No Algarve, neste momento, uma casa nova ou totalmente renovada custa cerca de 20% a 35% mais do que uma revenda comparável, sendo 25% um ponto médio prático. Esse prémio é toda a decisão resumida num número, e saber se compensa pagá-lo depende de três coisas em que a maioria dos compradores só pensa depois de já ter feito uma proposta.
Devo comprar construção nova ou revenda no Algarve?
Compre novo se quiser custos de manutenção baixos, uma rede de segurança legal e nenhuma obra de renovação. Compre revenda se quiser um lote maior, uma localização consolidada e a hipótese de valorizar o imóvel pelas suas próprias mãos.
Esta é a versão curta e, para a maioria dos compradores com quem trabalho, mantém-se verdadeira. A versão longa é que o prémio lhe compra três coisas concretas e, se não quiser as três, é provável que esteja a pagar demais por aquelas que de facto lhe interessam.
Como é a diferença de preço em Lagos
A mediana em Lagos situa-se à volta de €4,500 a €4,600 por metro quadrado em 2026, e subiu ao longo do ano. Dentro disso, Meia Praia e a faixa de primeira linha com vista de mar andam entre €5,000 e €7,000, enquanto Praia da Luz fica sobretudo entre €4,000 e €5,500.
Aplique o prémio da construção nova a estes valores e um apartamento de 120 m² que custaria cerca de €540,000 em revenda à mediana de Lagos passa a rondar os €675,000 em novo. São €135,000, que é dinheiro a sério e merece uma razão a sério.
Uma ressalva quanto ao prémio. É uma média para toda a região e comprime-se no topo do mercado. Acima de cerca de €1m, a comparação deixa de ser novo contra antigo e passa a ser novo contra um lote grande numa localização que não se consegue replicar, o que é uma questão completamente diferente.
A garantia de 10 anos que quase ninguém contabiliza
Esta é a parte da decisão que recebe menos atenção e que provavelmente merece mais.
Ao abrigo do Decreto-Lei n.º 84/2021, quando compra a um promotor ou construtor na qualidade de consumidor tem 10 anos de garantia sobre defeitos estruturais e 5 anos sobre tudo o resto. Se foi o próprio a mandar construir e contratou diretamente, aplica-se em vez disso o prazo de cinco anos. Tem de comunicar ao vendedor no prazo de um ano a contar da descoberta do defeito e intentar a ação judicial no prazo de três anos a contar dessa comunicação.
Compre uma moradia dos anos 1990 a um particular e não tem nada disso. Fica com as disposições do Código Civil sobre defeitos ocultos, que são muito mais restritas e bastante mais difíceis de fazer valer contra um particular que recebeu o dinheiro e regressou ao seu país. Na prática, numa revenda, a vistoria é a sua garantia. Pague por uma vistoria em condições.
Construção nova e revenda, lado a lado
| Construção nova | Revenda | |
|---|---|---|
| Preço | Cerca de 20% a 35% mais | O ponto de partida |
| Proteção contra defeitos | 10 anos na estrutura, 5 anos no resto, dados pelo promotor | Apenas as regras do Código Civil sobre defeitos ocultos, difíceis de fazer valer |
| Classe energética | Normalmente A ou A+ | Muitas vezes D a F no edificado anterior a 2000 |
| Custos correntes | Baixos, isolamento e solar quase sempre incluídos | Mais altos, e adaptar depois sai caro |
| Lote | Normalmente mais pequeno, empreendimento mais denso | Muitas vezes maior, com vegetação já crescida |
| Localização | Onde havia terreno disponível, muitas vezes na periferia | Zonas consolidadas, posições na zona antiga onde se anda a pé |
| Prazos | A compra em planta pode atrasar-se meses | Chaves na escritura |
| Risco principal | Atraso do promotor, acabamentos por corrigir, comprar em planta | Obras sem licença, divergências na caderneta, estado escondido |
| Valorizar o imóvel | Limitado, está a comprar o produto acabado | Real, se conseguir gerir uma obra a partir do estrangeiro |
Onde a revenda continua a ganhar
No terreno. Os novos empreendimentos no Algarve ocidental nascem onde o planeamento permite, e isso raramente é o centro de Lagos onde se anda a pé ou a primeira linha da Praia da Luz. Se a sua prioridade é ir a pé à praia e ao café em vez de ter uma bomba de calor, é no edificado mais antigo que a vai encontrar, e nenhum prémio lhe compra uma posição que não está à venda.
