Par Steve Marqué, SunnySteve · Mis à jour le 27 octobre 2026
Les étrangers peuvent acheter un bien au Portugal sans aucune restriction. Vous n’avez besoin ni de résidence, ni de visa, ni de société portugaise. Il vous faut un NIF (numéro fiscal portugais), un avocat qui travaille pour vous, un compromis de vente avec un acompte généralement de 10 % à 20 %, et environ 7,5 % à 10 % du prix en plus pour les taxes et les frais, selon que vous êtes ou non résident fiscal portugais au moment de la signature. De l’offre acceptée à la remise des clés, comptez six à huit semaines si vous payez comptant et trois à quatre mois avec un prêt immobilier.
J’accompagne des acheteurs dans ces démarches chaque semaine, surtout des personnes qui quittent le Royaume-Uni, les Pays-Bas, l’Allemagne, la France, les États-Unis et le Canada pour s’installer à Lagos et dans l’ouest de l’Algarve. Ce guide suit les étapes dans l’ordre où elles se déroulent réellement, avec les chiffres de 2026, et les endroits où je vois des gens perdre de l’argent.
| Qui peut acheter | Tout le monde, quelle que soit la nationalité. Aucune résidence ni aucun visa n’est nécessaire. |
|---|---|
| Numéro fiscal | Un NIF est obligatoire avant de signer quoi que ce soit. |
| Acompte au compromis de vente | Généralement 10 % à 20 % du prix. |
| Taxes d’achat | L’IMT (7,5 % forfaitaires sur les logements pour les non-résidents, un barème progressif pour les résidents) plus 0,8 % de droit de timbre (imposto do selo). |
| Autres frais | Notaire et enregistrement autour de 1 000 € à 1 200 €. Avocat autour de 1 % du prix, plus TVA. |
| Commission de l’agent immobilier | Normalement payée par le vendeur, pas par l’acheteur. |
| Délai de l’offre aux clés | Six à huit semaines comptant, trois à quatre mois avec un prêt immobilier. |
Étape 1 : choisissez où avant de choisir quoi
La façon la plus coûteuse d’acheter au Portugal, c’est de regarder en même temps une ferme dans le nord, un appartement à Lisbonne et une villa en Algarve. Les prix, les règles de location, les règles d’urbanisme et le mode de vie diffèrent dans chaque région, donc comparer des annonces d’une région à l’autre ne vous apprend pas grand-chose. Choisissez d’abord la zone, ensuite le bien.
Si l’Algarve fait partie de vos options, commencez par mon guide de l’Algarve pour voir en quoi l’est, le centre et l’ouest diffèrent. Pour l’extrémité ouest, j’ai décrit la vie quotidienne à Lagos et ce que c’est de vivre à Praia da Luz.
Étape 2 : obtenez votre NIF et organisez le transfert de l'argent
Le NIF (número de identificação fiscal) est un numéro fiscal à neuf chiffres. Il est gratuit, il est délivré le jour même dans un bureau des impôts (Finanças), et vous pouvez l’obtenir sans habiter ici. Si vous n’êtes pas au Portugal, un avocat peut l’obtenir pour vous grâce à une procuration. Vous en avez besoin pour faire une offre écrite, ouvrir un compte bancaire, signer les contrats et ouvrir les abonnements d’eau, d’électricité et d’internet.
Si vous êtes résident fiscal hors de l’UE ou de l’EEE (Royaume-Uni, États-Unis, Canada et Suisse compris), la loi portugaise exige que le fisc puisse vous joindre. Vous pouvez désigner un représentant fiscal ou, depuis 2022, activer à la place un canal de notification électronique sur le Portal das Finanças. Les résidents de l’UE et de l’EEE n’ont ni l’un ni l’autre à faire. Réglez ce point quand vous obtenez votre NIF, et dans tous les cas avant la signature de l’acte. J’explique l’option électronique pas à pas dans mon guide pour acheter à Lagos.
Un compte bancaire portugais n’est pas strictement obligatoire, mais il simplifie beaucoup le paiement à l’acte, les factures courantes, la taxe foncière annuelle et un éventuel prêt. Les banques vous demanderont votre passeport, votre NIF, un justificatif de domicile et un justificatif de revenus. Les acheteurs américains doivent se renseigner sur FATCA avant de choisir une banque, car certaines agences gèrent des clients américains en routine et d’autres feront traîner les choses. Si votre argent est en livres, en dollars ou dans une autre devise, passez par un service spécialisé de transfert de devises plutôt que par votre banque habituelle. Sur un achat de 500 000 €, l’écart de marge de change peut atteindre plusieurs milliers d’euros.
