Een stel met wie ik volgende week zomaar aan tafel kan zitten: Britten, begin zestig, met het geld van een verkocht huis in Surrey, op zoek naar villa’s rond 1 miljoen euro in Praia da Luz. Hun vraag is de vraag die bijna elke koper mij op dit moment stelt: “Steve, is dit een goed moment om te kopen in de Algarve, of kunnen we beter wachten tot de prijzen dalen?”
Dit vertel ik hun. Wacht u in de West-Algarve op een crash, dan wacht u waarschijnlijk lang en betaalt u meer wanneer u uiteindelijk toeslaat. Maar “de prijzen dalen niet” is niet hetzelfde als “koop vandaag zomaar iets”. De vraag naar het moment is de verkeerde vraag. De juiste vraag is of de woning die voor u staat het waard is.
Is dit een goed moment om vastgoed te kopen in de Algarve, of kunt u beter wachten?
Kort antwoord: ja, als u koopt om er te wonen of om jaren vast te houden, en nee, als u hoopt een dip te timen. De prijzen in Lagos en aan de kust van de West-Algarve stijgen nog steeds, goede woningen zijn schaars, en de knoppen die een markt normaal afkoelen staan niet naar beneden. Wachten kost u lasten, valutarisico en het beste aanbod, en het levert zelden een korting op.
Wat de prijzen in de Algarve in 2026 werkelijk doen
Lagos zat begin 2026 rond 4.449 euro per vierkante meter, ongeveer 8,8% hoger dan een jaar eerder. Het gemiddelde voor de hele Algarve ligt rond 3.467 euro per vierkante meter, zo’n 9% hoger. De prijzen stijgen dus, maar met bijna de helft van het tempo van de landelijke gekte van twee jaar geleden.
Dit missen kopers: de transactievolumes dalen juist, met ongeveer 9% over het afgelopen jaar. Minder verkopen, maar stijgende prijzen. Die combinatie ontstaat alleen als het aanbod echt schaars is, en dat is hier precies het geval. In de West-Algarve wordt niet snel gebouwd en de vraag die er is, concentreert zich aan de kust. Zoals ik beschreef in Slimmere kopers, verouderd aanbod, is de markt afgekoeld op te duur geprijsde woningen zonder te verzwakken op de goede.
De prognose voor de komende 12 maanden voor de Algarve loopt van vlak tot ongeveer plus 6%, met het beste kustaanbod bovenin die bandbreedte. Niemand van naam voorspelt een daling.
Waarom wachten op een prijsdaling hier zelden werkt
Ik begrijp de reflex. U volgt het nieuws, u leest “de markt koelt af” en u gaat ervan uit dat er een koopje aankomt. Maar een landelijke kop over afkoeling en de werkelijkheid op de grond in Lagos zijn twee verschillende dingen.
Voor een echte prijsdaling is ofwel een golf van nieuw aanbod nodig, ofwel een instorting van de vraag. De West-Algarve heeft geen van beide. Vergunningen gaan traag, de kustlijn is eindig, en elk jaar komt er een nieuwe golf kopers uit het Verenigd Koninkrijk, Ierland, Nederland, Duitsland en steeds vaker de Verenigde Staten, met hetzelfde korte lijstje plaatsen. Komt er een goed geprijsde villa vrij in Luz of Burgau, dan is die in weken weg, niet in maanden.
De koper die 12 maanden wacht, ontdekt dus meestal dat hetzelfde huis meer kost, dat de keuze dunner is en dat de euro intussen tegen hem in is bewogen.
