Een klant stelde mij deze vraag vorige week. Hij volgde de Algarve al een tijdje en verwoordde het duidelijk: deze markt stijgt al meer dan tien jaar, zelfs in de jaren waarin delen van Noord-Europa daalden. Hoe lang gaat dat nog door?
Het is de juiste vraag, en deze maand kreeg die een ongewoon specifiek antwoord.
Hoe lang kunnen de huizenprijzen in Portugal blijven stijgen?
S&P Global Ratings publiceerde in juli 2026 zijn geactualiseerde Europese woningmarktprognose. Daarin komt Portugal uit op +10% voor 2026, het hoogste van de twaalf Europese markten die het volgt, tegenover een Europees gemiddelde van ongeveer 4%. Spanje staat op de tweede plaats met 9,1%. S&P heeft dat cijfer voor Portugal met drie procentpunten naar boven bijgesteld ten opzichte van wat het in februari publiceerde.
Het korte antwoord aan mijn klant is dus: de stijging zet door, maar vertraagt.
| Jaar | S&P-prognose, Portugal | Europees gemiddelde |
|---|---|---|
| 2026 | +10% | ongeveer 4% |
| 2027 | +5,5% | ongeveer 3% |
| Tot en met 2029 | ongeveer 5% per jaar | niet vermeld |
Dat is geen markt die tot stilstand wordt geroepen. Het is een markt die over ongeveer drie jaar wordt teruggebracht van dubbele cijfers naar iets dat dichter bij normaal ligt. BPI Research kwam via een andere invalshoek tot een vergelijkbare conclusie, met een prognose van 11,7% voor 2026 en een omschrijving van de groei als positief maar afvlakkend.
Het aanvoelen van mijn klant klopte trouwens. De Portugese huizenprijzen stegen tussen 2015 en eind 2025 met ruwweg 180%, een van de sterkste stijgingen binnen de hele EU, volgens Eurostat. In diezelfde periode daalde de eurozone als geheel tot en met 2023, en Finland stond eind 2025 nog altijd 3,1% lager op jaarbasis. Hij heeft dus een echte uitschieter in de gaten gehouden.
De prijzen stijgen, maar de verkopen dalen
Dit is het deel dat de meeste krantenkoppen overslaan, en het is het deel waaraan ik de meeste tijd besteed bij het uitleggen aan kopers.
| Portugal, Q1 2026 | Cijfer | Verandering op jaarbasis |
|---|---|---|
| Huizenprijsindex | – | +17,8% |
| Verkochte woningen | 37.745 | -8,7% |
| Verkoopvolume Algarve | – | -10,7% |
De prijzen stegen in het eerste kwartaal van 2026 met 17,8% op jaarbasis, een lichte vertraging ten opzichte van het voorgaande kwartaal. De transacties bewogen de andere kant op: er wisselden 37.745 woningen van eigenaar, 8,7% minder op jaarbasis en 12,4% minder op kwartaalbasis, volgens INE. De Algarve deed het slechter dan het landelijke gemiddelde, met -10,7%.
Stijgende prijzen bij een dalend volume zijn het kenmerk van een aanbodprobleem, niet van vraaggekte. Bij een speculatieve rally stijgen beide cijfers samen, omdat er volop wordt gehandeld. Hier wordt er door minder mensen gehandeld, en de weinige woningen die wel verkocht worden, bepalen de prijs.
Het aanbodtekort achter de cijfers
De Portugese vereniging van projectontwikkelaars en investeerders in vastgoed vertelde het parlement in maart dat Portugal tegen 2029 ongeveer 70.000 nieuwe woningen per jaar nodig heeft. Momenteel worden er ongeveer 20.000 gebouwd. Het tekort dat zich in het afgelopen decennium heeft opgebouwd, bedraagt ongeveer 300.000 woningen.
Erger nog, meer dan 50.000 woningen kregen de afgelopen drie jaar een vergunning maar werden nooit gebouwd, omdat de cijfers niet meer klopten. Elk jaar vertraging in de vergunningverlening voegt ongeveer 500 euro per vierkante meter toe aan de bouwkosten, wat bij een bescheiden appartement van 75 m2 neerkomt op 37.500 euro per jaar puur wachten. Die druk op de bouwkosten is een belangrijke reden waarom nieuwbouw nu 20% tot 35% duurder is dan vergelijkbare bestaande woningen in de Algarve.
Daarom ben ik voorzichtig wanneer iemand mij vertelt dat de prijzen binnenkort moeten dalen. Prijzen dalen wanneer het aanbod de vraag inhaalt. Niets in deze cijfers wijst erop dat het aanbod op het punt staat om iets in te halen.
Wat de Bank of Portugal zojuist heeft veranderd
Ik zou u geen dienst bewijzen als ik het daarbij zou laten, want er is een echt tegenwicht en dat treedt volgende week in werking.
Vanaf 1 augustus 2026 verlaagt de Bank of Portugal de maximale schuldendienst-inkomenratio voor nieuwe hypotheken van 50% naar 45%. De toezichthouder heeft de woningmarkt aangemerkt als binnenlands risico en stelt dat de wijziging bedoeld is om het financiële risico voor zowel banken als gezinnen te verminderen. Verwacht wordt dat de nieuwe hypotheekverstrekking hierdoor met 10 tot 15% afneemt.
