Een woning verkopen in Portugal kost in 2026 doorgaans 6% tot 10% van de verkoopprijs. De grootste posten zijn de makelaarscourtage plus 23% btw, en daarna de vermogenswinstbelasting over 50% van uw winst tegen progressieve tarieven. Bij een verkoop van 550.000 euro in Lagos komt dat neer op ongeveer 48.000 euro.
Deze gids is opgebouwd rond een veelvoorkomend verkopersprofiel in Lagos: Brits of Nederlands, gekocht tussen 2015 en 2019, inmiddels niet-ingezetene voor de belasting. Hieronder vindt u de volledige berekening van een typische verkoop, de documenten die u nodig hebt voordat u uw woning aanbiedt en de ene fout die de eigen berekening van een verkoper het vaakst verstoort.
Wat kost het om een woning in Portugal te verkopen in 2026?
Vier kosten bepalen echt uw netto-opbrengst, en er is er één die alleen telt als er iets ontbreekt in uw papieren:
- Makelaarscourtage: in de West-Algarve gebruikelijk rond 5%, plus 23% btw.
- Energiecertificaat: wettelijk verplicht voordat de woning wordt geadverteerd, meestal enkele honderden euro’s.
- Aflossing van de hypotheek: boetes voor vervroegde aflossing zijn wettelijk beperkt tot 0,5% van het afgeloste bedrag bij een variabele rente en 2% bij een vaste rente, plus de eigen kosten van uw bank.
- Vermogenswinstbelasting (IRS): 50% van de winst wordt belast tegen progressieve tarieven, zowel voor ingezetenen als voor niet-ingezetenen.
- Ontbrekende Licença de Utilização: bij de akte niet langer vereist, maar de bank van een koper vraagt er meestal wel om, dus het regelen ervan kan tijd en geld kosten.
IMI, de jaarlijkse onroerendgoedbelasting, wordt in rekening gebracht bij degene die de woning op 31 december in bezit heeft. Het naar rato verdelen met de koper is een kwestie van afspraak in het contract en niet iets wat de wet voor u regelt.
Een uitgewerkt voorbeeld: een appartement van €550.000 verkopen in Lagos
Neem een Nederlands stel dat in 2017 een appartement met twee slaapkamers in Lagos kocht voor 330.000 euro, destijds ongeveer 20.000 euro betaalde aan IMT, zegelrecht, notaris- en registerkosten, en in 2021 25.000 euro uitgaf aan een nieuwe keuken en badkamer, met facturen. Zij zijn niet-ingezetenen en hebben geen hypotheek, en verkopen in 2026 voor 550.000 euro.
Eerst de vermogenswinst. Portugal staat toe dat u de aankoopprijs corrigeert voor inflatie met een officiële coëfficiënt, waarna u uw kosten aftrekt:
| Berekening van de vermogenswinst | Bedrag |
|---|---|
| Verkoopprijs | €550.000 |
| Aankoopprijs x inflatiecoëfficiënt 1,18 (2017) | – €389.400 |
| Aankoopkosten (IMT, zegelrecht, notaris, register) | – €20.000 |
| Gefactureerde verbeteringen in de afgelopen 12 jaar | – €25.000 |
| Makelaarscourtage inclusief btw | – €33.825 |
| Energiecertificaat | – €250 |
| Vermogenswinst | €81.525 |
| Belastbaar deel (50%) | €40.763 |
Dan de netto-opbrengst. De belastingregel hangt af van uw totale wereldwijde inkomen, dus ik heb een illustratief gemiddeld tarief van 35% gebruikt:
| Netto-opbrengst bij een verkoop van €550.000 | Bedrag |
|---|---|
| Verkoopprijs | €550.000 |
| Makelaarscourtage (5%) | – €27.500 |
| Btw op de makelaarscourtage (23%) | – €6.325 |
| Energiecertificaat | – €250 |
| Aflossing van de hypotheek | €0 (hypotheekvrij) |
| Vermogenswinstbelasting (illustratief, 35% van €40.763) | – €14.267 |
| Netto-opbrengst | €501.658 |
Twee lessen uit dat voorbeeld. Alleen al de keukenfactuur verlaagde het belastbare deel met €12.500, wat bij een tarief van 35% ongeveer €4.375 aan belasting scheelt, dus bewaar elke factuur op naam van de eigenaar. En uw verkoopprijs is het getal dat al het andere bepaalt, dus laat met de SunnySteve-waardebepaling een realistisch bedrag voor uw eigen woning vaststellen voordat u daar plannen omheen maakt.
De fout die de meeste verkopers maken: de makelaarscourtage zonder btw
Verkopers rekenen vaak zelf met 5% voor de makelaar. In Portugal is de courtage een dienst, en diensten dragen 23% btw. Bij een verkoop van 550.000 euro is dat een verschil van 6.325 euro tussen wat men begroot en wat men betaalt, meer dan het energiecertificaat, de notaris- en de registerkosten samen.
Vergelijk bij het vergelijken van makelaars de courtage inclusief btw, en controleer wat daarin zit. Een lagere kopcourtage zonder fotografie, juridische coördinatie of internationale marketing is niet goedkoper als de woning negen maanden te koop staat.
