Um casal britânico perguntou-me isto na semana passada: se comprarmos a nossa casa na Praia da Luz na próxima primavera, vamos mesmo pagar mais dez mil euros de imposto só por não sermos residentes? A resposta curta é sim. Eis exatamente como funciona, quanto custa e as três saídas legais.
O que mudou de facto
Em maio de 2026, Portugal publicou o seu pacote fiscal para a habitação, o chamado “choque fiscal para a habitação”. Foi autorizado pela Lei n.º 9-A/2026 e posto em vigor pelo Decreto-Lei n.º 97/2026. Grande parte do pacote foi desenhada para empurrar imóveis para o arrendamento de longa duração e para acelerar a construção de mais casas.
A manchete de que a maioria dos meus clientes já ouviu falar, no entanto, é a que os visa diretamente: um IMT de 7,5% à taxa fixa para compradores não residentes. O pacote tem muito mais do que esse único número, e parte dele joga a seu favor, por isso vale a pena perceber o quadro completo antes de decidir quando comprar.
O que significa o novo IMT de 7,5% para compradores não residentes em Lagos?
Quem não é residente fiscal em Portugal paga um IMT de 7,5% à taxa fixa numa aquisição residencial, cobrado desde o primeiro euro. Sem escalões progressivos, sem reduções, sem isenções. Assenta na residência fiscal e não na nacionalidade, por isso os compradores da UE e de fora da UE são tratados exatamente da mesma forma.
Uma ressalva quanto às datas, porque é importante. A lei foi publicada a 20 de maio de 2026 e grande parte do pacote está datada de 1 de setembro de 2026, mas a data de entrada em vigor desta taxa em concreto é contestada. A ordem profissional dos contabilistas certificados lê-a como já estando em vigor desde o final de maio de 2026, uma vez que o artigo do IMT dos não residentes não tem norma transitória, enquanto outros comentadores apontam para 1 de setembro. Até a autoridade tributária esclarecer, trate os 7,5% como potencialmente já em vigor e procure aconselhamento antes de calendarizar uma compra em função de qualquer prazo.
Com as regras antigas, um não residente que comprasse uma casa de férias pagava a mesma escala progressiva que um residente português paga numa segunda habitação, com os escalões mais baixos tributados de forma suave. A taxa fixa elimina tudo isso. A tabela abaixo compara a antiga escala progressiva com a nova taxa fixa, para uma compra típica de casa de férias no continente.
| Preço de compra | Antiga escala progressiva | Nova taxa fixa de 7,5% | Quanto paga a mais |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 11.606 € (3,9%) | 22.500 € | +10.894 € |
| 400.000 € | 19.300 € (4,8%) | 30.000 € | +10.700 € |
| 500.000 € | 27.300 € (5,5%) | 37.500 € | +10.200 € |
| 700.000 € | 42.000 € (6,0%) | 52.500 € | +10.500 € |
| 900.000 € | 54.000 € (6,0%) | 67.500 € | +13.500 € |
| 1.100.000 € | 66.000 € (6,0%) | 82.500 € | +16.500 € |
| 1.200.000 € ou mais | 90.000 € (7,5%) | 90.000 € | 0 € |
Há um pormenor que vale a pena conhecer. Acima de cerca de 1,15 milhões de euros, os residentes já pagam uma taxa fixa de 7,5%, por isso a nova regra não muda nada no topo do mercado. A mordida real acontece na faixa dos 300.000 aos 700.000 euros, que é exatamente onde a maioria dos meus compradores expat procura um apartamento ou uma moradia em Lagos, na Praia da Luz ou em Burgau. Nesse intervalo, conte com cerca de 10.000 a 11.000 euros a mais do que teria pagado no ano passado.
Cada imóvel é diferente, e o valor tributável pode ficar acima do preço que paga de facto, por isso os números acima são uma orientação e não um orçamento. A forma mais rápida de ver o seu próprio número é passar o preço que tem em vista pela minha calculadora de custos gratuita: dá-lhe o IMT e o total dos custos de fecho em cerca de dois minutos.
As três saídas dos 7,5%
A taxa fixa nem sempre é definitiva. A lei prevê três situações em que ou a evita, ou pede a devolução da diferença à autoridade tributária.
A primeira é a residência. Se já for residente fiscal em Portugal no dia da compra, ou se se tornar residente no prazo de dois anos após a compra, volta às taxas progressivas normais. Para clientes que compram agora e que se mudam de vez para cá dentro de dois anos, este é o caminho mais limpo.
A segunda é o arrendamento de longa duração. Se arrendar o imóvel com uma renda moderada, com um limite de 2.300 euros por mês, assinar o contrato no prazo de seis meses após a compra e mantê-lo arrendado durante pelo menos 36 meses ao longo dos primeiros cinco anos, pode reaver a diferença. Isso serve a um comprador investidor, e bem menos a quem quer a casa livre para os seus próprios verões.
A terceira é restrita: exercer um cargo público português. Não se aplicará à maioria dos leitores, mas existe.
A parte que ajuda mesmo: os incentivos ao arrendamento
Se está a comprar para arrendar e não para uso próprio, este pacote é realmente generoso. O imposto sobre o rendimento dos senhorios nos arrendamentos de longa duração desce de 25% para 10% nas rendas até 2.300 euros por mês, fixado até 2029. As frações arrendadas abaixo desse limite ficam também isentas do imposto sobre o património AIMI, e construir ou renovar uma casa nesse escalão fica com IVA de 6% em vez de 23%.
