A 9 de setembro, a Comissão Europeia propôs a Lei da Habitação Acessível, e em poucas horas as manchetes diziam que proibia o Airbnb. Não proíbe. A proposta estabelece as provas que uma cidade tem de apresentar antes de restringir arrendamentos de curta duração ou segundas habitações, e não muda nada para quem já é proprietário ou está a comprar imóveis no Algarve atualmente.
A UE vai proibir o Airbnb e os arrendamentos de curta duração em Portugal?
Não. O próprio documento de perguntas e respostas da Comissão resume-o numa frase: «O Regulamento não proíbe nem restringe os Arrendamentos de Curta Duração.» Sobre as segundas habitações, é igualmente direto, afirmando que a Lei «não introduz qualquer restrição da UE à compra ou utilização de segundas habitações (nem, de facto, aos ACD)», e não atribui às autoridades locais qualquer novo poder para impor uma.
O que a proposta faz, na realidade, é definir condições comuns que uma autoridade nacional, regional ou municipal tem de cumprir caso decida restringir arrendamentos de curta duração ou imóveis que não sejam residência principal. A política de habitação mantém-se exatamente onde estava. A Comissão também é direta quanto a isso: «Em última análise, as decisões sobre política de habitação continuarão a caber às autoridades nacionais, regionais e locais.»
O que a Comissão propôs a 9 de setembro de 2026
O documento é o COM(2026) 599 final, registado como 2026/0268 (COD), com o artigo 114.º do TFUE como base jurídica. É uma proposta de Regulamento, ainda não uma lei. Segue agora para o Parlamento Europeu e para o Conselho, no âmbito do processo legislativo ordinário, onde pode ser alterada, adiada ou rejeitada. Em simultâneo, a Comissão publicou uma Recomendação separada, que não é vinculativa para ninguém.
Eis a diferença entre a cobertura mediática e o texto.
| O que vai ler esta semana | O que diz o COM(2026) 599 |
|---|---|
| A UE está a proibir o Airbnb | «O Regulamento não proíbe nem restringe os Arrendamentos de Curta Duração» |
| Bruxelas vai restringir as segundas habitações | Nenhuma restrição da UE à compra ou utilização de uma segunda habitação, nem qualquer novo poder para as autoridades criarem uma |
| Já é lei | Uma proposta, no início do processo legislativo ordinário |
| As câmaras podem agir como quiserem | Têm primeiro de provar tensão habitacional, depois necessidade e proporcionalidade |
| Os atuais proprietários estão expostos | As medidas de aquisição não podem ser retroativas, e vinculam apenas imóveis comprados após a data da medida |
A vertente das segundas habitações que quase ninguém está a noticiar
Esta é a parte que mais importa aos meus clientes, e está enterrada sob as manchetes sobre o Airbnb. A proposta tem duas vertentes, não uma. A primeira abrange medidas que restringem serviços de arrendamento de curta duração. A segunda abrange medidas que restringem a aquisição ou utilização de imóveis residenciais “não utilizados como residência principal”. O comunicado de imprensa da Comissão dá o exemplo com clareza: segundas habitações e vacância prolongada.
Se está a comprar uma casa de férias em Lagos ou na Praia da Luz, é essa segunda vertente que lhe diz respeito, e vem acompanhada de uma salvaguarda que vale a pena conhecer. Qualquer medida sobre aquisição aplica-se apenas a imóveis comprados depois de essa medida entrar em vigor. Não pode retroagir e abranger uma casa que já possui. Quanto aos arrendamentos de curta duração, as medidas têm de visar atividade de escala comercial, e não um proprietário que arrenda um único apartamento.
Vários aspetos ficam totalmente fora do âmbito: regras gerais de propriedade e transmissão de imóveis, heranças, doações e transmissões intrafamiliares, regulação de rendas, apoios à habitação, normas de construção, ordenamento do território em geral, e fiscalidade. Este último ponto importa mais do que parece. A fiscalidade está explicitamente fora do âmbito, pelo que esta proposta não é uma porta das traseiras para uma taxa sobre compradores estrangeiros ou uma alteração ao IMT, seja o que for que se sugira.