Lees dat goed, want het werkt naar twee kanten. Het remt de vraag af, en kopers die financieren zullen dat merken. Het is ook precies het tegenovergestelde van hoe een zeepbel eruitziet. In 2007 verscherpte niemand ook maar iets. Een toezichthouder die in alle stilte het bedrag verlaagt dat gezinnen mogen lenen, voordat er iets misgaat, is het teken van een markt waarin iemand verantwoordelijkheid neemt.
De meeste van mijn kopers betalen contant of grotendeels contant, dus voor hen verandert dit rechtstreeks weinig. Als u in Portugal financiert, laat uw offerte dan afspreken en doorrekenen op basis van de nieuwe ratio in plaats van de oude.
Wat dit betekent als u in Lagos koopt
Drie dingen die ik nu tegen iedereen in de bandbreedte van 400.000 tot 700.000 euro zou zeggen.
- Wachten op een correctie is een standpunt, geen plan. Twee onafhankelijke prognosemakers voorzien voor Portugal dit jaar een stijging van hoge enkele tot dubbele cijfers. Als u twaalf maanden wacht om 5% te besparen, zegt de prognose dat u juist meer betaalt, niet minder.
- Een dalend volume is uw vriend, niet uw vijand. Minder transacties betekent minder concurrentie voor het specifieke huis dat u wilt. Het betekent niet dat verkopers hebben toegegeven op de prijs, en dat zijn twee verschillende zaken.
- Koop de woning, niet de index. Een landelijk cijfer van 17,8% zegt niets over de vraag of een specifieke villa in Lagos correct geprijsd is. De helft van de woningen die ik in de West-Algarve bekijk, is nog altijd geprijsd op wat de eigenaar in 2024 hoopte te krijgen. Daar zit de werkelijke onderhandelingsruimte.
Ik ben dieper ingegaan op de timingvraag in Is nu een goed moment om te kopen in de Algarve, of kunt u beter wachten?, en heb het crashargument zelf onderzocht in Staat de vastgoedzeepbel in de Algarve op knappen?. De cijfers hierboven zijn de update van 2026 voor beide artikelen.
Om mijn klant dus goed te antwoorden: de stijging houdt aan tot en met 2026, vertraagt in 2027 en stabiliseert daarna rond 5% per jaar. Niemand met gezag voorspelt een daling. Wat men wel voorspelt, is dat de gemakkelijke jaren achter ons liggen, en dat is iets heel anders dan een waarschuwing.
Veelgestelde vragen
Bevindt de Portugese vastgoedmarkt zich in 2026 in een zeepbel?
De cijfers ondersteunen die omschrijving niet. Een zeepbel wordt gedreven door krediet en gaat gepaard met stijgende prijzen én stijgende transacties. In Portugal is het tegenovergestelde het geval: de prijzen stegen in Q1 2026 met 17,8% op jaarbasis, terwijl de verkopen met 8,7% daalden, tegen de achtergrond van een structureel tekort van ongeveer 300.000 woningen. Bovendien verscherpt de Bank of Portugal de leenregels in plaats van ze te versoepelen.
Zullen de huizenprijzen in Portugal in 2027 dalen?
Niet volgens de huidige prognoses. S&P Global Ratings verwacht dat de Portugese prijzen in 2027 met 5,5% stijgen, tegenover een Europees gemiddelde van ongeveer 3%, en daarna tot en met 2029 met ongeveer 5% per jaar. Dat is vertraging, geen daling.
Waarom dalen de vastgoedverkopen in de Algarve terwijl de prijzen stijgen?
Het transactievolume in de Algarve daalde in Q1 2026 met 10,7% op jaarbasis, meer dan de landelijke daling van 8,7%. De oorzaken liggen bij de betaalbaarheid op het huidige prijsniveau en een tekort aan de moeite waard kopend aanbod, niet bij een inzakkende interesse. Er concurreren minder kopers, maar de woningen die wel worden verkocht, blijven hogere prijzen opleveren.
Heeft de nieuwe leenregel van de Bank of Portugal gevolgen voor buitenlandse kopers?
De regel geldt voor iedereen die een Portugese hypotheek afsluit. Vanaf 1 augustus 2026 daalt de maximale schuldendienst-inkomenratio van 50% naar 45%, wat naar verwachting de nieuwe hypotheekverstrekking met 10 tot 15% zal verminderen. Kopers die contant betalen, ondervinden hier geen gevolgen van. Als u financiert, baseer uw aankoop dan op de regel van 45%.
Is het beter om te wachten tot de prijzen dalen voordat u in Lagos koopt?
Volgens de huidige prognoses kost wachten geld in plaats van dat het geld bespaart. Wat ik kopers vertel, is te stoppen met proberen de landelijke index te timen en juist hard te onderhandelen over de individuele woning, omdat veel aanbiedingen in de West-Algarve nog altijd geprijsd zijn op de verwachtingen van 2024.
Klaar om uw zoektocht naar een woning in de Algarve te beginnen? Vertel mij waar u naar op zoek bent en ik kom bij u terug met wat er daadwerkelijk beschikbaar is in uw prijsklasse.
Doe mee aan de discussie