A 9 de setembro, a Comissão Europeia propôs a Lei da Habitação Acessível e, em poucas horas, os títulos davam-na como a proibição do Airbnb. Não é isso. A proposta define as provas que uma cidade tem de apresentar antes de restringir o alojamento de curta duração ou as segundas habitações, e não altera nada para quem possui ou está a comprar imóveis no Algarve atualmente.
A UE vai proibir o Airbnb e os arrendamentos de curta duração em Portugal?
Não. O próprio documento de perguntas e respostas da Comissão resume-o numa frase: “O Regulamento não proíbe nem restringe os arrendamentos de curta duração.” Quanto às segundas habitações, é igualmente direto: afirma que a Lei “não introduz qualquer restrição da UE à compra ou utilização de segundas habitações (nem, aliás, aos arrendamentos de curta duração)”, e não confere às autoridades locais qualquer novo poder para a impor.
O que a proposta efetivamente faz é fixar condições comuns que uma autoridade nacional, regional ou municipal tem de cumprir se decidir restringir arrendamentos de curta duração ou imóveis que não sejam residência principal. A política de habitação mantém-se exatamente onde estava. A Comissão também é frontal quanto a isto: “Em última análise, as decisões sobre política de habitação continuarão a caber às autoridades nacionais, regionais e locais.”
O que a Comissão propôs a 9 de setembro de 2026
O documento é o COM(2026) 599 final, registado como 2026/0268 (COD), tendo o artigo 114.º do TFUE como base jurídica. Trata-se de uma proposta de Regulamento, não de uma lei. Segue agora para o Parlamento Europeu e o Conselho no âmbito do processo legislativo ordinário, onde pode ser alterada, adiada ou abandonada. Em paralelo, a Comissão publicou uma Recomendação distinta, que não é vinculativa para ninguém.
Eis a diferença entre a cobertura mediática e o texto.
| O que vai ler esta semana | O que diz o COM(2026) 599 |
|---|---|
| A UE vai proibir o Airbnb | “O Regulamento não proíbe nem restringe os arrendamentos de curta duração” |
| Bruxelas vai restringir as segundas habitações | Nenhuma restrição da UE à compra ou utilização de uma segunda habitação, nem novo poder para as autoridades a criarem |
| Já é lei | Uma proposta, no início do processo legislativo ordinário |
| Os municípios podem agir como entenderem | Têm primeiro de provar a pressão habitacional e depois demonstrar necessidade e proporcionalidade |
| Os atuais proprietários estão expostos | As medidas de aquisição não podem ser retroativas e vinculam apenas os imóveis comprados após a data da medida |
O segundo ramo, sobre segundas habitações, de que quase ninguém fala
É a parte que mais importa aos meus clientes e está enterrada sob os títulos sobre o Airbnb. A proposta tem dois ramos, não um. O primeiro abrange medidas que restringem os serviços de alojamento de curta duração. O segundo abrange medidas que restringem a aquisição ou utilização de imóveis residenciais “não utilizados como residência principal”. O comunicado de imprensa da Comissão dá o exemplo de forma clara: segundas habitações e vacância prolongada.
Se está a comprar uma casa de férias em Lagos ou na Praia da Luz, esse segundo ramo é o que lhe diz respeito, e vem com uma salvaguarda que convém conhecer. Qualquer medida sobre aquisição aplica-se apenas a imóveis comprados depois de essa medida produzir efeitos. Não pode retroceder e abranger uma casa que já possui. Quando os protestos sobre habitação de outubro de 2026 reavivaram a conversa sobre uma proibição, expliquei se Portugal vai restringir os compradores estrangeiros de imóveis e o que está realmente em cima da mesa. Quanto aos arrendamentos de curta duração, as medidas têm de visar atividade de escala comercial e não um proprietário que arrende um apartamento.
