Ein Ehepaar aus Kalifornien, dem ich in diesem Frühjahr Villen rund um Lagos gezeigt habe, schickte mir gestern eine aufgeregte E-Mail. Betreffzeile: “Hat Portugal die Steuer für ausländische Käufer verdoppelt?? Stimmt das?”
Die Schlagzeilen waren gnadenlos. Die Wirklichkeit ist, wenn man den Taschenrechner zur Hand nimmt, deutlich weniger dramatisch.
Hier ist genau, was sich geändert hat und was es Sie bei einer Villa für 1 Mio. € in Lagos tatsächlich kostet.
Was am 21. Mai 2026 in Kraft getreten ist
Portugals neues Decreto-Lei n.º 97/2026 wurde am Mittwoch, dem 20. Mai, im Diário da República veröffentlicht und trat am folgenden Tag in Kraft. Die wichtigste Änderung für amerikanische Käufer: ein pauschaler IMT-Satz von 7,5 % (die Grunderwerbsteuer) auf Wohnimmobilien, die von jeder Person erworben werden, die zum Zeitpunkt des Kaufs nicht in Portugal steuerlich ansässig ist. Keine Ausnahmen, keine Staffelung, keine Abzüge.
Das ersetzt das bisherige System, nach dem Nichtansässige dieselbe progressive IMT-Staffel zahlten wie Ansässige. In den Preisklassen, die für die meisten amerikanischen Käufer relevant waren, ergab das effektiv etwa 5 % bis 6 %. Den vollständigen Kostenvergleich für jede Preisklasse und warum die vielfach wiederholte Frist zum 1. September nicht im Gesetz steht, lesen Sie in Es gibt keine Frist zum 1. September.
Die Villa für 1 Mio. € in Lagos: nicht ansässig oder ansässig
Ich zeige Ihnen die tatsächliche Rechnung für eine Villa für 1 Mio. € in Lagos. Alle anderen Kosten halte ich identisch, damit Sie genau sehen, wo das neue Gesetz zuschlägt.
Als Nichtansässiger (der neue Pauschalsatz):
- IMT: 1.000.000 € × 7,5 % = 75.000 €
- Stempelsteuer (Imposto do Selo): 8.000 €
- Notar, Rechtsberatung, Eintragung: rund 10.000 €
- Transaktionskosten insgesamt: etwa 93.000 €
Als in Portugal steuerlich Ansässiger (oder als Nichtansässiger auf dem Erstattungsweg, siehe unten):
- IMT: 1.000.000 € im Einheitssatzbereich von 6 % = 60.000 €
- Stempelsteuer: 8.000 €
- Notar, Rechtsberatung, Eintragung: rund 10.000 €
- Transaktionskosten insgesamt: etwa 78.000 €
Das neue Gesetz kostet einen amerikanischen Nichtansässigen bei einer Villa für 1 Mio. € in Lagos zusätzlich 15.000 €. Das ist die tatsächliche Zahl. Keine Verdopplung. Keine Katastrophe. Aber spürbar, und es lohnt sich, den Kauf entsprechend zu strukturieren.
Prüfen Sie Ihr eigenes Budget: Der kostenlose Portugal-Hypothekenrechner funktioniert in Dollar, Pfund oder Euro und zeigt, wie sich der pauschale IMT von 7,5 % im Vergleich zum Satz für Ansässige auf den Kaufpreis auswirkt, den Sie sich leisten können.
Die zwei Erstattungswege
Das Dekret ist in einem bestimmten Punkt härter, als es klingt: Sie zahlen die vollen 7,5 % bei der Escritura, ohne Ausnahme und ohne Abschlag im Voraus. In einem anderen Punkt ist es freundlicher, als es klingt: Sie können die Differenz zurückfordern, wenn Sie in den Jahren nach dem Kauf eines von zwei Dingen tun.
- Werden Sie innerhalb von 24 Monaten nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig. Diesen Weg erwarte ich bei den meisten amerikanischen Käufern, die tatsächlich hier leben möchten. Sie begründen Ihre Ansässigkeit, reichen Ihre erste IRS-Steuererklärung als in Portugal steuerlich Ansässiger ein und erhalten die Differenz von 15.000 € zurück.
