Vrijwel elke week krijg ik een variant van hetzelfde tegenargument te horen van kopers waarmee ik in Lagos werk: “We wachten tot de prijzen dalen nu de Golden Visa weg is.” Het is een redelijke gedachte. De vastgoedroute van de Golden Visa sloot in 2023, en het aantal vastgoedtransacties door niet-ingezetenen in heel Portugal daalde de jaren daarna sterk. Waar is dan de correctie?
Nieuwe cijfers van INE, het nationale statistiekbureau van Portugal, die deze week zijn gepubliceerd, beantwoorden die vraag met cijfers in plaats van een vermoeden: vastgoedwaarderingen in de Algarve bereikten in juli 2026 3.010 euro per vierkante meter, een stijging van 16,5% voor appartementen ten opzichte van een jaar eerder. Van een correctie is in de cijfers niets te zien. Als er al iets is veranderd, is de stijging juist versneld.
Stijgen de vastgoedprijzen in de Algarve in 2026 nog steeds, of is de markt begonnen te corrigeren?
Ze stijgen nog steeds, en met een ruime marge. De cijfers van INE over juli 2026 stellen de landelijke mediane vastgoedwaardering op 2.240 euro per vierkante meter, met appartementen landelijk op 2.627 euro per vierkante meter. De Algarve ligt ruim boven beide: 3.010 euro per vierkante meter, wat 32,6% boven de landelijke mediaan ligt. Alleen Groot-Lissabon ligt hoger, op 3.469 euro per vierkante meter. Landelijk stegen de waarderingen 15,2% op jaarbasis, huizen stegen 13,6%, en appartementen gingen aan kop met 16,5%. Van maand op maand kwam er tussen juni en juli alleen al 0,5% bij.
Eén detail is belangrijker dan het hoofdcijfer voor iedereen die daadwerkelijk koopt: dit zijn bankwaarderingen, geen vraagprijzen. INE baseert deze cijfers op meer dan 34.000 daadwerkelijke waarderingen die banken hebben uitgevoerd bij lopende hypotheekaanvragen. Het is wat de eigen taxateur van een geldverstrekker vandaag denkt dat een woning waard is, niet wat een makelaar ervoor vraagt. Dat onderscheid is precies de reden waarom deze cijfers de moeite waard zijn om goed te lezen als u een aankoop financiert, want het is het bedrag waartegen uw bank daadwerkelijk zal lenen.
Waarom Lagos de Golden Visa-uittocht niet heeft gevolgd
De logica achter “de prijzen zouden moeten dalen” berust doorgaans op de gedachte dat Golden Visa-kopers de prijzen in de Algarve ondersteunden, en dat het stopzetten van dat programma de lucht eruit zou moeten laten. Het is een redelijke theorie. Ze klopt alleen niet met wie er in Lagos daadwerkelijk kocht. De Golden Visa-groep, van oudsher Chinese, Amerikaanse en Braziliaanse investeerders, concentreerde zich overwegend in Lissabon, Cascais en Porto. Lagos heeft altijd op een ander type koper gedraaid: Britse, Nederlandse en Duitse lifestylekopers die hier daadwerkelijk komen wonen, niet om een verblijfsvergunning veilig te stellen. Dat is een compleet andere motivatie, die grotendeels ongemoeid bleef door wat er in 2023 veranderde.
De INE-cijfers van deze week zijn tot nu toe de duidelijkste bevestiging dat dit nooit een Golden Visa-stad is geweest, in elk geval niet op de manier die de krantenkoppen veronderstelden. Als u specifiek wacht met Lagos omdat u rekent op een Golden Visa-correctie, gokt u op een mechanisme dat hier eigenlijk nooit van toepassing was.
| Gebied | Waardering, juli 2026 | Verandering op jaarbasis | t.o.v. landelijke mediaan |
|---|---|---|---|
| Landelijke mediaan | €2.240/m² | +15,2% | n.v.t. |
| Landelijke appartementen | €2.627/m² | +16,5% | +17,3% |
| Algarve | €3.010/m² | volgt de landelijke trend | +32,6% |
| Groot-Lissabon | €3.469/m² | volgt de landelijke trend | +54,9% |
Bron: INE (Instituto Nacional de Estatística), bankwaarderingsgegevens uit hypotheekaanvragen, juli 2026.
