Un couple néerlandais avec lequel j’étais en appel la semaine dernière a posé la question très simplement : « Steve, avant même de venir visiter, dites-nous franchement : pouvons-nous encore enregistrer un nouvel Alojamento Local à Lagos, ou cette porte est-elle déjà fermée ? »
Ils approchent de la cinquantaine, travaillent tous deux encore à distance depuis Amsterdam, et cherchent des appartements autour de 500 000 € près de la Marina de Lagos et de Meia Praia. Leur projet : passer eux-mêmes les intersaisons à Lagos et louer le bien sur Booking et Airbnb le reste de l’année. Sans les revenus locatifs, les chiffres ne tiennent pas tout à fait pour eux : ils ont gardé leur appartement du quartier De Pijp, et le prêt qui le grève est bien réel.
Je reçois une version de cet appel presque chaque semaine. Voici donc ce que je leur ai répondu, et ce que je dis à tout investisseur qui m’interroge sur l’AL à Lagos en mai 2026.
Ce qui a réellement changé en novembre 2024
Le changement dont tout le monde se souvient à moitié est bien réel : le Decreto-Lei n.º 76/2024 est entré en vigueur le 1er novembre 2024 et a réécrit les règles du jeu. Mais le sens de ce changement est l’inverse de ce que la plupart des gens imaginent.
Le paquet « Mais Habitação » du gouvernement précédent avait suspendu les nouveaux enregistrements d’AL dans la majeure partie du pays et rendu les licences existantes personnelles et non transmissibles. Ce régime était extrêmement impopulaire auprès des propriétaires. Le DL 76/2024 a levé la suspension des nouveaux enregistrements et rétabli la transmissibilité en dehors des zones de contention : si vous héritez d’un bien assorti d’une licence AL, la licence suit désormais l’acte de propriété, et non le défunt.
Ce que la nouvelle loi a effectivement fait, c’est transférer le pouvoir réglementaire aux municipalités. Chaque Câmara Municipal peut désormais déclarer ses propres « zones de contention » (où les nouveaux enregistrements sont restreints) et « zones de croissance durable » (où ils sont surveillés). Dans une zone de contention, la Câmara dispose de 90 jours pour s’opposer à un nouvel enregistrement, contre 60 jours en régime standard. Les appartements et villas enregistrés dans les zones de contention restent personnels et non transmissibles. Ce pouvoir municipal est précisément ce que la nouvelle proposition de loi européenne sur le logement abordable soumettrait à un test de preuve, et j’explique en détail ce que la loi européenne sur le logement abordable change pour les acheteurs en Algarve.
L’Assembleia Municipal dispose ensuite de 12 mois, à compter du moment où sa municipalité dépasse les 1 000 enregistrements AL, pour délibérer sur son propre règlement. C’est cette échéance qui compte, et pour la plupart des municipalités de l’Algarve, le compte à rebours a commencé il y a déjà un certain temps.
Ce que Lagos a fait (et n’a pas fait)
Voici ce qui m’a surpris en creusant cette semaine : Lagos n’a publié aucun règlement AL. Aucune zone de contention. Aucun projet en consultation publique. Aucun edital suspendant les enregistrements le temps de préparer une étude. Rien dans le Diário da República au nom de notre concelho sur ce sujet.
Le seul règlement municipal de Lagos enregistré fin 2025 portait sur la toponymie des rues et la numérotation des immeubles : utile si vous ne trouvez pas la Rua das Portas de Portugal, moins si vous cherchez à savoir si vous pouvez louer votre appartement à des vacanciers britanniques.
Comparez avec les voisins. Faro a publié son règlement AL (Regulamento n.º 766/2025) en juin 2025. Lagoa a entamé son processus de rédaction en avril 2025 et a déjà imposé des suspensions temporaires dans ses zones de réhabilitation urbaine. La deuxième modification du RMAL de Lisbonne est entrée en vigueur le 6 décembre 2025 et se révèle vraiment restrictive : aucun nouvel AL lorsque le bien a fait l’objet d’un bail résidentiel au cours des cinq dernières années.
Lagos : silence.
Ce silence pèse plus lourd que l’on ne le croit.
La rumeur de la « zone touristique » : moitié vraie, moitié fausse
La version que j’entends sans cesse, de la part de clients et de quelques collègues, est que « les zones touristiques de Lagos conserveront leur exemption AL ». Elle est énoncée avec une assurance complice, comme si quelqu’un la tenait de seconde main d’une personne de la Câmara.
