Een stel met wie ik volgende week zomaar aan tafel zou kunnen zitten: Britten, begin zestig, met het geld van een verkocht huis in Surrey, op zoek naar villa’s rond 1 miljoen euro in Praia da Luz. Hun vraag is de vraag die vrijwel iedere koper mij op dit moment stelt: “Steve, is dit een goed moment om in de Algarve te kopen, of moeten we wachten tot de prijzen dalen?”
Dit vertel ik hun. Wacht u in de West-Algarve op een instorting, dan wacht u waarschijnlijk lang en betaalt u meer op het moment dat u eindelijk toeslaat. Maar “de prijzen dalen niet” is niet hetzelfde als “koop vandaag zomaar iets”. De vraag naar het moment is de verkeerde vraag. De juiste vraag is of het specifieke huis dat voor u staat zijn geld waard is.
Is dit een goed moment om vastgoed te kopen in de Algarve, of kunt u beter wachten?
Kort antwoord: ja, wanneer u koopt om er te wonen of om jaren aan te houden, en nee, wanneer u hoopt een dip te timen. De prijzen in Lagos en aan de kust van de West-Algarve stijgen nog steeds, het aanbod van goede huizen is krap, en de knoppen die een markt normaal afkoelen wijzen niet naar beneden. Wachten kost u vaste lasten, valutarisico en de beste woningen, en levert zelden een korting op.
Wat de prijzen in de Algarve in 2026 werkelijk doen
Lagos zat begin 2026 rond 4.449 euro per vierkante meter, ongeveer 8,8% hoger dan een jaar eerder. Het gemiddelde voor de hele Algarve ligt dicht bij 3.467 euro per vierkante meter, zo’n 9% hoger. De prijzen klimmen dus, maar in een tempo dat bijna de helft is van de landelijke gekte van een paar jaar geleden.
Dit is het deel dat kopers missen: het aantal transacties daalt juist, met ongeveer 9% over het afgelopen jaar. Minder verkopen, maar stijgende prijzen. Die combinatie ontstaat alleen wanneer het aanbod echt schaars is, en dat is hier precies het geval. In de West-Algarve wordt niet snel gebouwd, en de vraag die er is concentreert zich op de kust. Zoals ik beschreef in Slimmere kopers, blijven liggende woningen, is de markt afgekoeld op te duur geprijsde huizen zonder toe te geven op de goede.
De twaalfmaandsprognose voor de Algarve loopt van vlak tot ongeveer plus 6%, met het beste kustaanbod aan de bovenkant van die reeks. Niemand van naam voorspelt een daling.
Waarom wachten op een prijsdaling hier zelden werkt
Ik begrijp het instinct. U volgt het nieuws, u leest “markt koelt af” en u gaat ervan uit dat er een koopje aankomt. Maar een landelijke kop over afkoeling en de werkelijkheid op de grond in Lagos zijn twee verschillende dingen.
Voor een echte prijsdaling is ofwel een stortvloed aan nieuw aanbod nodig, ofwel een instorting van de vraag. De West-Algarve heeft geen van beide. Vergunningverlening gaat traag, de kustlijn is eindig, en elk jaar arriveert een nieuwe golf kopers uit het Verenigd Koninkrijk, Ierland, Nederland, Duitsland en in toenemende mate de Verenigde Staten met hetzelfde lijstje plaatsen. Wanneer er in Luz of Burgau een goed geprijsde villa vrijkomt, is die in weken weg, niet in maanden.
Wie 12 maanden wacht, ontdekt dus meestal dat hetzelfde huis meer kost, dat de keuze dunner is en dat de euro ondertussen in zijn nadeel is bewogen.