Somando tudo, as contas de um arrendamento de longa duração no Barlavento Algarvio ficam muito diferentes das de há um ano. É o sinal mais claro que o Governo enviou em anos: coloque uma casa no mercado de arrendamento de longa duração e o sistema fiscal recompensa-o. É também por isso que a via do arrendamento serve, ao mesmo tempo, de escape ao IMT de 7,5%.
Se está a pensar em vender
Há aqui um novo benefício em mais-valias, e é mais amplo do que a regra antiga. Até agora, só escapava ao IRS sobre a mais-valia se reinvestisse o produto da venda numa nova habitação própria e permanente.
A partir de 2026, a isenção passa a abranger também a venda de uma segunda casa ou de uma casa de férias, e não apenas a residência principal, desde que reinvista o produto da venda num imóvel em Portugal que arrende a longo prazo com uma renda moderada de 2.300 euros por mês ou menos. A janela de reinvestimento vai de 24 meses antes da venda até 36 meses depois, e um reinvestimento parcial dá direito a uma isenção parcial.
O senão está no que tem de fazer com o dinheiro. Para manter o benefício, tem de se tornar senhorio de longa duração: o imóvel tem de continuar arrendado por 2.300 euros ou menos e mantido arrendado pelo período exigido, em termos gerais 36 meses ao longo dos primeiros cinco anos, e a isenção é recuperada com juros se quebrar as condições ou vender antes do tempo. Por isso, recompensa um vendedor que recicla capital para o mercado de arrendamento de longa duração, e não alguém que quer sair do imobiliário por completo. Aplica-se apenas a reinvestimento em Portugal, e os não residentes devem confirmar a elegibilidade com um contabilista antes de contarem com ele.
A minha opinião honesta
Para o problema da habitação em Portugal, este pacote aponta numa direção sensata. A questão real do país é oferta a menos e demasiado parque habitacional empurrado para o uso turístico de curta duração, e os cortes fiscais no arrendamento, somados a um processo de construção mais rápido, atacam as duas coisas. Não discuto o diagnóstico.
Mas “bom para o mercado” e “bom para um comprador não residente de casa de férias” não são a mesma frase. O IMT de 7,5% é apresentado como uma medida antiespeculação, mas na mecânica é um imposto sobre a procura estrangeira, e as pessoas que atinge primeiro são exatamente os compradores de estilo de vida com quem trabalho todas as semanas. Se arrefece os preços ou apenas arrefece este segmento é uma questão em aberto. Os verdadeiros estabilizadores desta lei são as peças do lado da oferta, e não a sobretaxa.
Por isso o meu conselho é prático, não político. Se está a comprar uma casa para uso próprio e não vai mudar-se para cá nem arrendá-la, o custo é real e deve planeá-lo e, como a data de início não está fechada, não deve assumir que tem até setembro. Confirme a posição atual com um advogado antes de fazer uma proposta. Se está a comprar para arrendar, ou a mudar-se de vez para cá, a mesma lei dá-lhe uma forma de contornar o imposto e um negócio melhor do que os compradores tiveram no ano passado.
Perguntas Frequentes
O IMT de 7,5% também se aplica a cidadãos da UE?
Sim. A regra assenta na residência fiscal e não na nacionalidade, por isso um comprador da UE que não seja residente fiscal em Portugal paga a mesma taxa fixa de 7,5% que um comprador de fora da UE. As únicas pessoas excluídas são os emigrantes portugueses.
Como posso evitar o novo IMT de 7,5% em Portugal?
Há duas vias realistas. Tornar-se residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a compra, voltando às taxas progressivas normais, ou arrendar o imóvel a longo prazo com uma renda moderada até 2.300 euros por mês, com contrato assinado no prazo de seis meses e mantido durante pelo menos 36 meses ao longo de cinco anos, e pedir a devolução da diferença. Explico aos clientes qual delas encaixa nos seus planos antes de fazermos uma proposta.
Quando começa o IMT de 7,5%?
A data de início está mesmo em disputa. A lei foi publicada a 20 de maio de 2026 e o Governo enquadrou o pacote em torno de 1 de setembro de 2026, mas a ordem profissional dos contabilistas certificados lê esta taxa como já estando em vigor desde o final de maio de 2026, porque o artigo não tem norma transitória. Até a autoridade tributária confirmar, parta do princípio de que já se pode aplicar e verifique a posição atual antes de assinar.
Pago mais IMT numa casa cara em Lagos?
Não necessariamente. Acima de cerca de 1,15 milhões de euros, os residentes portugueses já pagam uma taxa fixa de 7,5%, por isso um não residente que compre nesse patamar paga o mesmo que toda a gente. A sobretaxa morde com mais força entre 300.000 e 700.000 euros, o intervalo típico da casa de férias.
Posso evitar o imposto sobre mais-valias se vender e reinvestir?
Sim, e a partir de 2026 é mais amplo do que antes: passa a cobrir a venda de uma segunda casa ou de uma casa de férias, e não apenas a residência principal. A condição é reinvestir o produto da venda num imóvel em Portugal arrendado a longo prazo por 2.300 euros por mês ou menos, dentro da janela que vai de 24 meses antes a 36 meses depois, e mantê-lo arrendado pelo período exigido. O benefício é recuperado com juros se quebrar as condições, por isso serve vendedores que querem tornar-se senhorios de longa duração em vez de sair do imobiliário.
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