Dernière mise à jour : octobre 2026
Une location saisonnière de deux chambres à Lagos, achetée environ 350 000 €, peut générer près de 9 % brut par an. Après gestion, charges courantes, IMI et impôt, le rendement net réaliste est d’environ 4,8 %. Le même appartement en location longue durée rapporte environ 2 % net.
Ce sont les chiffres que je présente aux investisseurs britanniques et néerlandais qui me disent vouloir un bien à Lagos qui s’autofinance. Vous trouverez ci-dessous le calcul complet, pour y substituer vos propres chiffres.
Quel rendement locatif attendre d’une location saisonnière à Lagos, au Portugal, en 2026 ?
Prenons un achat typique dans la tranche de 300 000 € à 400 000 € : un appartement de deux chambres de 75 m² à Meia Praia ou en périphérie de la vieille ville, acheté 350 000 €. Avec un prix moyen demandé à Lagos de 4 729 €/m² (idealista, septembre 2026), c’est un prix correct pour cette surface.
Pour la location saisonnière, j’utilise les données de marché d’AirROI pour Lagos, d’août 2025 à juillet 2026 : un tarif moyen d’environ 184 € la nuit et un taux d’occupation moyen de 46 % sur l’année, pour environ 3 580 annonces actives. Pour la location longue durée, j’utilise le dernier loyer demandé à Lagos selon idealista, soit 16,20 €/m² par mois. Voici comment les deux se comparent pour le même appartement :
| T2 à 350 000 € à Lagos, 75 m² | Location saisonnière (AL) | Location longue durée |
|---|---|---|
| Occupation | Environ 46 % sur l’année : 64 % de juin à septembre, 33 % de novembre à janvier | 11 mois loués, un mois vacant entre deux locataires |
| Tarif | Environ 184 € la nuit en moyenne : autour de 210 € en été, 160 € en hiver | Environ 1 215 € par mois (16,20 €/m²) |
| Revenu brut | 31 000 € | 13 365 € |
| Gestion | 6 820 € (22 % du brut) | 1 340 € (10 % du loyer) |
| Charges courantes, internet, assurance, linge | 3 000 € | 300 € (assurance ; le locataire paie les charges courantes) |
| Charges de copropriété | 1 200 € | 1 200 € |
| IMI (0,3 % à Lagos) | 540 € | 540 € |
| Impôt sur le revenu (non-résident) | 2 710 € | 2 910 € |
| Revenu net | 16 730 € | 7 080 € |
| Rendement brut / net | 8,9 % / 4,8 % | 3,8 % / 2,0 % |
Quelques-unes de ces lignes méritent une explication, car c’est là que la plupart des simulateurs de rendement en ligne se trompent.
Rendement brut et rendement net : où va l’argent
- La gestion est le premier poste de coût. Sauf si vous vivez sur place, il vous faut quelqu’un pour les arrivées, le ménage, le linge et les messages des voyageurs. En Algarve, cela représente généralement 20 à 25 % des réservations brutes. J’utilise 22 %.
- Le propriétaire paie les factures d’une location saisonnière. Électricité, eau, internet, assurance et linge sont à votre charge. En location longue durée, le locataire paie les charges courantes.
- L’IMI est faible à Lagos. La commune maintient la taxe foncière à 0,3 %, le minimum légal, et a confirmé qu’elle y restera en 2027. Elle est calculée sur la valeur fiscale du bien, généralement bien inférieure au prix que vous payez.
- Rien de tout cela n’inclut les frais d’acquisition. L’IMT, le droit de timbre et les frais de notaire s’ajoutent aux 350 000 €. Faites vos propres calculs avec le calculateur de frais d’acquisition.
Comment les revenus d’une location saisonnière sont imposés pour les non-résidents
Pour un propriétaire non résident, les revenus d’une location saisonnière sont des revenus d’activité (Catégorie B). Dans le cadre du régime simplifié, seuls 35 % du brut sont considérés comme imposables, et cette part est taxée à 25 %. Sur 31 000 € bruts, cela donne environ 2 710 €, soit un taux effectif inférieur à 9 % du chiffre d’affaires.
Les revenus d’une location longue durée sont imposés différemment : 25 % sur le loyer après déduction des charges déductibles, telles que les charges de copropriété et l’IMI. Sur un revenu plus faible, la facture finit par être légèrement plus élevée en euros que pour la location saisonnière. La contribution extraordinaire sur l’AL (CEAL) introduite en 2023 a été supprimée en 2024, il n’y a donc aucun prélèvement supplémentaire. Les règles fiscales dépendent de votre situation personnelle : consultez un comptable portugais avant de vous engager. Ceci n’est pas un conseil fiscal.
Peut-on encore obtenir une licence AL à Lagos en 2026 ?
