Ein amerikanisches Paar, mit dem ich gerade zusammenarbeite und das sich für eine Immobilie im Wert von rund 500.000 Euro in Lagos interessiert, stellte mir die praktische Version dieser Frage: Können wir hier tatsächlich eine Hypothek bekommen, oder müssen wir bar bezahlen? Das ist eine der ersten Fragen, die sich die meisten gebietsfremden Käufer stellen, und die ehrliche Antwort lautet: Ja, aber nicht zu denselben Konditionen, die Sie zu Hause bekommen würden.
Kann ein Amerikaner (oder ein Anderer Gebietsfremder Expat) 2026 eine Hypothek in Portugal Bekommen?
Ja. Portugiesische Banken vergeben routinemäßig Kredite an gebietsfremde ausländische Käufer, auch an Amerikaner, und das ist ein normaler Bestandteil dessen, wie ich Käufe für Kunden strukturiere, die nicht ihr gesamtes Kapital in einer einzigen Immobilie binden möchten. Was sich für einen Gebietsfremden ändert, ist der Betrag, den die Bank auf die Immobilie beleiht, bekannt als Beleihungsauslauf oder LTV.
Als grobe Richtgröße erreichen EU-Bürger als Gebietsfremde häufig einen LTV von 60 bis 70 %, während Käufer aus Großbritannien, den USA und anderen Nicht-EU-Ländern typischerweise bei 60 bis 65 % liegen. Betrachten Sie diese Werte als Planungsgrößen, nicht als Angebot. Jede Bank legt ihre eigene Risikobereitschaft fest, die sich nach Ihrem Einkommensprofil, Ihrer Kredithistorie und der jeweiligen Immobilie richtet.
Da sich Ihr Darlehen an der bankeigenen Bewertung der Immobilie orientiert und nicht am vereinbarten Kaufpreis, lohnt es sich zu wissen, dass die Bewertungen in der gesamten Algarve im Laufe von 2026 stark gestiegen sind. Sehen Sie sich die aktuellsten INE-Daten zu Bankbewertungen in der Algarve an, um zu verstehen, was das für Ihr Budget bedeutet.
Worauf Portugiesische Banken bei Gebietsfremden Wirklich Achten
Die Kreditprüfung ist dokumentenintensiver als bei einer US-Hypothek, aber das ist nicht ungewöhnlich, wenn man weiß, was auf einen zukommt. Banken verlangen Einkommensnachweise (Steuererklärungen und Gehaltsabrechnungen oder, bei Selbstständigen, zwei bis drei Jahre Geschäftsunterlagen), eine Schuldendienstprüfung, bei der die monatlichen Gesamtschulden in der Regel unter etwa einem Drittel bis 40 % des Nettoeinkommens liegen müssen, sowie eine NIF, Ihre portugiesische Steuernummer, bevor überhaupt etwas vorangehen kann.
Speziell für meine amerikanischen Kunden kommt die FATCA-Meldepflicht als zusätzliche Ebene hinzu. Portugiesische Banken, die US-Bürger als Kunden aufnehmen, müssen die US-Meldevorschriften einhalten, sodass manche Banken besser auf amerikanische Antragsteller vorbereitet sind als andere. Das ist kein Grund zur Sorge, sondern ein Grund, gleich mit einer Bank oder einem Hypothekenmakler zu beginnen, der bereits amerikanische Kunden betreut, statt erst drei Wochen nach Prozessbeginn festzustellen, dass die Bank keine US-Unterlagen akzeptiert.
| Wohnsitzstatus des Käufers | Typischer LTV als Gebietsfremder | Zusätzlicher Schritt einzuplanen |
|---|---|---|
| EU-/EWR-Bürger, gebietsfremd | Etwa 60 bis 70 % | NIF, Einkommensnachweise |
| Britischer Staatsbürger, gebietsfremd | Etwa 60 bis 65 % | NIF, Einkommensnachweise, Fragen zum Wohnsitz nach dem Brexit bei Umzug |
| US-Bürger, gebietsfremd | Etwa 60 bis 65 % | NIF, Einkommensnachweise, FATCA-konforme Bank |
So Sieht Ihre Monatsrate bei den Aktuellen Zinsen Aus
Portugiesische Hypotheken werden auf Basis des Euribor zuzüglich eines Bankaufschlags bepreist, und der Euribor hat sich von seinem Höchststand 2026 etwas entfernt. Am 7. August 2026 lag der 3-Monats-Euribor bei 2,474 %, der 6-Monats-Euribor bei 2,683 % und der 12-Monats-Euribor bei 2,898 %, alle im Laufe des Sommers leicht sinkend. Die Europäische Zentralbank hielt ihren Leitzins am 23. Juli nach einer Anhebung im Juni bei 2,40 %, die Entwicklung verläuft also eher stabil als schnell fallend. In den USA hielt die Federal Reserve ihren eigenen Zinssatz Ende Juli bei einer knappen Abstimmung bei 3,5 bis 3,75 %, was einer der Gründe ist, warum sich manche amerikanischen Käufer fragen, ob eine lokale Finanzierung in Portugal sinnvoller ist als ein US-Kredit.
