Een niet-ingezetene die in Lagos koopt, betaalt ongeveer 9,6% bovenop de prijs. Bij een contante aankoop in 2026 is dat de vaste 7,5% IMT, 0,8% zegelbelasting, ongeveer 1% plus btw voor een advocaat en € 375 voor de akte en de inschrijving via Casa Pronta. Op een woning van € 400.000 komt dat neer op ongeveer € 38.500. Een hypotheek voegt daar nog iets aan toe.
Neem een Nederlands stel, van wie geen van beiden al fiscaal ingezetene van Portugal is, dat een villa van € 750.000 vlak buiten Lagos vindt. Bovenop de prijs moeten zij ongeveer € 71.850 begroten, en € 56.250 daarvan is één belasting. Veel van de internationale kopers met wie ik in Lagos en de West-Algarve werk, zitten bij het tekenen in dezelfde situatie.
Door Decreto-Lei 97/2026 is fiscale woonplaats de grootste factor geworden in wat een koper betaalt. Hieronder staan drie uitgewerkte aankopen, van € 400.000, € 750.000 en € 1,5 miljoen, met elke post erbij, zodat u ziet waar het geld naartoe gaat voordat u een bod doet. Alle tarieven zijn gecontroleerd op 3 november 2026.
Hoe hoog zijn de aankoopkosten als u in 2026 een woning in Portugal koopt?
Voor een niet-ingezetene die een woning contant koopt, rekent u op ongeveer 9,6% van de prijs. Voor een koper die al Portugees fiscaal ingezetene is en een tweede woning koopt, is het bij de meeste prijzen lager: ongeveer 6,9% bij € 400.000 en 8,1% bij € 750.000. Boven € 1.150.853 betalen beiden hetzelfde, omdat 7,5% voor iedereen het hoogste IMT-tarief is.
Vier kostenposten vormen vrijwel het hele bedrag:
- IMT, de overdrachtsbelasting. Onder Decreto-Lei 97/2026, gepubliceerd in mei, betaalt een koper die geen Portugees fiscaal ingezetene is een vast tarief van 7,5% op woningen, zonder progressieve schaal. Ingezetenen gebruiken de normale schaal van 2026, en op grond van de uitzonderingen in de wet geldt dat ook voor kopers die eerder Portugees fiscaal ingezetene zijn geweest: laat uw eigen situatie nagaan door uw advocaat. Bij een getrouwd stel telt de voorgeschiedenis van beide echtgenoten.
- Zegelbelasting (Imposto do Selo). 0,8% van de prijs, voor iedereen.
- Akte en inschrijving. Via het loket Casa Pronta van de overheid € 375 bij een contante aankoop, of € 700 als er tegelijk een hypotheek wordt ingeschreven, volgens gov.pt.
- Uw advocaat. Geen vast tarief. In mijn ervaring betalen de meeste kopers hier ongeveer 1% van de prijs plus 23% btw, en bij grotere aankopen loont het om een vaste offerte te vragen.
Anders dan in het Verenigd Koninkrijk of de Verenigde Staten betaalt de koper in Portugal normaal gesproken geen makelaarscourtage: de verkopende makelaar wordt door de verkoper betaald. Verkoopt u ook, dan vindt u de andere kant van de rekening in mijn gids over wat het in 2026 kost om een woning in Portugal te verkopen.
Drie uitgewerkte aankopen: € 400.000, € 750.000 en € 1,5 miljoen
Dit zijn contante aankopen van een woning door een niet-ingezetene, een veelvoorkomende situatie voor internationale kopers in Lagos.
| Kosten (niet-ingezetene, contant) | Woning van € 400.000 | Woning van € 750.000 | Woning van € 1.500.000 |
|---|---|---|---|
| IMT tegen het vaste tarief van 7,5% | € 30.000 | € 56.250 | € 112.500 |
| Zegelbelasting van 0,8% | € 3.200 | € 6.000 | € 12.000 |
| Akte en inschrijving via Casa Pronta | € 375 | € 375 | € 375 |
| Advocaat, ongeveer 1% plus 23% btw | € 4.920 | € 9.225 | € 18.450 |
| Totaal bovenop de prijs | € 38.495 (9,6%) | € 71.850 (9,6%) | € 143.325 (9,6%) |
Wilt u zien wat dezelfde aankoop in uw eigen situatie kost, gebruik dan mijn calculator voor aankoopkosten van een woning in Portugal; dat kost twee minuten. En als u hier al een woning bezit en wilt weten wat die kan bijdragen aan de volgende, bekijk dan met de SunnySteve-schatting wat uw woning vandaag waard is.