Oui, au début d’octobre 2026. Lagos n’a pas créé de zones de contention ni publié de règlement municipal sur l’AL : les nouveaux enregistrements AL pour des appartements et des maisons restent donc possibles sur l’ensemble de la commune. J’ai détaillé ce point dans mon guide de l’Alojamento Local.
Une date est à surveiller. Les communes de plus de 1 000 enregistrements AL, dont Lagos fait partie, ont jusqu’au 31 décembre 2026 pour décider de réglementer ou non, et peuvent suspendre les nouveaux enregistrements pendant ce temps. Les licences existantes ne sont pas concernées. Si une location saisonnière fait partie de votre projet, enregistrez-vous dès la signature de l’acte, et vérifiez à nouveau la position de la commune avant de signer le contrat de promesse.
L’erreur que je vois le plus souvent : l’utiliser soi-même en août
La plupart de mes acheteurs investisseurs ne sont pas de purs investisseurs. Ils veulent que l’appartement s’autofinance et ils veulent y passer six semaines de soleil chaque été. C’est tout à fait raisonnable, mais cela coûte cher. Août est le meilleur mois de Lagos, avec une occupation d’environ 78 %.
Si vous bloquez six semaines d’été pour vous, vous renoncez à environ 6 900 € de réservations. Après déduction des frais de gestion et de l’impôt que vous auriez économisés, le revenu net tombe à environ 11 960 €, soit 3,4 %. Si vous utilisez l’appartement en mai ou en octobre, vous perdez beaucoup moins. Si vous hésitez encore sur l’endroit où acheter, mon guide sur l’achat d’un bien à Lagos en tant qu’étranger couvre le processus, de la première visite à la remise des clés.
Location saisonnière ou longue durée : laquelle choisir ?
Choisissez la location saisonnière si vous recherchez le rendement le plus élevé, si vous acceptez de rémunérer un bon gestionnaire local et si vous pouvez supporter des mois d’hiver qui couvrent à peine les coûts. Choisissez la longue durée si vous voulez un revenu régulier avec presque aucun travail de votre part, ou si vous craignez un changement des règles de l’AL.
Un point utile à connaître côté longue durée : la réforme de la location au Portugal, approuvée par le gouvernement en juillet 2026, supprimerait le plafonnement des hausses de loyer entre deux contrats et faciliterait les démarches en cas d’impayés. J’ai expliqué ce que cela implique dans les nouvelles règles de location du Portugal pour les propriétaires. Le texte est encore devant le Parlement, ne l’intégrez donc pas encore dans vos calculs.
Mon avis : pour un T1 ou un T2 à Lagos entre 300 000 € et 400 000 €, une location saisonnière bien gérée reste le meilleur investissement, et un rendement net de 4 à 5 % est une attente raisonnable. Quiconque vous promet 8 % net sur un appartement en ville vous parle de rendement brut. Pour estimer vos propres chiffres, essayez le simulateur de location saisonnière, ou découvrez la valeur d’un bien que vous possédez déjà avec l’estimation SunnySteve.
Questions fréquentes
Quel rendement locatif attendre d’une location saisonnière à Lagos, au Portugal, en 2026 ?
Une location saisonnière de deux chambres à 350 000 € à Lagos peut générer environ 8,9 % brut par an, soit autour de 31 000 €. Après gestion, charges courantes, IMI et impôt des non-résidents, le rendement net réaliste est d’environ 4,8 %. Si vous utilisez l’appartement vous-même pendant six semaines d’été, comptez plutôt sur 3,4 %.
Quel est un bon rendement locatif au Portugal ?
Pour une location saisonnière dans une ville établie de l’Algarve comme Lagos, 4 à 5 % net est un résultat bon et réaliste. Les locations longue durée à Lagos rapportent généralement environ 2 % net, car les loyers sont faibles par rapport aux prix d’achat. Méfiez-vous de tout chiffre supérieur à 7 %, sauf s’il est clairement présenté comme un rendement brut.
Airbnb est-il un bon investissement en Algarve ?
Il peut l’être, si le bien se trouve dans une destination touristique prisée et fait l’objet d’une gestion professionnelle. À Lagos, l’occupation moyenne est d’environ 46 % sur l’année, de quelque 78 % en août à 30 % en décembre : les mois d’été portent donc toute l’année. Un bien qui dépend des réservations d’hiver aura du mal.
Quel impôt les non-résidents paient-ils sur les revenus de location saisonnière au Portugal ?
Dans le cadre du régime simplifié, 35 % des revenus bruts de location saisonnière sont considérés comme imposables et taxés à 25 %, ce qui représente moins de 9 % du chiffre d’affaires. Les revenus de location longue durée sont taxés à 25 % après déduction des charges déductibles. Confirmez toujours votre situation personnelle auprès d’un comptable portugais.
Vous cherchez un appartement à Lagos qui puisse payer ses frais ? Dites-moi ce que vous recherchez et je vous enverrai des options avec des chiffres de location réalistes, pas ceux des brochures.
