Decreto-Lei n.º 97/2026 werd op 20 mei 2026 gepubliceerd in het Diário da República. Te midden van een lange lijst woningmaatregelen voerde het een vaste IMT van 7,5% in op woonvastgoed dat wordt gekocht door iedereen die geen Portugees belastingresident is, zonder progressieve schaal en zonder vrijstellingen.
Sindsdien circuleert in de Algarve een deadline: rond af vóór 1 september 2026 en u betaalt nog de oude progressieve tarieven. Ik heb het gezien op websites van makelaars, in nieuwsbrieven voor kopers en deze maand in een verhuisgroep. Het klopt niet. September hoort bij twee andere onderdelen van dezelfde wet.
Moet ik vóór 1 september 2026 in Portugal kopen om de IMT van 7,5% te vermijden?
Nee. Er is geen afsluitdatum van 1 september voor het IMT-tarief voor niet-ingezetenen. Het artikel dat het invoert bevat geen overgangsbepaling, en daarom luidt de lezing van de vakmensen dat het geldt sinds het decreet eind mei 2026 in werking trad.
De samenvatting van het decreet door PwC Portugal vermeldt het IMT-tarief voor niet-ingezetenen zonder toekomstige ingangsdatum, en wijst er uitdrukkelijk op dat twee andere regelingen in dezelfde wet vanaf 1 september effect hebben. De toelichting van Andersen op het decreet zegt hetzelfde in andere woorden: de meeste bepalingen gaan in op 1 januari 2026, de btw-wijzigingen op 1 juli 2026, en alleen de twee nieuwe huurregelingen wachten tot september.
Toen ik in juni over dit tarief schreef, zei ik dat de ingangsdatum werkelijk omstreden was en raadde ik aan om niet te plannen rond een septemberdeadline. Drie maanden later zijn de kantoren die dit soort decreten beroepsmatig lezen op één lijn gekomen, en geen van hen plaatst dit tarief in september.
Eén eerlijk voorbehoud. De belastingdienst heeft, voor zover ik weet, geen formele verduidelijking gepubliceerd die dit schriftelijk beslecht. Dit is dus een sterke consensus onder vakmensen en geen uitspraak. Laat uw advocaat de stand van zaken bevestigen voordat u iets tekent, wat u hoe dan ook zou moeten doen.
Wat er op 1 september 2026 werkelijk verandert
Op die dag gaan twee nieuwe regelingen van start, en geen van beide gaat over kopers:
- Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA). Overeenkomsten tussen investeerders en het IHRU, tot 25 jaar, voor projecten die minstens 70% van het bebouwde oppervlak bestemmen voor residentiële verhuur tegen huren tot 2.300 euro per maand. Ze gaan gepaard met vrijstellingen van IMT, zegelrecht, IMI en AIMI.
- Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). De opvolger van het oude programma voor betaalbare verhuur, met volledige IRS- en IRC-vrijstelling op kwalificerende huurinkomsten.
Beide richten zich op ontwikkelaars en verhuurders die woningen voor langdurige verhuur aanbieden. Bent u een Nederlands stel dat een T2 in Lagos koopt om er te wonen, dan is geen van beide op u van toepassing en is geen van beide een reden om een aankoop te overhaasten.
Wat de 7,5% een niet-ingezeten koper werkelijk kost
Hier is de werkelijke rekensom, waarin de vaste 7,5% wordt vergeleken met de progressieve schaal van 2026 voor een woning die niet uw hoofdverblijf is. De schijfbedragen komen uit de Guia Fiscal 2026 van PwC.
| Aankoopprijs | IMT volgens de progressieve schaal | Vaste 7,5% voor niet-ingezetenen | Extra kosten voor u |
|---|---|---|---|
| € 250.000 | € 8.106 | € 18.750 | € 10.644 |
| € 350.000 | € 15.300 | € 26.250 | € 10.950 |
| € 500.000 | € 27.300 | € 37.500 | € 10.200 |
| € 750.000 | € 45.000 | € 56.250 | € 11.250 |
| € 1.000.000 | € 60.000 | € 75.000 | € 15.000 |
| € 1.200.000 | € 90.000 | € 90.000 | € 0 |
Twee dingen in deze tabel zijn belangrijker dan de kop. Ten eerste ligt de meerprijs in een vrij smalle bandbreedte van ruwweg 10.000 tot 15.000 euro over het grootste deel van de West-Algarve-markt, omdat boven 330.539 euro het standaard marginale tarief al 8% bedraagt, en dat is hoger dan 7,5%.
Ten tweede, en bijna niemand noemt dit: boven 1.150.853 euro kost de wijziging een niet-ingezetene helemaal niets. Het standaard enkelvoudige tarief ligt op dat niveau al op 7,5%. Als u een villa aan de kust bij Lagos of Praia da Luz koopt boven ongeveer 1,15 miljoen euro, is uw IMT-rekening in beide gevallen identiek.
Bekijk de impact op uw aankoop: de gratis Portugal-hypotheekcalculator berekent uw maximale prijs, uw eigen inbreng en de IMT van 7,5%, en laat zien wat u als inwoner in plaats daarvan zou betalen.
