Um casal britânico fez-me esta pergunta na semana passada: se comprarmos a nossa casa na Praia da Luz na próxima primavera, vamos mesmo pagar mais dez mil euros de imposto só por não sermos residentes? A resposta curta é sim. Eis exatamente como funciona, quanto custa e quais são as três formas legais de o evitar.
O que mudou, afinal
Em maio de 2026, Portugal publicou o seu pacote fiscal para a habitação, o chamado “choque fiscal para a habitação”. Foi autorizado pela Lei n.º 9-A/2026 e posto em vigor pelo Decreto-Lei n.º 97/2026. Grande parte do pacote destina-se a encaminhar imóveis para o arrendamento de longa duração e a acelerar a construção de novas casas.
A medida de que a maioria dos meus clientes ouviu falar, porém, é a que lhes é dirigida diretamente: um IMT fixo de 7,5% para compradores não residentes. O pacote contém muito mais do que esse único número, e parte dele joga a seu favor, pelo que vale a pena compreender o quadro completo antes de decidir quando comprar.
O que significa o novo IMT de 7,5% de Portugal para compradores não residentes em Lagos?
Quem não for residente fiscal em Portugal paga um IMT fixo de 7,5% na compra de habitação, cobrado desde o primeiro euro. Sem escalões progressivos, sem reduções, sem isenções. Baseia-se na residência fiscal e não na nacionalidade, pelo que compradores da UE e de fora da UE são tratados exatamente da mesma forma.
Uma ressalva quanto ao calendário, porque é importante. A lei foi publicada a 20 de maio de 2026 e grande parte do pacote tem data de 1 de setembro de 2026, mas a data de início desta taxa em concreto é contestada. A Ordem dos Contabilistas Certificados entende que já está em vigor desde o final de maio de 2026, uma vez que o artigo do IMT de não residentes não contém qualquer disposição transitória, enquanto outros comentadores apontam para 1 de setembro. Até a Autoridade Tributária se pronunciar, considere os 7,5% como potencialmente já em vigor e procure aconselhamento antes de planear uma compra em função de qualquer prazo. Entretanto voltei ao decreto e expliquei onde essa leitura acabou por chegar em There Is No 1 September Deadline.
Segundo as regras anteriores, um não residente que comprasse uma casa de férias pagava a mesma tabela progressiva que um residente português paga numa segunda habitação, com os escalões mais baixos tributados de forma suave. A taxa fixa elimina tudo isso. A tabela abaixo compara a antiga tabela progressiva com a nova taxa fixa, para uma compra típica de casa de férias em Portugal continental.
| Preço de compra | Antiga tabela progressiva | Nova taxa fixa de 7,5% | Acréscimo a pagar |
|---|---|---|---|
| €300.000 | €11.606 (3,9%) | €22.500 | +€10.894 |
| €400.000 | €19.300 (4,8%) | €30.000 | +€10.700 |
| €500.000 | €27.300 (5,5%) | €37.500 | +€10.200 |
| €700.000 | €42.000 (6,0%) | €52.500 | +€10.500 |
| €900.000 | €54.000 (6,0%) | €67.500 | +€13.500 |
| €1.100.000 | €66.000 (6,0%) | €82.500 | +€16.500 |
| €1.200.000+ | €90.000 (7,5%) | €90.000 | €0 |
Há uma particularidade que convém conhecer. Acima de cerca de €1,15 milhões, os residentes já pagam uma taxa fixa de 7,5%, pelo que a nova regra não altera nada no topo do mercado. O impacto real recai na faixa dos €300 mil aos €700 mil, precisamente onde a maioria dos meus compradores expatriados procura um apartamento ou uma moradia em Lagos, na Praia da Luz ou em Burgau. Nessa faixa, deve contar com cerca de €10.000 a €11.000 a mais do que teria pago no ano passado. Se esse encargo fiscal adicional alterar o seu plano de financiamento, os compradores não residentes, incluindo americanos, podem normalmente pedir emprestado 60 a 65% do valor do imóvel através de um banco português; explico como funciona realmente o financiamento hipotecário para não residentes num artigo à parte.
Cada imóvel é diferente, e o valor tributável pode ser superior ao preço que efetivamente paga, pelo que os valores acima são uma orientação e não uma cotação. A forma mais rápida de ver o seu número é introduzir o seu preço-alvo na minha calculadora de custos gratuita: indica-lhe o IMT e o total dos custos de fecho em cerca de dois minutos.
Veja o que os 7,5% fazem ao seu orçamento: a calculadora de crédito habitação de Portugal gratuita calcula o seu preço máximo, o sinal e os impostos, e mostra o IMT que pagaria como residente, para comparação.
As três formas de evitar os 7,5%
A taxa fixa nem sempre é definitiva. A lei prevê três situações em que a pode evitar ou reclamar à Autoridade Tributária a diferença paga.
A primeira é a residência. Se já for residente fiscal em Portugal no dia da compra, ou se o tornar nos dois anos seguintes à compra, volta às taxas progressivas normais. Para os clientes que compram agora e se mudam definitivamente dentro de um par de anos, é o caminho mais limpo.
A segunda é o arrendamento de longa duração. Se arrendar o imóvel por uma renda moderada, limitada a €2.300 por mês, assinar o contrato nos seis meses seguintes à compra e o mantiver arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos, pode recuperar a diferença. Serve o comprador investidor, e menos quem quer a casa livre para os seus próprios verões.
A terceira é restrita: o exercício de um cargo público português. Não se aplicará à maioria dos leitores, mas existe.
