Nein. Stand 21. Oktober 2026 gibt es in Portugal kein Gesetz, keinen Gesetzentwurf und keinen Regierungsplan, ausländischen Immobilienkäufern den Kauf zu verbieten oder ihn einzuschränken. Das einzige Verbot, das auf dem Tisch liegt, ist der Vorschlag eines Studentenverbands, der am 20. Oktober an das Parlament ging. Für Käufer ohne Wohnsitz gilt bereits eine pauschale IMT von 7,5 %.
Die Schlagzeilen aus Lissabon und Porto verbreiten sich schnell, und die Frage danach ist immer dieselbe. Wenn Sie britischer oder amerikanischer Käufer sind und sich eine Zweitwohnung in Lagos zwischen 500.000 und 900.000 Euro ansehen, erfahren Sie hier, was tatsächlich passiert ist, was real ist und was ich dazu tun würde.
Was bei den Wohnungsprotesten in Portugal im Oktober 2026 geschah
Es war eine angespannte Woche. Die Polizei räumte am Montag, 12. Oktober, in einem Einsatz vor Tagesanbruch ein Zeltlager von Wohnraum-Aktivisten in Porto, und ein Wohnungsprotest am 15. Oktober zog nach Zusammenstößen mit der Polizei Tausende an. Am Samstag, 17. Oktober, füllte Portugals größte Gewerkschaft CGTP eine der Hauptstraßen Lissabons mit dem, was sie „viele Zehntausende“ Menschen nannte, die gegen Wohnkosten und Lebenshaltungskosten protestierten.
Die Wut ist echt, und die Zahlen dahinter sind unstrittig. Laut Reuters haben sich die Immobilienpreise in Portugal seit 2017 mehr als verdoppelt, die Mieten bei Neuverträgen haben sich fast verdoppelt, und die Inflation lag im September bei 3,6 %. Die Löhne haben nicht Schritt gehalten.
Und das ist der Teil, der für Sie zählt: Die Berichterstattung über die Märsche nennt kein Verbot für ausländische Käufer unter den Forderungen, und die Reaktion der Regierung ging in die andere Richtung. Der Minister für Parlamentsangelegenheiten, Carlos Abreu Amorim, sagte, die Regierung „werde den Rufen der Straße nicht nachgeben“. Premierminister Luís Montenegro verteidigte eine angebotsorientierte Bilanz: ein Ziel von 59.000 gebauten oder sanierten Wohnungen im Rahmen des Aufbauplans, schnellere Planungsregeln, eine Befreiung von IMT und Stempelsteuer für Erstkäufer bis 35 Jahre und eine staatliche Hypothekengarantie für junge Käufer. Keine dieser Maßnahmen richtet sich gegen Ausländer.
Wird Portugal nach den Wohnungsprotesten 2026 ausländische Immobilienkäufer einschränken?
Nicht in irgendeiner Form, die es heute gibt. Der einzige konkrete Verbotsvorschlag kam am 20. Oktober von der Porto Academic Federation of Students (FAP). Sie schickte den Parteien des Parlaments ein Paket, das ein befristetes Verbot für den Wohnungskauf durch Personen ohne Wohnsitz enthält, vor allem in den Gemeinden mit dem größten Druck. Als Vorbilder verweist sie auf Kanada und auf Regeln in Österreich, Malta, Slowenien, Griechenland und Polen.
Lesen Sie das genau. Es ist ein Vorschlag einer Studentenvertretung, kein Gesetzentwurf, und keine Partei hat ihn übernommen. Dasselbe Paket fordert außerdem Einkommensteuererleichterungen für Vermieter bei Dauermieten, einen Abzug von Hypothekenzinsen und ein nationales Programm für modulares Bauen. Der Verband selbst argumentiert, dass Mietobergrenzen das Angebot verringern. Es ist ein breiter Wunschzettel, und das Verbot ist eine Zeile darin.
