O governo português aprovou, a 9 de julho de 2026, uma reforma do mercado de arrendamento que desloca o equilíbrio a favor dos senhorios. O limite de 2% ao aumento das rendas em novos contratos desaparece. O teto máximo da caução desaparece. O incumprimento de renda passa a permitir a resolução do contrato ao fim de dois meses em vez de três.
Ainda não é lei. O pacote seguiu para a Assembleia da República, e o Parlamento ainda o pode alterar. Mas o sentido está definido e, se possui um imóvel no Barlavento Algarvio que arrenda, ou está de olho num que já tem inquilino, esta é a peça de legislação portuguesa que vale a pena compreender antes de setembro.
Quais são as novas regras de arrendamento para senhorios em Portugal em 2026?
Em resumo: as rendas de novos contratos podem ser livremente definidas, as cauções deixam de ter teto, os senhorios podem exigir até três meses de renda adiantada em vez de dois, o incumprimento pode motivar a resolução do contrato ao fim de dois meses em vez de três, e recusar a renovação automática torna-se mais fácil. O pacote foi aprovado em Conselho de Ministros a 9 de julho de 2026 e anunciado pelo Ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz. Encontra-se agora na Assembleia da República e ainda não está em vigor.
A alteração mais significativa é a eliminação do limite de 2% ao aumento de renda quando um imóvel transita para um novo contrato. Esse limite foi introduzido para travar a inflação das rendas e deveria vigorar até 2029. Eliminá-lo com três anos de antecedência significa que, a partir da data de entrada em vigor da lei, o valor cobrado a um novo inquilino passa a ser uma questão entre si e o inquilino.
Regras atuais versus a reforma proposta
Aqui fica o antes e o depois, lado a lado. Lembre-se de que a coluna da direita é uma proposta até ser votada pelo Parlamento.
| Arrendamento de longa duração | Regras atuais | Reforma proposta |
|---|---|---|
| Renda em novo contrato | Aumento limitado a 2% quando o imóvel transita para novo contrato | Limite eliminado. Renda livremente acordada entre as partes |
| Renda adiantada | Máximo de dois meses | Máximo de três meses |
| Caução | Aplica-se um teto legal | Teto eliminado. Caução livremente acordada |
| Recusa da renovação automática | Fundamentos limitados para o senhorio | Senhorio pode recusar com aviso prévio |
| Incumprimento antes de poder resolver o contrato | Três meses | Dois meses |
| Atraso reiterado no pagamento | Não é fundamento autónomo | Mais de três ocorrências em 12 meses, ou quatro em 18 meses |
| Duração do contrato | Um a 30 anos | Inalterado, um a 30 anos |
| Contratos anteriores a 1990 | Rendas em grande parte congeladas | Proteção mantida para inquilinos com mais de 65 anos ou com 60% ou mais de incapacidade. A renda pode subir quando o rendimento do agregado ultrapassar cerca de 64.000 EUR por ano |
| Rede de proteção do inquilino | Apoio social caso a caso | Novo Fundo de Emergência Habitacional através do IHRU, com pagamento em 10 dias após o pedido |
O que significa se for proprietário em Lagos ou na Praia da Luz
Na prática, o arrendamento de longa duração passa a ser uma opção menos arriscada do que tem sido. O que afasta os proprietários raramente é o valor da renda. É recuperar o imóvel. Um inquilino que deixa de pagar e não sai tem sido, historicamente, um problema lento e dispendioso em Portugal. Reduzir o limiar de incumprimento de três para dois meses, e acrescentar o atraso reiterado como fundamento autónomo, não torna o despejo rápido. Faz com que comece mais cedo.
O contexto é relevante aqui. A renda média pedida a nível nacional atingiu 1.350 EUR por mês em julho, mais 3,8% do que em junho. A Euribor a 12 meses aliviou para cerca de 2,73%, descendo de 2,87% em meados de julho, pelo que o custo de financiamento de um imóvel para arrendar está a descer em vez de subir. E o Algarve continua totalmente aberto a novos registos de Alojamento Local, ao contrário do centro histórico de Lisboa, que tem restrições. Aqui, os proprietários continuam a ter as duas vias disponíveis, o que não acontece em toda a Portugal.
Isto não torna automaticamente o arrendamento de longa duração a melhor resposta. O arrendamento de curta duração continua, em regra, a ganhar em rendimento bruto numa localidade costeira com uma verdadeira época alta de verão, e fiz as contas reais sobre isso em Can Airbnb Pay Off Your Algarve Retirement Home?. O que muda é o lado do risco na comparação. O arrendamento de longa duração sempre foi a opção de menor rendimento e menor esforço, com um grande risco de cauda associado. Esta reforma reduz esse risco de cauda. O arrendamento de curta duração tem o seu próprio conjunto de regras, agora incluindo uma proposta da UE amplamente mal noticiada: explico o que a Lei Europeia da Habitação Acessível muda para compradores no Algarve.