A parte que realmente ajuda: os incentivos ao arrendamento
Se comprar para arrendar e não para uso próprio, este pacote é verdadeiramente generoso. O imposto sobre o rendimento dos senhorios em arrendamentos de longa duração desce de 25% para 10% para rendas até €2.300 por mês, garantido até 2029. As frações arrendadas abaixo desse limite ficam também isentas do AIMI, e a construção ou reabilitação de uma habitação nesse escalão passa a ter IVA de 6% em vez de 23%.
Somando tudo isto, as contas de um arrendamento de longa duração no Barlavento Algarvio parecem muito diferentes das de há um ano. É o sinal mais claro que o governo deu em anos: coloque uma casa no mercado de longa duração e o sistema fiscal recompensa-o. É também por isso que a via do arrendamento serve de saída para o IMT de 7,5%.
Se está a pensar vender
Há uma nova isenção de mais-valias, e é mais ampla do que a regra anterior. Até agora, só escapava ao IRS sobre a mais-valia se reinvestisse o produto da venda numa nova habitação permanente.
A partir de 2026, a isenção abrange também a venda de uma segunda habitação ou de um imóvel de férias, e não apenas da residência principal, desde que reinvista o produto da venda num imóvel português que arrende a longo prazo por uma renda moderada de €2.300 por mês ou menos. O prazo de reinvestimento vai de 24 meses antes da venda a 36 meses depois, e um reinvestimento parcial dá direito a uma isenção parcial.
O senão está no que tem de fazer com o dinheiro. Para manter o benefício, tem de se tornar senhorio de longa duração: o imóvel tem de permanecer arrendado a €2.300 ou menos e durante o período exigido, em termos gerais 36 meses nos primeiros cinco anos, e a isenção é revertida com juros se incumprir as condições ou vender antes do tempo. Premeia, portanto, o vendedor que recicla capital para o mercado de arrendamento de longa duração, e não quem sai por completo do imobiliário. Aplica-se apenas a reinvestimento em Portugal, e os não residentes devem confirmar a elegibilidade com um contabilista antes de contarem com ela.
A minha opinião sincera
Para o problema da habitação em Portugal, este pacote aponta numa direção sensata. O verdadeiro problema do país é a falta de oferta e o excesso de imóveis canalizados para o uso turístico de curta duração, e os cortes fiscais no arrendamento, juntamente com um processo de construção mais rápido, atacam ambos. Não contestaria o diagnóstico.
Mas “bom para o mercado” e “bom para um comprador não residente de casa de férias” não são a mesma frase. O IMT de 7,5% é apresentado como medida antiespeculação, mas, na prática, é um imposto sobre a procura estrangeira, e as pessoas que atinge primeiro são precisamente os compradores de estilo de vida com quem trabalho todas as semanas. Se arrefece os preços ou apenas este segmento é uma questão em aberto. Os verdadeiros estabilizadores desta lei são as medidas do lado da oferta, e não a sobretaxa.
Por isso, o meu conselho é prático e não político. Se vai comprar uma casa para uso próprio e não pretende mudar-se para cá nem arrendá-la, o custo é real e deve planeá-lo, e, como a data de início não está esclarecida, não deve presumir que tem até setembro. Confirme a situação atual com um advogado antes de fazer uma proposta. Se vai comprar para arrendar, ou mudar-se definitivamente para cá, a mesma lei dá-lhe uma forma de o contornar e um negócio melhor do que o dos compradores do ano passado.
Perguntas Frequentes
O IMT de 7,5% aplica-se também a cidadãos da UE?
Sim. A regra baseia-se na residência fiscal e não na nacionalidade, pelo que um comprador da UE que não seja residente fiscal em Portugal paga a mesma taxa fixa de 7,5% que um comprador de fora da UE. As únicas pessoas excluídas são os emigrantes portugueses.
Como posso evitar o novo IMT de 7,5% em Portugal?
Há duas vias realistas. Torne-se residente fiscal português nos dois anos seguintes à compra e volta às taxas progressivas normais, ou arrende o imóvel a longo prazo por uma renda moderada até €2.300 por mês, com contrato assinado nos seis meses seguintes e mantido durante pelo menos 36 meses ao longo de cinco anos, e reclame a diferença. Explico aos clientes qual das vias se adapta melhor aos seus planos antes de fazermos uma proposta.
Quando começa o IMT de 7,5%?
A data de início é genuinamente contestada. A lei foi publicada a 20 de maio de 2026 e o governo enquadrou o pacote em torno de 1 de setembro de 2026, mas a Ordem dos Contabilistas Certificados entende que esta taxa já está em vigor desde o final de maio de 2026, porque o artigo não tem disposição transitória. Até a Autoridade Tributária confirmar, parta do princípio de que pode já aplicar-se e confirme a situação atual antes de assinar.
Pago mais IMT numa casa cara em Lagos?
Não necessariamente. Acima de cerca de €1,15 milhões, os residentes portugueses já pagam uma taxa fixa de 7,5%, pelo que um não residente que compre a esse nível paga o mesmo que todos os outros. A sobretaxa pesa mais entre os €300 mil e os €700 mil, a faixa típica das casas de férias.
Posso evitar o imposto sobre mais-valias se vender e reinvestir?
Sim, e a partir de 2026 é mais amplo do que antes: abrange agora a venda de uma segunda habitação ou de um imóvel de férias, e não apenas da residência principal. A condição é reinvestir o produto da venda num imóvel português arrendado a longo prazo por €2.300 por mês ou menos, dentro do prazo de 24 meses antes a 36 meses depois, e mantê-lo arrendado durante o período exigido. O benefício é revertido com juros se incumprir as condições, pelo que serve os vendedores que querem tornar-se senhorios de longa duração e não sair totalmente do mercado.
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