Een Brits echtpaar vroeg mij dit vorige week: als wij komend voorjaar ons huis in Praia da Luz kopen, betalen wij dan echt tienduizend euro extra belasting alleen omdat wij geen ingezetenen zijn? Het korte antwoord is ja. Hier leest u precies hoe het werkt, wat het kost en welke drie legale uitwegen er zijn.
Wat er werkelijk is veranderd
In mei 2026 publiceerde Portugal zijn fiscale woonpakket, de zogenoemde “choque fiscal para a habitação”. Het werd gemachtigd door de Lei n.º 9-A/2026 en in werking gesteld door het Decreto-Lei n.º 97/2026. Het grootste deel is bedoeld om vastgoed richting langlopende verhuur te duwen en om sneller meer woningen te laten bouwen.
De maatregel waarover de meeste van mijn klanten hebben gehoord, is echter die welke recht op hen is gericht: een vast IMT-tarief van 7,5% voor niet-ingezeten kopers. Het pakket bevat veel meer dan dat ene cijfer, en een deel ervan pakt juist gunstig uit. Het loont dus om het hele plaatje te begrijpen voordat u besluit wanneer u koopt.
Wat betekent de nieuwe Portugese IMT van 7,5% voor niet-ingezeten kopers in Lagos?
Wie geen fiscaal ingezetene van Portugal is, betaalt bij een aankoop van een woning een vast IMT-tarief van 7,5%, vanaf de eerste euro. Geen progressieve schijven, geen kortingen, geen vrijstellingen. Bepalend is de fiscale woonplaats, niet de nationaliteit, dus kopers uit de EU en van buiten de EU worden precies gelijk behandeld.
Eén voorbehoud over de timing, want dat doet ertoe. De wet werd op 20 mei 2026 gepubliceerd en een groot deel van het pakket draagt de datum 1 september 2026, maar de ingangsdatum van juist dit tarief wordt betwist. De beroepsorganisatie van gecertificeerde accountants leest het als reeds van kracht sinds eind mei 2026, omdat het artikel over de IMT voor niet-ingezetenen geen overgangsbepaling kent, terwijl andere commentatoren wijzen op 1 september. Zolang de belastingdienst dit niet heeft beslecht, gaat u er beter van uit dat de 7,5% al kan gelden, en wint u advies in voordat u een aankoop op een deadline afstemt.
Onder de oude regels betaalde een niet-ingezetene bij aankoop van een vakantiewoning dezelfde progressieve schaal als een Portugese ingezetene bij een tweede woning, waarbij de lagere schijven mild werden belast. Het vaste tarief haalt dat allemaal weg. De tabel hieronder vergelijkt de oude progressieve schaal met het nieuwe vaste tarief, voor een gangbare aankoop van een vakantiewoning op het vasteland.
| Aankoopprijs | Oude progressieve schaal | Nieuw vast tarief van 7,5% | Wat u extra betaalt |
|---|---|---|---|
| € 300.000 | € 11.606 (3,9%) | € 22.500 | +€ 10.894 |
| € 400.000 | € 19.300 (4,8%) | € 30.000 | +€ 10.700 |
| € 500.000 | € 27.300 (5,5%) | € 37.500 | +€ 10.200 |
| € 700.000 | € 42.000 (6,0%) | € 52.500 | +€ 10.500 |
| € 900.000 | € 54.000 (6,0%) | € 67.500 | +€ 13.500 |
| € 1.100.000 | € 66.000 (6,0%) | € 82.500 | +€ 16.500 |
| € 1.200.000 en hoger | € 90.000 (7,5%) | € 90.000 | € 0 |
Er zit een addertje onder het gras dat de moeite waard is. Boven ongeveer 1,15 miljoen euro betalen ingezetenen al een vast tarief van 7,5%, dus bovenin de markt verandert de nieuwe regel niets. De echte pijn zit tussen 300.000 en 700.000 euro, en dat is precies waar de meeste van mijn expat-kopers een appartement of een villa zoeken in Lagos, Praia da Luz of Burgau. Reken in die bandbreedte op ongeveer 10.000 tot 11.000 euro meer dan u vorig jaar zou hebben betaald.
