Um cliente fez-me esta pergunta na semana passada. Há algum tempo que acompanhava o Algarve e disse-o sem rodeios: este mercado sobe há mais de dez anos, mesmo nos anos em que partes do norte da Europa recuavam. Até quando vai continuar?
É a pergunta certa e, este mês, obteve uma resposta invulgarmente concreta.
Até quando podem os preços das casas em Portugal continuar a subir?
A S&P Global Ratings publicou em julho de 2026 a sua previsão atualizada para a habitação na Europa. Coloca Portugal em +10% em 2026, o valor mais alto dos doze mercados europeus que acompanha, contra uma média europeia de cerca de 4%. A Espanha surge em segundo lugar, com 9,1%. A S&P reviu o valor de Portugal em alta em três pontos percentuais face ao que publicou em fevereiro.
Assim, a resposta curta ao meu cliente é: continua, mas abranda.
| Ano | Previsão da S&P, Portugal | Média europeia |
|---|---|---|
| 2026 | +10% | cerca de 4% |
| 2027 | +5,5% | cerca de 3% |
| Até 2029 | cerca de 5% ao ano | não indicada |
Isto não é um mercado a ser chamado a parar. É um mercado a ser trazido de crescimentos de dois dígitos para algo mais próximo do normal, ao longo de cerca de três anos. O BPI Research chegou a um ponto semelhante por outro caminho, prevendo 11,7% para 2026 e descrevendo um crescimento positivo, mas a moderar.
Aliás, o instinto do meu cliente estava certo. Os preços das casas em Portugal subiram cerca de 180% entre 2015 e o final de 2025, um dos aumentos mais acentuados de toda a UE, segundo o Eurostat. No mesmo período, a zona euro no seu conjunto recuou até 2023, e a Finlândia ainda registava uma queda de 3,1% em termos homólogos no final de 2025. Ele tem estado a observar um caso verdadeiramente fora da curva.
Os preços sobem, mas as vendas descem
Eis a parte que a maioria dos títulos ignora, e é a que mais tempo me ocupa a explicar aos compradores.
| Portugal, 1.º trimestre de 2026 | Valor | Variação homóloga |
|---|---|---|
| Índice de preços da habitação | – | +17,8% |
| Casas vendidas | 37.745 | -8,7% |
| Volume de vendas no Algarve | – | -10,7% |
Os preços subiram 17,8% em termos homólogos no primeiro trimestre de 2026, uma ligeira desaceleração face ao trimestre anterior. As transações seguiram o caminho oposto: mudaram de mãos 37.745 casas, menos 8,7% do que um ano antes e menos 12,4% do que no trimestre anterior, segundo o INE. O Algarve ficou pior do que a média nacional, com -10,7%.
Preços a subir com volume a descer é a marca de um problema de oferta, não de uma euforia da procura. Numa corrida especulativa, os dois números sobem em conjunto, porque as pessoas estão a transacionar. Aqui, há menos gente a transacionar e as poucas casas que se vendem é que fixam o preço.
O défice de oferta por detrás dos números
A Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários disse ao Parlamento, em março, que Portugal precisa de cerca de 70.000 casas novas por ano até 2029. Atualmente constrói cerca de 20.000. O défice acumulado ao longo da última década ronda as 300.000 casas.
Pior ainda, mais de 50.000 casas foram licenciadas nos últimos três anos e nunca chegaram a ser construídas, porque as contas deixaram de fazer sentido. Cada ano de atraso no licenciamento acrescenta cerca de 500 euros por metro quadrado ao custo de construção, o que, num modesto apartamento de 75 m², representa 37.500 euros por ano de pura espera. Essa pressão sobre os custos de construção explica em boa parte por que razão as casas novas custam hoje entre 20% e 35% mais do que as casas usadas comparáveis no Algarve.
É por isso que fico cauteloso quando alguém me diz que os preços têm de cair em breve. Os preços caem quando a oferta alcança a procura. Nada nestes números sugere que a oferta esteja prestes a alcançar fosse o que fosse.
O que o Banco de Portugal acabou de mudar
Não lhe prestaria um bom serviço se ficasse por aqui, porque existe um contrapeso real e ele chega já na próxima semana.
A partir de 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal vai reduzir de 50% para 45% o rácio máximo entre o serviço da dívida e o rendimento nos novos créditos à habitação. O regulador assinalou a habitação como um risco interno e afirmou que a alteração visa reduzir o risco financeiro tanto para os bancos como para as famílias. Espera-se que reduza o novo crédito à habitação em 10 a 15%.
