Ein niederländisches Paar, mit dem ich letzte Woche telefoniert habe, stellte die Frage ganz direkt: „Steve, bevor wir überhaupt zur Besichtigung anreisen, sagen Sie uns bitte: Können wir in Lagos noch ein neues Alojamento Local registrieren, oder ist diese Tür bereits zu?“
Die beiden sind Ende 40 und arbeiten beide weiterhin remote von Amsterdam aus. Sie suchen Apartments um die 500.000 Euro in der Nähe der Marina de Lagos und von Meia Praia. Der Plan: die Zwischensaisons selbst in Lagos verbringen und die Immobilie in der übrigen Zeit über Booking und Airbnb vermieten. Ohne die Mieteinnahmen geht die Rechnung für die beiden nicht ganz auf. Ihre Wohnung in De Pijp haben sie behalten, und die Hypothek darauf ist real.
Eine Variante dieses Anrufs bekomme ich inzwischen fast jede Woche. Deshalb hier, was ich den beiden gesagt habe und was ich jedem Kapitalanleger sage, der mich im Mai 2026 nach AL in Lagos fragt.
Was sich im November 2024 tatsächlich geändert hat
Die Änderung, an die sich die meisten vage erinnern, ist real: Decreto-Lei n.º 76/2024 trat am 1. November 2024 in Kraft und hat die Spielregeln neu geschrieben. Die Richtung dieser Änderung ist jedoch das Gegenteil dessen, was die meisten annehmen.
Das „Mais Habitação“-Paket der Vorgängerregierung hatte neue AL-Registrierungen in weiten Teilen des Landes ausgesetzt und bestehende Lizenzen an die Person gebunden und nicht übertragbar gemacht. Diese Regelung war bei den Eigentümern äußerst unbeliebt. DL 76/2024 hob die Aussetzung für Neuregistrierungen auf und stellte die Übertragbarkeit außerhalb von Beschränkungsgebieten wieder her. Wenn Sie also eine Immobilie mit AL-Lizenz erben, geht die Lizenz nun mit dem Eigentumstitel auf den Erben über und nicht mit der Person des Verstorbenen.
Das neue Gesetz verlagert die Regelungsbefugnis auf die Gemeinden. Jede Câmara Municipal kann nun eigene „Beschränkungsgebiete“ (in denen Neuregistrierungen eingeschränkt sind) und „Gebiete nachhaltigen Wachstums“ (in denen sie beobachtet werden) ausweisen. Innerhalb eines Beschränkungsgebiets hat die Câmara 90 Tage Zeit, um einer Neuregistrierung zu widersprechen, statt der üblichen 60. Apartments und Villen, die in Beschränkungsgebieten registriert sind, bleiben personengebunden und nicht übertragbar. Genau diese kommunale Befugnis würde der Vorschlag der EU für einen Affordable Housing Act an einen Nachweistest binden. Was das für Käufer im Algarve bedeutet, erkläre ich in was der EU Affordable Housing Act für Käufer im Algarve ändert.
Die Assembleia Municipal hat dann 12 Monate Zeit, ab dem Moment, in dem ihre Gemeinde 1.000 AL-Registrierungen überschreitet, über ein eigenes Reglement zu beraten. Diese Uhr ist entscheidend, und für die meisten Gemeinden im Algarve läuft sie schon seit einiger Zeit.
Was Lagos getan hat (und was nicht)
Das hat mich überrascht, als ich diese Woche nachgeforscht habe: Lagos hat kein AL-Reglement veröffentlicht. Keine Beschränkungsgebiete. Kein Entwurf in öffentlicher Konsultation. Kein Edital, das Registrierungen während einer laufenden Studie aussetzt. Im Diário da República findet sich zu diesem Thema nichts unter dem Namen unseres Concelho.
Das einzige kommunale Reglement von Lagos, das Ende 2025 eingetragen wurde, betraf Straßennamen und Hausnummerierung. Das ist nützlich, wenn Sie die Rua das Portas de Portugal nicht finden, aber weniger hilfreich, wenn Sie klären wollen, ob Sie Ihr Apartment an britische Urlauber vermieten dürfen.
Vergleichen Sie das mit den Nachbarn. Faro hat sein AL-Reglement veröffentlicht (Regulamento n.º 766/2025), im Juni 2025. Lagoa hat seinen Ausarbeitungsprozess im April 2025 begonnen und bereits vorübergehende Aussetzungen in seinen Gebieten der Stadterneuerung verhängt. Die zweite Änderung des RMAL von Lissabon trat am 6. Dezember 2025 in Kraft und ist tatsächlich restriktiv: kein neues AL, wenn die Immobilie in den letzten fünf Jahren einem Wohnraummietvertrag unterlag.
Lagos: Schweigen.
Dieses Schweigen wiegt schwerer, als viele denken.
Das Gerücht von der „Tourismuszone“: halb wahr, halb nicht
Die Version, die ich von Kunden und einigen Kollegen immer wieder höre, lautet: „Die touristischen Gebiete von Lagos behalten ihre AL-Ausnahme.“ Das wird mit einer Art augenzwinkernder Sicherheit gesagt, als hätte es jemand aus zweiter Hand von jemandem in der Câmara gehört.