Elk pand is anders, en de belastbare waarde kan hoger liggen dan de prijs die u werkelijk betaalt. De cijfers hierboven zijn dus een richtlijn en geen offerte. De snelste manier om uw eigen bedrag te zien, is uw richtprijs door mijn gratis kostencalculator te halen: die geeft u de IMT en uw totale aankoopkosten in ongeveer twee minuten.
De drie uitwegen uit de 7,5%
Het vaste tarief is niet altijd definitief. De wet voorziet in drie situaties waarin u het ofwel vermijdt, ofwel het verschil terugvordert bij de belastingdienst.
De eerste is fiscaal ingezetenschap. Bent u op de dag van aankoop al fiscaal ingezetene van Portugal, of wordt u dat binnen twee jaar na de aankoop, dan valt u terug op de normale progressieve tarieven. Voor klanten die nu kopen en binnen een paar jaar echt overkomen, is dit de schone route.
De tweede is langlopende verhuur. Verhuurt u het pand tegen een gematigde huur, met een plafond van 2.300 euro per maand, tekent u het huurcontract binnen zes maanden na de aankoop en houdt u het minstens 36 maanden verhuurd binnen de eerste vijf jaar, dan kunt u het verschil terugvragen. Dat past bij een investeerder, veel minder bij iemand die het pand vrij wil houden voor de eigen zomers.
De derde is smal: het bekleden van een Portugees openbaar ambt. Voor de meeste lezers zal dit niet gelden, maar de mogelijkheid bestaat.
Het deel dat werkelijk helpt: de huurprikkels
Koopt u om te verhuren in plaats van voor eigen gebruik, dan is dit pakket werkelijk royaal. De inkomstenbelasting voor verhuurders daalt bij langlopende verhuur van 25% naar 10% voor huren tot 2.300 euro per maand, vastgelegd tot en met 2029. Woningen die onder die drempel worden verhuurd, zijn ook vrijgesteld van de vermogensbelasting AIMI, en bouwen of renoveren van een woning in die categorie valt onder 6% btw in plaats van 23%.
Alles bij elkaar ziet de rekensom voor langlopende verhuur in de West-Algarve er heel anders uit dan een jaar geleden. Het is het duidelijkste signaal dat de regering in jaren heeft gegeven: zet een woning in de langlopende verhuur en het belastingstelsel beloont u. Daarom is de verhuurroute meteen ook uw uitweg uit de IMT van 7,5%.
Als u overweegt te verkopen
Er is hier een nieuwe vrijstelling op vermogenswinst, en die is ruimer dan de oude regel. Tot nu toe ontliep u de IRS op de winst alleen als u de opbrengst herinvesteerde in een nieuwe hoofdwoning.
Vanaf 2026 dekt de vrijstelling ook de verkoop van een tweede woning of een vakantiepand, en niet alleen die van uw hoofdverblijf, zolang u de opbrengst herinvesteert in een Portugees pand dat u langlopend verhuurt tegen een gematigde huur van maximaal 2.300 euro per maand. Het herinvesteringsvenster loopt van 24 maanden voor de verkoop tot 36 maanden erna, en een gedeeltelijke herinvestering levert een gedeeltelijke vrijstelling op.
De haak zit in wat u met het geld moet doen. Om de vrijstelling te houden, moet u langlopend verhuurder worden: het pand moet verhuurd blijven tegen 2.300 euro of minder en verhuurd zijn gedurende de vereiste periode, grofweg 36 maanden binnen de eerste vijf jaar, en de vrijstelling wordt met rente teruggevorderd als u de voorwaarden breekt of te vroeg verkoopt. Ze beloont dus een verkoper die kapitaal doorschuift naar de langlopende huurmarkt, en niet iemand die helemaal uit vastgoed stapt. Ze geldt alleen voor herinvestering in Portugal, en niet-ingezetenen doen er goed aan de voorwaarden bij een accountant te laten bevestigen voordat zij erop bouwen.
Mijn eerlijke oordeel
Voor het Portugese woonprobleem wijst dit pakket in een verstandige richting. Het echte knelpunt van het land is te weinig aanbod en te veel voorraad die richting kortlopend vakantiegebruik is geduwd, en de belastingverlagingen op verhuur plus een sneller bouwproces pakken allebei aan. Met de diagnose zou ik niet in discussie gaan.