Há várias matérias que ficam totalmente fora do âmbito: regras gerais de propriedade e transmissão de imóveis, heranças, doações e transmissões intrafamiliares, regulação de rendas, apoios à habitação, normas de construção, ordenamento do território em geral e fiscalidade. Esta última importa mais do que parece. A fiscalidade está expressamente excluída, pelo que esta proposta não é uma porta dos fundos para uma taxa sobre compradores estrangeiros nem para uma alteração do IMT, seja o que for que lhe sugiram.
Como um município teria de provar a sua tese
Antes de restringir o que quer que seja, uma autoridade tem de designar a zona como estando sob “pressão habitacional”. A Comissão define uma sequência para o efeito.
- Uma triagem prévia do rácio preço-rendimento: a habitação média tem de custar, pelo menos, oito anos de rendimento disponível per capita.
- Esse rácio tem também de ter aumentado nos últimos dez anos, salvo se já se situar em dez ou mais, caso em que o teste de crescimento deixa de se aplicar.
- Uma análise detalhada da oferta e da procura locais de habitação, bem como das tendências demográficas e populacionais.
- A conclusão de que é improvável que a pressão diminua nos próximos três anos.
- Dados objetivos, transparentes e verificáveis.
Se ultrapassar esse patamar e ainda assim quiser agir, uma autoridade tem de demonstrar um efeito adverso significativo na acessibilidade ou na disponibilidade de habitação com duração mínima de três anos, mostrar que alternativas menos restritivas não funcionariam tão bem, circunscrever a medida à zona sob pressão, respeitar o direito de propriedade previsto no artigo 17.º da Carta, limitar a medida a cinco anos e revê-la regularmente.
Se Lagos ou Portimão ultrapassariam esse limiar de preço-rendimento é uma questão em aberto. Não vi ninguém publicar o valor local e gostaria de o ver antes de aceitar a afirmação de quem quer que seja, num sentido ou noutro. Para termos uma escala, o exemplo prático da própria Comissão é o centro de Madrid, onde existem cerca de 40 arrendamentos de curta duração por cada 100 habitações no mercado de arrendamento de longa duração. O Barlavento Algarvio não é Madrid.
O que significa se possui um AL em Lagos, Vila do Bispo ou Aljezur
Esta semana, nada. Acompanho o registo de Alojamento Local nestes três concelhos, e esta proposta não altera um único registo, licença ou obrigação nele constante. Quem lhe diz para vender antes de a UE o encerrar está a ler títulos e não o texto.
O que merece a sua atenção é a regra que já se aplica, abordada mais abaixo. Se está a ponderar se ainda vale a pena ter uma licença de AL, analisei a situação atual em Lagos em Ainda é possível obter uma licença de AL em Lagos?, e nada disso é invalidado pelo que aconteceu a 9 de setembro.
O que significa se está a comprar na faixa dos 300 mil aos 500 mil euros
É a faixa em que normalmente se situa um apartamento viável para AL em Lagos, e é daí que vem a maioria das perguntas que recebo sobre compra para arrendar. Dois pontos aplicam-se diretamente. A não retroatividade significa que uma compra que conclua agora não pode ser apanhada por uma futura medida de aquisição. A focalização em escala comercial significa que um apartamento arrendado durante parte do ano não é o perfil a que este quadro se destina.
A aritmética de saber se o arrendamento de curta duração compensa é uma questão distinta, e à qual eu daria mais atenção do que a esta proposta. Fiz as contas reais em O Airbnb pode compensar numa casa de reforma no Algarve?
A regra que já mudou e que a maioria não notou
Enquanto todos discutem uma proposta, um regulamento europeu vinculativo está em vigor desde maio de 2026. O Regulamento (UE) 2024/1028, adotado a 11 de abril de 2024, rege a recolha e a partilha de dados sobre serviços de alojamento de curta duração. É o que integra os números de registo e a partilha de dados das plataformas num quadro europeu comum, para que as autoridades possam finalmente ver o que está efetivamente a ser arrendado.
