueur est le règlement (UE) 2024/1028 relatif aux données et à l’enregistrement des locations de courte durée, en vigueur depuis mai 2026. Si votre enregistrement est en règle au titre de ce règlement, il n’y a rien de nouveau à faire cette semaine.
Lagos pourrait-elle restreindre les locations de courte durée en vertu de ces nouvelles règles européennes ?
Seulement si elle se désigne d’abord elle-même comme zone sous tension du marché du logement, ce qui suppose de démontrer qu’un logement moyen coûte au moins huit années de revenu disponible par habitant, que ce rapport a augmenté sur dix ans, et qu’il est peu probable que la pression s’atténue dans les trois ans. Elle devrait ensuite prouver que toute restriction est nécessaire, proportionnée et ciblée, et la limiter à cinq ans. Je n’ai vu personne publier le chiffre prix/revenu de Lagos, donc personne ne peut honnêtement affirmer que la ville franchit déjà ce seuil.
Cela affecte-t-il l’achat d’une résidence secondaire en Algarve ?
Pas pour l’instant. La Commission déclare que la Loi n’introduit aucune restriction de l’UE sur l’achat ou l’utilisation de résidences secondaires et n’accorde aux autorités aucun nouveau pouvoir d’en créer une. La proposition couvre bien des mesures sur les biens autres que résidence principale, mais toute mesure de ce type ne s’appliquerait qu’aux biens achetés après son entrée en vigueur, elle ne peut donc pas viser un bien que vous possédez déjà.
Est-ce la même chose que la réforme de la location au Portugal du début 2026 ?
Non, et les deux sont constamment confondues. La réforme portugaise de 2026 a modifié le régime de location de longue durée pour les bailleurs louant dans le cadre de contrats résidentiels. Cette proposition européenne concerne la location de courte durée à vocation touristique et les biens autres que résidence principale. Ce sont des régimes distincts avec des règles distinctes, un argument sur l’un ne vous apprend donc rien sur l’autre.
Une taxe sur les acheteurs étrangers va-t-elle être introduite par cette proposition ?
C’est impossible. La fiscalité est explicitement exclue du champ d’application de la Loi sur le Logement Abordable, tout comme les règles générales de propriété et de transmission des biens, les successions, les donations, la réglementation des loyers, les normes de construction et l’urbanisme. Toute modification de l’IMT ou toute taxe sur les acheteurs non-résidents devrait provenir de la législation fiscale portugaise elle-même, pas de ce texte.
Prêt à commencer votre recherche immobilière en Algarve ? Dites-moi ce que vous recherchez et je vous dirai honnêtement ce que ces règles changent et ne changent pas.
