Op 9 september heeft de Europese Commissie de Affordable Housing Act voorgesteld, en binnen enkele uren meldden de koppen dat Airbnb verboden zou worden. Dat is niet zo. Het voorstel zet uiteen welk bewijs een stad moet leveren voordat zij kortetermijnverhuur of tweede woningen beperkt, en het verandert niets voor wie vandaag een woning in de Algarve bezit of koopt.
Gaat de EU Airbnb en kortetermijnverhuur in Portugal verbieden?
Nee. In het eigen vraag-en-antwoorddocument van de Commissie staat het in één zin: “De verordening verbiedt of beperkt kortetermijnverhuur niet.” Over tweede woningen is zij even direct: de wet “voert geen enkele EU-beperking in op de aankoop of het gebruik van tweede woningen (of op kortetermijnverhuur)” en geeft lokale overheden geen nieuwe bevoegdheid om er een op te leggen.
Wat het voorstel feitelijk doet, is gemeenschappelijke voorwaarden vaststellen waaraan een nationale, regionale of gemeentelijke overheid moet voldoen als zij besluit kortetermijnverhuur of vastgoed dat niet als hoofdverblijf dient te beperken. Het woonbeleid blijft precies waar het was. Ook de Commissie is daar duidelijk over: “Uiteindelijk blijven beslissingen over woonbeleid bij de nationale, regionale en lokale overheden.”
Wat de Commissie op 9 september 2026 heeft voorgesteld
Het document is COM(2026) 599 final, ingeschreven als 2026/0268 (COD), met artikel 114 VWEU als rechtsgrondslag. Het is een voorgestelde verordening, geen wet. Het gaat nu naar het Europees Parlement en de Raad volgens de gewone wetgevingsprocedure, waar het kan worden gewijzigd, uitgesteld of geschrapt. Daarnaast heeft de Commissie een aparte aanbeveling gepubliceerd, die voor niemand bindend is.
Dit is het verschil tussen de berichtgeving en de tekst.
| Wat u deze week leest | Wat COM(2026) 599 zegt |
|---|---|
| De EU verbiedt Airbnb | “De verordening verbiedt of beperkt kortetermijnverhuur niet” |
| Brussel gaat tweede woningen beperken | Geen EU-beperking op het kopen of gebruiken van een tweede woning, en geen nieuwe bevoegdheid voor overheden om er een in te voeren |
| Het is nu wet | Een voorstel, aan het begin van de gewone wetgevingsprocedure |
| Gemeenten kunnen doen wat ze willen | Zij moeten eerst woondruk aantonen en vervolgens noodzaak en evenredigheid |
| Bestaande eigenaren lopen gevaar | Aankoopmaatregelen kunnen niet met terugwerkende kracht gelden en binden alleen vastgoed dat is gekocht na de datum van de maatregel |
Het onderdeel over tweede woningen waar bijna niemand over bericht
Dit is het deel dat voor mijn klanten het belangrijkst is, en het ligt begraven onder de Airbnb-koppen. Het voorstel heeft twee onderdelen, niet één. Het eerste betreft maatregelen die kortetermijnverhuur beperken. Het tweede betreft maatregelen die de aankoop of het gebruik beperken van woningen die “niet als hoofdverblijf worden gebruikt”. Het persbericht van de Commissie geeft het voorbeeld ronduit: tweede woningen en langdurige leegstand.
Als u een vakantiewoning koopt in Lagos of Praia da Luz, is dat tweede onderdeel het onderdeel dat u aangaat, en er zit een waarborg in die de moeite waard is om te kennen. Elke maatregel over aankoop geldt alleen voor woningen die worden gekocht nadat die maatregel van kracht is geworden. Hij kan niet terugwerken en een woning treffen die u al bezit. Toen de woonprotesten van oktober 2026 het gepraat over een verbod deden oplaaien, heb ik uiteengezet of Portugal buitenlandse vastgoedkopers gaat beperken en wat er werkelijk op tafel ligt. Bij kortetermijnverhuur moeten maatregelen gericht zijn op activiteit op commerciële schaal en niet op een eigenaar die één appartement verhuurt.
