Ein britisches Ehepaar, das ich bei der Besichtigung eines heruntergekommenen Landhauses in der Nähe von Lagos unterstütze, hat mir letzte Woche eine berechtigte Frage gestellt: Wenn wir dieses Haus kaufen und renovieren, wie lange dauert es, bis wir tatsächlich einziehen können? Bis zu diesem Monat war meine ehrliche Antwort stets mit Vorbehalten verbunden: Genehmigungen, das Warten auf das Rathaus und Zeitpläne, die niemand garantieren konnte. Seit dem 1. Juni 2026 beginnt sich diese Antwort zu ändern.
Portugals neue Bauordnung ist am 1. Juni in Kraft getreten. Es handelt sich um die umfassendste Überarbeitung der Bauvorschriften des Landes seit den 1960er Jahren. Wenn Sie über eine Renovierung oder einen Neubau in der Westalgarve nachdenken, lohnt es sich zu verstehen, was sich dadurch ändert.
Was sich am 1. Juni tatsächlich geändert hat
Die neue Bauordnung hebt das alte RGEU auf und ersetzt es, die Allgemeine Regelung für städtische Bauten, die noch aus der Mitte des letzten Jahrhunderts stammte. An seine Stelle tritt ein einheitliches, modernes Regelwerk, das mehr als hundert verstreute Gesetze in einem einzigen System zusammenführt.
Für Käufer sind zwei Änderungen besonders wichtig. Erstens wird das Genehmigungsverfahren auf eine einzige nationale digitale Plattform namens PEPU, die Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos verlagert, die seit Januar 2026 für alle Gemeinden verpflichtend ist. Anträge und Genehmigungen werden damit elektronisch bearbeitet, statt papierbasiert über Dutzende unterschiedliche Rathäuser zu laufen. Zweitens, und das ist der wichtigste Punkt, setzt das System nun auf eine automatische Genehmigung. Reagiert ein Rathaus nicht innerhalb der gesetzlichen Frist, je nach Projektgröße etwa 120 bis 200 Tage, auf bestimmte Anträge, kann die Genehmigung standardmäßig erteilt werden.
Dies baut auf der Reform Simplex Urbanístico auf (Decree-Law (Decreto-Lei) 10/2024), die den Prozess bereits zu vereinfachen begonnen hatte. Mit der neuen Bauordnung entfaltet diese Reform nun ihre volle Wirkung.
Warum das wichtig ist, wenn Sie renovieren oder bauen möchten
Jahrelang war die größte Unbekannte beim Kauf eines Renovierungsobjekts oder Grundstücks in der Algarve der Zeitfaktor. Die Baukosten ließen sich kalkulieren. Die Bürokratie nicht. Eine Genehmigung, die eigentlich nur wenige Monate dauern sollte, konnte still und leise ein Jahr lang auf einem Schreibtisch liegen bleiben, ohne dass Sie viel dagegen tun konnten. Auch beim Baubudget selbst gibt es dieses Jahr gute Nachrichten: Portugals neuer Mehrwertsteuersatz von 6 % auf berechtigte Bauverträge kann die tatsächlichen Kosten einer förderfähigen Renovierung oder eines Neubaus spürbar senken.
Die Verschiebung hin zur automatischen Genehmigung verändert das Risiko. Sie setzt nicht nur Sie, sondern auch das Rathaus unter Zeitdruck. Für Käufer, die zwischen einer in die Jahre gekommenen Villa in Burgau und einem Grundstück in der Nähe von Aljezur abwägen, ist das der Unterschied zwischen einem Projekt mit offenem Zeitrahmen und einem, um das herum sich tatsächlich ein Umzug planen lässt.
Das deutet mittelfristig auch auf ein größeres Angebot hin. Schnellere und besser vorhersehbare Genehmigungsverfahren machen Renovierungs- und Neubauprojekte attraktiver für Entwickler, was in einer Region, in der gute Objekte knapp sind, sehr willkommen ist.
Schnellere Genehmigungen werfen auch eine Frage neu auf, die es sich lohnt zu stellen, bevor Sie sich überhaupt auf ein Renovierungsprojekt festlegen: Ist eine Renovierung im Bestand hier tatsächlich die bessere Wahl, oder wäre ein Neubau die bessere Option, wenn man die Mehrwertsteueränderung und die 10-jährige Gewährleistung mit einbezieht? Ich habe beide Optionen direkt miteinander verglichen in Neubau oder Bestand in der Algarve: Was sollten Sie kaufen?
Der Haken: Geben Sie den Rathäusern Zeit, sich einzugewöhnen
Ich werde Ihnen nicht erzählen, dass die Warteschlangen über Nacht verschwunden sind. Eine Reform dieser Größenordnung braucht eine Einführungsphase. Die Rathäuser müssen ihre Abläufe anpassen, das Personal muss das neue System erst erlernen, und die ersten Monate werden nicht reibungslos verlaufen. Wer Ihnen im Juni 2026 sofortige Genehmigungen verspricht, übertreibt.
Betrachten Sie das also als eine Richtung, in die es sich entwickelt, nicht als einen Zauberschalter. Die Regeln begünstigen Käufer, die eine Renovierung oder einen Neubau planen, heute deutlich stärker als noch vor einem Jahr. Die praktische Realität vor Ort wird in den kommenden Monaten nachziehen.
Was ich Käufern derzeit rate
Wenn Sie sich dieses Jahr für ein Renovierungsobjekt oder ein Grundstück interessieren, sind drei Dinge wichtig.
- Berücksichtigen Sie die neuen Genehmigungsfristen in Ihrem Angebot und Ihrer Planung, behalten Sie aber einen angemessenen Puffer, solange sich das System noch einspielt.
- Ziehen Sie frühzeitig einen lokalen Architekten oder Ingenieur hinzu, der die PEPU-Plattform bereits kennt. Menschen, die täglich mit diesen Vorschriften arbeiten, sparen Ihnen mehr Zeit als jede Gesetzesänderung.
- Lassen Sie sich nicht vom alten Ruf der portugiesischen Genehmigungsverfahren von einem sinnvollen Projekt abbringen. Genau das Regelwerk, das Käufer jahrzehntelang frustriert hat, wurde gerade ersetzt.
Genau das ist die Art von Veränderung, die es nicht in die internationalen Schlagzeilen schafft, aber im Stillen verändert, was für Käufer hier möglich ist. Wenn Sie eine Renovierung oder einen Neubau in der Westalgarve erwägen und besprechen möchten, was das für eine konkrete Immobilie bedeutet, ist genau das ein Gespräch, das ich jede Woche führe.
Bereit, Ihre Immobiliensuche in der Algarve zu beginnen? Füllen Sie das Buyer Typeform aus und lassen Sie uns gemeinsam Ihr nächstes Zuhause finden.
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