Leia-o com atenção, porque corta nos dois sentidos. É um travão à procura, e os compradores que recorrem a financiamento vão senti-lo. É também o oposto do que se vê numa bolha. Em 2007 ninguém apertava coisa alguma. Um regulador que reduz discretamente o montante que as famílias podem pedir emprestado, antes de algo se partir, está perante um mercado com um adulto na sala.
A maioria dos meus compradores paga a pronto ou quase, pelo que isto pouco os afeta diretamente. Se está a financiar em Portugal, peça que a sua simulação seja acordada e testada com o novo rácio, e não com o antigo.
O que isto significa se está a comprar em Lagos
Três coisas que diria a qualquer pessoa que procure atualmente aqui na faixa dos 400.000 a 700.000 euros.
- Esperar por uma correção é uma posição, não um plano. Dois previsores independentes apontam para uma subida de Portugal de um ou de dois dígitos este ano. Se esperar doze meses para poupar 5%, a previsão diz que acabará por pagar mais, não menos.
- O volume em queda é seu aliado, não seu inimigo. Menos transações significam menos concorrência pela casa específica que deseja. Não significa que os vendedores tenham cedido no preço, e são coisas diferentes.
- Compre o imóvel, não o índice. Uns 17,8% a nível nacional não dizem nada sobre se uma determinada moradia em Lagos tem o preço correto. Metade dos imóveis que avalio no Barlavento Algarvio continua a ter um preço baseado no que o proprietário esperava em 2024. É aí que está a verdadeira negociação.
Escrevi com mais detalhe sobre a questão da oportunidade em É Agora um Bom Momento para Comprar no Algarve, ou Esperar?, e analisei o argumento do colapso em A Bolha Imobiliária do Algarve Está Prestes a Rebentar?. Os números acima são a atualização de 2026 de ambos os textos.
Portanto, para responder devidamente ao meu cliente: a subida continua ao longo de 2026, desacelera em 2027 e estabiliza perto de 5% ao ano daí em diante. Ninguém credível prevê uma queda. O que preveem é que os anos fáceis ficaram para trás, o que é muito diferente de um aviso. Para ver como Lagos se compara com o valor nacional, consulte Portugal tem a subida de preços da habitação mais rápida da UE: Lagos acompanha?
Perguntas Frequentes
O mercado imobiliário português está numa bolha em 2026?
Os dados não sustentam essa descrição. Uma bolha é alimentada pelo crédito e mostra preços a subir a par de transações a subir. Portugal apresenta o oposto: preços a subir 17,8% em termos homólogos no 1.º trimestre de 2026, enquanto as vendas desceram 8,7%, num défice estrutural de cerca de 300.000 casas. O Banco de Portugal está também a apertar as regras de crédito em vez de as aliviar.
Os preços das casas em Portugal vão cair em 2027?
Não, segundo as previsões atuais. A S&P Global Ratings espera que os preços em Portugal subam 5,5% em 2027, contra uma média europeia de cerca de 3%, e depois cerca de 5% ao ano até 2029. Isso é desaceleração, não declínio.
Porque descem as vendas de imóveis no Algarve se os preços estão a subir?
O volume de transações no Algarve desceu 10,7% em termos homólogos no 1.º trimestre de 2026, pior do que a queda nacional de 8,7%. As causas são a acessibilidade aos níveis de preços atuais e a escassez de oferta que valha a pena comprar, não um colapso do interesse. Há menos compradores a competir, mas os imóveis que se vendem continuam a fixar preços mais altos.
A nova regra de crédito do Banco de Portugal afeta os compradores estrangeiros?
Afeta qualquer pessoa que contraia um crédito à habitação em Portugal. A partir de 1 de agosto de 2026, o rácio máximo entre o serviço da dívida e o rendimento passa de 50% para 45%, o que deverá reduzir o novo crédito em 10 a 15%. Os compradores que pagam a pronto não são afetados. Se está a financiar, planeie a sua compra com base na regra dos 45%.
É melhor esperar que os preços desçam antes de comprar em Lagos?
Com as previsões atuais, esperar custa dinheiro em vez de o poupar. O que digo aos compradores é que deixem de tentar prever o índice nacional e passem a negociar com firmeza cada imóvel em concreto, porque muitos anúncios do Barlavento Algarvio continuam a ter preços assentes nas expectativas de 2024.
Pronto para começar a sua procura de imóvel no Algarve? Diga-me o que procura e eu respondo-lhe com o que está realmente disponível na sua faixa de preço.
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