- Verpflichten Sie die Immobilie für mindestens 36 Monate innerhalb der ersten 5 Jahre zur langfristigen Vermietung zu moderaten Mieten. Diesen Weg gibt es, aber die Obergrenze für moderate Mieten (derzeit 2.300 € pro Monat im Jahr 2026) liegt deutlich unter dem, was eine Villa für 1 Mio. € in Lagos am freien Markt einbringen würde. Für reine Investoren ist er selten sinnvoll. Nützlicher ist er für Käufer, die irgendwann umziehen möchten, das Haus aber in den ersten Jahren vermieten müssen.
In beiden Fällen ist der Mechanismus derselbe. Sie zahlen 75.000 € bei der Escritura. Sie erhalten 15.000 € zurück, sobald Sie die Bedingung erfüllt haben. Der Liquiditätseffekt ist real (am Abschlusstag benötigen Sie den vollen Betrag), aber die langfristigen Kosten landen auf dem Niveau für Ansässige.
Der Dollar-Aspekt
Die IMT-Änderung ist der einfache Teil dieser Geschichte. Der schwierigere Teil ist die Währung, und hier überrascht die Rechnung amerikanische Käufer tatsächlich.
EUR/USD steht beim Schreiben dieser Zeilen am 21. Mai 2026 bei 1,1622. Der Dollar hat sich im April und Mai gegenüber dem Euro gefestigt, nachdem er Ende des vergangenen Jahres noch bei über 1,18 lag.
Bei einer Villa für 1 Mio. € ist allein diese Bewegung ungefähr Folgendes wert:
- Ende 2025 (EUR/USD um 1,18): 1 Mio. € = 1.180.000 $
- Heute (EUR/USD 1,1622): 1 Mio. € = 1.162.200 $
- Sie sparen etwa 17.800 $ allein durch den aktuellen Wechselkurs im Vergleich zu vor sechs Monaten.
Das entspricht fast genau den Dollar-Kosten der neuen IMT-Erhöhung. 15.000 € zusätzliche Steuer entsprechen zum heutigen Kurs etwa 17.400 $. Wenn Sie also schon Ende letzten Jahres in Lagos auf der Suche waren, hat die Dollar-Bewegung seitdem die gesamte IMT-Belastung im Grunde aufgefangen. In Dollar gerechnet stehen Sie im Vergleich zum Kauf derselben Villa im November 2025 netto gleich da.
Das ist kein Argument zur Eile. Es ist ein Argument, die Panik-Schlagzeilen beiseitezulegen und selbst zu rechnen.
Was ich einem amerikanischen Käufer sagen würde, der diese Woche nach Lagos kommt
Drei Dinge.
Erstens: Wenn Sie tatsächlich hier leben möchten, ganzjährig oder zeitweise mit einem D7- oder D8-Visum, macht der Erstattungsweg diese ganze Änderung zu einem Nullsummenspiel. Planen Sie den Zeitplan für Ihre Ansässigkeit, bevor Sie den CPCV (den Vorvertrag) unterzeichnen. Die 24-Monats-Frist beginnt mit der Escritura.
Zweitens: Wenn Sie reiner Investor sind und nicht umziehen möchten, sind die Kosten tatsächlich um etwa 1,5 % des Kaufpreises gestiegen. Das ist nicht nichts, ändert aber nichts am Investmentcase für eine gut gelegene Immobilie in Lagos, bei der jährliche Erträge plus Wertzuwachs typischerweise ein Vielfaches davon ausmachen.
Drittens: Behalten Sie den Wechselkurs im Auge. Die obigen Zahlen verwenden den heutigen Kurs. Eine Dollar-Bewegung von 2 bis 3 % in die eine oder andere Richtung verändert Ihre Gesamtkosten stärker als die IMT-Änderung selbst.
Wenn Sie gerade Angebote abgegeben haben oder aktiv suchen, ist die Struktur Ihres Kaufs (und der Zeitpunkt, zu dem Sie Ihre Ansässigkeit begründen) wichtiger als der Schlagzeilen-Steuersatz. Ich gehe das mit amerikanischen Käufern bei jeder Immobilie durch, die ich zeige.
Wenn Sie wissen möchten, was eine bestimmte Immobilie in Lagos Sie von Anfang bis Ende kostet (IMT, Stempelsteuer, Rechtskosten, in Euro und in Dollar zum heutigen Kurs), füllen Sie das Käufer-Formular aus, und ich sende Ihnen innerhalb von 24 Stunden eine einseitige Kostenaufstellung.