Étape 3 : prenez votre propre avocat avant de faire une offre
Au Portugal, l’agent immobilier travaille pour le vendeur et le notaire travaille pour la transaction. Personne ne vérifie le bien pour vous, sauf si vous payez quelqu’un pour le faire. C’est le travail de l’avocat : les recherches au registre foncier et au bureau des impôts, les licences de la mairie, le compromis de vente et l’acte de vente.
Désignez l’avocat avant de faire une offre, pas après son acceptation, et assurez-vous qu’il est indépendant du vendeur et du promoteur. Les honoraires tournent généralement autour de 1 % du prix plus TVA, souvent avec un minimum. Avec une procuration (procuração), votre avocat peut signer les contrats à votre place, et vous n’avez pas à prendre l’avion à chaque étape.
Étape 4 : vérifiez les papiers, pas seulement le bien
La plupart des problèmes que je vois en Algarve ne se trouvent pas dans la maison. Ils se trouvent dans l’écart entre ce qui a été construit et ce qui figure sur le papier. Voici les documents que votre avocat doit vérifier, et ce que chacun vous apprend.
| Document | Ce qu’il vous apprend |
|---|---|
| Certidão permanente (certificat du registre foncier) | Qui est légalement propriétaire du bien, et toute hypothèque, sûreté ou charge qui le grève. |
| Caderneta predial (fiche fiscale) | La valeur fiscale du bien (VPT), sa classification (urbain ou rustique) et ses surfaces déclarées. |
| Licença de utilização (permis d’habiter) | Que le bâtiment est autorisé pour son usage actuel. Depuis 2024, il n’a plus à être présenté à l’acte, et c’est justement pour cela que votre avocat doit quand même le vérifier. Les bâtiments antérieurs à août 1951 peuvent en être dispensés. |
| Plans approuvés par la mairie | Si ce que vous achetez correspond à ce qui a été approuvé. Les extensions, les piscines et les garages transformés sont les endroits où ce n’est souvent pas le cas. |
| Ficha técnica da habitação | Le dossier technique des logements autorisés après le 30 mars 2004. Il n’est plus exigé à l’acte, mais il vaut la peine de le demander. |
| Certificado energético (certificat énergétique) | La classe énergétique. Il est obligatoire pour publier une annonce et pour vendre. |
| Déclaration de dettes de copropriété | Pour les appartements : la confirmation de toute charge de copropriété impayée, que le vendeur doit fournir à l’acte. |
Les signaux d’alerte en Algarve. Une extension ou une piscine qui ne figure pas sur les plans approuvés. Une caderneta dont les surfaces ne correspondent pas à ce qui est construit. Un terrain rustique présenté comme un terrain à bâtir. Un bien vendu avec un droit de superficie (direito de superfície) plutôt qu’en pleine propriété. Une licence de location saisonnière qui ne se transmettra pas comme vous l’imaginez. Chacun de ces points peut coûter bien plus cher à régulariser que les taxes. Je les détaille dans les irrégularités immobilières en Algarve et ce que signifie vraiment un droit de superficie.
Si vous comptez louer le bien en courte durée, vérifiez les règles de location saisonnière pour cette adresse précise avant de faire une offre. Mon guide de l’Alojamento Local explique le fonctionnement de la licence.
Étape 5 : faites une offre et signez le compromis de vente
Les offres se font généralement par écrit, par l’intermédiaire de l’agent. Une fois le prix convenu, votre avocat rédige ou relit le CPCV (contrato promessa de compra e venda), le compromis de vente. Il n’est pas obligatoire légalement, mais presque tous les achats en passent par là, et c’est le moment où votre argent cesse d’être remboursable.
- L’acompte. Normalement 10 % à 20 % du prix, versé à la signature.
- Si vous vous retirez sans un motif prévu par le contrat, vous perdez l’acompte.
- Si le vendeur se retire, il doit vous rendre le double de l’acompte. Vous pouvez aussi, à la place, demander à un tribunal d’imposer la vente, un droit que le contrat ne peut pas vous retirer lorsque vous achetez un logement.
- La date limite de l’acte. La date inscrite dans le CPCV fixe le rythme de tout ce qui suit.
- La clause de prêt. Si vous empruntez, exigez une clause qui vous rembourse l’acompte si la banque refuse le prêt. C’est une ligne de texte, et l’oublier est l’erreur la plus coûteuse que je vois.
Acheter sur plan auprès d’un promoteur fonctionne différemment : les paiements sont généralement échelonnés au fil de la construction. Demandez à votre avocat comment chaque versement est protégé avant de signer.
