Un client m’a posé la question la semaine dernière. Il observait l’Algarve depuis un moment et il l’a formulée sans détour : ce marché progresse depuis plus de dix ans, même les années où certaines régions du nord de l’Europe reculaient. Combien de temps cela va-t-il durer ?
C’est la bonne question, et ce mois-ci, elle a reçu une réponse d’une précision inhabituelle.
Jusqu’à quand les prix de l’immobilier au Portugal peuvent-ils continuer à monter ?
S&P Global Ratings a publié en juillet 2026 sa prévision actualisée pour le logement en Europe. Elle table sur +10 % pour 2026 au Portugal, le chiffre le plus élevé des douze marchés européens qu’elle suit, contre une moyenne européenne d’environ 4 %. L’Espagne arrive en deuxième position avec 9,1 %. S&P a relevé la prévision portugaise de trois points de pourcentage par rapport à celle publiée en février.
La réponse courte à mon client est donc la suivante : la hausse se poursuit, mais elle ralentit.
| Année | Prévision S&P, Portugal | Moyenne européenne |
|---|---|---|
| 2026 | +10 % | environ 4 % |
| 2027 | +5,5 % | environ 3 % |
| Jusqu’en 2029 | environ 5 % par an | non précisée |
Ce n’est pas un marché que l’on annonce à l’arrêt. C’est un marché que l’on voit redescendre de deux chiffres vers quelque chose de plus normal, sur environ trois ans. BPI Research aboutit à une conclusion proche par un autre chemin : 11,7 % de hausse prévue pour 2026, avec une croissance décrite comme positive mais en modération.
L’instinct de mon client était d’ailleurs juste. Les prix de l’immobilier portugais ont progressé d’environ 180 % entre 2015 et la fin de 2025, l’une des hausses les plus fortes de toute l’UE selon Eurostat. Sur la même période, la zone euro dans son ensemble a reculé jusqu’en 2023, et la Finlande affichait encore une baisse de 3,1 % sur un an fin 2025. Il observait un véritable cas à part.
Les prix montent, mais les ventes baissent
Voici le point que la plupart des gros titres passent sous silence, et celui que j’explique le plus longuement aux acheteurs.
| Portugal, 1er trimestre 2026 | Chiffre | Variation sur un an |
|---|---|---|
| Indice des prix des logements | – | +17,8 % |
| Logements vendus | 37 745 | -8,7 % |
| Volume des ventes en Algarve | – | -10,7 % |
Les prix ont augmenté de 17,8 % sur un an au premier trimestre 2026, avec un léger ralentissement par rapport au trimestre précédent. Les transactions ont évolué en sens inverse : 37 745 logements ont changé de mains, soit 8,7 % de moins sur un an et 12,4 % de moins sur le trimestre, selon l’INE. L’Algarve a fait pire que la moyenne nationale, avec -10,7 %.
Des prix qui montent sur des volumes qui baissent sont la signature d’un problème d’offre, pas d’un emballement de la demande. Dans une envolée spéculative, les deux chiffres progressent ensemble, parce que les gens achètent et revendent. Ici, moins de monde transige, et les rares biens qui se vendent fixent le prix.
Le déficit d’offre derrière les chiffres
L’Association portugaise des promoteurs et investisseurs immobiliers a déclaré au Parlement en mars que le Portugal a besoin d’environ 70 000 logements neufs par an d’ici 2029. Le pays en construit actuellement environ 20 000. Le déficit accumulé au cours de la dernière décennie représente quelque 300 000 logements.
Pire encore, plus de 50 000 logements ont reçu un permis ces trois dernières années sans jamais être construits, parce que les chiffres ne tenaient plus. Chaque année de retard dans l’octroi des permis ajoute environ 500 euros par mètre carré au coût de construction, ce qui représente, pour un appartement modeste de 75 m2, 37 500 euros par an d’attente pure. Cette pression sur les coûts de construction explique en grande partie pourquoi les logements neufs coûtent désormais 20 % à 35 % de plus que les biens de revente comparables en Algarve.
C’est pourquoi je reste prudent quand on me dit que les prix vont forcément baisser bientôt. Les prix baissent quand l’offre rattrape la demande. Rien dans ces chiffres n’indique que l’offre soit sur le point de rattraper quoi que ce soit.
Ce que la Banque du Portugal vient de changer
Je ne vous rendrais pas service en m’arrêtant là, car il existe un véritable contrepoids, et il entre en vigueur la semaine prochaine.
À partir du 1er août 2026, la Banque du Portugal abaisse de 50 % à 45 % le taux d’effort maximal (ratio entre le service de la dette et le revenu) applicable aux nouveaux crédits immobiliers. Le régulateur a signalé le logement comme un risque intérieur et indiqué que ce changement vise à réduire le risque financier tant pour les banques que pour les ménages. Il devrait réduire les nouveaux prêts immobiliers de 10 à 15 %.
