Um cliente perguntou-me isto na semana passada. Já andava a observar o Algarve há algum tempo e colocou a questão sem rodeios: este mercado tem estado a subir há mais de dez anos, mesmo nos anos em que partes do norte da Europa estavam a cair. Até quando é que isso vai continuar?
É a pergunta certa e, este mês, obteve uma resposta invulgarmente específica.
Até quando podem os preços da habitação em Portugal continuar a subir?
S&P Global Ratings publicou a sua previsão atualizada para o mercado habitacional europeu em julho de 2026. Segundo esta previsão, Portugal deverá registar uma subida de +10% em 2026, a mais elevada entre os doze mercados europeus analisados, face a uma média europeia de cerca de 4%. Espanha ocupa o segundo lugar, com 9,1%. A S&P reviu esse valor para Portugal em alta, em três pontos percentuais, relativamente ao que tinha publicado em fevereiro.
Portanto, a resposta curta para o meu cliente é: continua, mas abranda.
| Ano | Previsão da S&P, Portugal | Média europeia |
|---|---|---|
| 2026 | +10% | cerca de 4% |
| 2027 | +5,5% | cerca de 3% |
| Até 2029 | cerca de 5% ao ano | não indicado |
Isto não é um mercado a ser travado. É um mercado a ser trazido de dois dígitos para algo mais próximo do normal, ao longo de cerca de três anos. O BPI Research chegou a uma conclusão semelhante por um caminho diferente, prevendo 11,7% para 2026 e descrevendo o crescimento como positivo, mas em desaceleração.
Aliás, o instinto do meu cliente estava certo. Os preços da habitação em Portugal subiram cerca de 180% entre 2015 e o final de 2025, um dos aumentos mais acentuados de toda a UE, segundo o Eurostat. No mesmo período, a área do euro no seu conjunto caiu ao longo de 2023, e a Finlândia registava ainda uma queda homóloga de 3,1% no final de 2025. Ele tem estado a observar um verdadeiro caso atípico.
Os preços sobem, mas as vendas descem
Eis a parte que a maioria das manchetes ignora, e é a parte a que dedico mais tempo a explicar aos compradores.
| Portugal, 1.º trimestre de 2026 | Valor | Variação homóloga |
|---|---|---|
| Índice de preços da habitação | – | +17,8% |
| Casas vendidas | 37.745 | -8,7% |
| Volume de vendas no Algarve | – | -10,7% |
Os preços subiram 17,8% em termos homólogos no primeiro trimestre de 2026, uma ligeira desaceleração face ao trimestre anterior. As transações seguiram o caminho inverso: 37.745 casas mudaram de mãos, uma queda de 8,7% em termos homólogos e de 12,4% em termos trimestrais, segundo o INE. O Algarve teve um desempenho pior do que a média nacional, com -10,7%.
Preços a subir com o volume a cair é a assinatura de um problema de oferta, não de uma euforia da procura. Numa corrida especulativa, os dois números sobem em conjunto, porque há muita gente a transacionar. Aqui, há menos pessoas a transacionar e são as poucas coisas que se vendem que estão a definir o preço.
O défice de oferta por trás dos números
A Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários disse ao Parlamento em março que Portugal precisa de cerca de 70.000 novas casas por ano até 2029. Atualmente, está a construir cerca de 20.000. O défice acumulado na última década ronda as 300.000 casas.
Pior ainda, mais de 50.000 casas foram licenciadas nos últimos três anos e nunca chegaram a ser construídas, porque as contas deixaram de fazer sentido. Cada ano de atraso no licenciamento acrescenta cerca de 500 euros por metro quadrado ao custo de construção, o que, num apartamento modesto de 75 m², representa 37.500 euros por ano só de espera. Essa pressão sobre os custos de construção explica em grande parte por que as casas novas custam agora entre 20% e 35% mais do que imóveis usados comparáveis no Algarve.
É por isso que sou cauteloso quando alguém me diz que os preços têm de cair em breve. Os preços caem quando a oferta alcança a procura. Nada nestes números sugere que a oferta esteja prestes a alcançar seja o que for.
O que o Banco de Portugal acabou de mudar
Não lhe estaria a fazer nenhum favor se ficasse por aqui, porque há um contrapeso genuíno e este chega já na próxima semana.
A partir de 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal vai reduzir o rácio máximo entre o serviço da dívida e o rendimento nos novos créditos à habitação de 50% para 45%. O regulador identificou a habitação como um risco doméstico e afirmou que a alteração visa reduzir o risco financeiro tanto para os bancos como para as famílias. A medida deverá reduzir a concessão de novo crédito à habitação entre 10% e 15%.
