Presque chaque semaine, les acheteurs avec qui je travaille à Lagos me opposent la même objection : « Nous attendons que les prix baissent, maintenant que le Golden Visa a disparu. » C’est un raisonnement compréhensible. La voie du Golden Visa par l’immobilier a été fermée en 2023, et les transactions immobilières de non-résidents ont fortement reculé dans tout le Portugal les années suivantes. Alors, où est la correction ?
Les nouvelles données de l’INE, l’institut national de la statistique du Portugal, publiées cette semaine, répondent à cette question avec des chiffres plutôt qu’avec une intuition : en juillet 2026, les évaluations immobilières de l’Algarve ont atteint 3 010 euros le mètre carré, soit +16,5 % pour les appartements par rapport à un an plus tôt. Aucune correction n’apparaît dans les chiffres. Au contraire, la hausse s’est même accélérée.
Les prix de l’immobilier en Algarve continuent-ils de monter en 2026, ou le marché a-t-il commencé à se corriger ?
Ils continuent de monter, et nettement. Selon les chiffres de juillet 2026 de l’INE, l’évaluation immobilière médiane nationale s’établit à 2 240 euros le mètre carré, et celle des appartements à 2 627 euros le mètre carré à l’échelle du pays. L’Algarve se situe bien au-dessus des deux : 3 010 euros le mètre carré, soit 32,6 % de plus que la médiane nationale. Seul le Grand Lisbonne est plus élevé, à 3 469 euros le mètre carré. À l’échelle nationale, les évaluations ont progressé de 15,2 % sur un an, les maisons de 13,6 %, et les appartements arrivent en tête avec 16,5 %. D’un mois sur l’autre, le marché a encore gagné 0,5 % entre juin et juillet.
Un détail compte plus que le chiffre phare pour quiconque achète réellement : il s’agit de données d’évaluation bancaire, et non de prix demandés. L’INE les construit à partir de plus de 34 000 évaluations réelles réalisées par des banques pour des demandes de prêt immobilier en cours. C’est ce que l’expert d’un prêteur estime que vaut un bien aujourd’hui, et non le prix auquel un agent l’a mis en vente. Cette distinction est la raison pour laquelle ces données méritent une lecture attentive si vous financez un achat : c’est le chiffre sur lequel votre banque prêtera réellement.
Pourquoi Lagos n’a pas suivi la fin du Golden Visa
Le raisonnement selon lequel « les prix devraient baisser » repose généralement sur l’idée que les acheteurs du Golden Visa soutenaient les prix de l’Algarve, et que la suppression du dispositif aurait dû les faire retomber. La théorie se défend. Mais elle ne correspond pas à la clientèle qui achetait à Lagos au départ. La cohorte du Golden Visa, historiquement composée d’investisseurs chinois, américains et brésiliens, s’est concentrée de façon écrasante à Lisbonne, Cascais et Porto. Lagos a toujours fonctionné avec un autre type d’acheteur : des acquéreurs britanniques, néerlandais et allemands, en quête d’art de vivre, qui s’installent ici pour y vivre vraiment, et non pour obtenir un titre de séjour. La motivation est totalement différente, et elle a été en grande partie épargnée par ce qui a changé en 2023.
Les chiffres de l’INE publiés cette semaine confirment le plus clairement à ce jour que Lagos n’a jamais été une ville du Golden Visa, du moins pas comme le laissaient entendre les gros titres. Si vous retardez votre projet à Lagos précisément parce que vous attendez une correction liée au Golden Visa, vous pariez sur un mécanisme qui ne s’est jamais vraiment appliqué ici. Côté prix demandés, le constat est le même, avec plus de détails : je compare Lagos à ses voisines dans Le Portugal connaît la hausse des prix immobiliers la plus rapide de l’UE : Lagos suit-elle le mouvement ?
| Zone | Évaluation, juillet 2026 | Variation sur un an | par rapport à la médiane nationale |
|---|---|---|---|
| Médiane nationale | €2 240/m² | +15,2 % | sans objet |
| Appartements, national | €2 627/m² | +16,5 % | +17,3 % |
| Algarve | €3 010/m² | en phase avec la tendance nationale | +32,6 % |
| Grand Lisbonne | €3 469/m² | en phase avec la tendance nationale | +54,9 % |
Source : INE (Instituto Nacional de Estatística), données d’évaluation bancaire issues de demandes de prêt immobilier, juillet 2026.
