Am 9. September hat die Europäische Kommission den Affordable Housing Act vorgeschlagen, und innerhalb weniger Stunden hieß es in den Schlagzeilen, er verbiete Airbnb. Das tut er nicht. Der Vorschlag legt fest, welche Belege eine Stadt vorlegen muss, bevor sie Kurzzeitvermietungen oder Zweitwohnungen einschränkt, und er ändert nichts für alle, die heute im Algarve eine Immobilie besitzen oder kaufen.
Will die EU Airbnb und Kurzzeitvermietungen in Portugal verbieten?
Nein. Das Frage-und-Antwort-Dokument der Kommission selbst bringt es in einem Satz auf den Punkt: „Die Verordnung verbietet oder beschränkt Kurzzeitvermietungen nicht.“ Bei Zweitwohnungen ist es ebenso eindeutig: Der Act „führt keine EU-Beschränkung für den Kauf oder die Nutzung von Zweitwohnungen (oder auch von Kurzzeitvermietungen) ein“ und gibt den lokalen Behörden keine neue Befugnis, eine solche zu verhängen.
Was der Vorschlag tatsächlich tut: Er legt gemeinsame Bedingungen fest, die eine nationale, regionale oder kommunale Behörde erfüllen muss, wenn sie Kurzzeitvermietungen oder Immobilien ohne Hauptwohnsitznutzung einschränken will. Die Wohnungspolitik bleibt genau dort, wo sie war. Auch das sagt die Kommission deutlich: „Letztlich bleiben Entscheidungen über die Wohnungspolitik bei den nationalen, regionalen und lokalen Behörden.“
Was die Kommission am 9. September 2026 vorgeschlagen hat
Das Dokument trägt die Nummer COM(2026) 599 final und ist als 2026/0268 (COD) registriert, mit Artikel 114 AEUV als Rechtsgrundlage. Es handelt sich um einen vorgeschlagenen Verordnungsentwurf, nicht um ein Gesetz. Er geht nun im ordentlichen Gesetzgebungsverfahren an das Europäische Parlament und den Rat, wo er geändert, verzögert oder fallen gelassen werden kann. Zusätzlich hat die Kommission eine separate Empfehlung veröffentlicht, die für niemanden bindend ist.
Hier ist der Unterschied zwischen der Berichterstattung und dem Text.
| Was Sie diese Woche lesen werden | Was COM(2026) 599 sagt |
|---|---|
| Die EU verbietet Airbnb | „Die Verordnung verbietet oder beschränkt Kurzzeitvermietungen nicht“ |
| Brüssel wird Zweitwohnungen einschränken | Keine EU-Beschränkung für den Kauf oder die Nutzung einer Zweitwohnung und keine neue Befugnis für Behörden, eine solche zu schaffen |
| Es ist jetzt Gesetz | Ein Vorschlag am Anfang des ordentlichen Gesetzgebungsverfahrens |
| Gemeinden können nach Belieben handeln | Sie müssen zuerst Wohnungsnot nachweisen und dann Notwendigkeit und Verhältnismäßigkeit belegen |
| Bestehende Eigentümer sind betroffen | Erwerbsmaßnahmen dürfen nicht rückwirkend gelten und binden nur Immobilien, die nach dem Datum der Maßnahme gekauft werden |
Der Zweitwohnungs-Teil, über den fast niemand berichtet
Dieser Teil ist für meine Kunden am wichtigsten, und er geht unter den Airbnb-Schlagzeilen unter. Der Vorschlag hat zwei Teile, nicht einen. Der erste betrifft Maßnahmen, die Kurzzeitvermietungsdienste einschränken. Der zweite betrifft Maßnahmen, die den Erwerb oder die Nutzung von Wohnimmobilien einschränken, die „nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden“. Die Pressemitteilung der Kommission nennt das Beispiel klar: Zweitwohnungen und längerer Leerstand.
Wenn Sie ein Ferienhaus in Lagos oder Praia da Luz kaufen, ist dieser zweite Teil der für Sie relevante, und er enthält eine Schutzklausel, die Sie kennen sollten. Jede Maßnahme zum Erwerb gilt nur für Immobilien, die nach ihrem Inkrafttreten gekauft werden. Sie kann nicht rückwirkend ein Haus erfassen, das Sie bereits besitzen. Als die Wohnungsproteste im Oktober 2026 die Debatte über ein Verbot neu belebten, habe ich dargelegt, ob Portugal ausländische Immobilienkäufer einschränken wird und was tatsächlich auf dem Tisch liegt. Bei Kurzzeitvermietungen müssen Maßnahmen auf Aktivitäten in gewerblichem Umfang abzielen und nicht auf einen Eigentümer, der eine Wohnung vermietet.