De twee manieren om het verschil terug te krijgen
De 7,5% werkt minder als een belasting en meer als een terugbetaalbare waarborgsom, mits u aan een van twee voorwaarden voldoet. Op aanvraag kan de belastingdienst het verschil annuleren tussen wat u betaalde en wat de normale tarieven zouden hebben opgeleverd.
- Word binnen twee jaar na de aankoop Portugees belastingresident. De termijn loopt vanaf de escritura, niet vanaf het koopbelofte-contract. Voor wie verhuist met een D7- of D8-visum is dit de voor de hand liggende route, en dan is de hele wijziging een nulsomspel.
- Verhuur de woning langdurig tegen een gematigde huur. Een huur van 2.300 euro per maand of minder, een contract dat binnen zes maanden na aankoop is getekend, en een woning die in de eerste vijf jaar minstens 36 maanden is verhuurd.
Beide vragen om planning vóór het tekenen, niet erna. Vooral de tijdlijn voor het inwonerschap is iets om al in de biedfase uit te stippelen, want twee jaar gaat snel wanneer een verhuizing de verkoop van een huis elders inhoudt.
Wat dit betekent als u nu koopt
Pers een aankoop niet samen om een datum te halen die niet bestaat. Een overhaaste escritura betekent een overhaast due-diligenceonderzoek, en in deze regio gaat daar het echte geld verloren: vergunningloze uitbouwen, een Caderneta Predial die niet overeenkomt met wat er staat, een rustiek perceel dat iemand heeft omschreven als bouwgrond. Die kosten veel meer dan 10.000 euro om recht te zetten.
Koopt u om hier te wonen, begroot de 7,5% dan als geld dat u terugkrijgt en plan de tijdlijn voor het inwonerschap goed. Koopt u een vakantiewoning die u niet gaat verhuren en waarin u niet gaat wonen, dan is het een echte kostenpost, en die hoort thuis in uw biedingsberekening en niet in de datum van uw escritura. Het is ook goed om te weten wat hetzelfde decreet u nog meer biedt, waaronder het btw-tarief van 6% op kwalificerende bouwwerkzaamheden, dat aanzienlijk meer waard kan zijn dan wat de IMT u kost.
En als iemand u vertelt dat het venster op 31 augustus sluit, vraag dan welk artikel van het decreet hij of zij leest.
Veelgestelde vragen
Sinds wanneer geldt de Portugese IMT van 7,5% voor niet-ingezetenen werkelijk?
Decreto-Lei n.º 97/2026 werd op 20 mei 2026 gepubliceerd en het IMT-artikel voor niet-ingezetenen bevat geen overgangsbepaling, dus de lezing van de vakmensen is dat het geldt sinds het decreet eind mei 2026 in werking trad. De datum van 1 september 2026 die aan dit pakket wordt gekoppeld, hoort bij de twee nieuwe huurregelingen, de CIA en de RSAA, en niet bij het koperstarief.
Geldt de IMT van 7,5% voor grond of bedrijfsvastgoed?
Nee. Ze geldt alleen voor stedelijk woonvastgoed, dat wil zeggen een huis, appartement of zelfstandig deel dat uitsluitend als woning wordt gebruikt. Bouwgrond, bedrijfsruimten en rustiek land worden niet geraakt en behouden hun normale IMT-behandeling, namelijk 6,5% voor het grootste deel van het stedelijk niet-residentiële vastgoed en 5% voor rustiek. Dat is van belang in de West-Algarve, waar veel kopers percelen kopen om op te bouwen.
Wordt de 7,5% bovenop de normale IMT gerekend?
Nee, ze vervangt die. U betaalt 7,5% van de aankoopprijs in plaats van de progressieve schaal, niet erbovenop. Bij een woning van 500.000 euro is dat 37.500 euro in plaats van 27.300 euro, dus de extra kosten bedragen 10.200 euro. Zegelrecht van 0,8%, notaris- en advocaatkosten blijven ongewijzigd en komen bovenop beide bedragen.
Geldt de IMT van 7,5% voor EU-burgers die in Portugal kopen?
Ja, als u op het moment van aankoop geen Portugees belastingresident bent. De toets is belastingresidentie, niet nationaliteit of EU-lidmaatschap. Een Nederlandse of Ierse koper die zich niet als inwoner in Portugal heeft geregistreerd, wordt hetzelfde behandeld als een Amerikaanse of Britse, en dezelfde twee terugbetalingsroutes staan voor allen open.
Hoe vraag ik het verschil terug als ik inwoner word?
U dient een aanvraag in bij de belastingdienst, die dan het verschil kan annuleren tussen de betaalde 7,5% en wat de normale tarieven zouden hebben opgeleverd. U moet binnen twee jaar na de aankoopdatum Portugees belastingresident zijn geworden, gerekend vanaf de escritura en niet vanaf het koopbelofte-contract. Stippel die tijdlijn uit met uw accountant voordat u tekent, want de twee jaar gaan snel tijdens een internationale verhuizing.
Klaar om uit te rekenen wat uw eigen aankoop onder de huidige regels werkelijk zou kosten? Vertel me wat u zoekt en ik breng de cijfers en de timing in kaart voor uw situatie.
