In de Algarve kost een nieuwe of volledig gerenoveerde woning op dit moment ongeveer 20% tot 35% meer dan een vergelijkbare bestaande woning, met zo’n 25% als werkbaar gemiddelde. Die meerprijs is de hele beslissing in één getal, en of het de moeite waard is om te betalen hangt af van drie zaken waar de meeste kopers pas over nadenken nadat zij een bod hebben uitgebracht.
Moet ik een nieuwbouwwoning of een bestaande woning in de Algarve kopen?
Koop nieuwbouw als u lage exploitatiekosten, een juridisch vangnet en geen renovatieproject wilt. Koop een bestaande woning als u een groter perceel, een gevestigde locatie en de mogelijkheid wilt om zelf waarde toe te voegen.
Dat is de korte versie, en voor de meeste kopers met wie ik werk klopt dit. De langere versie is dat u met de meerprijs drie specifieke zaken koopt, en als u niet alle drie wilt, betaalt u waarschijnlijk te veel voor de zaken die u wel wilt.
Hoe het prijsverschil eruitziet in Lagos
De mediane prijs in Lagos ligt in 2026 rond € 4.500 tot € 4.600 per vierkante meter, en is in de loop van het jaar gestegen. Binnen dat gebied liggen Meia Praia en de eerstelijns strook met zeezicht tussen € 5.000 en € 7.000, terwijl Praia da Luz meestal tussen € 4.000 en € 5.500 ligt.
Past u de nieuwbouwmeerprijs daarop toe, dan komt een appartement van 120 m² dat als bestaande woning tegen de mediane prijs in Lagos ongeveer € 540.000 zou kosten, als nieuwbouw dichter bij € 675.000 uit. Dat is € 135.000, wat serieus geld is en een serieuze reden verdient.
Een kanttekening bij de meerprijs. Het is een gemiddelde voor de hele regio, en het loopt terug aan de bovenkant van de markt. Boven ongeveer € 1 miljoen gaat de vergelijking niet meer over nieuw tegenover oud, maar over nieuwbouw tegenover een groot perceel op een locatie die niet kan worden nagebootst, wat een geheel andere kwestie is.
De garantie van 10 jaar waar bijna niemand rekening mee houdt
Dit is het onderdeel van de beslissing dat de minste aandacht krijgt en waarschijnlijk de meeste verdient.
Op grond van Decreto-Lei n.º 84/2021 krijgt u, wanneer u als consument koopt van een projectontwikkelaar of aannemer, een garantie van 10 jaar op structurele gebreken en 5 jaar op al het overige. Als u de bouw zelf heeft laten uitvoeren en rechtstreeks heeft gecontracteerd, geldt in plaats daarvan de termijn van vijf jaar. U dient de verkoper binnen een jaar na ontdekking van een gebrek op de hoogte te stellen, en binnen drie jaar na die kennisgeving een gerechtelijke procedure te starten.
Koopt u een villa uit de jaren negentig van een particuliere verkoper, dan heeft u niets van dat alles. U heeft dan de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek over verborgen gebreken, die veel beperkter zijn en veel moeilijker af te dwingen tegen een particulier die het geld heeft ontvangen en teruggekeerd is naar een ander land. In de praktijk is bij een bestaande woning de bouwkundige keuring uw garantie. Laat er een fatsoenlijke uitvoeren.
Nieuwbouw versus bestaande bouw, naast elkaar
| Nieuwbouw | Bestaande woning | |
|---|---|---|
| Prijs | Ongeveer 20% tot 35% meer | De basis |
| Bescherming tegen gebreken | 10 jaar structureel, 5 jaar overig, vanaf de ontwikkelaar | Alleen de regels van het Burgerlijk Wetboek over verborgen gebreken, moeilijk af te dwingen |
| Energielabel | Doorgaans A of A+ | Vaak D tot F bij woningen van vóór 2000 |
| Exploitatiekosten | Laag, isolatie en zonne-energie meestal standaard aanwezig | Hoger, en achteraf aanpassen is duur |
| Perceel | Meestal kleiner, dichtere bebouwing | Vaak groter, volwassen beplanting |
| Locatie | Waar grond beschikbaar was, vaak aan de rand van de stad | Gevestigde wijken, loopafstand van de oude binnenstad |
| Tijdspad | Bij aankoop op plan kan de oplevering maanden vertraging oplopen | Sleuteloverdracht bij de escritura |
| Belangrijkste risico | Vertraging door de ontwikkelaar, opleveringsgebreken, kopen op basis van een plan | Illegale verbouwingen, afwijkingen met de caderneta, verborgen bouwtechnische staat |
| Waarde toevoegen | Beperkt, u koopt het afgewerkte product | Reëel, mits u een renovatie vanuit het buitenland kunt aansturen |
Waar bestaande bouw nog steeds wint
Grond. Nieuwbouw in West-Algarve verrijst waar de bestemmingsplannen dat toestaan, en dat is zelden het voetgangersvriendelijke centrum van Lagos of de eerste rij bij Praia da Luz. Als lopend naar het strand en een café voor u belangrijker is dan een warmtepomp, vindt u dat bij de oudere woningvoorraad, en geen enkele meerprijs koopt u een ligging die niet te koop is.
