Um casal britânico fez-me esta pergunta na semana passada: se comprarmos a nossa casa na Praia da Luz na próxima primavera, vamos mesmo pagar mais dez mil euros de imposto só por não sermos residentes? A resposta curta é sim. Eis exatamente como funciona, quanto custa e quais são as três saídas legais.
O que mudou realmente
Em maio de 2026, Portugal publicou o seu pacote fiscal para a habitação, o chamado “choque fiscal para a habitação”. Foi autorizado pela Lei n.º 9-A/2026 e posto em vigor pelo Decreto-Lei n.º 97/2026. A maior parte das medidas destina-se a empurrar os imóveis para o arrendamento de longa duração e a acelerar a construção de novas casas.
No entanto, a notícia que a maioria dos meus clientes já ouviu é a que lhes é dirigida diretamente: um IMT fixo de 7,5% para compradores não residentes. O pacote contém muito mais do que este número, e parte dele joga a seu favor, pelo que vale a pena perceber o quadro completo antes de decidir quando comprar.
O que significa o novo IMT de 7,5% de Portugal para compradores não residentes em Lagos?
Quem não for residente fiscal em Portugal paga um IMT fixo de 7,5% na compra de habitação, cobrado desde o primeiro euro. Sem escalões progressivos, sem reduções, sem isenções. Baseia-se na residência fiscal e não na nacionalidade, pelo que os compradores da UE e de fora da UE são tratados exatamente da mesma forma.
Uma ressalva quanto ao calendário, porque é importante. A lei foi publicada a 20 de maio de 2026 e grande parte do pacote tem data de 1 de setembro de 2026, mas a data de início desta taxa específica é controversa. A Ordem dos Contabilistas Certificados entende que já está em vigor desde finais de maio de 2026, uma vez que o artigo do IMT para não residentes não contém qualquer disposição transitória, enquanto outros comentadores apontam para 1 de setembro. Até a Autoridade Tributária esclarecer, trate os 7,5% como potencialmente já em vigor e peça aconselhamento antes de programar uma compra em função de qualquer prazo. Entretanto, voltei ao decreto e expliquei onde essa leitura chegou em Não Existe Qualquer Prazo de 1 de Setembro.
Segundo as regras anteriores, um não residente que comprasse uma casa de férias pagava a mesma tabela progressiva que um residente português paga numa segunda habitação, com os escalões mais baixos tributados de forma suave. A taxa fixa elimina tudo isso. A tabela abaixo compara a antiga tabela progressiva com a nova taxa fixa, para uma compra típica de casa de férias no continente.
| Preço de compra | Antiga tabela progressiva | Nova taxa fixa de 7,5% | Valor adicional a pagar |
|---|---|---|---|
| €300.000 | €11.606 (3,9%) | €22.500 | +€10.894 |
| €400.000 | €19.300 (4,8%) | €30.000 | +€10.700 |
| €500.000 | €27.300 (5,5%) | €37.500 | +€10.200 |
| €700.000 | €42.000 (6,0%) | €52.500 | +€10.500 |
| €900.000 | €54.000 (6,0%) | €67.500 | +€13.500 |
| €1.100.000 | €66.000 (6,0%) | €82.500 | +€16.500 |
| €1.200.000+ | €90.000 (7,5%) | €90.000 | €0 |
Há uma nuance que convém conhecer. Acima de aproximadamente 1,15 milhões de euros, os residentes já pagam uma taxa fixa de 7,5%, pelo que a nova regra não altera nada no topo do mercado. O impacto real recai sobre o intervalo entre 300 mil e 700 mil euros, que é precisamente onde a maioria dos meus compradores expatriados procura um apartamento ou uma moradia em Lagos, na Praia da Luz ou em Burgau. Nesse intervalo, conte com cerca de 10.000 a 11.000 euros a mais do que teria pago no ano passado. Se essa fatura fiscal adicional alterar os seus planos de financiamento, os compradores não residentes, incluindo americanos, conseguem normalmente obter 60 a 65% do valor do imóvel através de um banco português; explico como funciona realmente o crédito à habitação para não residentes num artigo à parte.