Verschillende zaken vallen volledig buiten het toepassingsgebied: algemene regels over eigendom en overdracht van vastgoed, erfenissen, schenkingen en overdrachten binnen de familie, huurregulering, woontoeslagen, bouwnormen, algemene ruimtelijke ordening en belastingen. Dat laatste is belangrijker dan het lijkt. Belastingen vallen er uitdrukkelijk buiten, dus dit voorstel is geen achterdeur voor een heffing op buitenlandse kopers of een wijziging van de IMT, wat u ook mag lezen.
Hoe een gemeente haar zaak zou moeten bewijzen
Voordat een overheid iets beperkt, moet zij het gebied aanwijzen als gebied met “woondruk”. De Commissie legt daarvoor een volgorde vast.
- Een voorselectie op basis van de verhouding tussen prijs en inkomen: de gemiddelde woning moet minstens acht jaar beschikbaar inkomen per inwoner kosten.
- Die verhouding moet de afgelopen tien jaar ook zijn gestegen, tenzij zij al op tien of hoger ligt; dan vervalt de groeitoets.
- Een gedetailleerde analyse van het lokale woningaanbod en de vraag, plus demografische en bevolkingstrends.
- De vaststelling dat de woondruk de komende drie jaar waarschijnlijk niet zal afnemen.
- Gegevens die objectief, transparant en verifieerbaar zijn.
Als zij die lat haalt en toch wil ingrijpen, moet zij vervolgens een aanzienlijk nadelig effect op de betaalbaarheid of beschikbaarheid aantonen dat minstens drie jaar aanhoudt, aantonen dat minder beperkende alternatieven niet even goed zouden werken, de maatregel richten op het getroffen gebied, het eigendomsrecht volgens artikel 17 van het Handvest respecteren, de maatregel tot vijf jaar beperken en regelmatig evalueren.
Of Lagos of Portimão die drempel voor prijs tot inkomen zou halen, is een open vraag. Ik heb niemand het lokale cijfer zien publiceren, en ik zou het willen zien voordat ik iemands bewering in welke richting dan ook aanvaard. Ter vergelijking: het eigen rekenvoorbeeld van de Commissie is het centrum van Madrid, waar ongeveer 40 kortetermijnverhuureenheden staan op elke 100 woningen op de langetermijnhuurmarkt. De West-Algarve is niet Madrid.
Wat het betekent als u een AL bezit in Lagos, Vila do Bispo of Aljezur
Deze week niets. Ik volg het register van Alojamento Local in die drie gemeenten, en dit voorstel verandert daarin geen enkele registratie, vergunning of verplichting. Wie u zegt te verkopen voordat de EU u de deur dichtdoet, leest koppen en niet de tekst.
Wat uw aandacht verdient is de regel die al geldt, hieronder behandeld. Als u afweegt of een AL-licentie nog wel de moeite waard is, heb ik de actuele situatie in Lagos doorgenomen in Kunt u in Lagos nog een AL-licentie krijgen?, en niets daarvan wordt teruggedraaid door wat er op 9 september is gebeurd.
Wat het betekent als u koopt in het segment van 300.000 tot 500.000 euro
Dat is het segment waarin een voor AL geschikt appartement in Lagos doorgaans zit, en daar komen de meeste vragen over kopen om te verhuren vandaan die ik krijg. Twee punten gelden rechtstreeks. Niet-terugwerkende kracht betekent dat een aankoop die u nu afrondt niet kan worden getroffen door een toekomstige aankoopmaatregel. Gerichtheid op commerciële schaal betekent dat één appartement dat een deel van het jaar wordt verhuurd niet het profiel is waarop dit kader is gericht.
De rekensom of kortetermijnverhuur echt rendeert is een aparte vraag, en een waar ik harder over zou nadenken dan over dit voorstel. De echte cijfers daarvoor heb ik uitgewerkt in Kan Airbnb uw pensioenwoning in de Algarve laten renderen?
De regel die al is veranderd en die de meesten hebben gemist
Terwijl iedereen over een voorstel discussieert, is sinds mei 2026 een bindende EU-verordening van kracht. Verordening (EU) 2024/1028, aangenomen op 11 april 2024, regelt het verzamelen en delen van gegevens over kortetermijnverhuur. Het is de verordening die registratienummers en gegevensuitwisseling door platforms onder een gemeenschappelijk Europees kader brengt, zodat overheden eindelijk kunnen zien wat er werkelijk wordt verhuurd.