Perceelgrootte is het andere punt. Een villa uit de jaren tachtig of negentig in deze regio staat vaak op een perceel dat een modern project in drieën zou opdelen. Wilt u ruimte, een zwembad met voldoende ruimte eromheen en volwassen bomen die dertig jaar nodig hadden om zo te worden, dan is een bestaande woning meestal de enige weg.
Er is ook een derde optie die mensen vaak vergeten: de grond kopen en zelf bouwen. Ik heb de cijfers en het tijdspad besproken in een villa bouwen in de Algarve in één jaar met CLT, en het btw-tarief van 6% op kwalificerende bouwwerkzaamheden heeft die route aanzienlijk goedkoper gemaakt dan voorheen.
Hoe ik het daadwerkelijk zou beslissen
Stel uzelf eerst één vraag: bent u hier om problemen zelf aan te pakken?
Koopt u vanuit het buitenland en komt u slechts een paar keer per jaar langs, dan is een bestaande woning met ook maar één vraagteken erbij geen goed idee. Drie offertes opvragen, een aannemer achter de broek zitten en aanwezig zijn bij de werkzaamheden is al lastig genoeg als u hier woont, en bijna onmogelijk vanuit Manchester of Amsterdam. Dat pleit ervoor de meerprijs te betalen en de garantie te nemen.
Verhuist u definitief, heeft u tijd, en wilt u liever een specifieke straat dan een specifieke specificatie, dan krijgt u met een bestaande woning meer huis, meer grond en meer locatie voor uw geld. Besteed dan wel een fractie van wat u bespaart aan een fatsoenlijke bouwkundige keuring en een advocaat die de vergunningen daadwerkelijk controleert, want daar gaat het bij bestaande woningen in deze regio mis.
Wat ik niet zou doen, is 25% meerprijs betalen voor nieuwbouw om er vervolgens achter te komen dat het u eigenlijk om de locatie te doen was.
Veelgestelde Vragen
Betaal ik btw wanneer ik een nieuwbouwwoning in Portugal koop?
Bij een normale aankoop van een woning betaalt u IMT en 0,8% zegelrecht, geen aparte btw bovenop de prijs. Wanneer een ontwikkelaarsstructuur wel btw met zich meebrengt, zit deze normaal gesproken al in de vraagprijs verwerkt. Het is de moeite waard om uw advocaat per e-mail te vragen wat in uw geval van toepassing is voordat u het voorlopig koopcontract ondertekent, want de behandeling hangt af van hoe de verkoop is gestructureerd.
Is het energielabel in de Algarve de extra kosten waard?
Meer dan de meeste kopers verwachten, en niet vooral vanwege de winter. Oudere woningen in de Algarve zijn gebouwd voor de zomer en zijn tussen december en februari vaak koud en vochtig, terwijl een woning met energielabel A, goede isolatie en zonne-energie tegen een fractie van de kosten kan worden verwarmd en gekoeld. Een oude villa achteraf naar dat niveau brengen is duur, dus als lage exploitatiekosten voor u belangrijk zijn, is het meestal goedkoper om ze te kopen dan om ze toe te voegen.
Wat is het grootste risico bij een bestaande woning in West-Algarve?
Illegale verbouwingen. Uitbreidingen, verbouwde kelders, dichtgebouwde terrassen en zwembaden die nooit op de caderneta predial terecht zijn gekomen, komen in deze regio veel voor, en zij kunnen jaren later een verkoop of hypotheek vertragen wanneer u zelf gaat verkopen. Uw advocaat moet vóórdat u zich vastlegt controleren of wat geregistreerd staat overeenkomt met wat er fysiek aanwezig is, niet pas daarna.
Kan ik bij nieuwbouw net zo onderhandelen als bij een bestaande woning?
Minder op de prijs, meer op al het overige. Ontwikkelaars houden vast aan het hoofdcijfer omdat dit de waarde van de resterende units bepaalt, maar zij bewegen vaak wel mee op de specificatie, upgrades voor keuken en badkamer, een parkeerplaats of het betalingsschema. Bij een bestaande woning heeft u te maken met één eigenaar en één specifieke situatie, waardoor de prijs zelf werkelijk onderhandelbaar is, zeker bij iets dat al een tijdje te koop staat.
Gaat de garantie van 10 jaar over als ik de woning verkoop?
De garantie is verbonden aan de woning en loopt vanaf de voltooiing van de bouw, niet vanaf uw aankoopdatum, zodat een koper die de garantie halverwege overneemt over het algemeen profiteert van de resterende termijn. Het is de moeite waard dit schriftelijk vast te leggen, want het is een echt verkoopargument bij een woning van vijf jaar oud, en kopers denken er zelden aan om ernaar te vragen. Laat uw advocaat de situatie en de startdatum voor de specifieke woning bevestigen.
Weegt u een specifieke nieuwbouwwoning af tegen een specifieke bestaande woning? Laat mij weten waar u naar kijkt en ik geef u een eerlijk oordeel over beide, inclusief wat het waarschijnlijk gaat kosten om de oudere woning in orde te maken.
Doe mee aan de discussie