A parte que os compradores devem ler: imóveis com inquilino
Um anúncio que pareça subavaliado para a sua rua tem, por vezes, a razão nas letras pequenas: existe um inquilino com um contrato antigo. Os contratos anteriores a 1990 são a versão extrema. As rendas destes contratos têm estado, em grande parte, congeladas há décadas, e o imóvel vale o que vale menos um inquilino instalado que não pode ser removido de forma economicamente viável.
A reforma não elimina estes contratos. Os inquilinos com mais de 65 anos, ou com 60% ou mais de incapacidade, mantêm a sua proteção. O que acrescenta é um teste de rendimento: quando o rendimento anual do agregado ultrapassa cerca de 64.000 EUR, a renda pode ser ajustada. É uma alteração pontual, e não transforma um prédio com contrato congelado num ativo normal. Mas é o primeiro movimento nesta matéria em anos e, num imóvel arrendado no centro histórico de Lagos, já vale a pena pedir a um advogado que verifique de que lado dessa linha se encontra o inquilino antes de descartar por completo a proposta.
O que eu faria agora
Nada de drástico, e nada de irreversível. Isto é uma proposta, não uma lei, e o Parlamento já alterou propostas de habitação no passado.
- Se está prestes a assinar um novo contrato de arrendamento de longa duração, vale a pena perguntar ao seu advogado se esperar pela votação melhora materialmente a sua posição. Em muitos casos não melhora, mas é uma pergunta de cinco minutos.
- Se tem mantido um imóvel vazio por sentir que arrendá-lo era uma porta sem retorno, este é o momento de rever essa decisão em vez de presumir que as regras antigas ainda se aplicam.
- Se está a vender um imóvel arrendado, espere que os compradores comecem a fazer perguntas mais precisas sobre a idade, o rendimento e a data do contrato do inquilino, porque estes fatores alteram agora as contas.
- Se está a definir o preço de um imóvel para vender em vez de arrendar, a disciplina de preço mantém-se igual. Escrevi sobre o que os compradores mais atentos estão a fazer aos anúncios parados em Smarter Buyers, Stale Listings.
A minha leitura honesta: isto é uma melhoria genuína para os senhorios, e menor do que as manchetes sugerem. Não resolve o que realmente afasta as pessoas, que é a duração de um processo de despejo contestado depois de chegar a tribunal. Encurta o prazo até esse processo começar e devolve liberdade de preço nos novos contratos. Num mercado em que os preços pedidos no distrito de Faro são agora os segundos mais altos do país, logo a seguir a Lisboa, com uma média de 587.250 EUR e uma subida de 8,8% em termos homólogos, a liberdade de preço no arrendamento não é pouco. Se a subida de preços mais ampla ainda tem percurso pela frente é uma questão à parte, que abordei diretamente em Portugal House Prices: How Long Can the Rise Last?
Perguntas Frequentes
Quais são as novas regras de arrendamento para senhorios em Portugal em 2026?
A reforma aprovada a 9 de julho de 2026 elimina o limite de 2% ao aumento de renda em novos contratos, elimina o teto da caução, aumenta a renda adiantada de dois para três meses, permite aos senhorios recusar a renovação automática com aviso prévio, e reduz o período de incumprimento antes da resolução do contrato de três para dois meses. Foi aprovada em Conselho de Ministros e encontra-se agora na Assembleia da República, pelo que ainda não está em vigor.
A nova lei portuguesa do arrendamento já está em vigor?
Não. O Conselho de Ministros aprovou o pacote a 9 de julho de 2026 e enviou-o para a Assembleia da República. O Parlamento tem de o votar e pode alterá-lo antes de se tornar lei. Até lá aplicam-se as regras atuais, incluindo o limite de 2% em novos contratos e o limiar de três meses de incumprimento.
Posso despejar um inquilino em Portugal por falta de pagamento da renda?
Pode iniciar o processo de resolução do contrato e, com a reforma, o limiar desce de três meses de incumprimento para dois, passando o atraso reiterado a ser, por si só, um fundamento. O que a reforma não altera é a duração de um processo contestado depois de chegar a tribunal. Conte com um processo lento e encare a seleção do inquilino como a sua verdadeira proteção, mais do que a lei.
Devo arrendar o meu imóvel no Algarve a longo ou a curto prazo?
O arrendamento de curta duração continua, em regra, a gerar um rendimento bruto superior numa localidade costeira como Lagos, com uma verdadeira época alta de verão, e o Algarve continua aberto a novos registos de Alojamento Local. O arrendamento de longa duração gera menos, mas exige muito menos do seu tempo, e esta reforma reduz o principal risco que afastava os proprietários dessa opção. Se o imóvel se destina a ser a sua futura casa de reforma, e não um investimento puro, o arrendamento de longa duração é geralmente a opção mais sensata.
Esta reforma afeta os contratos antigos congelados anteriores a 1990?
Apenas de forma marginal. Os inquilinos com mais de 65 anos, ou com 60% ou mais de incapacidade, mantêm a sua proteção atual. Quando o rendimento anual do agregado ultrapassa cerca de 64.000 EUR, a renda pode ser ajustada. Se está a considerar comprar um imóvel em Lagos com um inquilino ao abrigo de um contrato anterior a 1990, peça a um advogado que confirme o estatuto do inquilino antes de assumir que o desconto é permanente.
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