Un couple avec qui je pourrais très bien m’entretenir la semaine prochaine : Britanniques, début de la soixantaine, disposant du produit d’une maison vendue dans le Surrey, à la recherche de villas autour de 1 million d’euros à Praia da Luz. Leur question est celle que presque tous les acquéreurs me posent en ce moment : “Steve, est-ce le bon moment pour acheter en Algarve, ou devrions-nous attendre que les prix baissent ?”
Voici ce que je leur réponds. Si vous attendez un effondrement dans l’Algarve occidental, vous risquez d’attendre longtemps et de payer davantage le jour où vous vous déciderez enfin. Mais “les prix ne baisseront pas” ne signifie pas “achetez n’importe quoi, aujourd’hui”. La question du calendrier est la mauvaise question. La bonne est de savoir si la maison précise que vous avez devant vous vaut son prix.
Est-ce le bon moment pour acheter un bien en Algarve, ou faut-il attendre ?
Réponse courte : oui, si vous achetez pour habiter ou pour conserver plusieurs années, et non, si vous espérez saisir un creux. Les prix à Lagos et sur le littoral de l’Algarve occidental continuent de monter, l’offre de bonnes maisons est rare, et les leviers qui refroidissent habituellement un marché ne pointent pas vers le bas. Attendre vous coûte des charges, un risque de change et les meilleures annonces, et vous récompense rarement par une remise.
Ce que font réellement les prix en Algarve en 2026
Lagos se situait autour de 4.449 euros le mètre carré début 2026, en hausse d’environ 8,8 % sur un an. La moyenne de l’ensemble de l’Algarve avoisine 3.467 euros le mètre carré, en hausse de près de 9 %. Les prix grimpent donc, mais à un rythme proche de la moitié de la frénésie nationale d’il y a deux ans.
Voici la partie que les acquéreurs manquent : les volumes de transactions sont en réalité en baisse, d’environ 9 % sur l’année écoulée. Moins de ventes, mais des prix en hausse. Cette combinaison ne se produit que lorsque l’offre est réellement rare, ce qui est exactement le cas ici. L’Algarve occidental ne construit pas vite, et la demande restante se concentre sur le littoral. Comme je l’expliquais dans Des acquéreurs plus avisés, des annonces qui stagnent, le marché s’est refroidi sur les biens surévalués sans céder sur les bons.
La prévision à 12 mois pour l’Algarve va de la stabilité à environ plus 6 %, le produit côtier haut de gamme se situant dans le haut de cette fourchette. Personne de crédible ne prévoit une baisse.
Pourquoi attendre une baisse des prix fonctionne rarement ici
Je comprends le réflexe. Vous suivez l’actualité, vous lisez “le marché se refroidit” et vous supposez qu’une bonne affaire arrive. Mais un titre national sur le refroidissement et la réalité du terrain à Lagos sont deux choses différentes.
Pour obtenir une vraie baisse des prix, il faut soit un afflux d’offre nouvelle, soit un effondrement de la demande. L’Algarve occidental n’a ni l’un ni l’autre. L’urbanisme est lent, le littoral est fini, et chaque année une nouvelle vague d’acquéreurs venus du Royaume-Uni, d’Irlande, des Pays-Bas, d’Allemagne et de plus en plus des États-Unis arrive avec la même liste de villes. Quand une villa correctement affichée se libère à Luz ou à Burgau, elle part en semaines, pas en mois.
Ainsi, celui qui attend 12 mois constate généralement que la même maison coûte plus cher, que le choix s’est réduit et que l’euro a évolué en sa défaveur entre-temps.
Acheter maintenant ou attendre 12 mois
| Facteur | Acheter maintenant | Attendre 12 mois |
|---|---|---|
| Trajectoire des prix | Lagos en hausse d’environ 8,8 % sur un an ; prévision de stabilité à +6 % | Vous paierez probablement autant ou plus, pas moins |
| Choix de biens | Le plus large choix parmi les annonces actuelles | Moins de biens de qualité, plus de concurrence pour les obtenir |
| Prêt (non-résident) | Fixer aujourd’hui entre ~3,5 % et 4,5 %, avec 60 % à 70 % de financement | Trajectoire des taux incertaine ; hausse ou baisse possible |
| IMT (non-résident) | Taux forfaitaire connu de 7,5 % aujourd’hui | Exposé à toute évolution fiscale future |
| Change | Figez votre budget au cours du jour de la livre ou du dollar face à l’euro | Exposé à 12 mois de fluctuations de change |
Qui devrait réellement attendre
Je ne vais pas prétendre que la réponse est “acheter” pour tout le monde. Attendez si vous n’avez pas encore visité en personne les villes de votre liste, car choisir le mauvais village est une erreur bien plus coûteuse que payer 3 % de trop pour le bon. Attendez si vos finances ne sont pas stabilisées, si le budget en euros ne tient qu’avec un taux de change parfait, ou si vous vous étirez au point qu’une facture de travaux vous ferait mal. Si vous pesez l’option de louer d’abord, je compare les deux côte à côte dans louer ou acheter à Lagos, au Portugal, en 2026.
Et soyez patient sur le bien précis, même dans un marché en hausse. Une offre rare n’est pas une raison de surpayer un compromis. Un marché tendu récompense l’acquéreur prêt à agir vite sur la bonne maison, pas celui qui se précipite par panique sur la mauvaise.
Ce que je ferais à la place de ce couple du Surrey
Réglez d’abord l’argent et le prêt, pour pouvoir agir. Passez du temps réel dans deux ou trois villes avant de vous enticher d’une annonce. Puis achetez la bonne maison quand elle se présente, et cessez d’essayer de devancer un marché qui a battu tous les acquéreurs ayant tenté d’en anticiper le calendrier depuis dix ans. Ceux qui ont acheté dans l’Algarve occidental il y a cinq ans en craignant d’arriver “trop tard” détiennent aujourd’hui des maisons qui valent considérablement plus.
Questions fréquentes
Les prix de l’immobilier en Algarve vont-ils baisser en 2026 ?
Il n’y a aucun signe clair de baisse. La prévision à 12 mois pour l’Algarve va de la stabilité à environ plus 6 %, les secteurs côtiers haut de gamme comme Lagos se situant dans le haut de cette fourchette. Les prix montent plus lentement qu’en 2022 et 2023, mais un ralentissement de la hausse n’est pas une baisse.
Quel apport faut-il pour acheter en Algarve en tant que non-résident ?
Prévoyez 30 % à 40 % du prix. Les banques portugaises prêtent généralement 60 % à 70 % de la valeur aux non-résidents, avec des taux actuellement compris entre 3,5 % et 4,5 % environ. Il faudra aussi budgéter en plus l’IMT, le droit de timbre et les honoraires juridiques.
Lagos est-elle trop chère par rapport au reste de l’Algarve ?
Lagos se situe autour de 4.449 euros le mètre carré, nettement au-dessus de la moyenne régionale, mais cette prime tient à une offre côtière réellement rare et non à un effet de mode. Si Lagos dépasse votre budget, l’Algarve orientale et les villes de l’intérieur offrent davantage pour le même montant.
Faut-il attendre une baisse des taux avant d’acheter ?
Vouloir anticiper les taux est un pari. Si vous achetez maintenant et que les taux baissent ensuite, vous pourrez renégocier. Si vous attendez et que les prix montent entre-temps, cela ne se rattrape pas. Pour la plupart des acquéreurs, le bien et le prix comptent davantage qu’une fraction de point sur le taux. S&P a depuis chiffré cette question de calendrier : Prix de l’immobilier au Portugal : combien de temps la hausse peut-elle durer ?.
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