Não. A 21 de outubro de 2026, não existe em Portugal qualquer lei, projeto de lei ou plano do Governo para proibir ou restringir compradores estrangeiros de imóveis. A única proibição em cima da mesa é a proposta de uma federação de estudantes enviada ao parlamento a 20 de outubro. O que já se aplica aos não residentes é um IMT de taxa única de 7,5%.
Os títulos de Lisboa e do Porto correm depressa, e a pergunta que se segue é sempre a mesma. Se é um comprador britânico ou norte-americano a considerar uma segunda habitação em Lagos entre 500 mil e 900 mil euros, eis o que realmente aconteceu, o que é real e o que eu faria.
O que aconteceu nos protestos sobre habitação em Portugal em outubro de 2026
Foi uma semana tensa. A polícia desmantelou um acampamento de tendas de ativistas da habitação no Porto, numa operação de madrugada, na segunda-feira, 12 de outubro, e um protesto sobre habitação a 15 de outubro reuniu milhares de pessoas após confrontos com a polícia. No sábado, 17 de outubro, a maior central sindical de Portugal, a CGTP, encheu uma das principais avenidas de Lisboa com aquilo a que chamou “muitas dezenas de milhares” de pessoas a protestar contra os preços da habitação e o custo de vida.
A indignação é real e os números que a sustentam não estão em causa. Segundo a Reuters, os preços das casas em Portugal mais do que duplicaram desde 2017, as rendas dos novos contratos quase duplicaram e a inflação foi de 3,6% em setembro. Os salários não acompanharam.
Eis a parte que lhe interessa: a cobertura das manifestações não inclui uma proibição de compradores estrangeiros entre as exigências, e a resposta do Governo foi no sentido contrário. O ministro dos Assuntos Parlamentares, Carlos Abreu Amorim, afirmou que o Governo “não cederá aos gritos da rua”. O primeiro-ministro Luís Montenegro defendeu um registo centrado na oferta: uma meta de 59.000 casas construídas ou reabilitadas no âmbito do plano de recuperação, regras de licenciamento mais rápidas, uma isenção de IMT e de imposto do selo para compradores até aos 35 anos na primeira compra e uma garantia estatal de crédito à habitação para jovens compradores. Nenhuma destas medidas visa estrangeiros.
Vai Portugal restringir os compradores estrangeiros de imóveis após os protestos sobre habitação de 2026?
Não em qualquer forma que exista hoje. A única proposta concreta de proibição surgiu a 20 de outubro, da Federação Académica do Porto (FAP). Enviou aos partidos parlamentares um pacote que inclui uma proibição temporária de os não residentes comprarem casas, sobretudo nos municípios sob maior pressão. Aponta o Canadá e as regras da Áustria, Malta, Eslovénia, Grécia e Polónia como precedentes.
Leia com atenção. É uma proposta de um organismo estudantil, não um projeto de lei, e nenhum partido a adotou. O mesmo pacote pede ainda alívio no imposto sobre o rendimento para senhorios em arrendamentos permanentes, uma dedução dos juros do crédito à habitação e um programa nacional de construção modular. A própria federação argumenta que os tetos às rendas reduzem a oferta. É uma lista de desejos alargada, e a proibição é apenas uma linha nela.
Eis o que é real, lado a lado:
| Medida | Situação a 21 out. 2026 | O que significa para um não residente que compra em Lagos |
|---|---|---|
| IMT de taxa única de 7,5% para não residentes | Em vigor desde maio de 2026 | Aplica-se-lhe já. Numa segunda habitação de 700 mil euros, são 52.500 euros de IMT |
| Golden Visa através de imóveis | Encerrado desde outubro de 2023 | Comprar uma casa já não lhe dá uma via de residência |
| Lei da Habitação Acessível da UE | Proposta da Comissão, não é lei | Poderia permitir que os municípios em “zonas sob pressão habitacional” limitassem a compra de segundas habitações, apenas para imóveis comprados depois de a medida produzir efeitos |
| Proibição de compra por não residentes da FAP | Proposta estudantil enviada aos partidos a 20 out. | Sem projeto de lei, sem votação, sem data. Nada muda para si hoje |
| Pacote de habitação do Governo | Em execução | Do lado da oferta e dirigido a jovens residentes. Sem medidas para compradores estrangeiros |
Porque é que uma proibição a nível nacional é mais difícil do que os títulos sugerem
Primeiro, os dados não sustentam a ideia de que os estrangeiros estão a impulsionar o mercado nacional. Os números do INE para 2025 mostram que compradores com domicílio fiscal fora de Portugal compraram 8.471 casas, apenas 5% das 169.812 vendidas a nível nacional. Esse número desceu agora três anos seguidos, menos 13,3% do que em 2024.