Cada imóvel é diferente, e o valor tributável pode ser superior ao preço que efetivamente paga, pelo que os valores acima são uma referência e não um orçamento. A forma mais rápida de ver o seu número é passar o preço que tem em mente pela minha calculadora de custos gratuita: indica-lhe o IMT e o total dos custos de aquisição em cerca de dois minutos.
Veja o que os 7,5% fazem ao seu orçamento: a calculadora de crédito à habitação de Portugal, gratuita, calcula o preço máximo, a entrada e os impostos, e mostra o IMT que pagaria como residente, para comparação.
As três saídas para os 7,5%
A taxa fixa nem sempre é definitiva. A lei prevê três situações em que a pode evitar ou reclamar a diferença junto da Autoridade Tributária.
A primeira é a residência. Se já for residente fiscal em Portugal no dia da compra, ou se o tornar nos dois anos seguintes à aquisição, volta às taxas progressivas normais. Para os clientes que compram agora e se mudam em definitivo dentro de alguns anos, este é o caminho mais limpo.
A segunda é o arrendamento de longa duração. Se arrendar o imóvel por uma renda moderada, limitada a €2.300 por mês, assinar o contrato nos seis meses seguintes à compra e o mantiver arrendado durante pelo menos 36 meses ao longo dos primeiros cinco anos, pode recuperar a diferença. Serve o comprador investidor, e menos quem quer a casa livre para os seus próprios verões.
A terceira é restrita: o exercício de funções públicas em Portugal. Não se aplicará à maioria dos leitores, mas existe.
A parte que realmente ajuda: os incentivos ao arrendamento
Se compra para arrendar e não para uso próprio, este pacote é realmente generoso. O imposto sobre o rendimento dos senhorios em arrendamentos de longa duração desce de 25% para 10% nas rendas até €2.300 por mês, garantido até 2029. As frações arrendadas abaixo desse limiar ficam também isentas de AIMI, e a construção ou reabilitação de uma habitação nesse escalão tem IVA de 6% em vez de 23%.
Somando tudo, as contas de um arrendamento de longa duração no Barlavento Algarvio parecem muito diferentes das de há um ano. É o sinal mais claro que o Governo enviou em anos: coloque uma casa no mercado de longa duração e o sistema fiscal recompensa-o. É também por isso que a via do arrendamento serve igualmente de saída para o IMT de 7,5%.
Se está a pensar vender
Existe aqui um novo benefício nas mais-valias, mais abrangente do que a regra anterior. Até agora, só escapava ao IRS sobre a mais-valia se reinvestisse o produto da venda numa nova habitação permanente.
A partir de 2026, a isenção abrange também a venda de uma segunda habitação ou de um imóvel de férias, e não apenas da habitação própria e permanente, desde que reinvista o produto da venda num imóvel português arrendado a longo prazo por uma renda moderada de €2.300 por mês ou menos. O prazo de reinvestimento vai de 24 meses antes da venda a 36 meses depois, e um reinvestimento parcial dá direito a uma isenção parcial.
A armadilha está no que tem de fazer com o dinheiro. Para manter o benefício, tem de se tornar senhorio de longa duração: o imóvel tem de permanecer arrendado por €2.300 ou menos e durante o período exigido, em termos gerais 36 meses ao longo dos primeiros cinco anos, e a isenção é recuperada com juros se incumprir as condições ou vender antes do tempo. Assim, recompensa o vendedor que recicla capital para o mercado de arrendamento de longa duração, e não quem sai totalmente do imobiliário. Aplica-se apenas ao reinvestimento em Portugal, e os não residentes devem confirmar a elegibilidade com um contabilista antes de contarem com ela.