Mehrere Bereiche liegen komplett außerhalb des Anwendungsbereichs: allgemeine Regeln zu Eigentum und Übertragung von Immobilien, Erbschaft, Schenkungen und Übertragungen innerhalb der Familie, Mietregulierung, Wohngeld, Bauvorschriften, allgemeine Flächennutzung und Besteuerung. Der letzte Punkt ist wichtiger, als er aussieht. Steuern sind ausdrücklich ausgenommen, daher ist dieser Vorschlag keine Hintertür für eine Abgabe auf ausländische Käufer oder eine Änderung der IMT, was auch immer Sie anderswo lesen.
Wie eine Gemeinde ihren Fall belegen müsste
Bevor sie irgendetwas einschränkt, muss eine Behörde das Gebiet als „unter Wohnungsnot stehend“ ausweisen. Die Kommission legt dafür eine Abfolge fest.
- Eine Vorprüfung des Verhältnisses von Preis zu Einkommen: Die durchschnittliche Wohnung muss mindestens acht Jahre des verfügbaren Pro-Kopf-Einkommens kosten.
- Dieses Verhältnis muss außerdem in den letzten zehn Jahren gestiegen sein, es sei denn, es liegt bereits bei zehn oder darüber, dann entfällt der Wachstumstest.
- Eine detaillierte Analyse von Angebot und Nachfrage auf dem lokalen Wohnungsmarkt sowie der demografischen und Bevölkerungstrends.
- Die Feststellung, dass sich die Wohnungsnot in den nächsten drei Jahren voraussichtlich nicht entspannt.
- Daten, die objektiv, transparent und überprüfbar sind.
Wenn sie diese Hürde nimmt und trotzdem handeln will, muss sie anschließend eine erhebliche nachteilige Wirkung auf Erschwinglichkeit oder Verfügbarkeit belegen, die mindestens drei Jahre anhält, zeigen, dass weniger einschneidende Alternativen nicht ebenso gut wirken würden, die Maßnahme auf das betroffene Gebiet ausrichten, das Eigentumsrecht nach Artikel 17 der Charta wahren, die Maßnahme auf fünf Jahre begrenzen und sie regelmäßig überprüfen.
Ob Lagos oder Portimão diese Schwelle beim Verhältnis von Preis zu Einkommen erreichen würden, ist offen. Ich habe noch niemanden gesehen, der die lokale Zahl veröffentlicht hat, und ich würde sie sehen wollen, bevor ich die Behauptung von irgendjemandem in die eine oder andere Richtung akzeptiere. Zur Einordnung: Das Rechenbeispiel der Kommission selbst ist das Zentrum von Madrid, wo auf 100 Wohnungen im langfristigen Mietmarkt etwa 40 Kurzzeitvermietungen kommen. Der Westalgarve ist nicht Madrid.
Was es bedeutet, wenn Sie ein AL in Lagos, Vila do Bispo oder Aljezur besitzen
Diese Woche: nichts. Ich beobachte das Alojamento Local Register in diesen drei Gemeinden, und dieser Vorschlag ändert keine einzige Registrierung, Lizenz oder Pflicht darin. Wer Ihnen rät, zu verkaufen, bevor die EU Sie dichtmacht, liest Schlagzeilen statt den Text.
Beachtenswert ist die Regel, die bereits gilt und weiter unten behandelt wird. Wenn Sie abwägen, ob sich eine AL-Lizenz überhaupt noch lohnt, habe ich die aktuelle Lage in Lagos in Bekommt man in Lagos noch eine AL-Lizenz? durchgesehen, und nichts davon wird durch das Geschehen vom 9. September aufgehoben.
Was es bedeutet, wenn Sie im Preisband von 300.000 bis 500.000 Euro kaufen
In diesem Band liegt üblicherweise eine für AL geeignete Wohnung in Lagos, und von dort kommen die meisten Fragen zur Kapitalanlage durch Vermietung, die ich erhalte. Zwei Punkte gelten direkt. Die fehlende Rückwirkung bedeutet, dass ein Kauf, den Sie jetzt abschließen, von einer künftigen Erwerbsmaßnahme nicht erfasst werden kann. Die Ausrichtung auf gewerblichen Umfang bedeutet, dass eine Wohnung, die einen Teil des Jahres vermietet wird, nicht das Profil ist, auf das dieser Rahmen zielt.
Die Rechnung, ob sich Kurzzeitvermietung tatsächlich lohnt, ist eine eigene Frage, und über sie würde ich gründlicher nachdenken als über diesen Vorschlag. Die realen Zahlen dazu habe ich in Kann sich Airbnb für Ihr Ruhestandshaus im Algarve lohnen? durchgerechnet.
Die Regel, die sich bereits geändert hat und die die meisten übersehen haben
Während alle über einen Vorschlag streiten, ist seit Mai 2026 eine verbindliche EU-Verordnung in Kraft. Die Verordnung (EU) 2024/1028, am 11. April 2024 verabschiedet, regelt die Erhebung und den Austausch von Daten für Kurzzeitvermietungsdienste. Sie bringt Registrierungsnummern und den Datenaustausch der Plattformen in einen gemeinsamen europäischen Rahmen, sodass die Behörden endlich sehen können, was tatsächlich vermietet wird.