Meine ehrliche Antwort an Käufer lautet: Es gibt keine nationale Regel, die Tourismuszonen von irgendetwas ausnimmt. Tatsächlich gilt etwas anderes, das für Käufer derzeit in der Praxis nützlicher ist: Weil Lagos keine Beschränkungsgebiete ausgewiesen hat, gilt in der gesamten Gemeinde derzeit das offene nationale Regime. Neue AL-Registrierungen für moradia und apartamento sind überall in unserem Concelho zulässig, ob Praia da Luz, Burgau, Meia Praia, Altstadt, Chinicato oder Odiáxere, mit der üblichen 60-tägigen Widerspruchsfrist der Câmara.
Das ist keine „Ausnahme für Tourismuszonen“. Es ist ein Zeitfenster. Das Fenster steht offen, weil die Câmara es noch nicht geschlossen hat. Sie kann es jederzeit schließen, sobald sie die Politik für reif für ein Reglement hält. Wenn Sie also hören, „die touristischen Gebiete sind sicher“, dann bedeutet das eigentlich nur: „Lagos hat sich noch nicht bewegt.“
Was das bedeutet, wenn Sie jetzt kaufen
Für das niederländische Paar, und für jeden Kapitalanleger, der sich derzeit in Lagos im Apartmentsegment zwischen 400.000 und 800.000 Euro umsieht, verändert das die Rechnung in dreierlei Hinsicht.
Erstens: Die Tür steht noch offen, aber Sie sollten bewusst hindurchgehen. Wenn Ihre Kaufentscheidung von AL-Einnahmen abhängt, registrieren Sie die Immobilie, sobald die Escritura unterzeichnet ist. Warten Sie nicht sechs Monate, während Sie renovieren. Der Antrag liegt 60 Tage in der Warteschlange der Câmara; ist die Registrierung einmal erteilt, gehört sie Ihnen, unabhängig davon, was die Assembleia Municipal im nächsten Jahr beschließt. Wie die Zahlen nach der Registrierung aussehen, zeigt meine Aufschlüsselung für 2026 zur Mietrendite in Lagos, Ferienvermietung gegenüber Langzeitvermietung: Sie rechnet ein T2 für 350.000 Euro auf beide Arten durch.
Zweitens: Bevorzugen Sie Lagen und Immobilientypen, die eine künftige Beschränkungszone überstehen würden. Falls Lagos irgendwann Beschränkungsgebiete ausweist, und ich halte es für eine Frage des Wann, nicht des Ob, dann haben sich die Maßnahmen in Portugal bisher zuerst gegen dichte, zentrale historische Kerne gerichtet (denken Sie an Lissabons Bairro Alto oder Portos Ribeira). In Lagos wären davon am ehesten Teile der Altstadt innerhalb der Stadtmauern betroffen. Immobilien in der Marina de Lagos, in Meia Praia, im westlichen Wohngürtel oder im Bogen Burgau / Luz / Salema dürften sehr wahrscheinlich zulässig bleiben, selbst wenn ein Reglement kommt.
Drittens: Die Übertragbarkeit beim Wiederverkauf ist wichtiger, als viele denken. Außerhalb einer künftigen Beschränkungszone geht Ihre AL-Registrierung mit der Immobilie über. Innerhalb einer Beschränkungszone nicht. Ihr Käufer müsste dann neu beantragen und könnte abgelehnt werden. Das ist ein echter Liquiditätsabschlag, der beim Verkauf in Immobilien in Beschränkungszonen eingepreist ist. Es lohnt sich, das schon in das Gebot einzurechnen, das Sie heute abgeben.
Das Risiko und was ich tatsächlich tun würde
Ich werde nicht so tun, als wüsste ich, was Lagos tun wird. Die Câmara hatte achtzehn Monate Zeit, unter dem neuen Gesetz zu handeln, und hat es nicht getan. Das kann heißen, dass sie im Stillen an etwas arbeitet, oder dass das Thema politisch zu heikel ist in einer Stadt, in der AL einen bedeutenden Teil der lokalen Wirtschaft ausmacht. Wahrscheinlich beides.
Sicher bin ich mir bei Folgendem: Der Abstand zwischen „Ich habe ein Apartment in Lagos mit AL-Lizenz gekauft“ und „Ich habe ein Apartment in Lagos gekauft und will eine AL-Lizenz beantragen“ ist im Mai 2026 größer als seit Jahren. Wenn Sie zur zweiten Gruppe gehören, handeln Sie bald. Wenn Sie bereits zur ersten gehören, bleiben Sie gelassen: Ihre bestehende Registrierung ist sicher und außerhalb einer künftigen Beschränkungszone ist sie nach DL 76/2024 wieder übertragbar.
Wenn Sie eine konkrete Immobilie besprechen möchten und wissen wollen, ob die AL-Rechnung bei den heutigen Preisen und Renditen wirklich aufgeht, buchen Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Bringen Sie das Inserat mit, ich bringe die Marktdaten mit. Und wenn Sie die Einnahmen für ein Objekt durchrechnen möchten, das Sie schon im Blick haben, ist der Mieteinnahmen-Rechner der schnellste Weg, um zu sehen, ob die Zahlen stimmen, bevor Sie anreisen.
