Vendre un bien immobilier au Portugal en 2026 coûte généralement entre 6 % et 10 % du prix de vente. Les postes les plus lourds sont les honoraires d’agence majorés de 23 % de TVA, puis l’impôt sur les plus-values, calculé sur 50 % de votre gain à des taux progressifs. Sur une vente de 550.000 € à Lagos, cela représente environ 48.000 €.
Ce guide s’appuie sur un profil de vendeur courant à Lagos : britannique ou néerlandais, ayant acheté entre 2015 et 2019, et désormais non-résident fiscal. Vous trouverez ci-dessous le calcul complet pour une vente type, les documents nécessaires avant la mise en vente, et l’erreur qui fausse le plus souvent les calculs des vendeurs eux-mêmes.
Combien coûte la vente d’un bien immobilier au Portugal en 2026 ?
Quatre coûts font réellement bouger votre produit net, et un cinquième ne compte que s’il manque quelque chose dans vos documents :
- Honoraires d’agence : couramment autour de 5 % dans l’Algarve occidental, plus 23 % de TVA.
- Certificat énergétique : exigé par la loi avant la publication de l’annonce, généralement quelques centaines d’euros.
- Remboursement anticipé du prêt : les pénalités sont plafonnées par la loi à 0,5 % du montant remboursé pour un taux variable et à 2 % pour un taux fixe, auxquelles s’ajoutent les frais propres à votre banque.
- Impôt sur les plus-values (IRS) : 50 % de la plus-value est imposée à des taux progressifs, pour les résidents comme pour les non-résidents.
- Licença de Utilização manquante : elle n’est plus exigée à l’acte, mais la banque de l’acheteur la demandera généralement, et la régulariser peut coûter du temps et de l’argent.
L’IMI, l’impôt foncier annuel, est dû par la personne propriétaire du bien au 31 décembre. Le partager au prorata avec l’acheteur relève d’un accord prévu au contrat, et non d’une règle appliquée automatiquement par la loi.
Un exemple chiffré : la vente d’un appartement à 550.000 € à Lagos
Prenons un couple néerlandais qui a acheté un appartement de deux chambres à Lagos en 2017 pour 330.000 €, a payé environ 20.000 € d’IMT, de droit de timbre, de frais de notaire et d’enregistrement à l’époque, et a dépensé 25.000 € pour une nouvelle cuisine et une nouvelle salle de bains en 2021, factures à l’appui. Ils sont non-résidents, sans prêt en cours, et vendent en 2026 pour 550.000 €.
D’abord, la plus-value. Le Portugal permet de réévaluer le prix d’achat en fonction de l’inflation grâce à un coefficient officiel, puis de déduire vos frais :
| Calcul de la plus-value | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 550.000 € |
| Prix d’achat x coefficient d’inflation de 1,18 (2017) | – 389.400 € |
| Frais d’acquisition (IMT, droit de timbre, notaire, enregistrement) | – 20.000 € |
| Travaux justifiés par facture au cours des 12 dernières années | – 25.000 € |
| Honoraires d’agence TVA incluse | – 33.825 € |
| Certificat énergétique | – 250 € |
| Plus-value | 81.525 € |
| Part imposable (50 %) | 40.763 € |
Ensuite, le produit net. La ligne d’impôt dépend de l’ensemble de vos revenus mondiaux, j’ai donc retenu un taux moyen illustratif de 35 % :
| Produit net d’une vente à 550.000 € | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 550.000 € |
| Honoraires d’agence (5 %) | – 27.500 € |
| TVA sur les honoraires d’agence (23 %) | – 6.325 € |
| Certificat énergétique | – 250 € |
| Remboursement anticipé du prêt | 0 € (sans prêt) |
| Impôt sur les plus-values (illustratif, 35 % de 40.763 €) | – 14.267 € |
| Produit net | 501.658 € |
Deux enseignements à tirer de cet exemple. La seule facture de la cuisine a retiré 12.500 € de la part imposable, soit environ 4.375 € d’impôt à un taux de 35 %, conservez donc toutes les factures au nom du propriétaire. Et votre prix de vente est le chiffre qui détermine tout le reste, alors obtenez une estimation réaliste de votre bien avec l’estimation SunnySteve avant de commencer à planifier à partir de celui-ci.
L’erreur que commettent la plupart des vendeurs : les honoraires d’agence sans la TVA
Les vendeurs font souvent leurs calculs avec 5 % pour l’agent. Au Portugal, la commission est une prestation de service, et les services sont soumis à 23 % de TVA. Sur une vente à 550.000 €, cela représente un écart de 6.325 € entre ce que l’on budgète et ce que l’on paie, soit plus que le certificat énergétique, le notaire et les frais d’enregistrement réunis.
Lorsque vous comparez des agences, comparez les honoraires TVA incluse, et vérifiez ce qu’ils couvrent. Des honoraires affichés plus bas qui excluent la photographie, la coordination juridique ou la promotion internationale ne sont pas moins chers si le bien reste neuf mois sur le marché.