O Algarve é diferente, e não vou fingir o contrário. Os compradores não residentes adquiriram 20,1% das casas vendidas aqui em 2025 e 31,3% do valor. É precisamente por isso que um limite regional é mais plausível do que um nacional, e por isso a proposta da UE, que funciona zona a zona, é aquela que realmente acompanho.
Segundo, a lei. Qualquer regra portuguesa que distinguisse compradores pelo local onde vivem choca frontalmente com as regras da UE sobre a livre circulação de capitais. É por isso que os exemplos europeus citados pelos estudantes funcionam sobretudo através de autorizações, testes de residência ou exceções regionais, e não de uma proibição generalizada. O Canadá pôde simplesmente legislar a sua proibição em 2023 e prolongá-la até 2027. Portugal não o pode fazer sozinho. A Espanha é a comparação mais próxima: o seu Governo aventou em 2025 um imposto de 100% sobre compradores de fora da UE e, no início de 2026, não tinha sido aprovado.
Terceiro, a proposta da UE protege quem já comprou. Como expliquei na minha análise da Lei da Habitação Acessível da UE, qualquer limite à aquisição aplicar-se-ia apenas a imóveis comprados depois de a medida produzir efeitos. E continua a ser uma proposta a percorrer o seu caminho em Bruxelas.
O que eu faria se estiver a comprar uma segunda habitação em Lagos
A minha leitura honesta: os protestos aumentam a temperatura política, mas não produziram uma única regra que altere o que um comprador britânico ou norte-americano pode fazer em Lagos este ano. A vertente fiscal já mudou, e é para aí que vai o seu dinheiro.
- Orce os 7,5% de IMT, não uma proibição. A taxa única para não residentes é a alteração que está a custar dinheiro real aos compradores neste momento. A minha análise do Orçamento do Estado para 2027 mostra que poupa 0 euros aos não residentes. Faça as suas contas na calculadora de custos de aquisição.
- Não se apresse para cumprir um prazo que não existe. Quem lhe diga para assinar este mês “antes da proibição” está a vender urgência, não factos.
- Pense no momento da residência. Se planeia mudar-se para Lagos em vez de a visitar, o momento em que se torna residente afeta o imposto que paga na compra. Peça a um advogado que esclareça isso antes do CPCV.
- Compre a pensar no longo prazo. O verdadeiro risco político no Algarve reside no licenciamento do arrendamento de curta duração, não na propriedade. Avalie o imóvel primeiro como casa e só depois como arrendamento.
Se quer ver todo o processo explicado, do NIF ao notário, comece pelo meu guia para comprar imóveis em Lagos como estrangeiro. Se já tem casa cá e se pergunta o que significa este ruído para o valor da sua casa, veja quanto vale hoje com a estimativa SunnySteve.
Esta é uma opinião de mercado, não aconselhamento jurídico. As regras podem mudar rapidamente num ano político aceso, pelo que deve confirmar a sua situação com um advogado português antes de se comprometer.
Perguntas Frequentes
Portugal vai proibir os estrangeiros de comprar imóveis em 2026?
Não. Não existe qualquer lei, projeto de lei ou plano do Governo para proibir compradores estrangeiros em Portugal em outubro de 2026. A única ideia de proibição é uma proposta enviada aos partidos parlamentares pela Federação Académica do Porto a 20 de outubro, que nenhum partido adotou.
Os norte-americanos e os britânicos ainda podem comprar imóveis em Portugal?
Sim. Norte-americanos e britânicos podem comprar propriedade plena em Portugal com um NIF, em pé de igualdade jurídica com os compradores portugueses. A principal diferença desde maio de 2026 é fiscal: os não residentes pagam um IMT de taxa única de 7,5% nas compras de habitação.
Uma proibição de compradores estrangeiros afetaria quem já tem casa no Algarve?
Nada do que está em cima da mesa hoje afetaria. A proposta da Lei da Habitação Acessível da UE só permite limites a imóveis comprados depois de uma medida local produzir efeitos, pelo que os atuais proprietários estão protegidos. A proposta estudantil nem sequer menciona os atuais proprietários e não é um projeto de lei.
Devo comprar em Lagos agora, antes de as regras mudarem?
Compre quando o imóvel e os números estiverem certos, não para cumprir um prazo. Nenhuma restrição a compradores estrangeiros tem uma data associada. O custo que realmente mudou é o IMT de 7,5% para não residentes, pelo que deve incluí-lo no seu orçamento desde a primeira visita.
A procurar em Lagos ou no Barlavento Algarvio e quer uma resposta direta sobre o que se aplica ao seu caso? Diga-me o que procura e entrarei em contacto consigo pessoalmente.
