Ein Kunde hat mir diese Frage letzte Woche gestellt. Er beobachtet die Algarve schon eine ganze Weile und brachte es auf den Punkt: Dieser Markt steigt seit mehr als zehn Jahren, selbst in den Jahren, in denen Teile Nordeuropas Rückgänge verzeichneten. Wie lange wird das so weitergehen?
Es ist die richtige Frage, und diesen Monat hat sie eine ungewöhnlich konkrete Antwort bekommen.
Wie lange können die Immobilienpreise in Portugal noch steigen?
S&P Global Ratings hat im Juli 2026 seine aktualisierte Prognose für die europäischen Wohnimmobilienmärkte veröffentlicht. Für Portugal erwartet S&P +10 % für 2026, den höchsten Wert unter den zwölf beobachteten europäischen Märkten, bei einem europäischen Durchschnitt von rund 4 %. Spanien liegt mit 9,1 % auf Platz zwei. S&P hat den Wert für Portugal gegenüber der Februar-Prognose um drei Prozentpunkte nach oben korrigiert.
Die kurze Antwort für meinen Kunden lautet also: Es geht weiter, aber langsamer.
| Jahr | S&P-Prognose, Portugal | Europäischer Durchschnitt |
|---|---|---|
| 2026 | +10 % | rund 4 % |
| 2027 | +5,5 % | rund 3 % |
| Bis 2029 | rund 5 % pro Jahr | nicht angegeben |
Das ist kein Markt, dem ein Stopp prophezeit wird. Es ist ein Markt, der binnen etwa drei Jahren von zweistelligen Raten auf ein normaleres Niveau zurückgeführt wird. BPI Research kommt auf anderem Weg zu einem ähnlichen Ergebnis: Das Institut prognostiziert für 2026 ein Plus von 11,7 % und beschreibt das Wachstum als positiv, aber abnehmend.
Der Instinkt meines Kunden war übrigens richtig. Die portugiesischen Immobilienpreise sind zwischen 2015 und Ende 2025 um rund 180 % gestiegen, laut Eurostat einer der steilsten Anstiege in der gesamten EU. Im selben Zeitraum fielen die Preise im Euroraum insgesamt bis 2023, und Finnland lag Ende 2025 im Jahresvergleich noch immer 3,1 % im Minus. Er hat einen echten Ausreißer beobachtet.
Die Preise steigen, aber die Verkäufe sinken
Hier kommt der Teil, den die meisten Schlagzeilen auslassen, und genau diesen erkläre ich Käufern am häufigsten.
| Portugal, 1. Quartal 2026 | Wert | Veränderung im Jahresvergleich |
|---|---|---|
| Immobilienpreisindex | – | +17,8 % |
| Verkaufte Wohnimmobilien | 37.745 | -8,7 % |
| Verkaufsvolumen Algarve | – | -10,7 % |
Die Preise stiegen im ersten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 17,8 %, eine leichte Verlangsamung gegenüber dem Vorquartal. Die Transaktionen entwickelten sich in die andere Richtung: Laut INE wechselten 37.745 Wohnimmobilien den Besitzer, 8,7 % weniger als im Vorjahr und 12,4 % weniger als im Vorquartal. Die Algarve lag mit -10,7 % noch unter dem landesweiten Durchschnitt.
Steigende Preise bei sinkendem Volumen sind das Kennzeichen eines Angebotsproblems, nicht einer Nachfragemanie. In einem spekulativen Boom steigen beide Zahlen gemeinsam, weil viel gehandelt wird. Hier handeln weniger Menschen, und die wenigen Objekte, die verkauft werden, bestimmen den Preis.
Die Angebotslücke hinter den Zahlen
Der portugiesische Verband der Immobilienentwickler und -investoren hat dem Parlament im März mitgeteilt, dass Portugal bis 2029 etwa 70.000 neue Wohnungen und Häuser pro Jahr braucht. Derzeit werden rund 20.000 gebaut. Das im vergangenen Jahrzehnt aufgelaufene Defizit beläuft sich auf etwa 300.000 Wohneinheiten.
Schlimmer noch: In den vergangenen drei Jahren wurden mehr als 50.000 Wohneinheiten genehmigt und nie gebaut, weil die Rechnung nicht mehr aufging. Jedes Jahr Genehmigungsverzögerung verteuert den Bau um etwa 500 Euro pro Quadratmeter, was bei einer bescheidenen Wohnung von 75 m² reine Wartekosten von 37.500 Euro pro Jahr bedeutet. Dieser Baukostendruck ist ein wesentlicher Grund dafür, dass Neubauten an der Algarve heute 20 % bis 35 % mehr kosten als vergleichbare Bestandsimmobilien.
Deshalb bin ich vorsichtig, wenn mir jemand sagt, die Preise müssten bald fallen. Preise fallen, wenn das Angebot die Nachfrage einholt. Nichts in diesen Zahlen deutet darauf hin, dass das Angebot in absehbarer Zeit irgendetwas einholt.
Was die Banco de Portugal gerade geändert hat
Ich würde Ihnen einen schlechten Dienst erweisen, wenn ich es hierbei beließe, denn es gibt ein echtes Gegengewicht, und es greift nächste Woche.
Ab dem 1. August 2026 senkt die Banco de Portugal die maximal zulässige Schuldendienstquote (Debt-Service-to-Income) bei neuen Hypothekendarlehen von 50 % auf 45 %. Die Aufsichtsbehörde hat den Wohnungsmarkt als inländisches Risiko eingestuft und erklärt, die Änderung solle das finanzielle Risiko für Banken und Familien gleichermaßen verringern. Es wird erwartet, dass sie die Vergabe neuer Wohnbaukredite um 10 bis 15 % senkt.