Lisez cela attentivement, car la mesure joue dans les deux sens. C’est un frein à la demande, et les acheteurs qui financent leur achat le ressentiront. C’est aussi l’inverse de ce à quoi ressemble une bulle. En 2007, personne ne resserrait quoi que ce soit. Un régulateur qui réduit discrètement le montant que les ménages sont autorisés à emprunter, avant que quoi que ce soit ne casse, c’est un marché où il y a un adulte dans la pièce.
La plupart de mes acheteurs paient comptant ou presque, ce qui change peu de chose pour eux directement. Si vous financez votre achat au Portugal, faites établir et éprouver votre offre de prêt selon le nouveau ratio plutôt que l’ancien.
Ce que cela signifie si vous achetez à Lagos
Voici trois choses que je dirais à toute personne située aujourd’hui dans la tranche de 400 000 à 700 000 euros ici.
- Attendre une correction est un pari, pas un plan. Deux prévisionnistes indépendants voient le Portugal progresser cette année de presque dix pour cent, voire de plus de dix pour cent. Si vous attendez douze mois pour économiser 5 %, la prévision dit que vous paierez plus cher, pas moins.
- La baisse des volumes est votre alliée, pas votre ennemie. Moins de transactions signifie moins de concurrence sur la maison précise que vous voulez. Cela ne signifie pas que les vendeurs ont capitulé sur le prix, et ce sont deux choses différentes.
- Achetez le bien, pas l’indice. Un chiffre national de 17,8 % ne dit rien sur le prix correct ou non d’une villa donnée à Lagos. La moitié des biens que j’examine dans l’Algarve occidental sont encore affichés au prix que leur propriétaire espérait en 2024. C’est là que se joue la vraie négociation.
J’ai traité plus en détail la question du bon moment dans Est-ce le bon moment pour acheter en Algarve, ou vaut-il mieux attendre ?, et j’ai examiné l’argument du krach lui-même dans La bulle immobilière de l’Algarve va-t-elle éclater ?. Les chiffres ci-dessus sont la mise à jour 2026 de ces deux articles.
Pour répondre correctement à mon client : la hausse se poursuit en 2026, ralentit en 2027, puis se stabilise autour de 5 % par an ensuite. Personne de crédible ne prévoit une baisse. Ce que l’on prévoit, c’est que les années faciles sont derrière nous, ce qui est très différent d’un avertissement. Pour voir comment Lagos se situe elle-même par rapport au chiffre national, lisez Le Portugal connaît la hausse des prix immobiliers la plus rapide de l’UE : Lagos suit-elle le mouvement ?
Questions fréquentes
Le marché immobilier portugais est-il en bulle en 2026 ?
Les données ne confirment pas cette description. Une bulle est alimentée par le crédit et associe des prix en hausse à des transactions en hausse. Le Portugal présente le contraire : des prix en hausse de 17,8 % sur un an au 1er trimestre 2026 alors que les ventes ont reculé de 8,7 %, sur fond d’un déficit structurel d’environ 300 000 logements. La Banque du Portugal resserre en outre les règles de crédit au lieu de les assouplir.
Les prix de l’immobilier au Portugal vont-ils baisser en 2027 ?
Pas selon les prévisions actuelles. S&P Global Ratings s’attend à une hausse des prix portugais de 5,5 % en 2027, contre une moyenne européenne d’environ 3 %, puis d’environ 5 % par an jusqu’en 2029. C’est un ralentissement, pas un recul.
Pourquoi les ventes immobilières reculent-elles en Algarve alors que les prix montent ?
Le volume des transactions en Algarve a reculé de 10,7 % sur un an au 1er trimestre 2026, soit plus que la baisse nationale de 8,7 %. Les causes sont l’accessibilité financière aux niveaux de prix actuels et la pénurie de biens qui valent la peine d’être achetés, et non un effondrement de l’intérêt. Il y a moins d’acheteurs en concurrence, mais les biens qui se vendent atteignent toujours des prix plus élevés.
La nouvelle règle de la Banque du Portugal sur le crédit concerne-t-elle les acheteurs étrangers ?
Elle concerne toute personne qui contracte un crédit immobilier au Portugal. À partir du 1er août 2026, le taux d’effort maximal passe de 50 % à 45 %, ce qui devrait réduire les nouveaux prêts de 10 à 15 %. Les acheteurs au comptant ne sont pas concernés. Si vous financez votre achat, calibrez-le sur la règle des 45 %.
Vaut-il mieux attendre une baisse des prix avant d’acheter à Lagos ?
Selon les prévisions actuelles, attendre coûte de l’argent au lieu d’en économiser. Ce que je dis aux acheteurs, c’est d’arrêter de chercher à anticiper l’indice national et de négocier fermement le bien précis qui les intéresse, car de nombreuses annonces de l’Algarve occidental sont encore au prix des attentes de 2024.
Prêt à lancer votre recherche immobilière en Algarve ? Dites-moi ce que vous recherchez et je vous présenterai ce qui est réellement disponible dans votre tranche de budget.
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