Un couple de Britanniques que j’accompagne dans la recherche d’une ferme à rénover près de Lagos m’a posé une question tout à fait légitime la semaine dernière. Si nous achetons ce bien et que nous le rénovons, combien de temps avant de pouvoir réellement nous y installer ? Jusqu’à ce mois-ci, ma réponse honnête s’accompagnait de réserves sur les permis, l’attente de la mairie et des délais que personne ne pouvait garantir. Depuis le 1er juin 2026, cette réponse commence à changer.
Le nouveau Code de la construction portugais est entré en vigueur le 1er juin. Il s’agit de la plus grande refonte des règles de construction du pays depuis les années 1960 et, si vous envisagez de rénover ou de construire en Algarve occidental, il est utile d’en comprendre la portée.
Ce qui a réellement changé le 1er juin
Le nouveau code abroge et remplace l’ancien RGEU, le Regulamento Geral das Edificações Urbanas, qui datait du milieu du siècle dernier. À sa place, un cadre moderne unique regroupe plus d’une centaine de lois éparses en un seul ensemble de règles.
Deux changements comptent avant tout pour les acheteurs. Premièrement, la délivrance des permis migre vers une plateforme numérique nationale unique appelée PEPU, la Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos, devenue obligatoire pour toutes les municipalités en janvier 2026, si bien que les demandes et les approbations sont désormais traitées par voie électronique plutôt que sur papier, dans des dizaines de mairies différentes. Deuxièmement, et c’est le point majeur, le système s’appuie désormais sur l’approbation automatique. Si une mairie ne répond pas à certaines demandes dans le délai légal, environ 120 à 200 jours selon la taille du projet, l’approbation peut être accordée par défaut.
Cette évolution s’appuie sur la réforme Simplex Urbanístico (Décret-loi 10/2024), qui avait déjà commencé à simplifier la procédure. Le Code de la construction est le moment où elle prend pleinement effet.
Pourquoi cela compte si vous rénovez ou construisez
Pendant des années, la plus grande inconnue lors de l’achat d’un projet de rénovation ou d’un terrain en Algarve a été le temps. Vous pouviez budgétiser la construction. Vous ne pouviez pas budgétiser la bureaucratie. Un permis qui aurait dû prendre quelques mois pouvait rester discrètement sur un bureau pendant un an, sans que vous puissiez faire grand-chose. Le budget de construction lui-même a également bénéficié d’une bonne nouvelle cette année : le nouveau taux de TVA de 6 % du Portugal sur les contrats de construction éligibles peut réduire sensiblement le coût réel d’une rénovation ou d’une construction neuve admissible.
Ce basculement vers l’approbation automatique change la nature du risque. Il impose un délai à la mairie, et non plus seulement à vous. Pour un acheteur qui hésite entre une villa vieillissante à Burgau et un terrain près d’Aljezur, cela fait toute la différence entre un projet au calendrier indéterminé et un projet autour duquel vous pouvez réellement planifier votre installation.
Cela laisse également présager une offre plus abondante à moyen terme. Des permis plus rapides et plus prévisibles rendent les projets de rénovation et de construction neuve plus attractifs à développer, ce qui est bienvenu dans une région où les biens de qualité se font rares.
Cette accélération des permis relance également une question qu’il vaut la peine de se poser avant même de vous engager dans un projet de rénovation : un bien de revente à rénover est-il réellement le meilleur pari ici, ou une construction neuve vous conviendrait-elle mieux une fois pris en compte le changement de TVA et la garantie décennale ? J’ai comparé les deux options en détail dans Construction neuve ou revente en Algarve : que devriez-vous acheter ?
Le bémol : laissez aux mairies le temps de s’adapter
Je ne vais pas vous dire que les files d’attente ont disparu du jour au lendemain. Une réforme de cette ampleur nécessite une période de rodage. Les mairies doivent adapter leurs processus, le personnel doit apprendre le nouveau système, et les premiers mois ne seront pas exempts de frictions. Quiconque vous promet des permis instantanés en juin 2026 exagère la réalité.
Considérez donc cela comme une tendance de fond, et non comme un interrupteur magique. Les règles favorisent désormais bien davantage l’acheteur qui prévoit une rénovation ou une construction qu’il y a un an. La réalité pratique sur le terrain rattrapera cette évolution au cours des prochains mois.
Ce que je dis actuellement aux acheteurs
Si vous envisagez un projet de rénovation ou un terrain cette année, voici trois points.
- Intégrez les nouveaux délais d’approbation dans votre offre et votre planification, tout en conservant une marge raisonnable pendant que le système se stabilise.
- Faites intervenir tôt un architecte ou un ingénieur local qui connaît déjà la plateforme PEPU. Les personnes qui travaillent avec ces règles au quotidien vous feront gagner plus de temps que n’importe quel changement législatif.
- Ne laissez pas l’ancienne réputation des permis portugais vous détourner d’un projet pertinent. Le cadre qui a frustré les acheteurs pendant des décennies est précisément celui qui vient d’être remplacé.
C’est exactement le type de changement qui ne fait pas les gros titres internationaux, mais qui redéfinit discrètement ce qui est possible pour les acheteurs ici. Si vous envisagez une rénovation ou une construction en Algarve occidental et souhaitez discuter de ce que cela signifie pour un bien précis, c’est une conversation que j’ai chaque semaine.
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