Étape 6 : organisez le financement
Si vous payez comptant, assurez-vous que les fonds sont en euros et sur un compte portugais (ou prêts à être envoyés) bien avant l’acte. Les banques et les notaires vous demanderont d’où vient l’argent, alors gardez une trace écrite de tout.
Si vous empruntez, commencez à parler aux banques avant de faire une offre. Les banques portugaises prêtent couramment aux non-résidents, généralement 60 % à 70 % du prix ou de l’évaluation. Comptez six à dix semaines entre un dossier complet et l’acte. Le guide du prêt immobilier explique combien vous pouvez emprunter, les règles bancaires de 2026 et les documents, et le simulateur de prêt immobilier vous donne un chiffre réaliste en deux minutes.
Étape 7 : payez les taxes et signez l'acte de vente
L’IMT (la taxe de transfert) et le droit de timbre se paient avant l’acte, avec des avis de paiement émis par le bureau des impôts. L’acte de vente (escritura) est ensuite signé chez un notaire, à un guichet Casa Pronta ou sous forme de document authentifié préparé par votre avocat. Le solde est payé, les clés vous sont remises et le bien est à vous.
Si vous ne parlez pas portugais, l’acte doit vous être expliqué dans une langue que vous comprenez, par votre avocat ou par un interprète. Si vous achetez avec un prêt, le contrat de prêt est signé au même rendez-vous et la banque paie directement le vendeur.
Étape 8 : après l'acte
- L’enregistrement. L’achat est inscrit au registre foncier, généralement tout de suite via Casa Pronta ou par votre avocat.
- Le contact fiscal. Résidents hors UE : assurez-vous que votre représentant fiscal ou votre canal de notification électronique est bien en place.
- Les abonnements. Transférez l’électricité, l’eau et internet à votre nom, avec votre NIF.
- L’IMI. La taxe foncière municipale annuelle commence l’année suivant l’achat et se calcule sur la valeur fiscale, pas sur le prix. Voyez comment fonctionne l’IMI et comment la payer.
- Assurance et copropriété. L’assurance habitation est obligatoire avec un prêt et prudente sans prêt. Les appartements ont aussi des charges de copropriété mensuelles.
- La résidence. Si vous avez acheté en tant que non-résident et prévoyez de vous installer ici, le délai de deux ans pour récupérer une partie de l’IMT commence à l’acte.
Ce que coûte un achat immobilier au Portugal en 2026
Le gros poste, c’est l’IMT, et depuis fin mai 2026 il dépend du fait que vous soyez ou non résident fiscal portugais au moment de la signature. Le Decreto-Lei 97/2026 a introduit un taux forfaitaire de 7,5 % sur les biens résidentiels achetés par des non-résidents, à la place du barème progressif. Tout se joue sur la résidence fiscale, pas sur la nationalité : un Néerlandais non résident paie la même chose qu’un Américain non résident. Voici un logement à 500 000 € dans les trois cas de figure.
| Non résident fiscal | Résident, résidence secondaire | Résident, résidence principale | |
|---|---|---|---|
| IMT | 37 500 € (7,5 % forfaitaires) | 27 300 € | 26 237 € |
| Droit de timbre (0,8 %) | 4 000 € | 4 000 € | 4 000 € |
| Notaire et enregistrement | 1 200 € | 1 200 € | 1 200 € |
| Avocat (environ 1 %) | 5 000 € | 5 000 € | 5 000 € |
| Total | 47 700 € (9,5 %) | 37 500 € (7,5 %) | 36 437 € (7,3 %) |
Les montants pour les résidents utilisent le barème IMT de 2026. Les honoraires d’avocat sont indiqués hors TVA et varient selon le cabinet. Un prêt ajoute 0,6 % de droit de timbre sur le montant emprunté, plus des frais de banque, d’évaluation et d’enregistrement, que le guide du prêt immobilier détaille.
- Les 7,5 % peuvent être récupérés. Si vous devenez résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l’acte, ou si vous louez le bien avec un bail de longue durée qui commence dans les six mois suivant l’achat, pour un loyer de 2 300 € par mois au maximum, pendant au moins 36 mois au cours des cinq premières années, vous pouvez demander l’annulation de la différence. La demande a son propre délai, alors prévoyez-la avant de signer. J’explique les deux voies dans mon article sur l’IMT à 7,5 %.
- Au-delà d’environ 1,15 million d’euros, le taux normal de l’IMT est déjà de 7,5 %, donc les non-résidents paient la même chose que les résidents.
- Vous avez moins de 35 ans et achetez votre première résidence principale en tant que résident ? En 2026, vous ne payez ni IMT ni droit de timbre jusqu’à 330 539 €, avec une exonération partielle jusqu’à 660 982 €. Il existe aussi un prêt à 100 % garanti par l’État pour les contrats signés au plus tard le 31 décembre 2026. Voyez le dispositif pour les moins de 35 ans.