Ce que change réellement une évaluation bancaire en hausse si vous financez votre achat
Les acheteurs non-résidents au Portugal peuvent généralement compter sur un ratio prêt/valeur de 60 à 70 % auprès d’un prêteur de l’UE, ou plutôt de 60 à 65 % pour les acheteurs britanniques et américains, et le prêt est calculé sur l’évaluation de la banque, et non sur votre prix d’achat convenu. Lorsque les évaluations grimpent aussi vite, deux choses se produisent généralement en même temps, et les acheteurs sont rarement prévenus de l’une comme de l’autre.
Premièrement, une tendance haussière des évaluations joue en général en votre faveur : les banques sont moins susceptibles d’évaluer un bien correctement valorisé en dessous du prix de vente convenu, ce qui était un risque bien réel il y a deux ou trois ans, lorsque le marché évoluait plus vite que les données des prêteurs eux-mêmes. Deuxièmement, et c’est le point à budgétiser, si vous convenez d’un prix supérieur à l’évaluation de la banque, ce qui arrive encore pour les biens à fort attrait émotionnel ou dotés d’une vue rare, l’écart est financé sur vos fonds propres, en plus de votre apport. Pour un achat de 750 000 euros à Lagos avec un ratio prêt/valeur de 65 %, cela représente déjà 262 500 euros de votre poche, avant de compter l’IMT, les droits de timbre et les frais juridiques. Une évaluation inférieure de seulement 5 % ajoute encore 37 500 euros à trouver en numéraire. Obtenez une estimation écrite de votre prêteur avant de signer le contrat, et non après.
Je le constate en ce moment avec mes clients. Personne ne recule parce que les chiffres augmentent. Ils posent plutôt des questions plus précises sur le calendrier de financement, car une évaluation périmée de quelques mois seulement peut fausser l’apport dont ils ont réellement besoin.
Foire aux questions
Les prix de l’immobilier en Algarve continuent-ils de monter en 2026, ou le marché a-t-il commencé à se corriger ?
Ils continuent de monter. Les données de juillet 2026 de l’INE établissent les évaluations bancaires de l’Algarve à 3 010 euros le mètre carré, avec une hausse de 16,5 % sur un an pour les appartements à l’échelle nationale, sans signe de ralentissement dans les chiffres mensuels.
Qu’est-ce qu’une évaluation bancaire et en quoi diffère-t-elle du prix demandé ?
Une évaluation bancaire correspond à la valeur qu’un expert du prêteur attribue à un bien lorsque vous demandez un prêt immobilier. Elle sert à calculer le montant que la banque accordera, et elle peut se situer au-dessus ou en dessous du prix de vente convenu. Les prix demandés et les indices des agents mesurent autre chose : les prix auxquels les vendeurs mettent leurs biens en vente.
Pourquoi la fin du Golden Visa n’a-t-elle pas refroidi les prix à Lagos ?
Les acheteurs du Golden Visa étaient concentrés à Lisbonne, Cascais et Porto, et non à Lagos. Lagos a toujours reposé sur des acheteurs britanniques, néerlandais et allemands en quête d’art de vivre, qui s’y installent pour y vivre, une cohorte différente, largement épargnée par la fermeture en 2023 de la voie du Golden Visa liée à l’immobilier.
Une évaluation bancaire en hausse rend-elle l’obtention d’un prêt immobilier en Algarve plus difficile ou plus facile ?
Généralement plus facile, puisque les prêteurs sont moins susceptibles d’évaluer un bien à un prix correct en dessous du prix de vente convenu. Le risque se déplace vers les biens achetés au-dessus de leur valeur de marché, pour lesquels l’écart entre l’évaluation et le prix doit être couvert en numéraire, en plus de votre apport.
Est-ce un mauvais moment pour acheter en Algarve parce que les prix continuent de monter ?
Pas nécessairement. Attendre une correction qui n’apparaît pas dans les données a aussi un coût réel, puisque chaque trimestre de retard a signifié payer plus cher, et non moins, ces dernières années. La meilleure question est de savoir si votre budget et votre financement correspondent aux chiffres d’aujourd’hui, et non à ceux de l’an dernier.
Prêt à lancer votre recherche immobilière en Algarve ? Dites-moi ce que vous recherchez et je vous aiderai à établir votre budget sur la base des chiffres d’aujourd’hui, et non de ceux de l’an dernier.
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