A Lei da Habitação Acessível assenta deliberadamente nele. As autoridades teriam de ter em conta os dados obtidos ao abrigo do 2024/1028 e de o aplicar e fazer cumprir, incluindo os requisitos de registo. Assim, a sequência prática não é “a UE proíbe o Airbnb”. É esta: primeiro chegam os dados e só depois é que alguém pode discutir restrições com base em provas.
Um último ponto de confusão a esclarecer. Este é território do arrendamento de curta duração, e é um regime distinto da reforma do arrendamento de longa duração que foi aprovada no início deste ano, que abordei em As novas regras de arrendamento em Portugal. Se alguém lhe citar um para sustentar um argumento sobre o outro, está a invocar a lei errada.
Onde isto realmente nos leva
Uma proposta no início do processo legislativo ordinário está muito longe de algo sobre o qual precise de agir. O Parlamento levantou objeções logo no primeiro dia. Mesmo na versão adotada pela Comissão, o desenho é um conjunto de travões às autoridades locais, e não um conjunto de poderes entregues a Bruxelas. Se vier a ser aprovada, o efeito prático no Barlavento Algarvio é que qualquer município que queira restringir terá de publicar números reais e defendê-los, o que representa mais responsabilização do que existe hoje, e não menos.
Perguntas Frequentes
Preciso de fazer alguma coisa em relação à minha licença de Alojamento Local neste momento?
Não. A Lei da Habitação Acessível proposta a 9 de setembro de 2026 é uma proposta legislativa, não uma lei, e não altera qualquer registo ou obrigação de AL em Lagos, Vila do Bispo ou Aljezur. A regra que já se aplica é o Regulamento (UE) 2024/1028 sobre dados e registo de arrendamento de curta duração, em vigor desde maio de 2026. Se o seu registo estiver em ordem ao abrigo dele, não há nada de novo a fazer esta semana.
Poderia Lagos restringir os arrendamentos de curta duração ao abrigo destas novas regras da UE?
Só se, primeiro, se designar como zona sob pressão habitacional, o que implica demonstrar que uma habitação média custa, pelo menos, oito anos de rendimento disponível per capita, que o rácio aumentou ao longo de dez anos e que é improvável que a pressão diminua em três anos. Teria depois de provar que qualquer restrição é necessária, proporcionada e direcionada, e limitá-la a cinco anos. Não vi ninguém publicar o rácio preço-rendimento de Lagos, pelo que ninguém pode, com honestidade, afirmar que a cidade ultrapassa esse limiar.
Isto afeta a compra de uma segunda habitação no Algarve?
Hoje não. A Comissão afirma que a Lei não introduz qualquer restrição da UE à compra ou utilização de segundas habitações e não dá às autoridades qualquer novo poder para a criar. A proposta abrange medidas sobre imóveis que não sejam residência principal, mas qualquer medida desse tipo aplicar-se-ia apenas a imóveis comprados depois de produzir efeitos, pelo que não pode abranger uma casa que já possui.
É o mesmo que a reforma da lei do arrendamento em Portugal no início de 2026?
Não, e as duas são constantemente confundidas. A reforma de 2026 em Portugal alterou o regime do arrendamento de longa duração para senhorios que arrendam ao abrigo de contratos residenciais. Esta proposta da UE diz respeito ao arrendamento turístico de curta duração e a imóveis que não sejam residência principal. São regimes distintos com regras distintas, pelo que um argumento sobre um nada diz sobre o outro.
Um imposto sobre compradores estrangeiros pode surgir através desta proposta?
Não pode. A fiscalidade está expressamente fora do âmbito da Lei da Habitação Acessível, tal como as regras gerais de propriedade e transmissão de imóveis, heranças, doações, regulação de rendas, normas de construção e ordenamento do território. Qualquer alteração ao IMT ou uma taxa sobre compradores não residentes teria de vir da legislação fiscal portuguesa, e não deste texto.
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