Die Bank von Portugal bereitet eine Verschärfung der Regeln für Portugals großzügigstes Hypothekenprogramm für junge Käufer vor. Zwei Drittel des staatlichen Garantierahmens sind bereits vergeben. Die Frist für den Vertragsabschluss ist der 31. Dezember 2026. Und hier kommt der Punkt, den die meisten meiner Kunden unter 35 nicht kannten, bis ich es ihnen erzählt habe: Dieses Programm gilt nicht nur für portugiesische Staatsangehörige. Jede in Portugal steuerlich ansässige Person unter 35 Jahren kann es nutzen.
Wenn Sie ein 28-jähriger niederländischer Remote-Worker in Lagos sind, eine 33-jährige irische Freelancerin in Burgau oder ein deutsches Paar, das in Praia da Luz €1.500 im Monat für eine Zweizimmerwohnung zahlt, dann ist dies der Beitrag, den Sie vor sechs Monaten hätten lesen sollen. Ich erkläre Ihnen, was das Programm genau ist, wer sich qualifiziert und warum ich Ihnen raten würde, noch in diesem Jahr zu handeln statt im nächsten.
Was das 100%-Hypothekenprogramm genau ist
Die portugiesische Regierung hat Mitte 2024 eine öffentliche Garantie für Wohnbaukredite geschaffen. Der Mechanismus ist einfach. Wenn Sie eine Hypothek für Ihr erstes Zuhause beantragen, garantiert der Staat Ihrer Bank bis zu 15% des Darlehensbetrags. Diese Garantie ermöglicht es der Bank, Ihnen 100% des Kaufpreises zu leihen, ganz ohne Eigenkapital aus eigener Tasche.
Das Programm ist kein Geschenk. Sie nehmen weiterhin eine echte Hypothek bei einer echten Bank auf. Sie zahlen weiterhin Zinsen. Der Staat bezahlt Ihr Haus nicht. Er beseitigt die größte Hürde, vor der die meisten jungen Käufer stehen: die 20% Anzahlung, für die man ein Jahrzehnt sparen muss.
Fast 100.000 Menschen unter 35 haben bereits mithilfe der kombinierten Maßnahmen für junge Käufer in Portugal, der IMT-Steuerbefreiung und dieser öffentlichen Garantie, den Einstieg ins Wohneigentum geschafft. Allein im Jahr 2025 wurden 25.000 neue Hypotheken mit der Garantie abgeschlossen, das entspricht 42% aller Immobilienkäufe von unter 35-Jährigen in Portugal.
Die Voraussetzungen, die die meisten Expats falsch einschätzen
Ich treffe immer wieder junge Expats an der Algarve, die annehmen, dieses Programm sei für sie nicht zugänglich, weil es ein Programm der portugiesischen Regierung ist. Das stimmt nicht. Hier sind die tatsächlichen Bedingungen:
- Sie sind zwischen 18 und 35 Jahren alt (einschließlich)
- Sie sind in Portugal steuerlich ansässig und haben einen portugiesischen Steuerwohnsitz
- Sie kaufen Ihren ersten dauerhaften Hauptwohnsitz
- Ihr steuerpflichtiges Jahreseinkommen beträgt bis zu ca. €86.634 (innerhalb der 1. bis 8. IRS-Stufe)
- Der Kaufpreis der Immobilie liegt bei maximal €450.000
Mehr ist es nicht. Es gibt keine Staatsangehörigkeitsvoraussetzung. Wenn Sie über eine Aufenthaltsgenehmigung und eine NIF verfügen und Ihre Steuern in Portugal erklären, qualifizieren Sie sich. Ich habe Kunden aus den Niederlanden, Irland, Brasilien, Frankreich und Großbritannien, die alle diese Kriterien erfüllen. Die meisten wussten nur nicht, dass sie danach fragen können. Wenn Sie über 35 sind oder noch nicht in Portugal steuerlich ansässig, ist dieses Programm nichts für Sie, aber eine Finanzierung für Nichtansässige ist weiterhin gut möglich: In einem separaten Beitrag erkläre ich, wie Käufer ohne Wohnsitz in Portugal, einschließlich Amerikaner, eine Hypothek in Portugal erhalten.
Warum ich Ihnen rate, vor Jahresende zu handeln
Dafür gibt es drei Gründe.
Erstens: Die Bank von Portugal bereitet eine Verschärfung vor. Sie hat einen starken Anstieg des Kreditrisikos festgestellt: Der Anteil neuer Hypotheken für junge Käufer, die als hochriskant eingestuft werden, ist von 3% im Jahr 2024 auf 21% im Jahr 2025 gesprungen. Ein solcher Sprung macht Aufsichtsbehörden nervös. Wenn die Zentralbank nervös wird, werden die Zugangsvoraussetzungen enger.
