La Banque du Portugal s’apprête à durcir les règles du dispositif de prêt immobilier le plus généreux du pays pour les jeunes acquéreurs. Les deux tiers de l’enveloppe de garanties de l’État sont déjà engagés. La date limite de signature des contrats est fixée au 31 décembre 2026. Et voici ce que la plupart de mes clients de moins de 35 ans ignoraient jusqu’à ce que je le leur dise : ce dispositif n’est pas réservé aux ressortissants portugais. Toute personne fiscalement résidente au Portugal et âgée de moins de 35 ans peut en bénéficier.
Si vous êtes un télétravailleur néerlandais de 28 ans à Lagos, une freelance irlandaise de 33 ans à Burgau, ou un couple allemand qui paie 1 500 € par mois pour un T1 à Praia da Luz, voici l’article que vous auriez dû lire il y a six mois. Je vous explique concrètement de quoi il s’agit, qui y a droit, et pourquoi je vous encourage à agir cette année plutôt que l’an prochain.
Ce qu’est réellement le prêt à 100 %
Le gouvernement portugais a créé une garantie publique pour le crédit immobilier à la mi-2024. Le mécanisme est simple. Lorsque vous demandez un prêt pour votre premier logement, l’État garantit à votre banque jusqu’à 15 % du montant du prêt. Cette garantie permet à la banque de vous prêter 100 % du prix d’achat, sans apport personnel.
Ce dispositif n’est pas un cadeau. Vous contractez un vrai prêt auprès d’une vraie banque. Vous payez toujours des intérêts. L’État ne paie pas votre logement. Il lève le plus grand obstacle auquel se heurtent la plupart des jeunes acquéreurs : l’apport de 20 % qui demande dix ans d’épargne.
Près de 100 000 personnes de moins de 35 ans ont déjà accédé à la propriété grâce aux mesures combinées en faveur des jeunes acheteurs au Portugal, entre l’exonération d’IMT et cette garantie publique. Rien qu’en 2025, 25 000 nouveaux prêts ont été signés avec la garantie, ce qui représente 42 % de tous les achats de logement des moins de 35 ans au Portugal.
Les conditions d’éligibilité que la plupart des expatriés comprennent mal
Je rencontre sans cesse de jeunes expatriés en Algarve qui pensent que ce dispositif leur est fermé parce qu’il s’agit d’un programme du gouvernement portugais. Ce n’est pas le cas. Voici les conditions réelles :
- Vous avez entre 18 et 35 ans (inclus)
- Vous êtes fiscalement résident au Portugal, avec un domicile fiscal portugais
- Vous achetez votre première résidence principale
- Votre revenu imposable annuel ne dépasse pas environ 86 634 € (dans les tranches 1 à 8 de l’IRS)
- Le prix du bien ne dépasse pas 450 000 €
C’est tout. Aucune condition de nationalité. Si vous êtes résident, que vous disposez d’un NIF et que vous déclarez vos impôts au Portugal, vous êtes éligible. J’ai des clients venus des Pays-Bas, d’Irlande, du Brésil, de France et du Royaume-Uni qui remplissent tous ces critères. La plupart ne savaient simplement pas qu’il fallait poser la question. Si vous avez plus de 35 ans, ou si vous n’êtes pas encore résident fiscal au Portugal, ce dispositif n’est pas pour vous, mais le financement pour non-résidents reste tout à fait possible : j’explique dans un autre article comment les acheteurs non-résidents, y compris les Américains, obtiennent un prêt immobilier au Portugal.
Pourquoi je vous conseille d’agir avant la fin de l’année
Pour trois raisons.
Premièrement, la Banque du Portugal s’apprête à durcir les règles. Elle a signalé une forte hausse du risque de crédit : la proportion de nouveaux prêts aux jeunes acquéreurs classés à haut risque est passée de 3 % en 2024 à 21 % en 2025. Un tel bond inquiète les régulateurs. Quand la banque centrale s’inquiète, les critères d’éligibilité se resserrent.