Hier ist gegenübergestellt, was real ist:
| Maßnahme | Stand am 21. Okt. 2026 | Was es für einen Käufer ohne Wohnsitz in Lagos bedeutet |
|---|---|---|
| Pauschale IMT von 7,5 % für Personen ohne Wohnsitz | Seit Mai 2026 in Kraft | Gilt jetzt für Sie. Bei einer Zweitwohnung für 700.000 Euro sind das 52.500 Euro IMT |
| Golden Visa über Immobilien | Seit Oktober 2023 geschlossen | Der Hauskauf eröffnet keinen Aufenthaltsweg mehr |
| EU Affordable Housing Act | Vorschlag der Kommission, kein Gesetz | Könnte Gemeinden in „Gebieten mit Wohnungsnot“ erlauben, Zweitwohnungskäufe zu begrenzen, nur für Immobilien, die nach dem Inkrafttreten einer Maßnahme gekauft werden |
| FAP-Verbot für Käufe durch Personen ohne Wohnsitz | Studentenvorschlag, am 20. Okt. an die Parteien geschickt | Kein Gesetzentwurf, keine Abstimmung, kein Datum. Heute ändert sich für Sie nichts |
| Wohnungspaket der Regierung | Wird umgesetzt | Angebotsorientiert und auf junge Einwohner ausgerichtet. Keine Maßnahmen für ausländische Käufer |
Warum ein landesweites Verbot schwieriger ist, als die Schlagzeilen vermuten lassen
Erstens stützen die Daten nicht die These, Ausländer würden den nationalen Markt treiben. Die INE-Zahlen für 2025 zeigen, dass Käufer mit Steueradresse außerhalb Portugals 8.471 Wohnungen kauften, nur 5 % der 169.812 landesweit verkauften. Diese Zahl ist nun das dritte Jahr in Folge gefallen, und zwar um 13,3 % gegenüber 2024.
Der Algarve ist anders, und das will ich nicht beschönigen. Käufer ohne Wohnsitz kauften hier 2025 20,1 % der verkauften Wohnungen und 31,3 % des Werts. Genau deshalb ist eine regionale Grenze plausibler als eine nationale, und deshalb ist der EU-Vorschlag, der gebietsweise arbeitet, derjenige, den ich tatsächlich beobachte.
Zweitens das Recht. Jede portugiesische Regel, die Käufer nach ihrem Wohnort unterscheidet, läuft direkt in die EU-Regeln zum freien Kapitalverkehr. Deshalb arbeiten die europäischen Beispiele, auf die sich die Studenten berufen, meist mit Genehmigungen, Wohnsitztests oder regionalen Ausnahmen statt mit einem pauschalen Verbot. Kanada konnte sein Verbot 2023 einfach per Gesetz beschließen und bis 2027 verlängern. Portugal kann das nicht allein. Spanien ist der nächste Vergleich: Die dortige Regierung brachte 2025 eine Steuer von 100 % für Käufer von außerhalb der EU ins Gespräch, und Stand Anfang 2026 war sie nicht beschlossen.
Drittens schützt der EU-Vorschlag Menschen, die bereits gekauft haben. Wie ich in meiner Analyse des EU Affordable Housing Act dargelegt habe, würde jede Erwerbsbeschränkung nur für Immobilien gelten, die nach dem Inkrafttreten der Maßnahme gekauft werden. Und es ist weiterhin ein Vorschlag, der sich durch Brüssel arbeitet.
Was ich tun würde, wenn Sie eine Zweitwohnung in Lagos kaufen
Meine ehrliche Einschätzung: Die Proteste erhöhen die politische Temperatur, aber sie haben keine einzige Regel hervorgebracht, die ändert, was ein britischer oder amerikanischer Käufer in diesem Jahr in Lagos tun kann. Bei der Steuer hat sich bereits etwas bewegt, und dort fließt Ihr Geld hin.