A minha opinião sincera
Quanto ao problema da habitação em Portugal, este pacote aponta numa direção sensata. O verdadeiro problema do país é a oferta insuficiente e demasiado parque habitacional empurrado para o uso turístico de curta duração, e as reduções fiscais no arrendamento, juntamente com um processo de construção mais rápido, atacam ambos. Não contestaria o diagnóstico.
Mas “bom para o mercado” e “bom para um comprador não residente de casa de férias” não são a mesma frase. O IMT de 7,5% é apresentado como uma medida antiespeculação, mas, na prática, é um imposto sobre a procura estrangeira, e as pessoas que atinge em primeiro lugar são precisamente os compradores de estilo de vida com quem trabalho todas as semanas. Se arrefece os preços ou apenas este segmento é uma questão em aberto. Os verdadeiros estabilizadores desta lei são as medidas do lado da oferta, não a sobretaxa.
Por isso, o meu conselho é prático e não político. Se vai comprar uma casa para uso próprio e não pretende mudar-se para cá nem arrendá-la, o custo é real e deve planeá-lo, e, como a data de início não está esclarecida, não deve presumir que tem até setembro. Confirme a situação atual com um advogado antes de fazer uma proposta. Quanto às novidades, a proposta para 2027 deixa a taxa intocada, o que explico em o que o Orçamento do Estado para 2027 muda para compradores em Lagos. Se compra para arrendar, ou se vem viver para cá em definitivo, a mesma lei oferece-lhe uma forma de a contornar e um negócio melhor do que o dos compradores do ano passado.
Perguntas Frequentes
O IMT de 7,5% aplica-se também a cidadãos da UE?
Sim. A regra baseia-se na residência fiscal e não na nacionalidade, pelo que um comprador da UE que não seja residente fiscal em Portugal paga os mesmos 7,5% fixos que um comprador de fora da UE. As únicas pessoas excluídas são os emigrantes portugueses.
Como posso evitar o novo IMT de 7,5% em Portugal?
Existem duas vias realistas. Torne-se residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra e volta às taxas progressivas normais, ou arrende o imóvel a longo prazo por uma renda moderada até €2.300 por mês, com contrato assinado nos seis meses seguintes e mantido durante pelo menos 36 meses ao longo de cinco anos, e reclame a diferença. Explico aos clientes qual das duas se adequa aos seus planos antes de fazermos uma proposta.
Quando entra em vigor o IMT de 7,5%?
A data de início é genuinamente controversa. A lei foi publicada a 20 de maio de 2026 e o Governo enquadrou o pacote em torno de 1 de setembro de 2026, mas a Ordem dos Contabilistas Certificados entende que esta taxa já está em vigor desde finais de maio de 2026, porque o artigo não tem disposição transitória. Até a Autoridade Tributária confirmar, parta do princípio de que pode já ser aplicável e confirme a situação atual antes de assinar.
Pago mais IMT numa casa cara em Lagos?
Não necessariamente. Acima de aproximadamente 1,15 milhões de euros, os residentes portugueses já pagam uma taxa fixa de 7,5%, pelo que um não residente que compre a esse nível paga o mesmo que todos os outros. A sobretaxa pesa mais entre 300 mil e 700 mil euros, o intervalo típico das casas de férias.
Posso evitar o imposto sobre mais-valias se vender e reinvestir?
Sim, e a partir de 2026 é mais abrangente do que antes: passa a abranger a venda de uma segunda habitação ou de um imóvel de férias, e não apenas da habitação própria e permanente. A condição é reinvestir o produto da venda num imóvel português arrendado a longo prazo por €2.300 por mês ou menos, dentro do prazo de 24 meses antes a 36 meses depois, e mantê-lo arrendado durante o período exigido. O benefício é recuperado com juros se incumprir as condições, pelo que serve os vendedores que pretendem tornar-se senhorios de longa duração e não sair totalmente do investimento.
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