Nu kopen tegenover 12 maanden wachten
| Factor | Nu kopen | 12 maanden wachten |
|---|---|---|
| Prijsontwikkeling | Lagos circa +8,8% op jaarbasis; prognose vlak tot +6% | Waarschijnlijk hetzelfde of meer betalen, niet minder |
| Keuze aan woningen | De ruimste keuze uit het huidige aanbod | Minder goede woningen, meer concurrentie erom |
| Hypotheek (niet-ingezetene) | Nu vastzetten op circa 3,5 tot 4,5%, 60 tot 70% financiering | Renteverloop onzeker: kan stijgen of dalen |
| IMT (niet-ingezetene) | Vandaag een bekend vast tarief van 7,5% | Blootgesteld aan toekomstige belastingwijzigingen |
| Valuta | Uw budget vastzetten op de koers van vandaag van pond of dollar tegen de euro | Blootgesteld aan 12 maanden koersschommelingen |
Wie echt beter kan wachten
Ik ga niet doen alsof het antwoord voor iedereen “kopen” is. Wacht als u de plaatsen op uw lijst nog niet zelf hebt bezocht, want het verkeerde dorp kiezen is een veel duurdere fout dan 3% te veel betalen voor het juiste huis. Wacht als uw financiën niet op orde zijn, als het budget in euro’s alleen bij een perfecte wisselkoers klopt, of als u zich zo uitrekt dat een reparatierekening pijn zou doen.
En wees geduldig op de specifieke woning, ook in een stijgende markt. Schaars aanbod is geen reden om te veel te betalen voor een compromis. Een krappe markt beloont de koper die klaarstaat om snel te handelen op het juiste huis, niet degene die in paniek het verkeerde koopt.
Wat ik zou doen in de schoenen van dat stel uit Surrey
Regel eerst het geld en de hypotheek, zodat u kunt handelen. Breng echt tijd door in twee of drie plaatsen voordat u verliefd wordt op een advertentie. Koop dan het juiste huis wanneer het verschijnt en stop met het overtroeven van een markt die het afgelopen decennium elke koper heeft verslagen die probeerde te timen. Wie vijf jaar geleden in de West-Algarve kocht en vreesde “te laat” te zijn, heeft vandaag een huis dat aanzienlijk meer waard is.
Veelgestelde vragen
Dalen de huizenprijzen in de Algarve in 2026?
Er is geen duidelijk teken van een daling. De prognose voor de komende 12 maanden voor de Algarve loopt van vlak tot ongeveer plus 6%, met toplocaties aan de kust zoals Lagos bovenin die bandbreedte. De prijzen stijgen langzamer dan in 2022 en 2023, maar tragere groei is niet hetzelfde als een daling.
Hoeveel eigen geld heb ik nodig om als niet-ingezetene in de Algarve te kopen?
Reken op 30 tot 40% van de prijs. Portugese banken lenen niet-ingezetenen doorgaans 60 tot 70% van de waarde, met rentes van momenteel ongeveer 3,5 tot 4,5%. Houd daarnaast budget aan voor IMT, zegelrecht en juridische kosten.
Is Lagos te duur vergeleken met de rest van de Algarve?
Lagos ligt rond 4.449 euro per vierkante meter, ruim boven het regionale gemiddelde, maar die premie komt door werkelijk schaars kustaanbod en niet door hype. Past Lagos niet in het budget, dan bieden de oostelijke Algarve en plaatsen in het binnenland meer ruimte voor hetzelfde geld.
Kan ik beter wachten tot de hypotheekrente daalt voordat ik koop?
De rente proberen te timen is een gok. Koopt u nu en daalt de rente later, dan kunt u oversluiten. Wacht u en stijgen de prijzen intussen, dan maakt u dat niet ongedaan. Voor de meeste kopers wegen de woning en de prijs zwaarder dan een fractie op de rente. S&P heeft inmiddels een getal op de timingvraag gezet: Huizenprijzen in Portugal: hoe lang kan de stijging duren?.
Denkt u aan uw eigen verhuizing naar de West-Algarve? Vertel mij wat u zoekt en ik zeg u eerlijk of dit uw moment is of dat wachten in uw situatie verstandiger is. Boek een gratis gesprek van 30 minuten met Steve.
Doe mee aan de discussie