Maar “goed voor de markt” en “goed voor een niet-ingezeten koper van een vakantiewoning” zijn niet dezelfde zin. De IMT van 7,5% wordt gepresenteerd als een maatregel tegen speculatie, terwijl het mechanisch een belasting op buitenlandse vraag is, en de eersten die het raakt zijn precies de lifestyle-kopers met wie ik elke week werk. Of het de prijzen afkoelt of alleen dit ene segment, is een open vraag. De echte stabilisatoren in deze wet zijn de onderdelen aan de aanbodkant, niet de toeslag.
Mijn advies is daarom praktisch, niet politiek. Koopt u een woning voor eigen gebruik en gaat u niet verhuizen en ook niet verhuren, dan zijn de kosten reëel en moet u ze inplannen, en omdat de ingangsdatum niet vaststaat kunt u er beter niet van uitgaan dat u tot september de tijd hebt. Laat de actuele stand door een advocaat bevestigen voordat u een bod doet. Koopt u om te verhuren, of komt u echt hierheen, dan geeft dezelfde wet u een weg eromheen en betere voorwaarden dan kopers vorig jaar kregen.
Veelgestelde vragen
Geldt de IMT van 7,5% ook voor EU-burgers?
Ja. De regel gaat uit van de fiscale woonplaats en niet van de nationaliteit, dus een EU-koper die geen fiscaal ingezetene van Portugal is, betaalt hetzelfde vaste tarief van 7,5% als een koper van buiten de EU. De enige uitgezonderde groep zijn Portugese emigranten.
Hoe vermijd ik de nieuwe IMT van 7,5% in Portugal?
Er zijn twee realistische routes. Word binnen twee jaar na de aankoop fiscaal ingezetene van Portugal, waarmee u terugvalt op de normale progressieve tarieven, of verhuur het pand langlopend tegen een gematigde huur tot 2.300 euro per maand, met een contract dat binnen zes maanden is getekend en over vijf jaar minstens 36 maanden loopt, en vraag het verschil terug. Ik loop met klanten door welke route bij hun plannen past voordat we een bod doen.
Wanneer gaat de IMT van 7,5% in?
De ingangsdatum is werkelijk omstreden. De wet werd op 20 mei 2026 gepubliceerd en de regering bouwde het pakket rond 1 september 2026 op, maar de beroepsorganisatie van gecertificeerde accountants leest dit tarief als reeds van kracht sinds eind mei 2026, omdat het artikel geen overgangsbepaling kent. Zolang de belastingdienst dit niet bevestigt, gaat u er beter van uit dat het al kan gelden en controleert u de actuele stand voordat u tekent.
Betaal ik meer IMT op een duur huis in Lagos?
Niet per se. Boven ongeveer 1,15 miljoen euro betalen Portugese ingezetenen al een vast tarief van 7,5%, dus een niet-ingezetene die op dat niveau koopt betaalt hetzelfde als iedereen. De toeslag bijt het hardst tussen 300.000 en 700.000 euro, de gangbare bandbreedte voor een vakantiewoning.
Kan ik de vermogenswinstbelasting vermijden als ik verkoop en herinvesteer?
Ja, en sinds 2026 is de regeling ruimer dan voorheen: ze dekt nu ook de verkoop van een tweede woning of een vakantiepand, en niet alleen die van het hoofdverblijf. De voorwaarde is dat u de opbrengst herinvesteert in een Portugees pand dat langlopend wordt verhuurd tegen maximaal 2.300 euro per maand, binnen het venster van 24 maanden ervoor tot 36 maanden erna, en dat u het gedurende de vereiste periode verhuurd houdt. De vrijstelling wordt met rente teruggevorderd als u de voorwaarden breekt, dus ze past bij verkopers die langlopend verhuurder willen worden in plaats van uit vastgoed te stappen.
Wilt u precies weten wat uw aankoop onder de nieuwe regels zou kosten? Laat uw cijfers door mijn gratis kostencalculator lopen en zie uw IMT en totale aankoopkosten in twee minuten. Overweegt u daarna een aankoop vóór de deadline van september, of vraagt u zich af of u nu moet verkopen, boek dan een gratis gesprek van 30 minuten met mij en we brengen de belasting en de timing van uw situatie in kaart. Verkopen? Ontvang binnen 48 uur een gratis waardebepaling van uw woning.
Doe mee aan de discussie