Für eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro in Lagos bei 60 % LTV entspricht das einem Darlehen von 300.000 Euro. Beim aktuellen Euribor zuzüglich eines typischen Bankaufschlags bewegen Sie sich in einer variablen oder gemischten Hypothek im Bereich von etwa 3,5 % bis knapp über 4 %, sobald der Aufschlag hinzugerechnet wird, wobei Ihr tatsächliches Angebot von der Bank, der Laufzeit und Ihrem Profil abhängt. Holen Sie sich eine reale Zahl von einer Bank oder einem Makler, bevor Sie damit budgetieren: Dies ist eine Planungsspanne, kein Angebot.
Wenn Sie von Dollar umrechnen, war auch die Wechselkursseite zuletzt ruhig. USD/EUR lag zuletzt bei etwa 0,865, sodass ein Budget von 1.000.000 US-Dollar zu aktuellen Kursen etwa 865.000 Euro entspricht, ohne die Art von Schwankung, die Sie zwingen würde, die Zahl von Monat zu Monat neu zu überdenken.
Die 100 %-Hypothek für Unter-35-Jährige Ist ein Anderes Programm
Wenn Sie unter 35 sind und portugiesischer Steuerresident werden, gibt es einen eigenen Weg, den Sie kennen sollten: das staatlich abgesicherte Programm Garantia Pública, das ich in Portugals 100 %-Hypothek für Expats unter 35 beschrieben habe. Es ist altersbeschränkt und an den Wohnsitz gebunden, anders als dieser allgemeine Finanzierungsweg für Gebietsfremde, sodass es für die meisten meiner amerikanischen Kunden nicht infrage kommt. Es lohnt sich aber, frühzeitig zu prüfen, ob Alter und Wohnsitzpläne passen.
Häufig Gestellte Fragen
Zahlen amerikanische Käufer mehr für eine portugiesische Hypothek als Europäer?
In der Regel nicht beim Zinssatz selbst, da dieser für alle auf dem Euribor und dem Aufschlag der Bank basiert. Was sich ändert, ist der LTV, typischerweise 60 bis 65 % für gebietsfremde US-Bürger gegenüber bis zu 70 % für manche gebietsfremde EU-Bürger, sowie der zusätzliche Schritt, eine FATCA-konforme Bank für US-Kunden zu finden.
Muss ich portugiesischer Steuerresident sein, um eine Hypothek zu bekommen?
Nein. Hypotheken für Gebietsfremde sind ein Standardprodukt bei portugiesischen Banken, und die meisten meiner amerikanischen und britischen Kunden finanzieren einen Kauf in Lagos oder Praia da Luz als Gebietsfremde. Sie benötigen dennoch eine NIF, die portugiesische Steuernummer, bevor eine Bank einen Antrag bearbeitet.
Ist es besser, in der Algarve bar zu bezahlen oder eine Immobilie zu finanzieren?
Es gibt keine einzige richtige Antwort, es hängt davon ab, was Ihr Kapital andernorts erwirtschaftet und wie wohl Sie sich mit Schulden fühlen. Ich rate meinen Kunden, sich zumindest eine Hypotheken-Vorabzusage neben einem Barangebot zu sichern, da die Kenntnis Ihrer tatsächlichen Kreditkapazität verändert, was Sie verhandeln können.
Wie lange dauert die Hypothekengenehmigung für einen gebietsfremden Käufer in Portugal?
Rechnen Sie mit sechs bis acht Wochen von einem vollständigen Antrag bis zur formalen Genehmigung, länger, wenn Einkommensnachweise erneut angefordert werden müssen. Das Gespräch mit der Bank zu beginnen, bevor Sie ein akzeptiertes Angebot haben, und nicht danach, ist das, was einen Kauf in Lagos in einem realistischen Zeitrahmen hält.
Bereit, Ihre Immobiliensuche in der Algarve zu beginnen? Sagen Sie mir, wonach Sie suchen, und ich kann Ihnen Banken und Makler nennen, die mit gebietsfremden Käufern arbeiten.
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