Leia isto com atenção, porque tem um duplo efeito. É um travão à procura e os compradores que recorrem a financiamento vão sentir o impacto. É também o oposto do que se vê numa bolha. Em 2007, ninguém estava a apertar fosse o que fosse. Um regulador a reduzir discretamente o montante que as famílias podem pedir emprestado, antes de algo rebentar, é sinal de que há alguém responsável a vigiar o mercado.
A maioria dos meus compradores paga a pronto ou maioritariamente a pronto, pelo que isto altera pouco diretamente para eles. Se estiver a financiar a compra em Portugal, garanta que a sua proposta de crédito é acordada e testada com o novo rácio, e não com o antigo.
O que isto significa se estiver a comprar em Lagos
Há três coisas que diria a qualquer pessoa que esteja atualmente à procura na faixa dos 400.000 aos 700.000 euros por aqui.
- Esperar por uma correção é uma aposta, não um plano. Dois analistas independentes preveem para Portugal uma subida entre dígitos únicos elevados e dois dígitos este ano. Se esperar doze meses para poupar 5%, a previsão diz que acabará por pagar mais, não menos.
- A queda no volume de vendas é sua aliada, não sua inimiga. Menos transações significa menos concorrência pela casa específica que pretende. Não significa que os vendedores tenham cedido no preço, e são coisas diferentes.
- Compre o imóvel, não o índice. Um valor nacional de 17,8% nada lhe diz sobre se uma determinada moradia em Lagos está corretamente avaliada. Metade dos imóveis que analiso no Barlavento Algarvio ainda tem o preço baseado no que o proprietário esperava em 2024. É aí que está a verdadeira negociação.
Escrevi sobre a questão do timing com mais profundidade em Será Agora Boa Altura para Comprar no Algarve, ou Vale a Pena Esperar?, e analisei o próprio argumento do colapso em Estará a Bolha Imobiliária do Algarve Prestes a Rebentar?. Os números acima são a atualização de 2026 para ambos os artigos.
Portanto, para responder devidamente ao meu cliente: a subida continua ao longo de 2026, desacelera ao longo de 2027 e estabiliza perto dos 5% ao ano depois disso. Ninguém credível está a prever uma queda. O que estão a prever é que os anos fáceis ficaram para trás, o que é uma coisa muito diferente de um aviso.
Perguntas Frequentes
O mercado imobiliário português está em bolha em 2026?
Os dados não sustentam essa descrição. Uma bolha é impulsionada pelo crédito e mostra preços a subir a par das transações. Portugal apresenta o oposto: preços a subir 17,8% em termos homólogos no primeiro trimestre de 2026, enquanto as vendas caíram 8,7%, sobre um défice estrutural de cerca de 300.000 casas. O Banco de Portugal está também a apertar as regras de concessão de crédito, em vez de as aliviar.
Os preços da habitação em Portugal vão cair em 2027?
Não, de acordo com as previsões atuais. A S&P Global Ratings prevê que os preços em Portugal subam 5,5% em 2027, face a uma média europeia de cerca de 3%, e depois cerca de 5% ao ano até 2029. Isso é desaceleração, não queda.
Por que motivo as vendas de imóveis no Algarve estão a cair se os preços estão a subir?
O volume de transações no Algarve caiu 10,7% em termos homólogos no primeiro trimestre de 2026, pior do que a queda nacional de 8,7%. As causas são a acessibilidade aos preços atuais e a escassez de imóveis que valham a pena comprar, não uma quebra de interesse. Há menos compradores em concorrência, mas os imóveis que se vendem continuam a fixar preços mais elevados.
A nova regra de crédito do Banco de Portugal afeta os compradores estrangeiros?
Afeta qualquer pessoa que contraia um crédito à habitação em Portugal. A partir de 1 de agosto de 2026, o rácio máximo entre o serviço da dívida e o rendimento desce de 50% para 45%, o que deverá reduzir a concessão de novo crédito entre 10% e 15%. Os compradores que pagam a pronto não são afetados. Se estiver a financiar a compra, calcule o seu orçamento com base na regra dos 45%.
É melhor esperar que os preços caiam antes de comprar em Lagos?
Segundo as previsões atuais, esperar custa dinheiro em vez de o poupar. O que digo aos compradores é para deixarem de tentar acertar o momento certo com base no índice nacional e começarem a negociar com determinação o imóvel individual, porque muitos anúncios no Barlavento Algarvio ainda têm preços baseados nas expectativas de 2024.
Pronto para começar a sua procura de imóvel no Algarve? Diga-me o que procura e entrarei em contacto consigo com o que está realmente disponível na sua faixa de preço.
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