Der Affordable Housing Act baut bewusst darauf auf. Die Behörden wären verpflichtet, die nach 2024/1028 gewonnenen Daten zu berücksichtigen und die Verordnung anzuwenden und durchzusetzen, einschließlich der Registrierungspflichten. Die praktische Abfolge lautet also nicht „EU verbietet Airbnb“. Sie lautet: Zuerst kommen die Daten, und erst dann kann jemand anhand von Belegen über Einschränkungen streiten.
Noch ein Punkt, bei dem Verwechslung droht. Hier geht es um Kurzzeitvermietung, und das ist ein anderes Regime als die Reform des langfristigen Mietrechts, die Anfang dieses Jahres verabschiedet wurde und die ich in Portugals neue Mietregeln behandelt habe. Wenn jemand Ihnen das eine entgegenhält, um etwas über das andere zu belegen, hat er das falsche Gesetz vor Augen.
Wo das tatsächlich landet
Ein Vorschlag am Anfang des ordentlichen Gesetzgebungsverfahrens ist weit von allem entfernt, worauf Sie reagieren müssten. Das Parlament hat bereits am ersten Tag Einwände erhoben. Selbst in der von der Kommission beschlossenen Fassung ist der Entwurf eine Reihe von Bremsen für lokale Behörden und keine Reihe von Befugnissen für Brüssel. Sollte er irgendwann verabschiedet werden, wäre die praktische Folge im Westalgarve, dass jede Gemeinde, die einschränken will, echte Zahlen veröffentlichen und verteidigen müsste. Das ist mehr Rechenschaft als heute, nicht weniger.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich jetzt etwas wegen meiner Alojamento Local Lizenz unternehmen?
Nein. Der am 9. September 2026 vorgeschlagene Affordable Housing Act ist ein Gesetzesvorschlag und kein Gesetz, und er ändert nichts an AL-Registrierungen oder Pflichten in Lagos, Vila do Bispo oder Aljezur. Die Regelung, die bereits gilt, ist die Verordnung (EU) 2024/1028 über Daten und Registrierung bei Kurzzeitvermietungen, die seit Mai 2026 in Kraft ist. Wenn Ihre Registrierung danach in Ordnung ist, müssen Sie diese Woche nichts Neues tun.
Könnte Lagos Kurzzeitvermietungen nach diesen neuen EU-Regeln einschränken?
Nur wenn die Stadt sich zuerst selbst zum Gebiet mit Wohnungsnot erklärt. Dafür müsste sie nachweisen, dass eine durchschnittliche Wohnung mindestens acht Jahre des verfügbaren Pro-Kopf-Einkommens kostet, dass dieses Verhältnis in zehn Jahren gestiegen ist und dass sich der Druck in den nächsten drei Jahren voraussichtlich nicht entspannt. Anschließend müsste sie belegen, dass jede Einschränkung notwendig, verhältnismäßig und gezielt ist, und sie auf fünf Jahre befristen. Ich habe noch niemanden gesehen, der das Verhältnis von Preis zu Einkommen für Lagos veröffentlicht hat. Daher kann derzeit niemand ehrlich behaupten, dass die Stadt diese Hürde nimmt.
Betrifft das den Kauf einer Zweitwohnung im Algarve?
Heute nicht. Die Kommission stellt klar, dass der Act keine EU-Beschränkung für den Kauf oder die Nutzung von Zweitwohnungen einführt und den Behörden keine neue Befugnis dafür gibt. Der Vorschlag erfasst zwar Maßnahmen für Immobilien, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden, doch eine solche Maßnahme würde nur für Immobilien gelten, die nach ihrem Inkrafttreten gekauft werden. Sie kann also nicht auf eine Immobilie zurückgreifen, die Sie bereits besitzen.
Ist das dasselbe wie die portugiesische Mietrechtsreform Anfang 2026?
Nein, und die beiden werden ständig verwechselt. Portugals Reform von 2026 hat das Regime für langfristige Mietverhältnisse von Vermietern geändert, die unter Wohnraummietverträgen vermieten. Dieser EU-Vorschlag betrifft die kurzfristige Ferienvermietung und Immobilien ohne Hauptwohnsitznutzung. Es sind getrennte Regelwerke mit getrennten Regeln, daher sagt ein Argument zu dem einen nichts über das andere aus.
Kommt über diesen Vorschlag eine Steuer für ausländische Käufer?
Das ist nicht möglich. Steuern sind im Affordable Housing Act ausdrücklich ausgenommen, ebenso wie allgemeine Regeln zu Eigentum und Übertragung von Immobilien, Erbschaft, Schenkungen, Mietregulierung, Bauvorschriften und Flächennutzung. Jede Änderung der IMT oder eine Abgabe für Käufer ohne Wohnsitz müsste aus der portugiesischen Steuergesetzgebung kommen, nicht aus diesem Text.
Möchten Sie Ihre Immobiliensuche im Algarve beginnen? Sagen Sie mir, wonach Sie suchen, und ich sage Ihnen ehrlich, was die Regeln betreffen und was nicht.