Ingezetene of niet-ingezetene: wat het verschil waard is
Een koper die al Portugees fiscaal ingezetene is, betaalt IMT volgens de schaal van 2026. Voor een tweede woning is het tarief tussen € 330.539 en € 633.931 8% min een vaste aftrek, daarna een enkel tarief van 6% tot € 1.150.853, en 7,5% daarboven. Voor een hoofdverblijf is de schaal bij lagere prijzen nog milder.
| IMT op een tweede woning, 2026 | € 400.000 | € 750.000 | € 1.500.000 |
|---|---|---|---|
| Niet-ingezetene (vast 7,5%) | € 30.000 | € 56.250 | € 112.500 |
| Portugees fiscaal ingezetene (normale schaal) | € 19.300 | € 45.000 | € 112.500 |
| Verschil | € 10.700 | € 11.250 | € 0 |
| Totale kosten voor een ingezetene | € 27.795 (6,9%) | € 60.600 (8,1%) | € 143.325 (9,6%) |
Het verschil is niet altijd verloren, maar u betaalt bij de akte de volledige 7,5% en vraagt het verschil achteraf terug. De belastingdienst scheldt het kwijt als u binnen twee jaar na de akte Portugees fiscaal ingezetene wordt, of als u de woning langdurig verhuurt voor € 2.300 per maand of minder, met een huurcontract dat binnen zes maanden is getekend en ten minste 36 maanden verhuur in de eerste vijf jaar. Het gaat niet automatisch: u moet het verzoek indienen binnen zes maanden nadat u ingezetene bent geworden of het huurcontract hebt getekend. Beide routes licht ik toe in betalen buitenlanders meer voor een woning in de Algarve. Ook het begrotingsvoorstel voor 2027 verandert niets aan de 7,5%, zoals ik uitlegde in wat de Portugese Rijksbegroting 2027 verandert voor kopers van een woning.
Wat een hypotheek eraan toevoegt
Lenen brengt zegelbelasting van 0,6% met zich mee over het bedrag van een lening met een looptijd van vijf jaar of langer, dus € 1.800 op een hypotheek van € 300.000. Casa Pronta rekent € 700 in plaats van € 375, omdat ook de hypotheek wordt ingeschreven. Daar komen de eigen taxatie- en behandelingskosten van de bank bij, die per bank verschillen, dus vraag om de tarievenlijst voordat u een geldverstrekker kiest.
De kosten na de sleuteloverdracht
IMI, de jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting, wordt het jaar na de aankoop in rekening gebracht, op basis van de fiscale waarde van de woning (de VPT) en niet van de prijs die u hebt betaald. Lagos hanteert het wettelijke minimumtarief van 0,3% op stedelijk vastgoed, en de gemeente houdt dat ook voor 2027 aan. Mijn IMI-gids laat zien hoe u het simuleert en wanneer u betaalt. Als de gezamenlijke fiscale waarde van de woningen en bouwgrond die u in Portugal bezit per eigenaar boven € 600.000 uitkomt, geldt over het meerdere een aanvullende belasting, AIMI.
Voor het volledige traject, van fiscaal nummer tot sleutels, en wanneer elk van deze betalingen verschuldigd is, zie mijn gids voor het kopen van een woning in Lagos als buitenlander. Betaalt u in Britse ponden, dan kan het moment van de overboeking uw budget meer beïnvloeden dan het honorarium van de advocaat; daarover schreef ik in moet u uw ponden overmaken voordat de Bank of England beslist.
Veelgestelde vragen
Hoe hoog zijn de aankoopkosten als u in 2026 een woning in Portugal koopt?
Voor een niet-ingezetene die een woning contant koopt, ongeveer 9,6% van de prijs: 7,5% IMT, 0,8% zegelbelasting, rond 1% plus btw voor een advocaat en € 375 voor Casa Pronta. Een Portugese fiscaal ingezetene die een tweede woning koopt, betaalt bij de meeste prijzen minder: ongeveer 6,9% bij € 400.000 en 8,1% bij € 750.000.
Hoeveel IMT betaalt een niet-ingezetene op een huis van € 400.000 in Portugal?
€ 30.000, het vaste tarief van 7,5% dat voor niet-ingezeten kopers van woningen geldt onder Decreto-Lei 97/2026, gepubliceerd in mei 2026. Een fiscaal ingezetene die hetzelfde huis als tweede woning koopt, zou volgens de schaal van 2026 ongeveer € 19.300 betalen.
Betaalt de koper in Portugal de courtage van de makelaar?
Normaal gesproken niet. In Portugal wordt de verkopende makelaar door de verkoper betaald, dus de kosten van een koper zijn belastingen, de akte en de inschrijving, en de eigen advocaat. Schakelt u een aankoopmakelaar in, dan spreekt u dat honorarium apart met hem of haar af.
Hoeveel komt er bij de aankoopkosten in Portugal als u een hypotheek neemt?
Zegelbelasting van 0,6% over het leenbedrag, dus € 1.800 op een hypotheek van € 300.000, plus € 700 in plaats van € 375 bij Casa Pronta, plus de taxatie- en behandelingskosten van de bank. Vraag elke bank om haar tarievenlijst voordat u kiest.
Kan een niet-ingezetene de extra IMT terugkrijgen?
Soms, als u aan een van twee voorwaarden voldoet. U betaalt bij de akte het volledige tarief van 7,5%, waarna de belastingdienst het verschil kwijtscheldt als u binnen twee jaar na de akte Portugees fiscaal ingezetene wordt, of als u de woning langdurig verhuurt voor € 2.300 per maand of minder, met een huurcontract dat binnen zes maanden is getekend en ten minste 36 maanden verhuur in de eerste vijf jaar. U moet het verzoek indienen binnen zes maanden nadat u ingezetene bent geworden of het huurcontract hebt getekend, dus plan het met uw advocaat voordat u tekent.
Wilt u hetzelfde overzicht voor de woning die u op het oog hebt? Vertel me wat u zoekt, of plan een gesprek, en ik stuur u een persoonlijk kostenoverzicht.