Zweitens: Der Garantierahmen füllt sich. Die Regierung hat inzwischen €2,3 Milliarden für die Garantie bereitgestellt. Bis März 2026 war etwa zwei Drittel davon verbraucht. Wenn das aktuelle Tempo anhält, ist das Budget vor Ablauf der Frist erschöpft.
Drittens: die Frist für den Vertragsabschluss. Jede Hypothek, die mit der Garantie abgeschlossen wird, muss bis zum 31. Dezember 2026 formalisiert sein. Danach ist das Programm für neue Verträge geschlossen, selbst wenn das Budget nicht aufgebraucht ist. Sie möchten nicht der Käufer sein, der sich für „nächstes Frühjahr“ entschieden und das Zeitfenster verpasst hat.
Der Fehler, den junge Expats immer wieder machen
Der größte Fehler ist, „noch ein Jahr“ zur Miete zu wohnen und auf sinkende Preise zu warten. Sie werden nicht sinken. Ich bin hier bewusst direkt, denn ich möchte lieber nützlich als höflich sein: Wenn Sie in Portugal unter 35 sind, ein stabiles Einkommen mit Ihrem Partner haben und 2027 immer noch Miete zahlen, bezahlen Sie die Hypothek eines anderen. Mit diesem Programm können Sie diese Rechnung umdrehen.
Ihr erstes Zuhause muss nicht Ihr Traumhaus sein. Genau das verstehen die meisten falsch. Ein T2-Apartment im Zentrum von Lagos, ein renoviertes Dorfhaus in Lagoa, eine Küstenwohnung in Portimão. Für die meisten meiner Kunden ist nichts davon das Zuhause für immer. Es ist der Hebel, der Sie auf die Eigentumsleiter bringt, zehn Jahre lang Eigenkapital aufbaut und dann den Umzug in die Villa, das größere Familienhaus oder wohin das Leben Sie als Nächstes führt, finanziert.
Im Westalgarve bekommt man für €200.000 bis €350.000 noch echte Auswahl. Ein modernes Apartment mit einem Schlafzimmer in Lagos liegt problemlos unter €250.000. Eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern in Lagoa oder Portimão bewegt sich im Bereich von €250.000 bis €320.000. Ein kleines Dorfhaus kostet oft rund €280.000, zuzüglich eines Renovierungsbudgets. Nichts davon sind Traumhäuser. Alle sind erste Zuhause, die Eigenkapital aufbauen.
Was der Einstieg Sie tatsächlich kostet
Die häufigste Nachfrage ist, wie hoch die monatliche Rate in der Praxis ausfällt. Bei einem Kauf für €280.000, zu 100% finanziert über 35 Jahre zu aktuellen Zinsen, müssen Sie je nach Bank und Ihrem Profil mit etwa €1.300 bis €1.500 im Monat rechnen. Das liegt nicht weit von dem entfernt, was Sie derzeit für ein T2 in Lagos an Miete zahlen. Der Unterschied: Eine dieser Zahlungen baut Ihr Eigenkapital auf. Die andere das Ihres Vermieters.
Wenn Sie eine ausführlichere Darstellung wünschen, wie der Kaufprozess in Portugal für Ausländer mit Wohnsitz abläuft, einschließlich NIF, Bankkonto und Zeitplänen, finden Sie diese in dem vollständigen Kaufratgeber für Portugal.
Über 35 oder noch nicht steuerlich ansässig? Der kostenlose Hypothekenrechner für Portugal zeigt, welchen Kredit eine portugiesische Bank Ihnen nach den üblichen Regeln für 2026 voraussichtlich gewährt, inklusive Anzahlung, IMT und Kaufnebenkosten.
Der nächste Schritt
Wenn Sie unter 35 und in Portugal steuerlich ansässig sind und sich jemals gefragt haben, ob es sinnvoll ist, nicht mehr zur Miete zu wohnen, dann ist dies das Gespräch, das Sie diesen Monat führen sollten. Nicht nächstes Jahr. Nicht nach dem Sommer. Diesen Monat. Ich habe ein einseitiges Dokument, das die Voraussetzungen in einfacher Sprache erklärt. Nehmen Sie über das Formular auf dieser Website oder per WhatsApp Kontakt auf, und ich sende es Ihnen zu.
Ihr erstes Zuhause finanziert Ihr Traumhaus. Das ist kein Slogan. So sind die Menschen, die ich kenne und die in ihren Vierzigern eine Villa besitzen, dorthin gekommen.