Como uma câmara municipal teria de provar o seu caso
Antes de restringir seja o que for, uma autoridade tem de classificar a área como estando sob “tensão habitacional”. A Comissão define uma sequência para isso.
- Uma triagem prévia com base no rácio preço/rendimento: a habitação média tem de custar, pelo menos, oito anos de rendimento disponível per capita.
- Esse rácio também tem de ter subido nos últimos dez anos, exceto se já se situar em dez ou mais, caso em que o teste de crescimento deixa de se aplicar.
- Uma análise detalhada da oferta e procura habitacional local, bem como das tendências demográficas e populacionais.
- Uma conclusão de que é improvável que a tensão diminua nos próximos três anos.
- Dados objetivos, transparentes e verificáveis.
Se ultrapassar esse limiar e ainda assim quiser atuar, tem então de demonstrar um efeito adverso significativo na acessibilidade ou disponibilidade habitacional com duração mínima de três anos, demonstrar que alternativas menos restritivas não funcionariam tão bem, direcionar a medida para a área sob tensão, respeitar o direito de propriedade nos termos do artigo 17.º da Carta, limitar a medida a cinco anos, e revê-la regularmente.
Se Lagos ou Portimão ultrapassariam esse limiar de preço/rendimento é uma questão em aberto. Não vi ninguém publicar o valor local, e gostaria de o ver antes de aceitar qualquer afirmação nesse sentido, em qualquer direção. Para efeitos de escala, o exemplo prático da própria Comissão é o centro de Madrid, onde existem cerca de 40 arrendamentos de curta duração por cada 100 habitações no mercado de arrendamento de longa duração. O Barlavento Algarvio não é Madrid.
O que isto significa se tem um AL em Lagos, Vila do Bispo ou Aljezur
Esta semana, nada. Acompanho o registo de Alojamento Local nesses três concelhos, e esta proposta não altera um único registo, licença ou obrigação nele. Quem lhe disser para vender antes de a UE o “encerrar” está a ler manchetes, não o texto.
O que vale a pena a sua atenção é a regra que já se aplica, abordada a seguir. Se está a ponderar se uma licença de AL ainda vale a pena manter, analisei a situação atual em Lagos em Ainda é Possível Obter uma Licença de AL em Lagos?, e nada disso é revertido pelo que aconteceu a 9 de setembro.
O que isto significa se está a comprar na faixa dos 300 mil aos 500 mil euros
É essa a faixa em que normalmente se situa um apartamento em Lagos com potencial para AL, e é de onde vêm a maioria das perguntas sobre arrendamento para investimento que recebo. Dois pontos aplicam-se diretamente. A não retroatividade significa que uma compra concluída agora não pode ser abrangida por uma futura medida de aquisição. O critério de escala comercial significa que um único apartamento arrendado durante parte do ano não é o perfil visado por este quadro legal.
A questão de saber se o arrendamento de curta duração compensa de facto é uma questão à parte, e uma em que eu pensaria com mais atenção do que nesta proposta. Analisei os números reais em O Airbnb Pode Pagar a Sua Reforma no Algarve?
A regra que já mudou, e que quase todos ignoraram
Enquanto todos discutem uma proposta, um regulamento da UE vinculativo está em vigor desde maio de 2026. O Regulamento (UE) 2024/1028, adotado a 11 de abril de 2024, regula a recolha e partilha de dados para serviços de arrendamento de curta duração. É esse que integra números de registo e partilha de dados das plataformas num quadro europeu comum, permitindo às autoridades ver, finalmente, o que está realmente a ser arrendado.