Deuxièmement, l’enveloppe se remplit. Le gouvernement a désormais engagé 2,3 milliards d’euros pour cette garantie. En mars 2026, environ les deux tiers avaient été utilisés. Si le rythme actuel se maintient, le budget sera épuisé avant la date limite.
Troisièmement, la date limite de signature. Chaque prêt conclu avec la garantie doit être formalisé avant le 31 décembre 2026. Passé ce délai, même si le budget n’est pas épuisé, le dispositif est fermé aux nouveaux contrats. Vous ne voulez pas être l’acheteur qui a décidé d’attendre « le printemps prochain » et qui a manqué la fenêtre.
L’erreur que je vois commettre aux jeunes expatriés
La plus fréquente consiste à rester locataire « encore un an » en attendant que les prix baissent. Ils ne baisseront pas. Je vais être direct, car je préfère être utile plutôt que poli : si vous avez moins de 35 ans, que vous vivez au Portugal avec un revenu stable et un partenaire, et que vous payez encore un loyer en 2027, vous remboursez le prêt de quelqu’un d’autre. Avec ce dispositif, vous pouvez inverser le calcul.
Votre premier logement n’a pas besoin d’être votre logement de rêve. C’est ce que la plupart des gens comprennent mal. Un appartement T2 en centre-ville de Lagos, une maison de village rénovée à Lagoa, un appartement côtier à Portimão. Pour la plupart de mes clients, aucun de ces biens n’est un logement pour la vie. Ce sont les leviers qui vous font entrer sur le marché immobilier, vous constituent un patrimoine pendant dix ans, puis financent le passage à la villa, à la maison de famille plus grande, ou à ce que la vie vous réservera ensuite.
Dans l’Algarve occidental, entre 200 000 € et 350 000 €, vous avez encore de vraies options. Un appartement T1 moderne à Lagos se situe confortablement sous les 250 000 €. Un T2 à Lagoa ou à Portimão se situe entre 250 000 € et 320 000 €. Une petite maison de village coûte souvent autour de 280 000 €, avec un budget de rénovation en plus. Aucun de ces biens n’est un logement de rêve. Tous sont des premiers logements qui construisent un patrimoine.
Ce que cela vous coûte concrètement pour démarrer
La question qui revient le plus souvent est de savoir à quoi ressemble la mensualité dans la vie réelle. Pour un achat de 280 000 € financé à 100 % sur 35 ans aux taux actuels, comptez environ 1 300 à 1 500 € par mois, selon la banque et votre profil. Ce n’est pas très éloigné de ce que vous payez aujourd’hui en loyer pour un T2 à Lagos. La différence, c’est que l’un de ces montants construit votre patrimoine. L’autre construit celui de votre propriétaire.
Si vous souhaitez un panorama plus complet du processus d’achat au Portugal en tant que résident étranger, avec le NIF, la banque et les délais, je l’ai détaillé dans le guide complet de l’acheteur au Portugal.
Plus de 35 ans, ou pas encore résident fiscal ? Le simulateur gratuit de prêt immobilier au Portugal vous montre ce qu’une banque portugaise est susceptible de vous prêter selon les règles standard de 2026, avec l’apport, l’IMT et les frais d’achat calculés.
Passer à l’action
Si vous avez moins de 35 ans, que vous êtes fiscalement résident au Portugal et que vous vous êtes déjà demandé s’il était judicieux d’arrêter de louer, c’est la conversation à avoir ce mois-ci. Pas l’an prochain. Pas après l’été. Ce mois-ci. J’ai un document d’une page qui explique les conditions d’éligibilité en langage clair. Contactez-moi via le formulaire de ce site ou sur WhatsApp, et je vous l’enverrai.
Votre premier logement finance votre logement de rêve. Ce n’est pas un slogan. C’est ainsi que les gens que je connais, propriétaires d’une villa à la quarantaine, y sont arrivés.