Wat een stijgende bankwaardering werkelijk verandert als u financiert
Niet-ingezeten kopers in Portugal krijgen bij een EU-geldverstrekker doorgaans te maken met een loan-to-value van 60 tot 70%, of dichter bij 60 tot 65% voor Britse en Amerikaanse kopers, en de lening wordt bepaald op basis van de eigen waardering van de bank, niet op uw overeengekomen aankoopprijs. Wanneer waarderingen zo snel stijgen, gebeuren er doorgaans twee dingen tegelijk, en kopers worden zelden voor beide gewaarschuwd.
Ten eerste werkt een stijgende waarderingstrend over het algemeen in uw voordeel: banken zullen een eerlijk geprijsde woning minder snel lager waarderen dan de overeengekomen verkoopprijs, wat twee of drie jaar geleden nog een reële risico was, toen de markt sneller bewoog dan de eigen cijfers van geldverstrekkers. Ten tweede, en dit is het deel waar u rekening mee moet houden in uw budget: als u een prijs overeenkomt die boven de bankwaardering ligt, wat nog steeds voorkomt bij woningen met een sterke emotionele aantrekkingskracht of een zeldzaam uitzicht, komt het verschil uit uw eigen zak, bovenop uw aanbetaling. Bij een aankoop van 750.000 euro in Lagos met 65% LTV is dat al 262.500 euro eigen geld, nog voordat u IMT, zegelrecht en juridische kosten meetelt. Een waarderingstekort van zelfs maar 5% betekent nog eens 37.500 euro die u contant moet vinden. Vraag uw geldverstrekker om een schriftelijke waarderingsinschatting voordat u het contract tekent, niet erna.
Ik zie dit op dit moment bij mijn eigen kliënten gebeuren. Niemand haakt af omdat de cijfers stijgen. In plaats daarvan stellen ze scherpere vragen over de financieringstermijnen, omdat een waardering die zelfs maar een paar maanden verouderd is, de daadwerkelijk benodigde aanbetaling verkeerd kan inschatten.
Veelgestelde vragen
Stijgen de vastgoedprijzen in de Algarve in 2026 nog steeds, of is de markt begonnen te corrigeren?
Ze stijgen nog steeds. De cijfers van INE over juli 2026 stellen bankwaarderingen in de Algarve op 3.010 euro per vierkante meter, een stijging van 16,5% op jaarbasis voor appartementen landelijk, zonder enig teken van vertraging in de maandcijfers.
Wat is een bankwaardering en hoe verschilt deze van de vraagprijs?
Een bankwaardering is wat de taxateur van een geldverstrekker inschat dat een woning waard is wanneer u een hypotheek aanvraagt. Ze wordt gebruikt om te berekenen hoeveel de bank zal uitlenen, en kan hoger of lager uitvallen dan de overeengekomen verkoopprijs. Vraagprijzen en makelaarsindexen meten iets anders: waarvoor verkopers hun woning aanbieden.
Waarom heeft het einde van de Golden Visa de prijzen in Lagos niet afgekoeld?
Golden Visa-kopers waren geconcentreerd in Lissabon, Cascais en Porto, niet in Lagos. Lagos heeft altijd gedraaid op Britse, Nederlandse en Duitse lifestylekopers die hier komen wonen, een andere groep die grotendeels onaangetast bleef toen de aan vastgoed gekoppelde Golden Visa-route in 2023 sloot.
Maakt een stijgende bankwaardering het moeilijker of makkelijker om een hypotheek te krijgen in de Algarve?
Over het algemeen makkelijker, omdat geldverstrekkers een eerlijk geprijsde woning minder snel lager waarderen dan de overeengekomen verkoopprijs. Het risico verschuift naar woningen die boven de marktwaarde zijn gekocht, waar het verschil tussen waardering en prijs contant moet worden bijgepast, bovenop uw aanbetaling.
Is dit een slecht moment om te kopen in de Algarve omdat de prijzen blijven stijgen?
Niet per se. Wachten op een correctie die niet in de cijfers te zien is, heeft ook een reële prijs, want elk kwartaal uitstel heeft de afgelopen jaren betekend dat u meer betaalde, niet minder. De betere vraag is of uw budget en financiering aansluiten bij de cijfers van vandaag, niet die van vorig jaar.
Klaar om te beginnen met uw zoektocht naar een woning in de Algarve? Vertel me waar u naar op zoek bent en ik help u uw budget af te stemmen op de cijfers van vandaag, niet die van vorig jaar.