De Affordable Housing Act bouwt hier bewust op voort. Overheden zouden verplicht worden rekening te houden met gegevens die onder 2024/1028 zijn verkregen en die verordening toe te passen en te handhaven, registratievereisten inbegrepen. De praktische volgorde is dus niet “de EU verbiedt Airbnb”. Het is: eerst komen de gegevens, en pas daarna kan iemand op basis van bewijs over beperkingen twisten.
Nog één punt van verwarring dat het opruimen waard is. Dit gaat over kortetermijnverhuur, en het is een ander regime dan de hervorming van de langetermijnhuur die eerder dit jaar is doorgevoerd, die ik heb behandeld in De nieuwe huurregels van Portugal. Als iemand de ene aanhaalt om iets over de andere te beweren, heeft hij de verkeerde wet erbij gehaald.
Waar dit werkelijk op uitkomt
Een voorstel aan het begin van de gewone wetgevingsprocedure is nog ver verwijderd van iets waarop u moet handelen. Het Parlement maakte al op de eerste dag bezwaar. Zelfs in de versie die de Commissie heeft aangenomen is de opzet een reeks remmen op lokale overheden, geen reeks bevoegdheden die aan Brussel worden gegeven. Als het uiteindelijk wordt aangenomen, is het praktische effect in de West-Algarve dat elke gemeente die wil beperken echte cijfers moet publiceren en verdedigen, wat meer verantwoording is dan nu bestaat, niet minder.
Veelgestelde vragen
Moet ik nu iets doen met mijn Alojamento Local-licentie?
Nee. De op 9 september 2026 voorgestelde Affordable Housing Act is een wetgevingsvoorstel, geen wet, en wijzigt geen AL-registratie of -verplichting in Lagos, Vila do Bispo of Aljezur. De regel die al wel geldt is Verordening (EU) 2024/1028 over gegevens en registratie bij kortetermijnverhuur, van kracht sinds mei 2026. Als uw registratie daaronder in orde is, hoeft u deze week niets nieuws te doen.
Kan Lagos kortetermijnverhuur beperken onder deze nieuwe EU-regels?
Alleen als de gemeente zichzelf eerst aanwijst als gebied met woondruk, wat inhoudt dat zij aantoont dat een gemiddelde woning minstens acht jaar beschikbaar inkomen per inwoner kost, dat de verhouding de afgelopen tien jaar is gestegen en dat de druk binnen drie jaar waarschijnlijk niet afneemt. Daarna zou zij moeten bewijzen dat elke beperking noodzakelijk, evenredig en gericht is, en haar tot vijf jaar beperken. Ik heb niemand het cijfer voor prijs tot inkomen in Lagos zien publiceren, dus niemand kan eerlijk beweren dat de stad die lat nu al haalt.
Heeft dit gevolgen voor de aankoop van een tweede woning in de Algarve?
Vandaag niet. De Commissie stelt dat de wet geen EU-beperking invoert op de aankoop of het gebruik van tweede woningen en overheden geen nieuwe bevoegdheid geeft om er een te creëren. Het voorstel behandelt wel maatregelen over vastgoed dat niet als hoofdverblijf wordt gebruikt, maar zo’n maatregel zou alleen gelden voor woningen die zijn gekocht nadat hij van kracht is geworden, en kan dus geen woning treffen die u al bezit.
Is dit hetzelfde als de hervorming van de huurwet in Portugal eerder in 2026?
Nee, en de twee worden voortdurend door elkaar gehaald. De hervorming van 2026 in Portugal wijzigde het regime voor langetermijnhuur voor verhuurders die verhuren onder woonhuurcontracten. Dit EU-voorstel gaat over vakantieverhuur voor korte termijn en vastgoed dat niet als hoofdverblijf dient. Het zijn aparte regimes met aparte regels, dus een argument over het ene zegt niets over het andere.
Komt er via dit voorstel een belasting op buitenlandse kopers?
Dat kan niet. Belastingen vallen uitdrukkelijk buiten het toepassingsgebied van de Affordable Housing Act, evenals algemene regels over eigendom en overdracht van vastgoed, erfenissen, schenkingen, huurregulering, bouwnormen en ruimtelijke ordening. Elke wijziging van de IMT of een heffing op niet-ingezeten kopers zou uit de eigen belastingwetgeving van Portugal moeten komen, niet uit deze tekst.
Klaar om uw zoektocht naar vastgoed in de Algarve te beginnen? Vertel me wat u zoekt en ik vertel u eerlijk welke regels wel en niet van invloed zijn.