A Lei da Habitação Acessível baseia-se deliberadamente nele. As autoridades seriam obrigadas a ter em conta os dados obtidos ao abrigo do Regulamento 2024/1028, e a aplicá-lo e fazê-lo cumprir, incluindo os requisitos de registo. Portanto, a sequência prática não é “a UE proíbe o Airbnb”. É: os dados chegam primeiro, e só depois é que alguém pode discutir restrições com base em provas.
Um último ponto de confusão que vale a pena esclarecer. Este é o domínio do arrendamento de curta duração, um regime diferente da reforma do arrendamento de longa duração aprovada no início deste ano, que abordei em As Novas Regras de Arrendamento em Portugal. Se alguém lhe citar uma para argumentar sobre a outra, está a usar a lei errada.
Onde isto realmente se situa
Uma proposta no início do processo legislativo ordinário está muito longe de algo sobre o qual precise de agir. O Parlamento levantou objeções no primeiro dia. Mesmo na versão adotada pela Comissão, o desenho é um conjunto de travões às autoridades locais, não um conjunto de poderes atribuídos a Bruxelas. Se eventualmente for aprovada, o efeito prático no Barlavento Algarvio é que qualquer câmara que queira restringir terá de publicar números reais e defendê-los, o que representa mais responsabilização do que existe hoje, não menos.
Perguntas Frequentes
Preciso de fazer alguma coisa em relação à minha licença de Alojamento Local neste momento?
Não. A Lei da Habitação Acessível proposta a 9 de setembro de 2026 é uma proposta legislativa, não uma lei, e não altera qualquer registo ou obrigação de AL em Lagos, Vila do Bispo ou Aljezur. A regra que já se aplica é o Regulamento (UE) 2024/1028 sobre dados e registo de arrendamento de curta duração, em vigor desde maio de 2026. Se o seu registo estiver em conformidade com esse regulamento, não há nada de novo a fazer esta semana.
A câmara de Lagos poderia restringir os arrendamentos de curta duração ao abrigo destas novas regras da UE?
Só se primeiro se classificar como área sob tensão habitacional, o que implica demonstrar que uma habitação média custa, pelo menos, oito anos de rendimento disponível per capita, que esse rácio subiu ao longo de dez anos, e que é improvável que a pressão diminua nos próximos três anos. Teria depois de provar que qualquer restrição é necessária, proporcional e direcionada, e limitá-la a cinco anos. Não vi ninguém publicar o valor do rácio preço/rendimento de Lagos, por isso ninguém pode afirmar honestamente que a cidade já ultrapassa esse limiar.
Isto afeta a compra de uma segunda habitação no Algarve?
Não, para já. A Comissão declara que a Lei não introduz qualquer restrição da UE à compra ou utilização de segundas habitações, nem atribui às autoridades qualquer novo poder para criar uma. A proposta abrange medidas sobre imóveis que não sejam residência principal, mas qualquer medida desse tipo aplicar-se-ia apenas a imóveis comprados depois de entrar em vigor, pelo que não pode abranger uma casa que já possua.
Isto é o mesmo que a reforma do arrendamento em Portugal do início de 2026?
Não, e os dois são constantemente confundidos. A reforma portuguesa de 2026 alterou o regime de arrendamento de longa duração para senhorios que arrendam ao abrigo de contratos habitacionais. Esta proposta da UE diz respeito ao arrendamento de curta duração e a imóveis que não sejam residência principal. São regimes distintos, com regras distintas, pelo que um argumento sobre um deles nada lhe diz sobre o outro.
Vai surgir uma taxa sobre compradores estrangeiros através desta proposta?
Não pode. A fiscalidade está explicitamente fora do âmbito da Lei da Habitação Acessível, tal como as regras gerais de propriedade e transmissão de imóveis, heranças, doações, regulação de rendas, normas de construção e ordenamento do território. Qualquer alteração ao IMT ou uma taxa sobre compradores não residentes teria de resultar da legislação fiscal portuguesa, não deste texto.
Pronto para começar a sua procura de imóveis no Algarve? Diga-me o que procura e direi honestamente o que as regras afetam e o que não afetam.