Impôt sur les plus-values : résidents et non-résidents comparés
Jusqu’en 2022, les non-résidents payaient un taux forfaitaire de 28 % sur la totalité de la plus-value. Depuis le 1er janvier 2023, les règles sont alignées sur celles des résidents, comme l’administration fiscale l’a confirmé dans l’Ofício-Circulado 20255/2023. Mon guide des plus-values va plus loin ; voici la version courte à octobre 2026 :
| Règle | Résident fiscal portugais | Non-résident |
|---|---|---|
| Part de la plus-value imposée | 50 % | 50 % |
| Taux | Taux progressifs de l’IRS | Taux progressifs de l’IRS, fixés selon vos revenus mondiaux |
| Coefficient d’inflation (bien détenu plus de 24 mois) | Oui | Oui |
| Frais déductibles | Frais d’acquisition, honoraires d’agence, travaux des 12 dernières années | Identiques |
| Exonération en cas de réinvestissement dans une nouvelle résidence principale | Oui, si le bien vendu était votre résidence principale | Seulement s’il s’agissait de votre résidence principale au Portugal, ce qui est rare |
| Allègement 2026 à 2029 pour le réinvestissement dans une location longue durée au Portugal | Disponible, sous conditions strictes | Vérifiez votre éligibilité auprès de votre comptable |
| Date de paiement | Déclaration IRS d’avril à juin 2027 | Identique, via un représentant fiscal ou une notification électronique |
La question des revenus mondiaux compte plus que l’on ne le croit. Deux non-résidents ayant réalisé la même plus-value à Lagos peuvent payer des montants très différents, car une pension ou un salaire élevé dans le pays d’origine fait grimper le taux. Faites vos propres calculs avec un comptable avant d’accepter une offre, et non après.
Ce qu’il vous faut avant la mise en vente
Avoir ces documents prêts permet de transformer une offre acceptée en CPCV signé en quelques semaines plutôt qu’en quelques mois. J’explique où cela s’inscrit dans le processus global dans ma méthode de vente en quatre phases.
- Caderneta Predial : la matrice cadastrale fiscale, disponible sur le Portal das Finanças.
- Certidão permanente : le certificat du registre foncier, qui indique la propriété et les éventuelles charges.
- Certificat énergétique : exigé avant la publication de l’annonce.
- Licença de Utilização : plus exigée à l’acte depuis 2024, mais la plupart des banques d’acheteurs la demandent encore.
- Ficha técnica da habitação : pour les logements autorisés après 2004, si vous la possédez.
Mon guide du vendeur détaille chacun de ces documents, y compris la manière de corriger les lacunes courantes, comme une extension qui n’a jamais été enregistrée.
Il s’agit d’informations générales à octobre 2026, et non d’un conseil fiscal. La fiscalité dépend de votre résidence, de vos revenus totaux et de la manière dont le bien a été acquis, confirmez donc vos chiffres auprès d’un comptable portugais.
Questions fréquentes
Combien coûte la vente d’un bien immobilier au Portugal en 2026 ?
Comptez environ 6 % à 10 % du prix de vente. Les honoraires d’agence, d’environ 5 %, sont majorés de 23 % de TVA, soit en réalité près de 6,15 %. Ajoutez quelques centaines d’euros pour le certificat énergétique, les éventuels frais de remboursement anticipé du prêt, et l’impôt sur les plus-values sur 50 % de votre gain, aux taux progressifs.
La TVA s’applique-t-elle aux honoraires des agents immobiliers au Portugal ?
Oui. La commission d’une agence immobilière au Portugal est soumise à la TVA au taux normal de 23 %. Des honoraires de 5 % sur une vente à 550.000 € représentent 27.500 € plus 6.325 € de TVA, soit 33.825 € au total. Demandez toujours si les honoraires annoncés incluent la TVA avant de signer le contrat de mandat.
Quel impôt sur les plus-values un non-résident paie-t-il en vendant au Portugal ?
Depuis le 1er janvier 2023, les non-résidents sont imposés comme les résidents : 50 % de la plus-value est ajoutée aux revenus et imposée aux taux progressifs de l’IRS, vos revenus mondiaux n’étant pris en compte que pour déterminer le taux. L’ancien taux forfaitaire de 28 % sur la totalité de la plus-value ne s’applique plus. La plus-value est réduite par les coefficients d’inflation, les frais d’acquisition, les honoraires d’agence et les travaux justifiés par facture au cours des 12 dernières années.
Combien de temps faut-il pour vendre un bien à Lagos ?
Une fois qu’un acheteur accepte un prix, le contrat de promesse (CPCV) est généralement signé sous deux à quatre semaines, et l’acte suit en règle générale un à trois mois plus tard, selon le financement de l’acheteur. Préparer les documents avant la mise en vente permet de garder ce calendrier court.
Vous pensez vendre à Lagos et souhaitez savoir ce que vous empocheriez réellement ? Commencez par une estimation gratuite, ou parlez-moi de votre bien et nous établirons ensemble le chiffre net.