A dimensão do lote é o outro ponto. Uma moradia dos anos 1980 ou 1990 nesta região ocupa muitas vezes um lote que um empreendimento moderno dividiria em três. Se quer espaço, uma piscina com folga à volta e árvores adultas que levaram trinta anos a chegar ali, a revenda é normalmente o único caminho.
Há ainda uma terceira opção de que as pessoas se esquecem: comprar o terreno e construir. Falei dos números e dos prazos em construir uma moradia no Algarve em um ano com CLT, e a taxa de IVA de 6% em obras de construção elegíveis tornou esse caminho bastante mais barato do que era.
Como eu decidiria de facto
Comece por fazer a si próprio uma pergunta: vai estar cá para gerir problemas?
Se está a comprar a partir do estrangeiro e vem cá algumas vezes por ano, uma revenda com qualquer ponto de interrogação é má ideia. Pedir três orçamentos, andar atrás de um empreiteiro e estar presente durante a obra já é difícil para quem vive aqui, e é quase impossível a partir de Manchester ou de Amesterdão. É esse o argumento para pagar o prémio e ficar com a garantia.
Se está mesmo a mudar-se para cá, tem tempo e quer uma rua específica em vez de um caderno de acabamentos específico, a revenda dá-lhe mais casa, mais terreno e mais localização pelo mesmo dinheiro. Gaste apenas uma fração do que poupou numa vistoria a sério e num advogado que verifique mesmo o licenciamento, porque é aí que as compras de revenda correm mal nesta região.
O que eu não faria era pagar um prémio de 25% por construção nova e descobrir depois que aquilo que queria, afinal, era a localização.
Perguntas frequentes
Pago IVA quando compro construção nova em Portugal?
Numa compra residencial normal paga IMT e 0.8% de Imposto do Selo, e não um IVA à parte somado ao preço. Nos casos em que a estrutura do promotor envolve IVA, este está normalmente já incluído no preço pedido. Vale a pena enviar um email ao seu advogado a confirmar o que se aplica antes de assinar o contrato-promessa, porque o tratamento depende da forma como a venda está montada.
No Algarve, compensa pagar mais pela classe energética?
Compensa mais do que a maioria dos compradores espera, e não sobretudo por causa do inverno. O edificado mais antigo do Algarve foi feito para o verão e é muitas vezes frio e húmido entre dezembro e fevereiro, ao passo que uma casa com classe A, bem isolada e com solar, custa uma fração disso a aquecer e a arrefecer. Adaptar uma moradia antiga a esse nível sai caro, por isso, se os custos correntes baixos lhe importam, normalmente é mais barato comprá-los do que instalá-los.
Qual é o maior risco numa revenda no Algarve ocidental?
Obras sem licença. Ampliações, caves convertidas, terraços fechados e piscinas que nunca chegaram à caderneta predial são frequentes nesta região e podem travar uma venda ou um crédito anos mais tarde, quando for a sua vez de vender. O seu advogado deve confirmar que o que está registado corresponde ao que existe fisicamente antes de se comprometer, e não depois.
Posso negociar numa construção nova como negoceio numa revenda?
Menos no preço, mais em tudo o resto. Os promotores protegem o valor anunciado porque é ele que fixa o valor das frações que faltam vender, mas cedem muitas vezes nos acabamentos, em melhorias de cozinha e casa de banho, num lugar de estacionamento ou no plano de pagamentos. Numa revenda está a lidar com um proprietário e um conjunto de circunstâncias, por isso o preço em si é genuinamente negociável, sobretudo num imóvel que já está no mercado há algum tempo.
A garantia de 10 anos transfere-se se eu vender o imóvel?
A garantia está ligada ao imóvel e conta a partir da conclusão da construção e não da data da sua compra, pelo que um comprador que entre a meio beneficia em regra do período que falta. Vale a pena deixar isto por escrito, porque é um argumento de venda real numa casa com cinco anos e os compradores raramente se lembram de perguntar. Peça ao seu advogado que confirme a situação e a data de início para aquele imóvel em concreto.
Está a pesar uma construção nova concreta contra uma revenda concreta? Diga-me o que está a ver e dou-lhe uma leitura honesta das duas, incluindo o que a mais antiga lhe deverá custar a pôr em condições.
