O Banco de Portugal prepara-se para apertar as regras do regime de crédito à habitação mais generoso de Portugal para jovens compradores. Dois terços do envelope de garantias do Estado já estão comprometidos. O prazo para a celebração dos contratos termina a 31 de dezembro de 2026. E eis o que a maioria dos meus clientes com menos de 35 anos desconhecia até eu lho dizer: este regime não é só para cidadãos portugueses. Qualquer residente fiscal em Portugal com menos de 35 anos pode recorrer a ele.
Se é um trabalhador remoto neerlandês de 28 anos em Lagos, uma freelancer irlandesa de 33 anos em Burgau, ou um casal alemão que paga €1.500 por mês por um apartamento de um quarto na Praia da Luz, este é o artigo que devia ter lido há seis meses. Explico-lhe o que é realmente este regime, quem tem direito e porque o aconselho a agir este ano e não no próximo.
O que é, na realidade, o regime de crédito com financiamento a 100%
O Governo português criou uma garantia pública para o crédito à habitação em meados de 2024. O mecanismo é simples. Quando pede um crédito para a sua primeira habitação, o Estado garante ao banco até 15% do valor do empréstimo. Essa garantia permite ao banco financiá-lo a 100% do preço de compra, sem qualquer entrada paga do seu bolso.
O regime não é uma oferta gratuita. Continua a contrair um crédito à habitação verdadeiro, junto de um banco verdadeiro. Continua a pagar juros. O Estado não paga a sua casa. Limita-se a eliminar o maior obstáculo que a maioria dos jovens compradores enfrenta: a entrada de 20%, que exige uma década de poupança para ser reunida.
Cerca de 100.000 jovens com menos de 35 anos já foram ajudados a entrar no mercado imobiliário através das medidas combinadas de apoio à compra de casa em Portugal, entre a isenção de IMT e esta garantia pública. Só em 2025, foram celebrados 25.000 novos créditos ao abrigo da garantia, o que representa 42% de todas as compras de habitação por menores de 35 anos em Portugal.
A elegibilidade que a maioria dos expatriados interpreta mal
Encontro com frequência jovens expatriados no Algarve que presumem que este regime lhes está vedado por se tratar de um programa do Governo português. Não está. Estas são as condições reais:
- Ter entre 18 e 35 anos de idade (inclusive)
- Ser residente fiscal em Portugal, com domicílio fiscal português
- Adquirir a sua primeira habitação própria e permanente
- Ter um rendimento coletável anual até cerca de €86.634 (do 1.º ao 8.º escalão de IRS)
- O imóvel ter um preço até €450.000
É tudo. Não existe qualquer requisito de nacionalidade. Se tem residência, um NIF e entrega a sua declaração de impostos em Portugal, tem direito. Tenho clientes dos Países Baixos, da Irlanda, do Brasil, de França e do Reino Unido que cumprem todos estes critérios. A maioria apenas não sabia que devia perguntar. Se tem mais de 35 anos, ou ainda não é residente fiscal em Portugal, este regime não é para si, mas o financiamento para não residentes continua a ser perfeitamente possível: abordo como os compradores não residentes, incluindo os americanos, obtêm crédito à habitação em Portugal num artigo à parte.
Porque o aconselho a agir antes do final do ano
Por três razões.
Primeiro, o Banco de Portugal prepara-se para apertar as regras. Sinalizou um forte aumento do risco de crédito: a proporção de novos créditos a jovens compradores classificados como de risco elevado passou de 3% em 2024 para 21% em 2025. É o tipo de salto que deixa os reguladores inquietos. Quando o banco central fica inquieto, a elegibilidade estreita-se.
Segundo, o envelope está a esgotar-se. O Governo comprometeu já €2,3 mil milhões para a garantia. Em março de 2026, cerca de dois terços tinham sido utilizados. Se o ritmo atual se mantiver, o orçamento esgota-se antes do prazo.
Terceiro, o prazo para a celebração dos contratos. Todos os créditos celebrados ao abrigo da garantia têm de ser formalizados até 31 de dezembro de 2026. Depois dessa data, mesmo que o orçamento não esteja esgotado, o regime deixa de aceitar novos contratos. Não queira ser o comprador que decidiu deixar para “a próxima primavera” e perdeu a oportunidade.
O erro que vejo os jovens expatriados cometerem
O maior de todos é continuar a arrendar “só mais um ano” à espera de que os preços desçam. Não vão descer. Vou ser direto, porque prefiro ser útil a ser simpático: se tem menos de 35 anos, vive em Portugal, tem um rendimento estável com o seu companheiro ou companheira e ainda estiver a pagar renda em 2027, está a pagar o crédito à habitação de outra pessoa. Com este regime, pode inverter essa conta.
A sua primeira casa não precisa de ser a casa dos seus sonhos. É isso que a maioria das pessoas entende mal. Um apartamento T2 no centro de Lagos, uma casa de aldeia renovada em Lagoa, um apartamento junto ao mar em Portimão. Para a maioria dos meus clientes, nenhuma destas é uma casa para toda a vida. São a alavanca que o faz entrar no mercado imobiliário, que constrói património durante dez anos e que depois financia a mudança para a moradia, para a casa de família maior ou para o que a vida trouxer a seguir.
No Barlavento Algarvio, entre €200.000 e €350.000 ainda dão acesso a opções reais. Um apartamento moderno de um quarto em Lagos situa-se confortavelmente abaixo de €250.000. Um apartamento de dois quartos em Lagoa ou Portimão situa-se entre €250.000 e €320.000. Uma pequena casa de aldeia, muitas vezes por cerca de €280.000, a que acresce um orçamento de renovação. Nenhuma destas é a casa dos sonhos. Todas são primeiras casas que constroem património.
Quanto lhe custa, na prática, começar
A pergunta seguinte mais comum é como é a prestação mensal na vida real. Para uma compra de €280.000 financiada a 100% a 35 anos, com as taxas atuais, a prestação ronda os €1.300 a €1.500 por mês, consoante o banco e o seu perfil. Não está longe do que paga atualmente de renda por um T2 em Lagos. A diferença é que um destes valores constrói o seu património. O outro constrói o do seu senhorio.
Se quiser uma descrição mais completa de como funciona o processo de compra em Portugal para um residente estrangeiro, incluindo NIF, contas bancárias e prazos, tratei esse tema em o guia completo do comprador em Portugal.
Tem mais de 35 anos, ou ainda não é residente fiscal? O simulador gratuito de crédito à habitação em Portugal mostra quanto é provável que um banco português lhe empreste ao abrigo das regras normais de 2026, com a entrada, o IMT e os custos de compra já calculados.
O passo seguinte
Se tem menos de 35 anos, é residente fiscal em Portugal e alguma vez se perguntou se faz sentido deixar de arrendar, esta é a conversa a ter este mês. Não no próximo ano. Não depois do verão. Este mês. Tenho um documento de uma página que explica as condições de elegibilidade em linguagem simples. Contacte-me através do formulário deste site ou por WhatsApp e enviar-lho-ei.
A sua primeira casa financia a casa dos seus sonhos. Isto não é um slogan. É assim que as pessoas que conheço e que têm moradias na casa dos quarenta lá chegaram.
