Ein Paar aus Kalifornien, dem ich in diesem Frühjahr Villen rund um Lagos gezeigt habe, hat mir gestern eine panische E-Mail geschickt. Betreff: „Portugal hat die Steuer für ausländische Käufer verdoppelt?? Stimmt das?”
Die Schlagzeilen waren brutal. Die Realität, wenn man sich hinsetzt und nachrechnet, ist weit weniger dramatisch.
Hier erfahren Sie genau, was sich geändert hat, und was es Sie bei einer Villa für 1.000.000 € in Lagos tatsächlich kostet.
Was am 21. Mai 2026 in Kraft trat
Portugals neues Decreto-Lei n.º 97/2026 wurde am Mittwoch, den 20. Mai, im Diário da República veröffentlicht und trat am folgenden Tag in Kraft. Die zentrale Änderung für amerikanische Käufer: eine pauschale IMT von 7,5% (die Grunderwerbsteuer) auf Wohnimmobilien, die von jeder Person gekauft werden, die zum Zeitpunkt des Kaufs nicht steuerlich in Portugal ansässig ist. Keine Ausnahmen, keine progressive Staffelung, keine Abzüge.
Dies ersetzt das bisherige System, in dem Nicht-Ansässige dieselbe progressive IMT-Staffel zahlten wie Ansässige. Das entsprach effektiv etwa 5% bis 6% in den Preisklassen, die die meisten amerikanischen Käufer im Blick hatten. Den vollständigen Kostenvergleich für jede Preisklasse und den Grund, warum die vielfach kolportierte Frist zum 1. September nicht im Gesetz steht, finden Sie unter Es Gibt Keine Frist zum 1. September.
Die 1.000.000-€-Villa in Lagos: Nicht-Ansässiger vs. Ansässiger
Lassen Sie mich Ihnen die tatsächliche Rechnung für eine Villa für 1.000.000 € in Lagos zeigen. Ich halte alle anderen Kosten identisch, damit Sie genau sehen, wo das neue Gesetz am stärksten zuschlägt.
Als Nicht-Ansässiger (der neue Pauschalsatz):
- IMT: 1.000.000 € × 7,5% = 75.000 €
- Stempelsteuer (Imposto do Selo): 8.000 €
- Notar, Rechtsberatung, Registrierung: rund 10.000 €
- Gesamte Transaktionskosten: rund 93.000 €
Als steuerlich in Portugal Ansässiger (oder Nicht-Ansässiger auf dem Rückerstattungsweg, siehe unten):
- IMT: 1.000.000 € in der Einheitssatzstufe von 6% = 60.000 €
- Stempelsteuer: 8.000 €
- Notar, Rechtsberatung, Registrierung: rund 10.000 €
- Gesamte Transaktionskosten: rund 78.000 €
Das neue Gesetz kostet einen amerikanischen Nicht-Ansässigen bei einer Villa für 1.000.000 € in Lagos zusätzliche 15.000 €. Das ist die reale Zahl. Keine Verdoppelung. Keine Katastrophe. Aber spürbar, und es lohnt sich, entsprechend zu planen.
Die zwei Wege zur Rückerstattung
Das Decreto-Lei ist in einer Hinsicht strenger, als es klingt: Sie zahlen die vollen 7,5% bei der Escritura, ohne Ausnahmen, ohne Rabatt im Voraus. In einer anderen Hinsicht ist es entgegenkommender, als es klingt: Sie können die Differenz zurückfordern, wenn Sie in den Jahren nach dem Kauf eine von zwei Bedingungen erfüllen.
- Werden Sie innerhalb von 24 Monaten nach dem Kauf steuerlich in Portugal ansässig. Diesen Weg würde ich den meisten amerikanischen Käufern empfehlen, die tatsächlich vorhaben, hier zu leben. Melden Sie Ihren Wohnsitz an, reichen Sie Ihre erste IRS-Erklärung als steuerlich in Portugal Ansässiger ein, und Sie erhalten die Differenz von 15.000 € zurück.
- Vermieten Sie die Immobilie mindestens 36 Monate innerhalb der ersten 5 Jahre langfristig zu moderaten Mieten. Dieser Weg existiert, aber die Obergrenze für moderate Mieten (derzeit 2.300 € pro Monat im Jahr 2026) liegt deutlich unter dem, was eine Villa für 1.000.000 € in Lagos auf dem freien Markt erzielen würde. Für reine Investoren ist er selten sinnvoll. Er ist eher für Käufer geeignet, die irgendwann herziehen möchten, die Immobilie aber in den ersten Jahren vermieten müssen.