Lesen Sie das genau, denn es wirkt in beide Richtungen. Es bremst die Nachfrage, und Käufer mit Finanzierung werden das spüren. Es ist aber auch das Gegenteil dessen, wie eine Blase aussieht. 2007 hat niemand irgendetwas verschärft. Eine Aufsichtsbehörde, die still und leise den Betrag senkt, den sich Familien leihen dürfen, bevor etwas zerbricht, steht für einen Markt mit einem Erwachsenen im Raum.
Die meisten meiner Käufer zahlen bar oder zu einem großen Teil bar, daher ändert sich für sie direkt wenig. Wenn Sie in Portugal finanzieren, lassen Sie sich Ihr Angebot nach der neuen Quote statt nach der alten bestätigen und durchrechnen.
Was das für Ihren Kauf in Lagos bedeutet
Drei Dinge würde ich jedem sagen, der sich derzeit hier im Bereich von 400.000 bis 700.000 Euro bewegt.
- Auf eine Korrektur zu warten ist eine Position, kein Plan. Zwei unabhängige Prognostiker sehen Portugal dieses Jahr im hohen einstelligen oder zweistelligen Bereich im Plus. Wenn Sie zwölf Monate warten, um 5 % zu sparen, sagt die Prognose, dass Sie mehr zahlen, nicht weniger.
- Sinkendes Volumen ist Ihr Freund, nicht Ihr Feind. Weniger Transaktionen bedeuten weniger Konkurrenz um genau das Haus, das Sie wollen. Es bedeutet nicht, dass Verkäufer beim Preis kapituliert haben, und das ist etwas anderes.
- Kaufen Sie die Immobilie, nicht den Index. Ein landesweiter Wert von 17,8 % sagt Ihnen nichts darüber, ob eine bestimmte Villa in Lagos richtig bepreist ist. Die Hälfte der Objekte, die ich im Westalgarve anschaue, ist noch immer so bepreist, wie es sich der Eigentümer 2024 erhofft hat. Genau dort findet die eigentliche Verhandlung statt.
Mit der Frage des richtigen Zeitpunkts habe ich mich ausführlicher in Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, an der Algarve zu kaufen, oder sollte man warten? beschäftigt, und das Crash-Argument selbst habe ich in Platzt die Immobilienblase an der Algarve? untersucht. Die obigen Zahlen sind das Update 2026 zu beiden Beiträgen.
Um meinem Kunden also richtig zu antworten: Der Aufwärtstrend hält 2026 an, verlangsamt sich 2027 und pendelt sich danach bei etwa 5 % pro Jahr ein. Niemand Seriöses prognostiziert einen Rückgang. Prognostiziert wird, dass die einfachen Jahre hinter uns liegen, und das ist etwas ganz anderes als eine Warnung. Wie sich Lagos selbst im Vergleich zum landesweiten Wert entwickelt, lesen Sie in Portugal hat den schnellsten Anstieg der Immobilienpreise in der EU: Folgt Lagos?
Häufig gestellte Fragen
Befindet sich der portugiesische Immobilienmarkt 2026 in einer Blase?
Die Daten stützen diese Beschreibung nicht. Eine Blase ist kreditgetrieben und zeigt steigende Preise bei steigenden Transaktionen. In Portugal ist es umgekehrt: Die Preise stiegen im 1. Quartal 2026 im Jahresvergleich um 17,8 %, während die Verkäufe um 8,7 % sanken, bei einem strukturellen Defizit von rund 300.000 Wohneinheiten. Außerdem verschärft die Banco de Portugal die Kreditregeln, statt sie zu lockern.
Werden die Immobilienpreise in Portugal 2027 fallen?
Nach den aktuellen Prognosen nicht. S&P Global Ratings erwartet für 2027 einen Anstieg der portugiesischen Preise um 5,5 %, bei einem europäischen Durchschnitt von etwa 3 %, und danach rund 5 % pro Jahr bis 2029. Das ist eine Verlangsamung, kein Rückgang.
Warum sinken die Immobilienverkäufe an der Algarve, obwohl die Preise steigen?
Das Transaktionsvolumen an der Algarve sank im 1. Quartal 2026 im Jahresvergleich um 10,7 % und damit stärker als der landesweite Rückgang von 8,7 %. Die Ursachen sind die Erschwinglichkeit bei den aktuellen Preisen und ein Mangel an kaufenswertem Angebot, nicht ein Einbruch des Interesses. Weniger Käufer konkurrieren miteinander, aber die Objekte, die verkauft werden, erzielen weiterhin höhere Preise.
Betrifft die neue Kreditregel der Banco de Portugal ausländische Käufer?
Sie betrifft jeden, der ein portugiesisches Hypothekendarlehen aufnimmt. Ab dem 1. August 2026 sinkt die maximal zulässige Schuldendienstquote von 50 % auf 45 %, wodurch die Neukreditvergabe voraussichtlich um 10 bis 15 % zurückgeht. Barzahler sind nicht betroffen. Wenn Sie finanzieren, kalkulieren Sie Ihren Kauf nach der 45-%-Regel.
Ist es besser, mit dem Kauf in Lagos zu warten, bis die Preise sinken?
Nach den aktuellen Prognosen kostet Warten Geld, statt es zu sparen. Ich rate Käufern, nicht mehr zu versuchen, den landesweiten Index zu timen, und stattdessen hart über die einzelne Immobilie zu verhandeln, denn viele Angebote im Westalgarve sind noch immer nach den Erwartungen von 2024 bepreist.
Möchten Sie Ihre Immobiliensuche an der Algarve beginnen? Sagen Sie mir, wonach Sie suchen, und ich melde mich mit dem, was in Ihrem Preisbereich tatsächlich verfügbar ist.