Nu kopen tegenover 12 maanden wachten
| Factor | Nu kopen | 12 maanden wachten |
|---|---|---|
| Prijsontwikkeling | Lagos circa 8,8% hoger op jaarbasis; prognose vlak tot +6% | U betaalt waarschijnlijk evenveel of meer, niet minder |
| Keuze aan woningen | De ruimste keuze uit het huidige aanbod | Minder goede woningen, meer concurrentie erom |
| Hypotheek (niet-ingezetene) | Nu vastzetten op ~3,5% tot 4,5%, 60% tot 70% financiering | Renteverloop onzeker; kan stijgen of dalen |
| IMT (niet-ingezetene) | Vandaag een bekend vast tarief van 7,5% | Blootgesteld aan elke toekomstige belastingwijziging |
| Valuta | Zet uw budget vast op de koers van vandaag van pond of dollar tegenover de euro | Blootgesteld aan 12 maanden wisselkoersschommelingen |
Wie echt beter kan wachten
Ik ga niet doen alsof het antwoord voor iedereen “kopen” is. Wacht wanneer u de plaatsen op uw lijst nog niet in persoon heeft bezocht, want het verkeerde dorp kiezen is een veel duurdere fout dan 3% te veel betalen voor het juiste. Wacht wanneer uw financiën niet op orde zijn, wanneer het budget in euro’s alleen uitkomt bij een perfecte wisselkoers, of wanneer u zich zo ver uitrekt dat een reparatierekening pijn zou doen. Overweegt u eerst te huren, dan zet ik beide opties naast elkaar in huren of kopen in Lagos, Portugal, in 2026.
En wees geduldig op het specifieke huis, zelfs in een stijgende markt. Schaars aanbod is geen reden om te veel te betalen voor een compromis. Een krappe markt beloont de koper die klaarstaat om snel te handelen op het juiste huis, niet degene die in paniek het verkeerde koopt.
Wat ik zou doen in de schoenen van dat stel uit Surrey
Regel eerst het geld en de hypotheek, zodat u kunt handelen. Breng echte tijd door in twee of drie plaatsen voordat u voor een advertentie valt. Koop dan het juiste huis wanneer het zich aandient, en houd op met het overtroeven van een markt die het afgelopen decennium iedere koper heeft verslagen die probeerde te timen. Wie vijf jaar geleden in de West-Algarve kocht en vreesde “te laat” te zijn, zit vandaag op een huis dat aanzienlijk meer waard is.
Veelgestelde vragen
Gaan de huizenprijzen in de Algarve in 2026 dalen?
Er is geen duidelijk teken van een daling. De twaalfmaandsprognose voor de Algarve loopt van vlak tot ongeveer plus 6%, waarbij toplocaties aan de kust zoals Lagos aan de bovenkant van die reeks zitten. De prijzen stijgen langzamer dan in 2022 en 2023, maar afvlakkende groei is niet hetzelfde als een daling.
Hoeveel eigen geld heb ik nodig om als niet-ingezetene in de Algarve te kopen?
Reken op 30% tot 40% van de prijs. Portugese banken lenen niet-ingezetenen doorgaans 60% tot 70% van de waarde, met rentes die nu rond 3,5% tot 4,5% liggen. Daarbovenop wilt u budget reserveren voor IMT, zegelrecht en juridische kosten.
Is Lagos te duur vergeleken met de rest van de Algarve?
Lagos ligt rond 4.449 euro per vierkante meter, ruim boven het regionale gemiddelde, maar die premie komt voort uit een werkelijk schaars kustaanbod en niet uit hype. Valt Lagos buiten uw budget, dan bieden de oostelijke Algarve en de plaatsen in het binnenland meer waarde voor uw geld.
Moet ik wachten tot de hypotheekrente daalt voordat ik koop?
De rente proberen te timen is een gok. Koopt u nu en daalt de rente later, dan kunt u oversluiten. Wacht u en stijgen de prijzen ondertussen, dan valt dat niet terug te draaien. Voor de meeste kopers wegen de woning en de prijs zwaarder dan een fractie van de rente. S&P heeft er inmiddels een getal op geplakt: Huizenprijzen in Portugal: hoe lang kan de stijging aanhouden?.
Denkt u na over uw eigen stap naar de West-Algarve? Vertel mij wat u zoekt en ik zeg u eerlijk of dit uw moment is of dat wachten in uw situatie verstandig is. Boek een gratis gesprek van 30 minuten met Steve.
Doe mee aan de discussie