- Planen Sie die IMT von 7,5 % ein, nicht ein Verbot. Der pauschale Satz für Personen ohne Wohnsitz ist die Änderung, die Käufer derzeit echtes Geld kostet. Meine Analyse des Staatshaushalts 2027 zeigt, dass er Personen ohne Wohnsitz 0 Euro spart. Rechnen Sie Ihre Zahlen im Rechner für Kaufnebenkosten durch.
- Beeilen Sie sich nicht wegen einer Frist, die es nicht gibt. Wer Ihnen rät, diesen Monat „vor dem Verbot“ zu unterschreiben, verkauft Dringlichkeit, keine Fakten.
- Denken Sie an den Zeitpunkt Ihres Wohnsitzes. Wenn Sie nach Lagos ziehen wollen, statt nur zu Besuch zu kommen, beeinflusst der Zeitpunkt Ihrer Wohnsitznahme die Steuer, die Sie beim Kauf zahlen. Lassen Sie das vor dem CPCV von einem Anwalt klären.
- Kaufen Sie mit langem Atem. Das eigentliche politische Risiko im Algarve liegt bei der Lizenzierung von Kurzzeitvermietungen, nicht beim Eigentum. Bewerten Sie die Immobilie zuerst als Zuhause und erst danach als Mietobjekt.
Wenn Sie den ganzen Ablauf von der NIF bis zum Notar dargelegt haben möchten, beginnen Sie mit meinem Leitfaden zum Immobilienkauf in Lagos als Ausländer. Wenn Sie bereits hier besitzen und wissen wollen, was der Lärm für den Wert Ihres Hauses bedeutet, sehen Sie mit der SunnySteve-Schätzung, was es heute wert ist.
Dies ist eine Markteinschätzung, keine Rechtsberatung. Die Regeln können sich in einem politisch aufgeheizten Jahr schnell ändern, daher bestätigen Sie Ihre eigene Position bei einem portugiesischen Anwalt, bevor Sie sich verpflichten.
Häufig gestellte Fragen
Verbietet Portugal 2026 Ausländern den Immobilienkauf?
Nein. Es gibt im Oktober 2026 kein Gesetz, keinen Gesetzentwurf und keinen Regierungsplan, ausländischen Käufern den Kauf in Portugal zu verbieten. Die einzige Verbotsidee ist ein Vorschlag, den die Porto Academic Federation of Students am 20. Oktober an die Parteien des Parlaments geschickt hat und den keine Partei aufgegriffen hat.
Können Amerikaner und Briten in Portugal weiterhin Immobilien kaufen?
Ja. Amerikaner und Briten können in Portugal mit einer NIF-Steuernummer Immobilien zu Volleigentum kaufen, rechtlich gleichgestellt mit portugiesischen Käufern. Der wichtigste Unterschied seit Mai 2026 liegt bei der Steuer: Käufer ohne Wohnsitz zahlen beim Kauf von Wohnimmobilien eine pauschale IMT von 7,5 %.
Würde ein Verbot für ausländische Käufer Menschen betreffen, die bereits ein Haus im Algarve besitzen?
Nichts, was heute auf dem Tisch liegt, würde das tun. Der Vorschlag für den EU Affordable Housing Act erlaubt nur Beschränkungen für Immobilien, die nach dem Inkrafttreten einer lokalen Maßnahme gekauft werden, sodass bestehende Eigentümer geschützt sind. Der Studentenvorschlag erwähnt bestehende Eigentümer überhaupt nicht, und er ist kein Gesetzentwurf.
Sollte ich jetzt in Lagos kaufen, bevor sich die Regeln ändern?
Kaufen Sie, wenn die Immobilie und die Zahlen stimmen, nicht um einer Frist zuvorzukommen. Für keine Beschränkung ausländischer Käufer gibt es ein Datum. Die Kosten, die sich tatsächlich geändert haben, sind die IMT von 7,5 % für Käufer ohne Wohnsitz, also planen Sie sie ab der ersten Besichtigung in Ihr Budget ein.
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