- 2027. Le projet de budget de l’État 2027 relève les tranches de l’IMT de 2,3 % et ne touche pas au taux de 7,5 %. Il doit encore être voté par le Parlement. Ce qu’il change pour les acheteurs.
Faites vos propres calculs avec le simulateur de frais d’achat. Il calcule l’IMT, le droit de timbre et les frais pour votre prix et votre situation.
Combien de temps cela prend
| Étape | Délai |
|---|---|
| NIF | Le jour même en personne, quelques jours via un avocat |
| Compte bancaire | Une à deux semaines |
| De l’offre au CPCV signé | Une à trois semaines, pendant que l’avocat fait les vérifications |
| Du CPCV à l’acte, comptant | Quatre à six semaines |
| Du CPCV à l’acte, avec un prêt | Six à dix semaines |
Les erreurs que je vois le plus souvent
- Signer un CPCV sans clause de prêt, puis perdre l’acompte quand la banque dit non.
- Se fier à la description de l’annonce plutôt qu’à la caderneta et aux plans approuvés.
- Prendre un avocat recommandé par le vendeur ou le promoteur.
- Budgéter avec le barème IMT des résidents alors que vous achèterez en tant que non-résident, et découvrir qu’il manque 10 000 € ou plus à l’acte.
- Laisser le change de devises à la banque de votre pays.
- Ne pas planifier le calendrier de résidence, et manquer le délai de deux ans pour récupérer une partie de l’IMT.
Questions fréquentes
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier au Portugal ?
Oui. Il n’existe aucune restriction à l’achat de biens résidentiels par des étrangers au Portugal, et vous n’avez besoin ni de résidence ni de visa. Il vous faut un NIF (numéro fiscal portugais) et, en pratique, un avocat portugais.
Combien coûtent les frais d'achat au Portugal en 2026 ?
Prévoyez environ 9,5 % du prix en plus si vous n’êtes pas résident fiscal portugais, et environ 7 % à 7,5 % si vous l’êtes. Les principaux postes sont l’IMT (7,5 % forfaitaires pour les non-résidents sur les logements, un barème progressif pour les résidents), 0,8 % de droit de timbre, les frais de notaire et d’enregistrement, et votre avocat.
L'acheteur paie-t-il la commission de l'agent immobilier au Portugal ?
Normalement non. Au Portugal, les honoraires de l’agence sont généralement payés par le vendeur. Vérifiez bien avant de signer un document qui vous demande de payer des honoraires.
Faut-il un avocat pour acheter un bien au Portugal ?
Ce n’est pas obligatoire légalement, mais je n’achèterais pas sans. L’agent travaille pour le vendeur et le notaire pour la transaction. Votre avocat est la seule personne qui vérifie le bien et les contrats pour vous.
Puis-je acheter un bien au Portugal sans être sur place ?
Oui. Avec une procuration (procuração), votre avocat peut obtenir votre NIF, signer le compromis de vente et signer l’acte en votre nom. La plupart de mes acheteurs internationaux visitent en personne et finalisent à distance.
Combien de temps faut-il pour acheter une maison au Portugal ?
De l’offre acceptée à la remise des clés, environ six à huit semaines comptant et trois à quatre mois avec un prêt. La date limite de l’acte inscrite dans le compromis de vente fixe le rythme.
L'IMT de 7,5 % pour les non-résidents est-il remboursable ?
Il peut l’être. Si vous devenez résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l’acte, ou si vous louez le bien avec un bail de longue durée qui commence dans les six mois suivant l’achat, pour un loyer de 2 300 € par mois au maximum, pendant au moins 36 mois au cours des cinq premières années, vous pouvez demander l’annulation de la différence entre 7,5 % et le barème normal. La demande a son propre délai, alors prévoyez-la avec votre avocat avant de signer.
Ai-je besoin d'un représentant fiscal au Portugal ?
Seulement si vous êtes résident fiscal hors de l’UE ou de l’EEE, et même dans ce cas vous pouvez activer à la place un canal de notification électronique sur le Portal das Finanças. La plupart des acheteurs s’en occupent au moment d’obtenir leur NIF.
Vous préparez un achat ?
Dites-moi votre budget, votre calendrier et si vous comptez vous installer ici, et je vous détaillerai les coûts et l’ordre des étapes pour votre situation, y compris le calendrier de résidence qui détermine votre IMT.
Informations générales, pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles changent, alors confirmez votre situation avec un avocat ou un comptable portugais avant de signer. Steve Marqué travaille sous l’enseigne eXp Realty, AMI 18470.