Vermogenswinstbelasting: ingezetenen en niet-ingezetenen vergeleken
Tot en met 2022 betaalden niet-ingezetenen een vast tarief van 28% over de hele winst. Sinds 1 januari 2023 zijn de regels gelijkgetrokken met die voor ingezetenen, zoals de belastingdienst bevestigde in Ofício-Circulado 20255/2023. Mijn gids over vermogenswinstbelasting gaat dieper in op dit onderwerp; hier is de korte versie per oktober 2026:
| Regel | Fiscaal ingezetene van Portugal | Niet-ingezetene |
|---|---|---|
| Belast deel van de winst | 50% | 50% |
| Tarief | Progressieve IRS-tarieven | Progressieve IRS-tarieven, vastgesteld op basis van uw wereldwijde inkomen |
| Inflatiecoëfficiënt (langer dan 24 maanden in bezit) | Ja | Ja |
| Aftrekbare kosten | Aankoopkosten, makelaarscourtage, verbeteringen van de afgelopen 12 jaar | Hetzelfde |
| Vrijstelling bij herinvestering in een nieuwe hoofdverblijfplaats | Ja, als de verkochte woning uw hoofdverblijfplaats was | Alleen als het uw Portugese hoofdverblijfplaats was, wat zelden voorkomt |
| Vrijstelling 2026 tot 2029 bij herinvestering in langetermijnverhuur in Portugal | Beschikbaar, onder strenge voorwaarden | Laat de geschiktheid controleren door uw boekhouder |
| Wanneer het wordt betaald | IRS-aangifte van april tot juni 2027 | Hetzelfde, via een fiscaal vertegenwoordiger of elektronische kennisgeving |
Het punt van het wereldwijde inkomen is belangrijker dan men denkt. Twee niet-ingezetenen met dezelfde winst op een woning in Lagos kunnen heel verschillende bedragen betalen, omdat een groot pensioen of salaris in het thuisland het tarief verhoogt. Laat uw eigen cijfers door een boekhouder doorrekenen voordat u een bod accepteert, niet erna.
Wat u nodig hebt voordat u uw woning aanbiedt
Als u deze documenten klaar hebt, wordt een geaccepteerd bod in weken in plaats van maanden een ondertekend CPCV. Waar dit in het bredere proces past, beschrijf ik in mijn verkoopraamwerk in vier fasen.
- Caderneta Predial: de fiscale registratie, af te halen bij het Portal das Finanças.
- Certidão permanente: het kadastrale uittreksel, met eigendom en eventuele lasten.
- Energiecertificaat: vereist voordat u adverteert.
- Licença de Utilização: sinds 2024 niet nodig bij de akte, maar de banken van de meeste kopers willen er nog steeds om.
- Ficha técnica da habitação: voor woningen waarvoor na 2004 een vergunning is afgegeven, als u die hebt.
Mijn verkopersgids loopt ze stuk voor stuk door, inclusief hoe u veelvoorkomende lacunes oplost, zoals een uitbouw die nooit is geregistreerd.
Dit is algemene informatie per oktober 2026 en geen belastingadvies. Belasting hangt af van uw woonplaats, uw totale inkomen en de wijze waarop de woning is verkregen, dus laat uw cijfers bevestigen door een Portugese boekhouder.
Veelgestelde vragen
Wat kost het om een woning in Portugal te verkopen in 2026?
Reken op ongeveer 6% tot 10% van de verkoopprijs. De makelaarscourtage van circa 5% draagt 23% btw, dus in werkelijkheid is het ongeveer 6,15%. Tel daar enkele honderden euro’s voor het energiecertificaat bij op, eventuele kosten voor het aflossen van de hypotheek en vermogenswinstbelasting over 50% van uw winst tegen progressieve tarieven.
Wordt er btw geheven over makelaarskosten in Portugal?
Ja. Makelaarscourtage in Portugal draagt btw tegen het standaardtarief van 23%. Een courtage van 5% bij een verkoop van 550.000 euro is 27.500 euro plus 6.325 euro btw, dus in totaal 33.825 euro. Vraag altijd of een opgegeven courtage inclusief btw is voordat u het bemiddelingscontract tekent.
Hoeveel vermogenswinstbelasting betaalt een niet-ingezetene bij verkoop in Portugal?
Sinds 1 januari 2023 worden niet-ingezetenen belast zoals ingezetenen: 50% van de winst wordt bij het inkomen opgeteld en belast tegen de progressieve IRS-tarieven, waarbij uw wereldwijde inkomen alleen meetelt om het tarief vast te stellen. Het oude vaste tarief van 28% over de volledige winst geldt niet meer. De winst wordt verminderd met inflatiecoëfficiënten, aankoopkosten, de makelaarscourtage en gefactureerde verbeteringen van de afgelopen 12 jaar.
Hoe lang duurt het om een woning in Lagos te verkopen?
Zodra een koper akkoord gaat met een prijs, wordt het voorlopig koopcontract (CPCV) meestal binnen twee tot vier weken getekend en volgt de akte doorgaans een tot drie maanden later, afhankelijk van de financiering van de koper. Door de papieren vóór de aanbieding op orde te hebben, blijft die termijn kort.
Overweegt u te verkopen in Lagos en wilt u weten wat u uiteindelijk overhoudt? Begin met een gratis waardebepaling, of vertel me over uw woning en ik werk samen met u het nettobedrag uit.