So oder so ist der Mechanismus derselbe. Sie zahlen 75.000 € bei der Escritura. Sie erhalten 15.000 € zurück, sobald Sie die Bedingung erfüllt haben. Der Liquiditätseffekt ist real (Sie benötigen den vollen Betrag am Tag des Abschlusses), aber die langfristigen Kosten entsprechen dem Ansässigen-Satz.
Die Dollar-Perspektive
Die IMT-Änderung ist der einfache Teil dieser Geschichte. Der schwierigere Teil ist die Währung, und genau hier überraschen die Zahlen amerikanische Käufer tatsächlich.
EUR/USD liegt bei 1,1622, während ich dies am 21. Mai 2026 schreibe. Der Dollar hat sich im April und Mai gegenüber dem Euro gefestigt, ausgehend von der Spanne über 1,18, die wir Ende letzten Jahres gesehen haben.
Bei einer Villa für 1.000.000 € ist allein diese Bewegung etwa wert:
- Ende 2025 (EUR/USD um 1,18): 1.000.000 € = 1.180.000 $
- Heute (EUR/USD 1,1622): 1.000.000 € = 1.162.200 $
- Sie sparen rund 17.800 $ allein durch den aktuellen Stand des Wechselkurses, verglichen mit vor sechs Monaten.
Das entspricht fast genau den Dollarkosten der neuen IMT-Erhöhung. Die zusätzlichen 15.000 € Steuer entsprechen zum heutigen Kurs etwa 17.400 $. Wenn Sie also bereits Ende letzten Jahres in Lagos gesucht haben, hat die Dollarbewegung seither im Wesentlichen den gesamten IMT-Effekt aufgefangen. In Dollar gerechnet stehen Sie damit praktisch gleich wie beim Kauf derselben Villa im November 2025.
Das ist kein Argument dafür, zu überstürzen. Es ist ein Argument dafür, aufzuhören, Panik-Schlagzeilen zu lesen, und stattdessen selbst nachzurechnen.
Was ich einem amerikanischen Käufer sagen würde, der diese Woche nach Lagos kommt
Drei Dinge.
Erstens: Wenn Sie tatsächlich vorhaben, hier zu leben, ganz- oder teilzeitlich mit einem D7- oder D8-Visum, macht der Rückerstattungsweg diese ganze Änderung im Ergebnis neutral. Planen Sie den Zeitplan für Ihren Wohnsitz, bevor Sie den CPCV (den Vorvertrag) unterschreiben. Die 24-Monats-Frist beginnt mit der Escritura.
Zweitens: Wenn Sie ein reiner Investor ohne Umzugsabsicht sind, sind die Kosten tatsächlich um etwa 1,5% des Kaufpreises gestiegen. Das ist nicht nichts, ändert aber nichts an der Investitionslogik für eine gut gelegene Immobilie in Lagos, bei der jährliche Rendite plus Wertsteigerung diesen Betrag üblicherweise um ein Vielfaches übersteigen.
Drittens: Behalten Sie den Wechselkurs im Auge. Die obigen Zahlen verwenden den heutigen Kurs. Eine Dollarbewegung von 2 bis 3% in die eine oder andere Richtung verändert Ihre Gesamtkosten stärker als die IMT-Änderung selbst.
Wenn Sie derzeit Angebote vorliegen haben oder aktiv suchen, kommt es mehr auf die Struktur Ihres Kaufs an (und darauf, wann Sie Ihren Wohnsitz begründen) als auf den in den Schlagzeilen genannten Steuersatz. Ich begleite amerikanische Käufer bei jeder Immobilie, die ich ihnen zeige, durch genau diese Fragen.
Wenn Sie eine klare Übersicht darüber wünschen, was Sie eine bestimmte Immobilie in Lagos von Anfang bis Ende kostet (IMT, Stempelsteuer, Rechtskosten, jeweils in Euro und Dollar zum heutigen Kurs), füllen Sie das Käufer-Typeform aus und ich sende Ihnen innerhalb von 24 Stunden eine einseitige Kostenaufstellung.
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