La réponse honnête que je donne aux acheteurs est la suivante : il n’existe aucune règle nationale exemptant les zones touristiques de quoi que ce soit. Ce qui est vrai, c’est autre chose et, en pratique, plus utile aux acheteurs aujourd’hui : comme Lagos n’a déclaré aucune zone de contention, toute la municipalité fonctionne actuellement sous le régime national ouvert. Les nouveaux enregistrements d’AL pour moradia et apartamento sont recevables partout dans notre concelho (Praia da Luz, Burgau, Meia Praia, la vieille ville, Chinicato, Odiaxere, tout y est), avec le délai d’opposition standard de 60 jours de la Câmara.
Ce n’est pas une « exemption pour zone touristique ». C’est une fenêtre. Elle est ouverte parce que la Câmara ne l’a pas encore refermée. Elle peut la refermer dès qu’elle estime que le contexte politique justifie un règlement. Donc, si l’on vous dit que « les zones touristiques sont à l’abri », ce que l’on vous dit en réalité, c’est que « Lagos n’a pas encore bougé ».
Ce que cela signifie si vous achetez maintenant
Pour le couple néerlandais, comme pour tout investisseur qui regarde aujourd’hui la tranche d’appartements de 400 000 à 800 000 € à Lagos, cela change le calcul de trois façons.
Premièrement, la porte est encore ouverte, mais il faut la franchir de manière réfléchie. Si votre thèse d’acquisition repose sur le revenu AL, enregistrez le bien dès la signature de l’escritura. N’attendez pas six mois pendant vos travaux. La demande reste 60 jours dans la file d’attente de la Câmara ; une fois l’enregistrement accordé, il vous appartient, quoi que l’Assembleia Municipal délibère l’an prochain.
Deuxièmement, privilégiez les emplacements et les types de biens qui résisteraient à une future zone de contention. Si Lagos finit par déclarer des zones de contention, et je pense que c’est une question de quand, non de si, la tendance observée au Portugal a été de viser d’abord les centres historiques denses et centraux (pensez au Bairro Alto à Lisbonne ou à la Ribeira à Porto). Pour Lagos, cela toucherait le plus vraisemblablement une partie de la vieille ville à l’intérieur des remparts. Les biens situés à la Marina de Lagos, à Meia Praia, dans la ceinture résidentielle ouest ou dans l’arc Burgau / Luz / Salema resteront très probablement recevables, même si un règlement voit le jour.
Troisièmement, la transmissibilité à la revente compte plus qu’on ne le pense. En dehors de toute future zone de contention, votre enregistrement AL suit le bien. Dans une zone de contention, ce n’est pas le cas : votre acquéreur devrait déposer une nouvelle demande et pourrait être refusé. C’est une véritable décote de liquidité intégrée aux biens situés en zone de contention au moment de vendre. Elle mérite d’être prise en compte dans l’offre que vous faites aujourd’hui.
Le risque, et ce que je ferais réellement
Je ne vais pas prétendre savoir ce que Lagos fera. La Câmara a eu dix-huit mois pour agir sous la nouvelle loi et ne l’a pas fait. Cela peut signifier qu’elle travaille discrètement sur quelque chose, ou que le sujet est politiquement trop sensible dans une ville où l’AL est tissé dans une part significative de l’économie locale. Probablement les deux.
Ce dont je suis sûr, en revanche : l’écart entre « j’ai acheté un appartement à Lagos avec une licence AL » et « j’ai acheté un appartement à Lagos avec l’intention de demander une licence AL » est plus large en mai 2026 qu’il ne l’a été depuis des années. Si vous êtes dans le second cas, agissez vite. Si vous êtes déjà dans le premier, ne bougez pas : votre enregistrement existant est en sécurité et, en dehors de toute future zone de contention, il est de nouveau transmissible en vertu du DL 76/2024.
Si vous souhaitez examiner un bien précis et vérifier si le calcul AL tient aux prix et rendements actuels, réservez un appel de 30 minutes avec moi : apportez l’annonce, j’apporte les données de marché. Ou, si vous voulez modéliser le revenu d’un bien que vous avez déjà repéré, le calculateur de revenus locatifs est le moyen le plus rapide de voir si les chiffres fonctionnent avant de venir sur place.
